房地产开发经营与管理真题汇编12

房地产开发经营与管理真题汇编12单项选择题第1题、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物______之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业我的答案：参考答案：B答案解析：第2题、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是______。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险我的答案：参考答案：D答案解析：第3题、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的______组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式我的答案：参考答案：C答案解析：房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。第4题、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是______。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量我的答案：参考答案：A答案解析：B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。第5题、某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。该城市写字楼的平均建设周期为______年。A.1.20B.1.67C.2.00D.2.80我的答案：参考答案：C答案解析：平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=100/50=2(年)。第6题、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有______。A.垄断性B.外部性C.复杂性D.信息不对称性我的答案：参考答案：B答案解析：第7题、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的______中提出。A.《规划意见书(选址)》B.《设计方案审查意见》C.《建设工程规划许可证》D.《建设用地规划许可证》我的答案：参考答案：A答案解析：《规划意见书(选址)》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求(建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等)；②居住建筑(含居住区、居住小区、居住组团)的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。第8题、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由______组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门我的答案：参考答案：C答案解析：第9题、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是______。A.领导定价法B.认知价值定价法C.成本加成定价法D.随行就市定价法我的答案：参考答案：答案解析：第10题、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于______。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查我的答案：参考答案：A答案解析：试探性调查即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。第11题、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则______。A.P=0B.E﹥PC.E=PD.E﹤P我的答案：参考答案：D答案解析：若E=P，则消费者会满意；若E﹥P，则消费者不满意，若E﹤P，则消费者会非常满意。第12题、在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是______。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法我的答案：参考答案：B答案解析：第13题、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于______。A.区域房地产市场分析B.专业房地产市场分析C.项目房地产市场分析D.总体房地产市场分析我的答案：参考答案：B答案解析：专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业物业)或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。第14题、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了______。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本我的答案：参考答案：A答案解析：第15题、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是______。A.可贷资金利率理论B.储蓄投资决定理论C.流动性偏好利率理论D.马克思利率决定理论我的答案：参考答案：C答案解析：C选项，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A选项，认为利率是由可贷资金的供求决定的。B选项，认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D选项，以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。第16题、某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是______。A.11.78%B.12.00%C.12.32%D.15.02%我的答案：参考答案：C答案解析：实际利率=[(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)]-1，则(实际利率+1)×(1+通货膨胀率)=1+名义利率，(8.0%+1)×(1+4.0%)=1+名义利率，则名义利率=12.32%。第17题、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是______元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36我的答案：参考答案：B答案解析：第18题、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是______万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88我的答案：参考答案：D答案解析：F=P×(1+r/m)m=3000×(1+7.5%12)12×2=3483.88(万元)第19题、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按______计算。A.工程进度B.当期开发建设实际投入C.当期销售面积占全部销售面积的比率D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例我的答案：参考答案：C答案解析：对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。第20题、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为______。A.16%B.25%C.26%D.40%我的答案：参考答案：B答案解析：资本金=1000×40%=400(万元)，资本金收益=400×16%=64(万元)，投资者收益=1000×60%×16%-1000×60%×10%=36(万元)，资本金总收益=64+36=100(万元)，资本金的投资收益率=100/400=25%。第21题、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用______作为评价指标。A.较高的期望投资回报率B.较高的实际投资回报率C.较低的期望投资回报率D.较低的实际投资回报率我的答案：参考答案：A答案解析：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。第22题、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为______万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00我的答案：参考答案：C答案解析：第23题、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其______。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强我的答案：参考答案：B答案解析：资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。第24题、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为______万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03我的答案：参考答案：B答案解析：第25题、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为______元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94我的答案：参考答案：B答案解析：第26题、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是______的。A.相互关联B.相互排斥C.相互独立D.相互制约我的答案：参考答案：C答案解析：第27题、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是______万元。A.240B.284C.300D.316我的答案：参考答案：B答案解析：500×30%+300×50%-80×20%=284(万元)。第28题、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是______。A.Pi≥0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1我的答案：参考答案：C答案解析：各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。第29题、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是______。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例我的答案：参考答案：C答案解析：A选项属于收益相关参数；B、D选项属于融资相关参数。第30题、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是______。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法我的答案：参考答案：C答案解析：第31题、用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是______现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方我的答案：参考答案：C答案解析：第32题、从法律角度分析，认股权证本质上是一种______契约。A.权利B.义务C.信用D.债务我的答案：参考答案：A答案解析：第33题、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是______。A.32.00%B.34.67%C.49.78%D.52.44%我的答案：参考答案：D答案解析：(800+1440+120)/4500=52.44%。第34题、证券市场上的资金供给者是______。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构我的答案：参考答案：B答案解析：第35题、关于收益性物业的说法，正确的是______。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高我的答案：参考答案：C答案解析：A选项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B选项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入(不含保证金和大修基金)；D选项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100%，其获得的净经营收入并非一定理想。多项选择题第36题、关于商业物业投资的说法，正确的有______。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益我的答案：参考答案：BC答案解析：A选项，开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。第37题、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为______万元。A.2B.3C.4D.5E.6我的答案：参考答案：ABC答案解析：第38题、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有______。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段我的答案：参考答案：ABC答案解析：D选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下；E选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。第39题、衡量房地产泡沫常用的指标有______。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比我的答案：参考答案：ACE答案解析：衡量房地产泡沫常用的指标包括“实际价格/理论价格”“房地产价格增长率/实际GDP增长率”“房地产价格指数/居民消费价格指数”“房价收入比”“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标。第40题、房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括______。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查我的答案：参考答案：ACDE答案解析：B选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。第41题、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有______。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查我的答案：参考答案：AB答案解析：房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型；C、E选项属于经济环境调查；D选项属于人口资源环境调查。第42题、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有______。A.投资利润率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率我的答案：参考答案：ABC答案解析：资金时间价值大小取决于多方面因素，从投资的角度来看主要有：①投资利润率；②通货膨胀率；③风险因素。第43题、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有______。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%我的答案：参考答案：AC答案解析：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150×(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。第44题、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有______。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则我的答案：参考答案：ACD答案解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。第45题、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有______。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化我的答案：参考答案：CD答案解析：第46题、决策的有效性程度通常从决策的______等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性我的答案：参考答案：ABCE答案解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。第47题、房地产投资的可行性研究工作阶段包括______。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策我的答案：参考答案：BCDE答案解析：可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。第48题、房地产开发项目投资中其他工程费用包括______。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费我的答案：参考答案：BDE答案解析：其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。第49题、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择______的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小我的答案：参考答案：ACDE答案解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。第50题、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有______。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费我的答案：参考答案：ABDE答案解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。判断题第51题、在资本资产定价模型中，βj是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：系统性市场风险系数β，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。第52题、由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第53题、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第54题、全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第55题、在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。第56题、复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。第57题、从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：名义利率与实际利率的关系为：实际利率=(1+名义利率/计息周期)计息周期-1。第58题、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。第59题、房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。第60题、如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第61题、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。第62题、构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第63题、房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。第64题、REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第65题、物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。计算题第66题、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/(m2·月)，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折1日，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。____我的答案：我的答案：参考答案：解：第一年净收入A1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10%-30%)=39996000(元)第五年净收入A5=A1×(1+5%)3=46300369.5(元)税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)/(430000000×60%)=11.41%答案解析：第67题、甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为32