房地产开发经营与管理真题汇编16

房地产开发经营与管理真题汇编16单项选择题第1题、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有______。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产，也正是由于异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。第2题、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是______。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金更少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]房地产投资有相对较高的收益水平，不仅房地产开发投资如此，就是房地产置业投资相对股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平也是较高的。选项D也可算对，但与选项C比较，选项C更合适。第3题、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房产投资者通常会选择______。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。进入稳定期的优质收益型房地产投资属于收益型；尚未进入稳定期的收益型房地产投资和刚竣工的收益型房地产投资属于收益加增值型的；机会型房地产投资属于机会型的。第4题、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为______。A.14%B.19%C.21%D.22%我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]商业房地产市场的预期收益率=5%+1.4×(15%-5%)=19%。第5题、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是______。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例。反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。第6题、房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期______。A.平均空置率B.平均吸纳量C.平均交易量D.平均租售价格我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率就是房地产市场自然周期中的平衡点。第7题、房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括______。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]过度开发的诱因有三：一是开发商对市场预测的偏差，二是开发商之间博弈和非理性行为，三是开发资金的易得性。第8题、房地产开发项目可行性研究是______阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。第9题、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是______。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]开标应在提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。第10题、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是______。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。第11题、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于______。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查我的答案：参考答案：D答案解析：[解析]试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。第12题、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为______万m2。A.465B.485C.665D.915我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]2016年商品房预测销售量=0.7×450+(1-0.7)×500=465(万m2)第13题、某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是______。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化我的答案：参考答案：D答案解析：[解析]市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。第14题、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是______。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域我的答案：参考答案：D答案解析：[解析]房地产市场是地区性市场，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。第15题、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是______。A.购买—出售B.购买—更新改造—出售C.购买—持有出租—出售D.开发—出售我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]购买—持有出租—出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。第16题、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复计利息一次，则年名义存款利率为______。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。第17题、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为______万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]P=100+150/(1+8%)+80/(1+8%)2，解得P=307.48万元，再用等额序列支付现值系数公式计算，P=A/8%×[1-1/(1+8%)3]=307.48，解得A=119.31万元。第18题、某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是______。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]P=30=A0+A0(1+s)/(i-s)×[1-(1+s)n-1/(1+i)]解得：A0=24308.23元。第19题、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利率为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为______元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.2911我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]先求出每月还本付息额，再求出第f1年年初还本金10万元对应的以后10年间每月少还的A1，用A—A1得出从第11年开始的月还款额A2。30=A/6%/12×[1-1/(1+6%/12)240]，解得A=1110.205元，则A2=1039.09元。第20题、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是______元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]该笔贷款第10年的投资回报=该笔贷款第9年年末的本金×7.5%，该笔贷款第9年年末的本金PO用等额序列支付现值系数公式求取。PO=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)9]，解得P9=168978.471元，则P9×7.5%=12673.39(元)。第21题、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为______。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%我的答案：参考答案：C答案解析：[解析](2000×22%+3000×10%)/5000=14.8%，注意一点：这样做没有考虑还本收益。第22题、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是______。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]利息是融资费用的计算基数。第23题、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为______万元。A.896B.910C.1050D.1099我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]当年应计利息=(年初借款本息累计+本年贷款额/2)×贷款利率，当年应计利息=(10000+300+5000/2)×7%=896(万元)。第24题、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14G、△IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是______。A.F1B.F2C.F3D.F4我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F3；△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。第25题、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是______。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]净现值法和差额投资内部收益率法适用于开发经营期相同的方案比选，等额年值法适用于开发经营期不同的方案间比选。第26题、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是______。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。第27题、房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到______的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。第28题、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化-12.1%、12.6%和-11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序______。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]敏感度大小看变化程度，不看变化方向。第29题、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是______。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]国民经济评价是针对工业开发区等大型房地产开发项目进行的。第30题、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于______。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。第31题、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是______。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表我的答案：参考答案：D答案解析：[解析]财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。第32题、在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的______。A.动态盈利性指标B.动态清偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。第33题、与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的______为贷款的偿还提供担保。A.标的物B.典当物C.质押物D.抵押物我的答案：参考答案：D答案解析：[解析]与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。第34题、在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和______。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金风险我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。第35题、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由______直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会我的答案：参考答案：C答案解析：[解析]大修资金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。多项选择题第36题、确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有______。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率我的答案：参考答案：AB答案解析：[解析]所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，如国债的收益率或银行存款利率等。第37题、下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有______。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用我的答案：参考答案：AD答案解析：[解析]竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括列入房屋建筑工程预算的设备的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。第38题、关于房地产空间市场的说法，正确的有______。A.存在的目的是为了获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求我的答案：参考答案：BCD答案解析：[解析]房地产空间市场中的房地产为家庭和企业提供生活或生产空间，这些家庭或企业既可以租赁房地产，也可以拥有房地产来获得空间，空间市场的需求者是需要使用房地产空间的家庭，供给则来源于房地产资产市场。空间市场的供求关系影响房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。第39题、关于工程建设项目招标的说法，正确的有______。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密我的答案：参考答案：ACD答案解析：[解析]招标项目不一定要编制标底。用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分；采用工程量清单招标的，应编制招标控制价，招标控制价无需保密且要在招标文件中如实公布。第40题、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为______。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场我的答案：参考答案：ACD答案解析：[解析]产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式：同质偏好、分散偏好和集群偏好。第41题、作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有______。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位我的答案：参考答案：BDE答案解析：[解析]市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位、对抗性定位和重新定位。第42题、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有______。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年利息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值我的答案：参考答案：BCD答案解析：[解析]名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大；当每年利息周期数m=1时，名义利率等于实际利率；当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率；当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1；实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。第43题、房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有______。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加我的答案：参考答案：BDE答案解析：[解析]对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。第44题、关于现金回报率的说法，正确的有______。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力我的答案：参考答案：BCE答案解析：[解析]现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力；现金回报率是年现金收入与初始权益资本的比率；现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；现金回报率与资本化率不同，它考虑了还本付息的影响而资本化率不考虑；现金回报率中的现金报酬不包含物业升值带来的收益，投资回报率可以考虑物业升值带来的收益。第45题、下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有______。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用我的答案：参考答案：ABE答案解析：[解析]权益投资比率、空置率和运营费用是影响房地产置业投资项目的主要不确定性因素，土地费用和容积率是影响房地产开发项目的主要不确定性因素。第46题、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有______。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法我的答案：参考答案：BCD答案解析：[解析]三项预测值法属于敏感性分析方法，盈亏平衡分析法属于量本利分析法，风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。第47题、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有______。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小我的答案：参考答案：BE答案解析：[解析]房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率说明项目可行，财务净收益应大于0，此时累积概率值越大，风险则越小；标准差系数越小，风险越小。第48题、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有______。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案我的答案：参考答案：ACD答案解析：[解析]初步可行性研究分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。第49题、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有______。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票我的答案：参考答案：ABCD答案解析：[解析]债务融资包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。第50题、在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有______。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容我的答案：参考答案：ABC答案解析：[解析]物业服务企业在确定写字楼租金时，一般应认真考虑以下三个方面的因素：一是计算可出租或使用面积，二是基础租金与市场租金，三是出租单元的面积规划和室内装修。判断题第51题、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。第52题、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]房地产价格是市场交易指标，报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。第53题、房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程许可证。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。第54题、房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]市场调查人员通常开始总是先收集二手资料，如果部分或全部解决问题就不再需要去收集成本很高的一手资料。第55题、按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n-1个计息周期的期末。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。第56题、在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付的金额。第57题、在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估价值。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]在实际投资分析工作中，如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调低折现率估计值。第58题、由于房地产开发项目所需的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]由于房地产开发项目所需的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较低。第59题、在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]最高运营费用比率是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率，其值越高，说明房地产投资项目抗风险的能力越强。第60题、.从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定性决策。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]从决策类型上看，房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。第61题、.在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。第62题、.房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。第63题、.政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。第64题、.在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[解析]在收益性物业管理中，保障租户的人身安全和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。第65题、.在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租面积的比例分摊。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[解析]在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租面积的比例分摊。计算题第66题、某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2；多层住宅50000m2；商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2；多层住宅2700元/m2；商铺3000元/m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价为：高层住宅9500元/m2；多层住宅12000元/m2；商铺26000元/m2，销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。【问题】请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。我的答案：我的答案：参考答案：(1)总建筑面积=66667m2×2.0=133334m2不可销售建筑面积=133334m2-120000m2=13334m2(2)项目预计总销售收入γ=9500×6+12000×5+26000×1=143000(万元)项目预计加权销售均价=143000万元+120000m2=1.19万元/m2(3)项目总开发成本X(为便于计算，按理论教材的概念内容，含销售税费)设项目保本总销售收入为γ'，则x=γ'：x=土地取得成本+综合造价+财务费用+销售费用+销售税费=60000+(3800×6+2700×5+3000×1)+13334/10000×(3800×6+2700×5+3000×1)/12+8000+γ'×(2%+6.5%)=γ'，解得：γ'=122040.31万元项目的保本加权销售均价=122040.31万元/120000m2=1.02万元/m2项目的保本加权销售均价与预计加权销售均价的比率=1.02万元/m2/1.19万元/m2=86%答案解析：第67题、某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售，装修改造费用5000万元，装修改造期为1年，改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼租金960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；运营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第一年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。【问题】请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。我的答案：我的答案：参考答案：(1)资本金财务净现值FNPVE1)第2年末至第5年末资本金年净现金流量第2年年末至第5年年末写字楼每年有效毛收入=10000m2×960元/m2×85%=816万元第2年年末至第5年年末酒店每年有效毛收入=180元/(间·天)×365天×210间×90%=1241.73万元第2年年末至第5年年末资本金年净现金流量=(816万元+1241.73万元+600万元)×(1-45%)=1461.75万元2)第6年末资本金年净现金流量第6年末该项目年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%+160元/(间·天)×365天×210间×80%+400万元=1837.12万元第6年末资本金年净现金流量=1837.12万元×(1-55%)=826.704万元3)第7年末至第20年末资本金年净现金流量第7年末至第20年末写字楼每年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%=456万元第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入=200元/(间·天)×365天×310间×90%=2