东肖黄邦商住１#地块素质评估报告

东肖黄邦商住

１#地块

素质评估报告营销部地块位于龙岩中心支路龙工路和东发路旁，交通一般，周边工业厂房围绕，现况环境较差，路网发达还需要较长时间地块四至：地块东面为住宅小区，南面为开发区工厂，北面为开发区印刷厂，西面为铭丰纸业。地块不利因素描述：周边农村工厂居住人口混乱，空气质量差居住环境差；地块周边重点规划利好描述：开发区实验学校，龙津湖公园，城际快速通道等政府重点工程，片区高规划；3项目概况——地块四至龙工路龙腾路东发路1、项目概况——地块指标东肖黄邦商住1号地块出让地块出让用地公告号东肖黄邦商住1号地块地块四至范围龙工路与东发路交叉口北侧地块总面积30965㎡出让面积30965㎡容积率2.9计容总建面积89800㎡起拍价17650万元加价幅度--万元起拍楼面价1965元/㎡用地使用性质住宅用地、商服用地竞买保证金3600万元保证金缴纳期限2018年6月29日下午16:30之前答疑纪要公布时间--接受竞买申请期限2018年6月19日-2018年6月30日挂牌时间2018.6.9-2018.7.1竞拍时间2018年7月2日上午9:00竞拍方式现场竞价地下空间/绿地率以审定的规划方案为准建筑密度/建筑限高80米全装修要求无保障房无中小户型套型建筑面积90㎡以下住房套数≥0套其他要求1物业管理用房面积按《福建省物业管理条例》进行配置，且不得超过规定配置面积的10%。其他要求2应配置社区用房和养老用房，应符合《龙岩市实施<福建省城市规划管理技术规定>细则（2017年版）》的第五条的规定。其他要求3社区体育设施配置应符合《龙岩市实施<福建省城市规划管理技术规定>细则（2017年版）》的第五条的规定。其他要求4住宅、商业及社区建筑以现代建筑风格为主，并与周边环境相协调。沿东发路正侧面住宅建筑阳台应全面封闭设计，建筑立面上附属设施应统一美化处理。有条件的住宅楼层底层之间增设开敞风雨连廊。其他要求5项目应按照《福建省绿色建筑设计标准》DBJ/13-197-2017进行设计。其他要求6住宅配套停车位的15%及所有的商业、社区用房、养老服务用房配套停车位的15%及所有商业、社区用房、养老服务用房配套停车位作为公共停车位，住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件。其他要求7建筑以现代建筑风格为主，并与周边环境相协调。沿龙腾南路、东发路住宅建筑正侧面阳台应全面封闭设计，建筑立面上的附属设施应统一美化处理。其他要求8设置开闭所1处，配电设施（开闭所、变配电房、备用发电机房等）建设应符合《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电的若干措施》其他要求9地块沿东发路北侧绿地为公共开放绿地，由竟得者承建，要求连续种植大型乔木，提升东发路北侧的城市景观，同时绿地不得围合、占用。其他要求10公共绿化带设置的小区出入口若大于15米应征求园林部门的意见。土地价款的支付方式

银行本票或直接汇入指定账号交地时间出让合同约定的最迟土地出让金缴清之日起2个月内动工时间交付土地后10个月内竣工时间交付土地后36个月4区位及板块描述：地块位于龙腾南路与东发路东南侧，属于南部新城板块，该板块政府全力打造中央生活区，区域整体教育、交通、商务、娱乐等配套齐全，居住环境优越；区域规划描述：区域规划有开发区实验学校，龙津湖公园，城际快速通道等政府重点工程，规划站位较高；51、项目概况——地块区位地块位置市政府融侨观邸（在售新房）当前售价：11000元/㎡取地时间：2015年5月融侨悦府（一手房）当前售价：11000元/㎡建成时间：2017年6月建发玺院（在售新房）当前售价12000元/㎡取地时间：2016年10月龙腾中路龙岩大道龙腾南路城发福郡（一手房）当前售价：11500元/㎡建成时间：2015年6月龙工路3公里地块东侧住宅小区地块北侧开发区印刷厂东肖黄邦1号地块现状地块南侧开发区工厂81、项目概况——地块现状东肖黄邦1号地块现状地块西侧铭丰纸业项目东侧：龙工路项目东侧项目西侧：铭丰纸业地块占位：

城市向南人居新版图本案近年来，市政府大力推进“西扩南移”战略将龙岩城市新中心往南片区迁移龙腾南板块逐步确立了龙岩城市核心的战略地位整体规划为养生、旅游、文化等功能区近东肖森林公园、2万亩中央苏区公园、仙宫山公园，生态环境优越向西开发区、链接经开区、农产品交易中心、陆地港和高铁站（规划中）东侧为龙岩学院南面为开发区、永定区和规划中的新机场北部为万达商圈、行政中心、文化中心和龙津湖公园政府西扩南移构筑城市新中心版图龙腾南城市未来的各大功能组团人流汇集点龙岩轨道交通的重要枢纽站名副其实的龙岩CLD（中央生活区）小洋板块龙腾南板块龙腾板块莲东东山老城区龙门红坊曹溪学校：龙岩学院附幼、雨花幼儿园、胡洋寨幼儿园、东肖中心小学、龙岩学院附小、开发区实验学校（建设中）、北大附属实验学校（规划中）、龙岩学院附中医院：东肖卫生院、红房子妇产医院、开发区医院（规划中）、东肖康复医院（规划中）购物：恒宝城市广场市场：东肖市场、坎下黄市场（规划）、曲潭市场（规划）、黄邦安置小区市场（规划）、连圣市场（规划）、孟头市场（规划）、动漫城市场（规划）、公园：中央苏区公园、奇迈山公园、东肖森林公园其他配套：中凯国际酒店、志高动漫城项目概况——周边配套191、项目概况——周边配套配套直线距离备注建发玺院1.9km本司项目建发首院2.4km本司项目龙岩市政府4.5km市政配套龙津湖3.0km市政配套龙岩一中分校3.0km新校区在建开发区实验学校0.1km规划中龙岩学院1.5km龙岩最高学府恒宝城市广场1.7km商业配套中国银行0.2km商业配套万达广场2.8km大型商场张氏牙科1.3km医疗配套连婷静西医诊所1.0km医疗配套建发玺院建发首院恒宝城市广场万达广场火车站汽车站西医诊所市政府龙津湖一中分校开发区实验学校龙岩学院本司项目学校市政商业配套交通配套医疗配套中国银行张氏牙科城市发展继续推进，城市格局整体向南，龙腾南片区开发火热龙腾南板块在售/待售项目分布建发富力玺院城发领域印象公园里建发首院恒大未来城美伦东锦缘大牌云集融侨悦府碧桂园御府四通八达的立体交通网络绕城高速龙岩东出入口龙岩高速S203+快速通道龙腾路龙岩大道南外环路规划中本案东肖南路道路现状诠释龙腾南路通车连接龙腾商务板块于龙岩绕城高速、出行主要干道（双向6车道设计）龙岩大道东肖段规划中连接核心区，龙岩形象标杆道路（双向8车道设计）S203快速通道通车东肖南路连接曹溪板块（双向6车道设计）绕城高速在建两大高速出入口，2.5公里（5分钟内）出行于各外部区域厦蓉高速通车南外环路规划外环快速通道，城市外环主要链接干道（双向6车道设计）区域内：龙腾南路与东肖南路形成纵横交通网络，道路均为双向六车道，交通畅达。区域外：两大高速入口、外速通道，外出便利。立体交通出行道路均为优质道路优质教育幼儿园、小学、中学一应俱全幼儿园小学中学9年一贯制学校经开区实验幼儿园东肖中心小学东肖中学开发区实验学校（已动工，项目北侧）龙岩学院附属幼儿园龙岩学院附属小学（溪连小学）龙岩学院附属中学（龙岩三中）北大附属实验国际学校东肖分校（规划，项目南侧）红坊中学地块SWTO341劣势W机会O威胁T优势S2发挥优势利用机会规避劣势淡化威胁优势S1、地块位于南部新城，板块为全市热点板块，大盘云集，备受关注；2、地块规划开发区实验学校，学区站岗，加持建发品牌，优势明显；劣势W1、地块位于开发区，周边工厂，自建房，城中村众多，影响居住品质；2、目前片区配套缺乏，居住氛围较弱，人气较为一般；威胁T1、龙岩市场政府干预销售价格，溢价受上一定影响；机会O1、城南发展迅速未来可期，市场机会大；龙腾南板块近年住宅供求走势

龙腾南板块自16年起，大力建设交通，并逐渐完善配套规划，目前现况较差，但随着城市发展南移趋势，板块整体潜力巨大，加之地块供应加大，各品牌开发商纷纷入驻，客户认可度逐渐提高，年去化量逐渐提升。预计2018年将突破20万㎡。目前板块整体需求量逐步上升。项目竞争龙腾南板块自2013年起有楼盘推出，主要以板块南部区域为主，至2017年，北部位置，临近万达区域楼盘入市，拉高板块整体均价，并带动南部区域价格，目前板块整体价格逐步提升。2018年，龙腾南板块项目剧增，入市在销售项目有融侨悦府、碧桂园御府、建发富力玺院、美伦东锦缘及建发首院、恒大未来城、印象公园里等，分别位于板块南北两端，竞争激烈。地块推售时竞争项目将处于龙腾板块南侧部分，此区域为未来政府重点供地区域，必将吸引更多大牌名牌房企入驻，加之目前已在建地块以及在售项目，未来竞争环境较为激烈，且竞争房企实力较强。推售价格预测

项目位于龙腾南中段（开发区），配套逐步完善中，目前周边现状较差，且项目位于城市支路旁，周边住