2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题6

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题6(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.

估价中的不同意见记录______。

（分数：1.00）

A.应作为估价资料保存

√

B.不应作为估价资料保存

C.由估价机构决定是否保存

D.依委托人的意见决定是否保存解析：[考点]本题考查的是保存估价资料。

保存的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书和估价委托合同；③估价所依据的委托人提供的资料；④估价项目来源和沟通情况记录；⑤估价作业方案；⑥估价对象实地查勘记录；⑦估价报告内部审核记录；⑧估价中的不同意见记录；⑨外部专业帮助的专业意见。2.

主要用于检验其他求取建筑安装工程费的方法的测算结果的是______。

（分数：1.00）

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

√解析：3.假设开发法在本质上是一种()。

（分数：1.00）

A.倒算法

B.预测法

C.收益法

√

D.成本法解析：4.

下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。

（分数：1.00）

A.建筑结构

B.周围环境

√

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度解析：房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．建筑功能；g．外观；h．新旧程度。B项属于房地产区位因素。5.()是房地产估价的基本原则。

（分数：1.00）

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

√

C.估价时点原则

D.合法原则解析：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。6.

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为______。

（分数：1.00）

A.27%

B.21%

C.73%

D.79%

√解析：当R=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%7.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／m2，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／m2，则应补地价为()。

（分数：1.00）

A.300万元

B.30万元

C.4240万元

D.1272万元

√解析：8.

下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是______。

（分数：1.00）

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

√解析：A项，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。B项，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。C项，由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期和运营期。D项，预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。9.不符合最高最佳利用原则应同时满足条件的是()。

（分数：1.00）

A.经济上可行

B.法律上允许

C.价值最小化

√

D.技术上可能解析：10.()可以使资金使用者不付利息,房地产使用者不付租金。

（分数：1.00）

A.房地产抵押

B.房地产典当

√

C.房地产出租

D.没有这种事解析：11.

某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于______。

（分数：1.00）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

√

D.设备折旧解析：12.

基准地价是城市中均质区域内的土地______。

（分数：1.00）

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

√

D.成交价格解析：13.

下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是______。

（分数：1.00）

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

√

D.提高购房贷款利率解析：选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；B选项增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；D选项提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投资成本降低，刺激投资导致价格上升。14.

若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为______。

（分数：1.00）

A.78%

√

B.85%

C.117%

D.150%解析：根据下表可知，此时的累计深度价格修正率为117%，又平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度。所以，临街深度为15m宗地价格的平均深度价格修正率=117%×10/15=78%。基于“四三二一法则”制作的临街深度价格修正率表15.

估价业务应当以______名义统一受理，统一收取费用。

（分数：1.00）

A.估价师

B.估价机构业务承接人员

C.估价机构

√

D.项目负责人解析：16.

某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元/m2；运营费用率为租金收入的35%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为______万元。

（分数：1.00）

A.457.66

√

B.533.00

C.695.00

D.711.00解析：[考点]本题考查的是净收益每年不变的公式。

V=[(150×4000×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(万元)。17.间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=()。

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：18.某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为()。

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。本题为净收益按一定比例递增或递减的情况，这种情况在辅导教材中介绍的很详细，在复习时应注意加减符号，应在理解的基础上加强记忆。19.以下有关假设开发法的表述中，不正确的是()。

（分数：1.00）

A.假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”

B.假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较多的情况下，得到了广泛应用

C.对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

√

D.假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一解析：20.下列说法中错误的是()。

（分数：1.00）

A.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低

B.房地产价值与报酬率正相关

√

C.风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高

D.报酬率应等同于具有同等风险的投资报酬率解析：此题属于掌握的范畴。考查的是报酬率的概念。报酬率是一种收益率，是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。解决此题的关键在于深刻理解报酬率的含义。21.

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。

（分数：1.00）

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

√解析：在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。22.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型()。

（分数：1.00）

A.综合房地产

B.出租房地产

√

C.办公房地产

D.娱乐房地产解析：23.估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括()。

（分数：1.00）

A.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

√

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核解析：24.

某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为______/万元。

（分数：1.00）

A.2340

B.3780

√

C.4140

D.5220解析：4200元/m2×3000m2×3=3780万元错误解法总建筑面积=3000×3=9000(m2)，该房地产的总价值=4800×3000+3000×9000=4140(万元)。错在没有考虑建筑物折旧，而且忽略了可比实例成交价格的已知条件。25.以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是()。

（分数：1.00）

A.测算待开发房地产的最高价格

B.测算后续必要支出及应得利润

√

C.测算房地产开发项目的预期利润

D.测算房地产开发中可能出现的最高费用解析：26.在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、()等其他形式来偿付。

（分数：1.00）

A.劳务

√

B.工资

C.贷款

D.高贷解析：在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。27.

建筑物实物因素中的采光和______尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

（分数：1.00）

A.保温

B.隔声

C.日照

√

D.隔热解析：28.在估价报告中陈述()，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

（分数：1.00）

A.估价师声明

√

B.估价的假设和限制条件

C.估价方法

D.估价对象解析：29.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。

（分数：1.00）

A.27.6

B.28.2

√

C.29.0

D.29.9解析：30.

对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的______。

（分数：1.00）

A.指数修匀法

B.平均增减量法

C.移动平均法

√

D.平均发展速度法解析：31.

某栋大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为______。

（分数：1.00）

A.1.67%

√

B.2.33%

C.2.75%

D.3.33%解析：32.

许多待开发房地产在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用______求取。

（分数：1.00）

A.比较法

B.成本法

√

C.收益法

D.假设开发法解析：33.

估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月1日的收益价格为______万元。

（分数：1.00）

A.2044.87

B.4296.54

√

C.5526.56

D.7337.33解析：34.()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

（分数：1.00）

A.2003年1月1日

B.2004年1月1日

C.2004年12月1日

D.2003年12月1日

√解析：35.

国有土地上房屋征收补偿金额应当采用______标准。

（分数：1.00）

A.非市场价值

B.市场价值

√

C.现状价值

D.残余价值解析：如果未来将集体土地征收补偿改为按照被征收土地的价值进行补偿，则会存在集体土地所有权价值评估。而国有土地上房屋征收补偿已于2001年从实物安置补偿改为货币补偿，并规定货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.

在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括______。

（分数：2.00）

A.估价服务费的支付方式

B.拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

√

C.预计所需的时间、人力、经费

√

D.估价作业步骤和时间进度安排

√

E.违约责任解析：37.收益法中确定资本化率的基本方法有()。

（分数：2.00）

A.市场提取法

√

B.累加法

√

C.指数调整法

D.投资报酬率排序插入法

√

E.收益乘数法解析：确定资本化率的基本方法有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。38.

净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除______以后得到的归因于房地产的收入。

（分数：2.00）

A.有效毛收入

B.空置和收租损失

√

C.运营费用

√

D.抵押贷款还本付息

E.所得税解析：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。由公式可以明显的看出，净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除空置和收租损失和运营费用以后得到的归因于房地产的收入，即从有效毛收入中扣除运营费用的收入。39.

下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有______。

（分数：2.00）

A.应做到诚实正直，公正执业

√

B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

√

D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

√解析：本题考核的是房地产估价人员应遵守的职业道德。房地产估价师的职业道德，主要的内容如下：(1)应当诚实正直，依法独立、客观、公正地估价；(2)应当回避利害关系人或者有利益关系的房地产的估价业务；(3)不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务；(4)应当勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘；(5)应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管委托人提供的资料；(6)应当维护估价师、估价机构和估价行业的声誉，不得以贬低其他估价师或者其他估价机构、低收费、商业贿赂的方式进行不正当竞争；(7)不得以估价者的身份在非自己估价的报告上签字、盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义；(8)应当具有自豪感、责任感，不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。40.投资价值的含义有()。

（分数：2.00）

A.价值的投资

√

B.愿意投资

C.利用投资得到利润

D.投资有可行性

E.从某个特定的投资者的角度来衡量的价值

√解析：41.以下可以成为房地产估价对象的有()。

（分数：2.00）

A.住宅楼中的某套住房

√

B.保龄球馆的一条球道

C.在建工程

√

D.以房地产为主的整体资产

√

E.宾馆的大堂解析：42.

关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有______。

（分数：2.00）

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

√

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

√

C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

√

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用解析：预计修复成本小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。43.对房地产估价的本质认识正确的有()。

（分数：2.00）

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

√

C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

√

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

√

E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术

√解析：44.影响房地产价格的区位因素有()等。

（分数：2.00）

A.建筑规模

B.临路状况

√

C.楼层

D.建筑容积率

E.繁华程度

√解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的区位因素是对某地区的房地产价格水平有影响的因素。解决此题的关键在于正确理解一般因素、区域因素、个别因素的含义，将其区分清楚。45.

下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有______。

（分数：2.00）

A.公共服务设施

B.地役权的设立

√

C.建筑密度

D.土地用途

E.物业管理

√解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况，包括说明房屋所有权人和说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权两部分；②出租或占用情况，即说明有无出租、占用情形；③他项权利设立情况，即说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利；④其他特殊情况；⑤其他。如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。46.

单位体积法主要适用于同一类型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如______等。

（分数：2.00）

A.住宅

B.办公楼

C.别墅

D.储油罐

√

E.地下油库

√解析：47.下列情形下可以应用路线价法评估的有()。

（分数：2.00）

A.城市土地整理时进行的价格评估

√

B.城市房屋拆迁补偿目的的价格评估

√

C.房地产税收目的的价格评估

√

D.临街商业用地出租目的的价格评估

E.需要大范围内同时对大量土地进行估价的情形

√解析：48.

关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有______。

（分数：2.00）

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

√

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率

√

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率

D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件

√

E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的解析：[考点]本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。49.归纳起来，古今中外主要有()分配方式。

（分数：2.00）

A.武力争夺

√

B.礼让

√

C.抽签

√

D.排队

√

E.比较解析：50.楼面地价应该是()二者之比值。

（分数：2.00）

A.建筑容积率与土地单价

B.土地单价与建筑覆盖率

C.土地单价与建筑容积率

√

D.土地总价与总建筑面积

√

E.土地总价与建筑容积率解析：三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.估价报告一般应采取书面形式。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：52.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价，因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。53.

建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：建筑安装工程费，包括：①建造商品房及附属工程所发生的土建工程费；②安装工程费；③装饰装修工程费等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。54.假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：55.开发经营期的起点是房地产开始动工的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。56.

自有资金资本化率通常为未来几年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：57.

估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：58.

假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。59.

两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：60.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：61.

在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得103分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得99分，则房地产状况修正系数为0.961。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：房地产状况修正系数=100/103×99/100=0.961。62.

在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。而当房地产价格为上涨或者下跌时，则必须进行市场价格状况调整，以使其符合估价时点的房地产市场状况。63.

地役权是指土地所有权人或土地使用权人为便利使用自己的土地而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：64.

由于时间的原因，甲估价机构在估价报告完成后，直接将其交给了委托人乙，这种做法是可行的。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，估价机构应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。因此，估价报告完成后必须经内部审核并签字、盖章，甲估价机构的做法不可行。65.

目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用