地产项目二改施工操作指引

二改施工操作指引第二改施工操作指引1、拆除工程1.1、涉及部位：阳台、设备平台、屋顶、商铺地面；1.2、工程做法及注意事项楼板：需拆除楼板在一次施工时的配筋需与邻板底、面筋（需满足锚固长度）断开；或进行洞口预留，利用预制板或石膏板进行洞口临时封堵；砌体：需拆除的墙体，与保留的墙体之间不设拉筋、留设直缝或保留墙体砌筑粉刷后再砌筑需拆改墙体（施工缝需采取措施防止开裂）；门窗、栏杆：拆除后不需要利用的，采用简易或可重复利用的产品；后期需加以利用的，严格控制加工尺寸并在后期安装位置预留副框；飘窗窗台：房间内地坪和墙面粉刷应先行施工，再砌筑飘窗（飘窗工艺、实施材料可根据项目与当地政府主管部门的沟通意见确定）；商铺地面：地面找平层及墙体砌筑、粉刷应按交付标准施工到位，再进行回填，浇筑临时地面。2、混凝土工程2.1、涉及部位：露台、顶层、门厅。2.2工程做法及注意事项后植筋现浇砼板（若有）：重点控制植筋间距、深度、清孔、注胶方式，并按照在规范基础上加倍进行拉拔试验。预留牛腿现浇砼板（若有）：控制板面平整度、顶板水平极差、板厚及裂缝；套内挑空部位原则上仅考虑结构荷载预留，补板由业主自理。；屋面顶层赠送空间原则上应以上翻梁、栏杆等作为户与户间分割的依据，顶层改建应由业主自理；对于斜屋面镂空部位补板时，需重点管控防渗漏措施和排水措施。3、砌体工程3.1、涉及部位：地下室分隔墙、设备间、阳台、顶层。3.2、工程做法及注意事项需拆除墙体，不影响验收的情况下可不设置保温，不进行管线、线盒预埋，若有要求仅做线盒；需开设门洞的墙体，应按留设门洞方式施工，后采用砌体或轻质隔墙临时封堵，再进行粉刷、批腻子，施工时新老墙面交接处必须挂网防止空鼓开裂。新增墙体如有防潮、防水要求的，应设置20cm高的混凝土反坎，反坎面应设有不小于1%的坡度坡向迎水面。4、门窗、栏杆工程4.1、涉及部位：设备平台、阳台、顶层。4.2、工程做法预留或新增的门窗洞口需应设置混凝土预埋块、窗台砼压顶、副框，窗楣必须设置滴水线或鹰嘴。需二次利用的门窗，需在预留或新增的门窗洞口和原有门窗洞口处增设附框，且预留或新增的门窗洞口和原有门窗洞口尺寸需一致。预留或新增门窗若有防雷要求，则需提前预留接地端口。预留或新增的窗洞周边外翻200mm范围内应涂刷防水涂料。临时门窗可采用低标准型材、玻璃的简易门窗或可重复利用的产品。新增的门窗，下单前必须复合现场实际尺寸。需二次利用门窗，拆除时需再次实施成品保护，避免划伤、变型、破损。严格控制门窗塞缝质量，外门窗安装完成后必须重做淋水试验。5、外保温工程5.1、涉及部位：设备平台、阳台、顶层。5.2、工程做法及注意事项后期需拆除的外墙或变为内墙的墙体可取消墙体保温（需综合评估节能验收风险）。新增外墙需设置外保温，需避免保温遗漏；通过增加抗裂网、墙体基层采用防水砂浆粉刷等技术措施防止墙体开裂和渗漏。6、防水工程6.1、涉及部位：顶层、外窗、外墙。2.6.2、工程做法及注意事项后期有防水要求的墙体下部，应在一次施工时提前做好混凝土防水翻边，屋面防水也应提前翻边，不允许直接砌筑在屋面保护层上。二改屋顶厨卫间烟、风道应提前一次性施工到位，杜绝改造时移位，其根部应做混凝土翻边。二改时需拆除的墙体下部可取消防水翻边（需综合评估验收风险）。新增屋面、外墙、外窗迎水面应防水加强，施工完毕重做闭水或淋水试验。防水施工时应加强对基层处理、防水高度、厚度等细部节点的质量控制。屋面改造时，需确保防水翻边高度及封口措施，同时避免排水管线或排水口入户。7、粉刷工程7.1、涉及部位：地下室隔墙、露台、阳台、设备平台、顶层。7.2、工程做法及注意事项卫生间、厨房、管道井和不封闭阳台采用水泥砂浆，其余部位混合砂浆。、原卫生间、厨房间经二改改变使用功能，可做混合砂浆。粉刷时需注意砌体与混凝土交接面的挂网搭接长度及粉刷基层处理质量。新增内墙批白所用腻子需与其他房间批白所用腻子选用相同品牌，避免出现较大色差。8、外墙饰面工程8.1、涉及部位：阳台、顶层、门厅。8.2、工程做法及注意事项若条件允许，力争二改前仅施工外墙涂料底涂或第一遍面漆，尽量交付前统一施工面层，防止外墙色差。如有门窗改动涉及外立面石材，改造前应取消此处石材改为简易涂料。涉及外立面开洞的空调预留洞、厨卫间排气孔应在统一开洞。GRC线条存在锈蚀脱落、渗漏风险，二层以上外立面应禁止使用。为防止外立面色差，涂料、石材等立面材料应提前备料。9、楼地面工程9.1、涉及部位：阳台、露台、顶层、门厅。9.2、工程做法及注意事项二改后为室内空间的阳、露台等处的地坪，尽可能一次施工时与室内地面按同标高要求施工（验收时开发部需配合解释）。二改门厅的地面和踏步的防沉降措施需重点管控，地面垫层有条件时宜与结构连为一体。严格控制门厅地面、外部地面标高，防止倒坡。10、安装工程10.1、管线预留、预埋工程10.1.1、涉及部位：阳台、顶层、设备平台、露台。10.1.2、工程做法及注意事项二改需拆除墙体的管线、线盒可不预埋，若有要求仅做线盒。交付时需增加管线的，应一次施工时在结构中预留。二改部位梁内、墙内预留线管，仅穿铁丝，不进行穿线。10.2、洞口封堵工程10.2.1、涉及部位：阳台、顶层、设备平台、露台。10.2.2、工程做法及注意事项二改时需穿楼板或墙体增加管道的，应在前期施工时预留洞口并做好止水套管，避免二次开孔产生渗漏风险。出屋面管道位置需充分考虑二改后屋面布局，应一次性施工到位，防止后期移位产生渗漏。厨房位置燃气管道预留口应提前考虑（提供给燃气设计单位的建筑图应采用二改建筑图）进行洞口封堵时，需分层灌缝密实。封堵支模时严禁采用铁丝穿越楼板的吊模形式。10.3、空调安装工程10.3.1、涉及部位：设备平台、空调机位、外墙。10.3.2、工程做法及注意事项一次施工时结合二改需要，在后期空调设备安装位置预留空调排水立管洞口或预先安装排水立管，二改时安装相应排水支管。需二改的墙体及飘窗上可不预留空调洞口，待二改时按图纸要求开洞。二次开设空调孔时需注意开孔坡度应保证内高外低，防水雨水倒灌。同时应保证空调孔在外立面上位置关系的一致性。10.4、接地工程10.4.1、涉及部位：门窗。10.4.2、工程做法及注意事项二改有防雷要求的窗体、栏杆，接地端子需提前预留。二改卫生间的等电位端子需提前预留。加强管控，避免遗漏，严格控制焊接质量。10.5、管井、消火栓箱、通风工程10.5.1、涉及部位：电梯厅、屋面、管井间。10.5.2、工程做法及注意事项二改电梯前室或公共部位的水井、强弱电井防火门不允许出现在住户内。二改电梯前室或公共部位的消火栓箱及立管应确保二改完成后箱门开启自如，不允许立管和消火栓箱出现在住户内。装修后的正压送风井风口面积满足设计要求。11、景观工程11.1、涉及部位：室外公区景观。11.2、工程做法及注意事项需开发部门明确竣工验收时室外景观工程所需达到的最低标准。场内水景池，应先按报批图施工做好结构层，验收后按改造图纸实施。风雨连廊、雨棚等，应先按报批图施工做完基础，并预留结构钢筋和预埋件，后期再按改造图纸实施。应对已完工程做好成品保护，如底层外立面、门窗及需保留的景观苗木等。12、成品保护二改实施时，特别是拆除作业时，需特别注意对已完工程的成品保护工作，避免对已完工程造成污染和破坏。门窗、入户门、防火门可根据实际成品保护需要，分别对门框、门扇采取刚性保护