【外商直接投资对房地产价格的影响-以华东地区为例（论文）10000字】

外商直接投资对房地产价格的影响-以华东地区为例摘要：近年来，我国房地产行业不断扩大对外开放的程度，成为了外商直接投资的热门行业。外商直接投资的增加在一定程度上加快了房地产行业的发展，但也在一定程度上促进了房价的上升，房价的快速上涨会对居民生活的稳定性产生影响。因此，探究外商直接投资与房地产价格的关系对于房价控制和引导国际资本流入具有重要的理论和实践意义。本文以华东地区7个省市2011-2019年中的省级面板数据作为样本，采用实证的方法探究外商直接投资对房价的影响。结果得出，外商直接投资加快了房地产行业的发展，却使房地产价格提升了。外商直接投资每增加1%，房地产价格就会上涨0.07%，外商直接投资会推动房价上涨。本文的研究结果将会为FDI和房地产价格的研究提供经验证据。关键词：外商直接投资房地产价格华东地区目录1引言 31.1研究背景 31.2研究意义 32文献综述 42.1国外研究现状 42.2国内研究现状 42.3文献述评 63外商直接投资对房地产价格的影响 73.1我国引进外商房地产投资的现状分析 73.2外商直接投资对房地产价格影响机制 94研究设计 104.1样本选择与数据来源 104.2变量选取 104.3模型设定 115实证分析 125.1描述性分析 125.2相关性分析 135.3回归分析 135.4异质性检验 145.5稳健性检验 156研究结论与政策建议 166.1研究结论 166.2政策建议 17参考文献 18

1引言1.1研究背景近年来，房地产行业的快速发展，在国民经济发展占据越来越重要的地位，加之房地产业具备金融属性，和众多产业联系紧密，所以房地产行业的安全发展对于保证整个国民经济的安全十分重要。因此，影响房地产业的各个因素都被大家所关注。目前我国房地产行业不断扩大对外开放的程度，成为了外商直接投资的热门行业。据统计，2019年，我国房地产业实际利用外资2347188万美元，外商直接投资在房地产业的投资占投资总额的16.99%，仅次于占比排名第一的制造业。外商直接投资（FDI）大量涌入房地产市场，带给房地产行业金额较大的资金流和成熟的技术，加快了房地产行业的发展。外商直接投资促进了房地产行业的蓬勃发展，但部分外商投资者存在房地产的投机行为，进而加速了房地产价格的上涨，影响了我国社会经济生活的稳定。部分专家认为增长的外商直接投资可能会对我国经济产生负向的影响，尤其是房地产市场可能会受到冲击。目前我国的房地产价格增幅过快，房地产市场的投资规模在不断扩大，中央也出台了调控房地产市场的政策，一些专家学者认为要严格限制外资进入房地产市场以促进市场的稳定。因此，针对我国房地产价格过高的现象，研究外商直接投资与房价的关系，对于房价控制和引导国际资本流入具有重要的理论和实践意义。本文将以外商直接投资额较大的华东地区2011-2019年的数据为研究对象，实证检验外商直接投资对房地产价格的影响，为FDI和房地产价格的研究提供经验证据。1.2研究意义外商直接投资能够缓解我国房地产行业的资金压力，降低房地产企业的信用贷款风险，增加了房地产企业的供给和居民对房地产的需求，使房地产行业得到快速发展。外商直接投资除了资金外，还带来了新技术，使房地产市场机制更加完善。但是，外商直接投资可能会对我国经济产生不利的影响，增加人民币升值压力，降低了货币政策的有效性。大量的外商直接投资进入房地产业，会使产生较多的投机行为而产生“羊群效应”，导致产生房地产泡沫。基于此，本文探究外商直接投资与房地产价格的影响关系，对房地产市场发展及房地产价格控制有重要意义。2文献综述2.1国外研究现状国外学者对外商直接投资与房地产展开了研究。Dunning(1993)得出进行外商直接投资的原因重要有寻找资源，开拓市场和提高效率。Globerman(2002)得出外商直接投资的重要影响因素是国家的基础设施建设完备程度。Yin(2016)得出外商直接投资流入受投资地区集聚度的决定。Farrell（2006）通过采用日本上近20年的数据作为研究对象，研究得出外商直接投资进入房地产的重要原因是金融环境较好。Hoeslim，Lekander.J和Witkiewicz.W（2004）以三大洲的数据为例，研究外商直接投资房地产业的风险和回报，得出房地产是一项有效资产。Savant（2006）选取印度作为样本，得出房地产外商直接投资有利于增强行业竞争，引进了先进的技术，并且带动了国内房地产的投资。2.2国内研究现状国内学者关于外商直接投资与房地产业的研究集中在外商直接投资影响因素、外商直接投资对房地产行业发展以及外商直接投资对房地产价格的影响。关于外商直接投资与房地产行业的相关研究中，许多学者认为FDI有利于房地产产业的发展。王家庭、季凯文、武鹏（2001）从实证角度分析得出，FDI与房地产增长存在较强的相关性，彼此正向影响。刘志宇（2002）研究发现外商直接投资增加了我国房地产的投资额，也促进了技术水平的提高。高波（2000）在研究中得出，随着房地产行业的开放，外商直接投资增加和技术引进促进了房地产业蓬勃发展。杨柳勇（2002）研究了外商直接投资区位异质性因素的影响，得出外商直接投资对东部地区的影响最显著。部分专家却认为外商直接投资会对房地产行业产生不利的影响。马昀（2005）发现外商直接投资会影响我国货币政策有效性。王万力（2006）得出外商对房地产业的投资与我国的宏观调控有关。万伦来等（2006）以上海房地产行业为例，研究发展外商直接投资与房地产行业增长存在长期均衡关系。叶琪等（2006）研究发现FDI增加了我国房地产业的融资，也促使了我国房价上涨，建议对房地产行业的外商直接投资进行宏观调控。国内学者关于外商直接投资的影响因素的研究得到很多不同的结论。刘荣添（2005）发现影响外商直接投资的区位因素有劳动力的成本、相关产业的集聚程度和基础设施情况。张洋子（2018）得出税收会抑制外商直接投资的流入，该影响因区域位置不同而不同。雷欣等（2012）得出研发水平的提高能吸引外商直接投资。金相郁等（2006）得出能源和市场规模是东部地区的重要影响因素；基础设施、教育和研发能力等是中西部地区的重要影响因素。学者们对外商直接投资与房地产关系也进行了研究。郑航滨（2006）通过研究得出我国房地产价格提高的原因有人民币升值和外商直接投资等。高涛（2007）得出国内生产总值的增长和外商直接投资是房价上涨的原因，国内生产总值是主要的因素，外商直接投资的影响作用较弱。崔玉平（2007）实证得出房地产价格的上涨由于外商直接投资和汇率的变化。陈敏等（2007）以采用VAR模型得出外商直接投资持续地推动了房地产价格上涨。闫之博（2007）利用误差修正模型，得出了GDP、房地产价格和外商直接投资存在协整关系。2.3文献述评在对上述文献进行总结的基础上，发现外商直接投资对被投资国家的影响的研究已经有了很多实用的结论，研究得出外商直接投资对经济的影响有利也有弊。有学者认为外商直接投资增加了房地产的投资额，使行业技术水平得到提高，促进了我国房地产行业和经济的发展。有的学者则着眼于外商直接投资对房地产业的不利影响。他们发现使国家宏观调控政策失去有效性，扭曲房地产价格，增加了房地产价格泡沫，增加了金融风险，影响了我国货币政策有效性。已有研究为本文的后续研究提供了思路。但现有研究还存在一些不足。一是现有研究中以面板数据研究FDI与房价的关系的少之又少，房价作为关系国民民生的重要因素而被忽略，目前中国的房价涨幅过快，有虚高的现象，FDI对房地产价格的影响更应被关注；二是上述的研究没有考虑到外商直接投资的区位差异性，东部沿海地区经济更发达，房地产业的外资流入也更多，FDI对房价的影响对于其他地区会产生差异，目前考虑外商直接投资区域性差异做实证研究的较少。因此，本文在上述研究的基础上尝试以华东地区近九年的面板数据为研究样本，分析外商直接投资对房地产价格的影响，对房地产业外商直接投资进行研究具有重要意义。3外商直接投资对房地产价格的影响分析3.1房地产业外商直接投资现状分析近年来，我国房地产行业不断扩大对外开放的程度，房地产外商直接投资额在不断增加，房地产业成为了外商直接投资的第二大行业。根据《中国统计年鉴》数据，我国2008年-2019年外商直接投资总额和房地产外商直接投资金额以及占比情况见表1。自2010年以来，外商直接投资总额在不断地增加，从2010年的10573500万美元增加到2019年的13813500万美元。房地产利用外商直接投资额2014年之前是不断增加的，后来有出现下降趋势，但总体来说，从2010年的2398556万美元到2019年的2347188万美元，房地产行业利用外商直接投资占投资总额的第二位。房地产业的外商直接投资增加了企业资金流，降低了房地产企业的信用贷款风险，扩大了房地产市场规模。另外，外商直接投资给房地产企业带来了技术，为房地产行业注入了新鲜血液。表12008年-2019年我国房地产业外商直接投资情况2019201820172016201520142013201220112010外商直接投资金额)13813500134966001310350012600100126267001195620011758600111716001160110010573500房地产外商直接投资2347188224674016855591965528289948434626112879807241248726881522398556比例0.1690.1660.1280.1550.2290.2890.2440.2150.2310.226从各省市房地产业外商直接投资情况来看，经济发达的城市及沿海地区城市外商直接投资额较大，西部地区外商直接投资大多为0。2019各省市外商直接投资金额见图1。山东、江苏、天津、辽宁、广东、上海、云南在房地产开发中利用外资占到80%以上。内蒙古自治区、新疆、青海和宁夏几乎没有外商直接投资到房地产行业。部分中部地区外商直接投资到房地产业的金额也比较小。外商直接投资的区位在不断的变化中。改革开放后，广东凭借其优越的地理位置，吸引了来自港澳台的大部分投资，当时外商直接投资最多的地区是广东。到了90年代，北京和上海经济快速发展，吸引了大部分外资的流入。而现阶段，江苏、山东和辽宁等东部沿海地区由于经济发展较快，人口密度高，房地产需求旺盛，成为了吸引外商直接投资最多的地区。华东地区的各省市，包括福建省、江西省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、山东省一直以来利用外资的金额都比较高，外商直接投资（FDI）流入规模以及很多年都排在前面。因此，本文以华东地区的各省市数据为研究样本，探究外商直接投资对房地产价格的影响具有较强的代表性。图12019年全国各省市房地产业外商直接投资额房地产业外商直接投资和房价的变化呈一定的趋势，本文制作了2001年-2019年我国商品房实际平均销售价格的变化趋势，见图2。从上面的分析可以看出，目前房地产业发展速度较快，外商直接投资流入房地产业的趋势非常明显。同时，2001年-2019年，我国商品房实际平均销售价格有明显的增长趋势，房价从最开始2170元/平方米上涨到现在的9310元/平方米。因此，外商直接投资与房价的变化趋势有一定相似性，二者之间有某种相互影响的关系存在。图22001-2019年我国商品房实际平均销售价格变化图3.2外商直接投资对房地产价格影响机制我国房地产价格的不断攀升受到许多因素的影响。一些是良性的，比如经济快速增长和城市化进程加快；另一些是恶性的，例如过多的货币发行，很少的投资渠道和不完善的金融体系。作为我国房地产业重要的资金来源，外国直接投资是影响我国房价的非常重要因素之一。供求规律是决定房价的主要规律。在比较稳定的市场价格下，房地产开发成本的增加会降低利润，这将减少这类房地产的供给，所以资金是一个影响房地产市场的重要因素，资金获取成本的高低直接影响了开发成本的高低。外商对房地产的直接投资增加了房地产业的固定资产投资，住宅和商品房的建设规模和交易比例也显著增加，增加了房地产市场的供给。然而，外国直接投资的流入降低了汇率，增加了人民币升值的压力。货币供应量的增加导致了价格的增加，这反过来又增加了房地产的需求，当房地产市场的需求超过供给时，房地产的价格就会上升。缓解国内房地产资金压力此外，供给者和消费者的预期也是影响房价的一个重要因素。根据预期的蛛网模型，由于房地产具有消费和投资的双重性，预期会影响房地产的供给和需求。预期价格越高，投资者会增加当期的购买和囤积，抛在价格较高时，需求的增加导致价格上涨，并引发预期价格进一步上涨，从而形成“预期价格上涨-需求上涨-价格上涨-预期价格上涨”的机制。外国贸易商预计人民币将升值，更多的资金将流入中国，从而推高了物价。一旦价格预期形成，价格将根据蛛网模型震荡和偏离，继续上升，并产生泡沫。随着价格预期的出现，羊群效应导致了房地产行业的需求不足，这实际上推高了房价。此外，短期资金的流入多为投机目的，过度的房地产投机也成为房价上涨的重要原因。缓解国内房地产资金压力缓解国内房地产资金压力有效扩大房地产市场供给和需求改善房地产企业资本结构房地产价格上涨外商直接投资缓解国内房地产资金压力有效扩大房地产市场供给和需求改善房地产企业资本结构房地产价格上涨外商直接投资图3外商直接投资与房地产价格关系的传导机制4研究设计4.1样本选择与数据来源本文采用华东地区各省市的数据探究外商直接投资对房地产价格的影响，由于国家统计局数据的可得性，本文选取2011-2019统计数据作为研究对象。所有数据均来自各年《中国统计年鉴》和各省市统计年鉴。4.2变量选取被解释变量：房地产销售价格（PS），采用商品房平均销售价格作为衡量指标。解释变量：外商直接投资（FDI），用各省市房地产的外商直接投资总额表示。本文参考范东君（2009）的研究，选取房地产贷款总额（DL）、土地费用（SC）、实际建筑成本（CS）、地区生产总值（PGDP）、人口（P）作为控制变量。房地产贷款总额（DL），用各省市房地产贷款总额表示。土地费用（SC），用各省市的实际房地产土地购置费用表示。实际建筑成本（CS），用各省市竣工房屋造价除以CPI表示。地区生产总值（PGDP），用各省市实际生产总值表示。人口（P），使用各地区人口数为历年年末总人数表示。表1变量说明变量名符号计算被解释变量房地产价格PS用商品房实际平均销售价格表示住宅商品房价格PHS用住宅商品房实际平均销售价格表示解释变量外商直接投资FDI表示流入各省市房地产业的外来直接投资总额控制变量房地产贷款总额DL表示各省市房地产贷款总额土地费用SC用各省市的实际房地产土地购置费用表示实际建筑成本CS利用各省市竣工房屋造价除以CPI来表示地区生产总值PGDP表示各省市实际生产总值人口P用各省市年末总人口数表示年份year设置虚拟变量，控制年份的影响4.3模型设定根据前文分析，影响房地产价格的因素可能有：外商直接投资、房地产贷款额、土地费用、建筑成本、人口规模和地区生产总值等。为了避免内生性问题，控制影响房地产价格的因素为控制变量，并且构建了固定效应模型如下：（1）（2）模型（1）为主回归模型，以商品房实际平均销售价格作为被解释变量，模型（2）为稳健性检验模型，以住宅商品房实际平均销售价格作为被解释变量。其中，PS表示商品房实际平均销售价格，PHS表示住宅商品房实际平均销售价格，FDI代表房地产业的外商直接投资额，PGDP代表各省市实际生产总值，DL代表房地产行业的贷款总额，CS代表实际建筑成本，SC代表土地费用，利用各省市的实际房地产土地购置费用表示，P表示华东地区各省市年末人口数，ε表示随机误差项。为了消除变量之间的异方差和自相关，本文对所有变量取对数处理，模型设定为：5实证分析5.1描述性分析运用Stata15.0软件对63个样本数据进行描述性统计，其结果如表2所示。房地产价格（RISK）最大值为10.331，最小值为8.33，平均值为9.052，标准差为0.479，说明华东地区各省市商品房的实际平均销售价格还是存在较大差异的。住宅商品房平均销售价格（PHS）和商品房销售价格呈现出同样的特征。外商直接投资（FDI）最大值为101.78，最小值为0，平均值为20.141，标准差为23.383，说明华东地区各省市流入房地产的外商直接投资额差异巨大，甚至个别省市个别年份没有外商直接投资。控制变量方面，房地产贷款（lnDL）的平均值为6.824，标准差为0.728，说明了华东地区各省市房地产银行贷款总额不同，房地产市场的发展不同。土地购置费用（lnSC）平均值为6.922，标准差为0.878，最大值为8.43，最小值为4.678，说明华东地区各省市土地购置费用普遍偏高。实际建筑成本（lnCS）平均值为8.026，标准差为0.31，最小值为7.511，最大值为8.835，说明华东地区各省市实际建筑成本差异不大。地区生产总值（lnPGDP）平均值为10.435，标准差为0.523，说明华东地区各省市发展较为均衡。人口（lnP）最大值为9.217，最小值为7.761，说明各省市的人口数量存在差异。表2描述性统计分析结果变量样本量平均值标准差最小值最大值lnPS639.0520.4798.3310.331lnPHS639.030.5128.24910.402FDI6320.14123.3830101.78lnDL636.8240.7285.0018.036lnSC636.9220.8784.6788.63lnCS638.0260.317.5118.835lnPGDP6310.4350.5239.35711.499lnP638.5720.4397.7619.2175.2相关性分析表3显示了各变量间Pearson相关性分析结果。一般而言，若变量间相关系数大于0.8，可能会存在共线性问题，相关性系数超过0.9存在严重的共线性问题。由相关性分析结果可知，变量间的相关系数都小于0.8，说明模型中不存在多重共线性的问题，可以进行回归检验。表3相关性结果变量(lnPS)(lnPHS)(FDI)(lnDL)(lnSC)(lnCS)(lnPGDP)(lnP)(lnINCM)lnPS1.000lnPHS0.809***1.000FDI0.117**0.109**1.000lnDL0.557***0.570***0.553***1.000lnSC0.513***0.536***0.296**0.858***1.000lnCS0.019***0.018***0.1630.601***0.490***1.000lnPGDP0.210*0.234*0.413***0.660***0.699***0.271**1.000lnP-0.645***-0.623***0.1750.2030.218*-0.535***0.579***1.000***p<0.01，**p<0.05，*p<0.15.3回归分析本文对所有样本进行了回归分析，结果见表4。从表4可以看出在回归检验中，外商直接投资与房地产价格的回归系数为0.0730，以5%显著，表明房地产外商直接投资每增加1%，房价就会上升0.0730%，说明外商直接投资与房地产价格存在显著的正相关关系，外商直接投资到房地产行业的金额越多，房地产价格会上涨。越来越多的海外热钱涌入国内房地产市场，刺激了房地产价格的上涨。我国的房地产市场尚未形成完善的市场价格机制，外国直接投资抓住了投资机会，并提高了房价。国内的资金也跟风加大对房地产的投资，导致房地产价格与真实价值脱离，从而导致房价上涨，出现房地产价格泡沫。经济增长（lnPGDP）的系数是0.4290，且在5%水平下显著，这是影响房地产价格最大的因素，这意味着地区经济每增长1%，房地产价格就会上涨0.4290%，说明经济增长对房地产价格上涨比较显著。建筑成本（lnCS）的系数为0.0210。国内房地产贷款（lnDL）与房地产价格呈正相关，系数为0.1386，在5%水平下显著，说明贷款增加对房地产价格上涨作用有明显的正向影响，但一般认为，贷款增加会使房地产价格上涨。土地成本（lnSC）的回归系数为0.2114，在1%水平下显著，表明土地成本将在一定程度上影响房地产价格，而土地价格的上涨将导致房地产开发成本的增加，然后推动房价上涨。人口规模（lnP）对房地产价格影响系数是-2.8926，在10%水平上显著，说明各地区人口的增加对房地产价格上涨有抑制作用。表4回归结果(1)(2)lnPSlnPSlnFDI0.0730**0.0142*(2.1466)(1.8193)lnDL0.1386**2.1179lnSC0.2114***(4.4082)lnCS0.0210(0.1130)lnPGDP0.4290**(2.0643)lnP-2.8926*(-1.8454)_cons8.6110***27.6129**(43.0433)(2.2078)时间固定效应地区固定效应控制控制控制控制N6262r2_a0.7410.8545tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.4异质性检验前文证实了FDI流入房地产会导致房价上涨，但对于不同地区外商直接投资水平不同，可能导致FDI对房地产价格的影响存在差异。本文按照外商直接投资（FDI）将华东地区7个省市划分为两组，一组为高FDI组，包括山东省、浙江省、江苏省和上海市。另一组为相对低FDI组，包括江西省、安徽省和福建省。对着两组分别进行回归，结果如表6。表6第（1）列表示高FDI组的回归结果。FDI对房地产价格的回归系数为0.0177，在5%水平上显著。表6第（2）列表示低FDI组的回归结果。FDI对房地产价格的回归系数为0.0088，在1%水平上显著。两者来看，FDI均能推动两组中各省市的房地产价格上涨，但高FDI组的效果更好。具体来说，FDI越高，说明外商直接投资流入该地区房地产的资金越多，对房价的推动效果越显著。因此，本文的实证结果证实了不同外商直接投资的地区FDI会对房地产价格产生异质性影响的结论。表5分样本回归结果高FDI低FDIlnPSlnPSlnFDI0.0177**0.0088***(2.0320)(3.1682)lnDL0.1500*0.1117(1.8033)(1.7023)lnSC0.2694***0.0410(7.1841)(0.7087)lnCS-0.4675*-0.3147(-1.8219)(-1.2351)lnPGDP0.7363***0.8831*(4.1851)(2.0140)lnP-1.5686***-5.5891(-6.7623)(-1.6092)_cons17.8847***48.7996*(7.1765)(1.8074)时间固定效应地区固定效应控制控制控制控制N3626r2_a0.29430.9044tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.5稳健性检验为了保证结果的可靠性，本文做了稳健性检验。将被解释变量替换为住宅商品房平均销售价格（lnPHS）进行回归，结果见表6。表6（1）列表示不加入任何控制变量时，外商直接投资与住宅商品房实际平均销售价格（lnPHS）的回归系数为0.0056，在10%水平上显著，说明不加控制变量时，FDI与住宅商品房实际平均销售价格（lnPHS）呈显著的正相关关系。表6（2）列表示加入控制变量时，FDI与住宅商品房实际平均销售价格（lnPHS）的回归系数为0.0020，在1%水平上显著，说明外商直接投资与住宅商品房实际平均销售价格（lnPHS）呈显著的正相关关系。以上结果证明了外商直接投资促进了房地产价格的上涨，稳健性检验通过。表6稳健性检验结果(1)(2)lnPHSlnPHSFDI0.0056*0.0020***(1.8704)(2.9940)lnDL0.1236*(1.7259)lnSC0.2452***(4.9101)lnCS-0.0597(-0.3113)lnPGDP0.3970*(1.8513)lnP-2.6818(-1.6750)_cons8.6059***25.8541**(41.8777)(2.0234)时间固定效应地区固定效应控制控制控制控制N6363r2_a0.06110.87686研究结论与政策建议6.1研究结论近年来，我国房地产行业不断扩大对外开放的程度，成为了外商直接投资的热门行业。外商直接投资促进了房地产业的快速发展，但也在一定程度上促进了房价的上升，形成房地产泡沫，房价的快速上涨影响了我国社会经济生活的稳定。因此，本文以华东地区2011-2019年的面板数据为研究对象，实证检验外商直接投资对我国房地产价格的影响。结论如下：（1）外商直接投资（FDI）促进了我国房地产市场的发展，但同时也会使我国房地产价格上涨，可能存在对房地产市场的投机行为。外商直接投资每增加1%，房地产价格就会上升0.0730%，说明说明外商直接投资流入房地产的越多，房地产价格会上涨。（2）不同地区外商直接投资水平不同，可能导致FDI对房地产价格的影响存在差异。本文将华东地区的7个省市划分为两组，回归结果发现，外商投资水平越高的组，对房地产价格的影响越大，外商直接投资对上海、江苏、浙江和山东房地产价格的影响大于安徽、江西和福建。6.2政策建议由分析结果可知，华东地区房地产业FDI对我国房价有一定的推动作用，对全国房地产业也是一样的影响效果，房价关系到国计民生，所以FDI对我国房价的影响仍应引起注意，因此，本文提出以下建议：（1）制定适当的外商投资政策，调整适合华东地区各省市的房地产行业的产业政策，并规范外商投资房地产市场。虽然外商直接投资加速了房地产行业产值的增长，但从长远来看，会形成房地产泡沫。华东地区的外商房地产投资过热，政府应注意房地产投机的调控。这不仅是为了经济增长，也是为了调整房地产政策。（2）利用税收政策调控房地产投机行为。明确外国投资者购买房屋必须遵守自用原则；加强境外投资基金管理，限制投资基金大量购买房地产。利用税收限制投机活动，并对外国投机资本征收额外费用。（3）华东地区是外商房地产投资的重点地区，其房地产业FDI的引入规模更应该受到关注，各省市政府部门要积极调整房地产行业的供给结构，以适应不断变化的需求结构，规范房地产市场秩序。有关部门将对房地产价格进行统计并及时公布，提高房地产价格透明度，逐步接近反映供求关系的均衡价格水平。参考文献[1]DunningJ.MultinationalEnterprisesandtheGlobalEconomy［M］．Harlow:Addison－Wesley,1993:8~670．[2]GlobermanS,ShapiroD.GloberForeignDirectInvestmentFlows:TheＲoleofGovernanceInfrastructure［J］．WordDevelopment,2002,30(11):1899~1919．[3]YinF,YeM.LocationDeterminantsofForeignDirectInvestmentinServices:DoAgglomerationEconomiesMatter?［J］．China－AnInternationalJournal,2016,14(2):123~145．[4]冯继国,刘哲,高波.资本流动、货币供应量与CPI的互动关系研究——基于VAR模型的实证分析[J].现代商业,2019(03):93-95.[5]朱文涛,顾乃华.土地价格与FDI的区位选择——基于空间杜宾模型的实证研究[J].国际贸易问题,2018(11):162-174.[6]张洋子,张淑娟.税收因素对外商直接投资的影响研究——基于省级面板数据的实证分析[J].现代管理科学,2018(12):33-35+78.[7]岳金桂,陆晓晨.地方政府竞争、土地价格与外商直接投资——基于69个地级市面板数据的分析[J].南京审计大学学报,2018,15(02):35-45.[8]石庆芳,樊帆.房价对外商直接投资的影响分析——基于35个大中城市面板数据[J].建筑经济,2018,39(01):60-65.[9]钟晓君,刘德学.服务业FDI提升了国内服务业全要素生产率吗?——来自广东细分服务行业的证据[J].产经评论,2016,7(03):107-117.[10]钟晓君.服务业外商直接投资的影响因素