预算草案报告,房地产税

预算草案报告,房地产税

寻找报告中消失的房地产税

房地产税，这个直接涉及13亿人“居”的税种，并没有出现在今年的政府工作报告中。上海、重庆试点征收房产税已有四年了，房地产税究竟去哪儿了?它离我们还有多远?究竟会不会成为地方主体税种?一场对话与交锋，并没有因为这个词在报告中的“消失”，而被两会代表委员淡忘。

房地产税去哪儿了

房地产税，曾在XX年的政府工作报告中出现;而房地产税制的改革，更是我国重点推进的六大税制改革之一。

在浙江省代表团，记者极少发现有关于房地产税的讨论和建议。“在税收法定的原则下，推进房地产税改革，必须立法先行。而相关立法到了哪一步，目前还不知道，所以大家较少讨论。”全国人大代表、祐康集团董事长戴天荣说。尽管政府工作报告未提及房地产税、房地产税改革，但全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康注意到，预算草案报告在“认真贯彻新预算法，做好XX年财政改革发展工作”板块中，提到“按照落实税收法定原则的计划安排，配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作??”

贾康认为，国家对房地产税立法工作部署的总框架和要求都没有改变，由于目前还存在较大的争议、分歧，在各方没有达成共识的情况下，要慎重考虑当前房地产税出台的时机是否合适。

XX年就在沪、渝试点的房产税，也似乎从人们视野中消失了。近两年“房产税”的表述很少见到，而代之以“房地产税”。全国人大代表、重庆市人大财政经济委员会主任委员王元楷表示，房产税与房地产税有很大区别，前者是一个税种，而后者是同房地产相关的一系列税种。

房地产税距离我们还有多远

在重庆代表团，关于房地产税征与否、何时征，就产生了不同的看法。“我的住房是140平方米左右，就不在纳税之列。”全国人大代表、重庆长龙实业(集团)有限公司董事长刘群说，重庆的房产税只针对高端独栋别墅等征收，并未对百姓生活产生太大影响，但在征收的同时要科学设定标准。

全国人大代表、重庆市律师协会会长韩德云认为，试点城市征收房产税是行政行为，缺乏必要的法律依据;房价调节作用也不显著。如果税率过高，极易影响房地产市场正常发展。他建议，房地产税征收要兼顾区域发展平衡，比如

东部地区房地产市场相对饱和，发展更为成熟，人均可支配财产的量较大;中西部地区施行条件较差，强行推行可能会影响市场稳定。

在四川代表团，围绕房地产税征收话题，也有观点交锋。全国人大代表、全国工商联执委孙明认为，当前形势下征收房地产税不合时宜，特别是房地产业上下游关联产业百余种，如果受到牵连，则会影响就业。全国人大代表、四川省汉源县永利乡古路村党支部书记骆云莲则坚持，房地产税应该收。“那些建筑行业企业反映不能收房地产税，我个人不赞成。尽管建筑业涉及产业链条长、就业人员多，但企业的利润也正来自于工人。”

关于时间表，全国人大代表、全国人大财经委副主任委员郝如玉说，目前针对房地产税收的立法还没有形成一致的方案，因此房地产税推出尚需时日。

能否成为地方主体税种

完备的地方税体系是顺利实施分税制的基础。随着“营改增”深度推进，地方主体税种缺失的矛盾渐显，消费税、房地产税、资源税被视作弥补地方财政盘子的三大“预期税种”。那么，房地产税究竟能否成为地方主体税种呢?

贾康认为，重庆、上海房产税试点，其目标就是打造我国地方政府所必须掌握的地方税体系中主体税种的框架，为在省以下贯彻落实分税制和使地方政府行为依合理的制度安排而长期化创造基本条件。让房地产税逐步成为地方政府的主要税源之一，在大多数区域具有城镇化、工业化推进中的现实可能性。

“房地产税将是地方政府未来的主要税收来源之一，但这需要一个培育的过程。房地产税会压垮房地产市场，属于危言耸听的说法，它将对房地产市场产生积极健康的影响。比如在酝酿房地产税出台之前的很长一段时间内，那些手中房子较多的人已经开始出售多余房产。”贾康说。

然而，有代表委员注意到，从上海、重庆试点来看，房产税收入对地方财政贡献有限。王元楷说，重庆市按照“低端有保障、中端有市场、高端有约束”原则，征收房产税主要是为了调节高端市场，但征收的量很少。

全国人大代表、四川省财政厅厅长王一宏认为，房地产税的立意，除了调节财富、调控市场外，还有一个功能就是要增加财政收入。韩德云则认为，房地产税作为一种可能的地方税种，从中央和地方税源归属来看，还应合理分配中央和地方事权，即税收在哪一级，义务就在哪一级。(记者李亚彪段续周相吉参与记者王政程士华刘林周凯)

XX年房地产税制分

析报告

XX年3月

目录

一、房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩............................5

1、1994年分税制改革+XX年831大限，开启地方政府的土地财政............5

2、事权、财权的不统一，无法破解的土地依赖魔咒........................................8

3、营改增又是翻版1994年分税制改革，中央税种的增值税vs.地方税种的营

业税..........................................................................................................................9

二、对房企来说，是营改增税负减少、还是地价支付增加..............11

1、静态的来说，政府工作报告已经提到了一定是税负减少的......................11

2、动态的来说，强势地方政府有转嫁办法......................................................13

三、对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率

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1、用资本利得税能够有效减少投机需求..........................................................14

2、更好的效果是类似于个人所得税一样的累进制..........................................16

3、国外的二手房交易税中，增值税是重要一项，也是调控房价的重要手段

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中国房地产税制体系在过去一直存在不完善的问题，除了对于房企的重复征税严重，对于个人房产的税制存在存量税缺失，然而这两方面的问题随着房地产税制体系的不断完善，也将带来房地产市场的健康发展。按照当前的税制改革推进，房地产行业将在5月1日迎来营改增试行，除了对企业以外、对二手房交易也开始试行营改增。然而，房地产行业的市场参与者总是3方，政府、房企、购房者。同时，牵涉的背景需要回溯到20年以前，由于每次税制改革的影响都十分深远，这一次又将怎么样？

房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩。1994年分税制改革+XX年831大限，开启地方政府的土地财政。1）分税制改革后地方收入的减少，使得政府开始通过土地出让收入增加地方财政；2）对房企及其产业链上企业征收的营业税，归地方所有；3）地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加。以上三个房地产直接挂钩的税种成为了地方政府的主要收入来源，接近1/2的收入来自于此，这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。

如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那么当前的营改增是在此基础上继续加强，主要原因是营业税为地方税种，增值税为中央税种。1）短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，关注试点结束的改革动向。2）长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市，这其中

房地产税收及税收筹措

摘要：目前我国，房地产及相关产业占到我国国民生产总值的很大的比例，对于我国经济的高速发展起到了重要的作用。当然征收房地产税不仅增加了国家的财政收入，而且有力的调控了房地产市场的稳定和繁荣，促进了国民经济的健康发展。进一步改革和完善税收制度是社会主义市场经济发展的客观要求,是国家增强对房地产市场宏观调控能力,促进土地资源优化配置与有效利用的重要途径。然而，房地产税负的繁杂与沉重增加了房地产的成本。如何从税收筹划方面降低成本，一直是房地产企业热议的话题。本文主要阐述我国房地产税制的基本内涵，然后介绍房地产企业所涉及的税种及税收筹措方法。

关键字：房地产，税收，税收筹措

一、税制、房地产税制

税收是一个历史范畴,它是人类发展到一定阶段的产物,其性质和内容是随着社会生产力的发展、社会制度的更替、国家性质的变化而发展变化的。关于税收的定义,国家不同,说法也就不一样。如《政治经济学辞典》的定义是:“国家按照法律规定对经济单位和个人无偿地征收实物或货币,是国家凭借政治权力参与国民收入分配再分配以取得财富的一种形式。”《中国大百科全书》的定义是:税收是国家政权为了行使其职能,保证国家机器的正常运转,通过法律规定的标准,强制地、无偿地取得财政收入的一种分配关系。无论是资本主义税收,还是社会主义税收,尽管说法不尽相同,但其基本内涵是一致的,即税收是国家为了满足一般社会共同需要,按预先确定的标准对社会剩余产品进行强制的、无偿地分配再分配,它是国家机器正常运转的经济基础。税制,亦称税收制度,它是国家为保证财政收入,调控国民经济发展态势,促进社会资源的优化配置而专门设定的一项经济制度,是由若千税种共同构成的调节体系,其合理与否直接影响国家和纳税人的利益关系和经济状况。

房地产税制,即房地产税收制度,它是国家针对房地产经济活动而专门制定的、由若干税种共同构成的经济调节体系,它是国家参与城市房地产收益分配、再分配活动的主要方式,也是国家借以调控房地产市场、促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。

二、房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业．根据相关统计报告显示。XX年中国税收收入共60555亿元．比上年增加5291亿元．同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计851．85亿元。占中国XX年全部税收收入增收额的5291亿元的35％。一年当中全国税收收入的增长额超过1／3来自于房地产业。增幅在各行中居首位；从税率来说．房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5％交纳营业税。按所得额的25％交纳企业所得税．土地增值税的税率是30%~60%不等。总之，地产公司税收负担过于沉重．通过税收筹划，实现税负的减轻公司的唯—选择。

三、房地产公司涉及的税种

(一)项目设计阶段

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地．就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额～次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3％一5％的税率缴纳契税。

(二)项目建设阶段

在开发阶段对营业额按姗率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积城镇土地使用税。

(三)项目销售阶段

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5％税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的。房产租赁业适用营业税中“服务业”税目．统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征。增值少的少征．无增值的不征。最低税率为30%，高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税。是在房地产交易中，针对房地产交易金额．适用“产权转移书据”税目．按照0．05％税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言．如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25％的比咧税率。

5房产税。房地产开发企业建造的商品房．在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为%；依据房产租金收入计征的．税率为12%。

四、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

(一)土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点。这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成税收筹划的关键。

1．进行借款利息的筹划。合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出．并能提供金融机构证明的。可以据实扣除利息．但不能超过按同期商业银规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较。项目借的实际利息支出”与土地成本和开发成本的两者之和的5%孰大，从而在项目筹建之初选择对企最为有利的利息扣除方式。

2充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。

据规定．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20％”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系。从而选择合理的售价。

3整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率。从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售。与客户签订两份合同即签订—份商品房买卖