关于房地产司法鉴定研究调查问卷统计分析

关于房地产司法鉴定研究调查问卷统计分析关于房地产司法鉴定研究调查问卷统计分析关于房地产司法鉴定研究调查问卷统计分析HYPERＬＩＮＫ"http://wｗ/"房地产司法鉴定估价问题研究——房地产司法鉴定调查问卷统计分析一、问卷调查来源依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷,于2009年5月完成问卷收集。本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取,选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的９0％以上,选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。本次调查问卷共发出30份,收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构７家，二级评估机构１８家，分别占统计总体的28%与７2%;２5份有效问卷中,其中有2２份来自于成都市当地评估机构,占统计总体的8８%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。二、问卷调查结果通过对2５份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内容:第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分;第三,房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。房地产司法鉴定的现状估价程序:是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：=1\*ＧB3①获取估价业务;=2\*ＧＢ3②受理估价委托；=3\*GB3③制定估价作业方案=4\*ＧB3④搜集估价所需资料；=5\＊GB3⑤实地查看估价对象;=6\*ＧB3⑥分析估价对象价值；=7\＊GB3⑦测算估价对象价值;=8＼*GB3⑧判断估价对象价值；=９\*GＢ3⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中问题最严重的受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。1.受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书基本不规范,其中有极大部分为委托方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。2.资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造成司法鉴定估价后续工作难以开展。在现场查看前,估价机构对基础资料难以搜集或搜集不完整已成为普遍现象。在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。3．制定估价作业方案阶段：估价人员进场现场查看后,在制定作业方案时常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。由于当事人的不配合、消极态度，以致估价人员很难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等基本事项工作。４.诉讼当事人擅自与估价机构接触,不接受估价结果现象占有相当大的比重,诉讼当事人不及时出庭也屡见不鲜。５.诉讼当事人的不配合、现场工作受到限制、估价对象存在重大权属瑕疵是目前房地产司法鉴定估价无法实施的主要原因。6．房地产估价师出庭就估价报告接受询问的比率依然较高。尽管主要比率集中在5%以下，但相对于抵押评估等其他类型评估，该比例仍处于高位。７.在法院二审和再审程序中的房地产鉴定估价，对鉴定机构的选择随意性较大，缺乏规范性和标准型。甚至有16%的比例认为另选机构,不在意起资质高低,“从而出现受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定,一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中,却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。”(引用内容）（二）房地产司法鉴定估价类型划分由于各种类型的房地产都有可能涉及司法鉴定评估,因而依据不同的划分标准其类型也多种多样。１.根据估价对象的不同划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、隐蔽工程、规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损。在此种类型划分中也会遇见少量的公共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。2.根据统计调查数据显示,目前尚未出现根据法发〔２00８〕11号最高人民法院《新民事案件案由规定》,依据案由划分估价类型。3.根据时点不同划分：有估价时点为过去、现在、未来(预测房地产未来某一时点价值)。4.其他划分根据评估实体情况划分为:土地、房产、房屋、构筑物、附属物、在建工程等；根据价值类型划分为：公开市场价值、快速变现价值。分析：目前估价类型划分仍以司法鉴定估价机构为主导，依据《房地产估价规范》划分估价类型。房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取1．实体存在但不能实施现场查看情况A.选取市场比较法进行评估(=1\*GB３①选取类似实体进行评估，给出区域平均价,不作个别因素修正;=2\＊ＧB3②选取类似实体进行评估,个别因素中只作结构、年限、朝向修正。)B．核定其存在性,按规范评估,并在报告中揭示;Ｃ.选取成本法评估，按照房屋建成年代确定其成新率;D．采用替代程序,法院及当事人双方签字、盖章确认估价资料，委托方出具估价对象实物状况说明；Ｅ.根据产权资料、影音资料、图纸、2.实体灭失A.要求委托方提供证据保全资料，估价时点为过去,选取类似实体进行评估；B.根据资料判断是否能评估，一般原则上不评，不出具估价报告;C．法院与当事人提供实体灭失的影视、笔录、照片等证据，并确认证据与灭失实体一致。法院及当事人对灭失实体以前状况作书面描述，法院及当事人双方签字、盖章加以确认，在评估报告给予披露。依据调查统计数据分析，大部分司法鉴定机构采用此种技术路线。D.结合相关图纸、概预算等资料进行测算。３.隐蔽工程A．采用成本法,要求委托方提供设计图、施工图、竣工图、决算资料等,并聘请专业人员支持。此种技术路线为多数司法鉴定机构所采用。B．根据施工图、预决算书等作期日调整。Ｃ.当事人提供工程资料，并对隐蔽工程作书面说明和确认,在征得当事人同意的情况下打开隐蔽工程。４.规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损A．规划调整前后的差价即为价值减损额度。该技术路线为大多数鉴定机构所采用。B．无缺陷估价对象与有缺陷估价对象的差价即为价值减损额度。C．按委托书要求的规划条件进行鉴定。D．规划调整后的价值减去现状价值，求得价值减损。（四)房地产司法鉴定估价机构的期望及建议1．诉讼当事人的配合义务根据调查结果，司法鉴定机构在诉讼当事人应向法院如实提供资料并对真实性负责、配合机构现场查看、配合法院及鉴定机构对权属资料查档方面有强烈的愿望。也期望诉讼当事人能在现场查看后在查看表上签字,在现场查看中如实回答估价人员提出的问题。此项调查也应证了目前房地产司法鉴定中诉讼当事人极为不配合的现状。2.法院的配合义务通过调查统计，认为法院配合的义务主要分布在签订委托、搜集资料、现场查看、配合司法鉴定机构权属查档等几大方面。委托阶段的配合义务１0０％的司法鉴定机构强烈要求在从事司法鉴定工作前与法院签订司法鉴定委托书,同时也急切期望尽快统一规范司法鉴定估价委托书。在委托书的内容设计上应当包括估价范围、估价时点、估价目的。资料收集阶段的配合义务通过调查统计，90%以上的鉴定机构认为法院在负责向诉讼当事人搜集资料并转交给评估方、提供资料移交资料清单方面负有义务。其次还有向诉讼当事人发出鉴定风险告知书的义务。现场查看阶段的配合义务配合司法鉴定机构进行现场查看并签字。配合司法鉴定机构进行权属查档96%的司法鉴定机构希望法院能协助机构搜集基础资料并完成查档工作。E．其他方面的配合义务ａ.确认诉讼事实、界定估价对象、时间进度、收费进度等等；b．支付司法鉴定费（被调查机构中反映较多);ｃ.甄别资料真实性;d.完善估价委托，出具报告后及时结清评估费;e．提供估价实详细资料、协助催收鉴定费等。3.怎样区分资料来源的建议在调查总体中（25份)有7２%的鉴定机构认为“当事人在提供的资料清单及资料上签字、盖章，法官在提交评估机构时同时在提供的资料清单及资料上签字”以区分资料的来源。２8％的鉴定机构认为“当事人在提供的资料清单及资料上签字、盖章,法官只在提交评估机构的资料清单上签字”即可。其他建议有：a．中途提交资料以法院确认为主;ｂ．法院查询的相关权属资料应盖档案章；c.与法院委托书中载明评估机构的清单。4．完善司法鉴定估价委托程序的建议A.委托书中明确价值类型(如市场价值或拍卖底价）;B.提供充分估价对象资料，陪同现场查看并签字,交接清单上双方(法院与当事人）签字;Ｃ．明确估价目的、估价时点、纠纷原因;D．要求当事人在委托书中签字,双方共同认可估价机构;E．司法鉴定机构的入围程序、资质审查、报告签收、评估费用结算、机构考核制度等。5.司法鉴定估价机构认为质证程序应当包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。三、问卷分析结论(一）估价委托程序不规范根据以上调查结果显示,估价委托书不规范系司法鉴定估价中存在的普遍影响。其程序上的不规范化严重影响了司法鉴定的公正性及当事人的利益，也为司法鉴定机构的鉴定工作带来了极大的不便，亟需建立统一的规范委托。司法鉴定估价委托书不规范在本次问卷调查中,２5份调查问卷中有２3份认为房地产司法鉴定估价委托书不够规范统一，占统计总体的92％,其中在不规范统一中有42.86％比例为法官依照自己理解填写委托书,甚至有法院不愿与估价机构签订估价委托书。由于法院对“国家的房地产估价制度不熟悉”,其填写的委托书几乎均不符合《房地产估价规范》的要求，在估价人员与委托方在估价委托书达成一致意见分歧较大。基于上述原因，房地产司法鉴定估价机构对于规范统一委托书格式具有强烈的要求。在对估价机构的“你认为统一规范房地产司法鉴定估价委托书”问题调查中，有２4家机构认为有必要统一房地产司法鉴定委托书,占统计总体的96%；其中有20家机构认为有必要，并且在委托工作当中与受托估价机构就委托书内容进行沟通后填写委托书，占统计总体的比例为80%。备注:A．委托书不够规范统一;B。司法鉴定估价机构认为有必要规范统一委托书司法鉴定估价范围不明确由于法院在房地产估价方面知识的匮乏，常常出现司法鉴定估价范围不明确等情况,给司法鉴定机构带来两大极大的不便。“例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态,以及房屋登记办法规定的相关内容,法院在查封和预查封的时候,他们有时也不清楚该查封什么。”(为引用内容)在对“你认为委托书应当包括的内容有”问题中，集中反映了估价委托书应包含估价范围、估价时点、估价目的等基本事项,其中前三项分别占到了统计总体的比例分别为１０0%、96％、９6%。备注：A.估价范围;B估价时点；C。估价目的（二）诉讼当事人、法院不清楚自己的配合义务通过统计可知，100%的诉讼当事人均不配合司法鉴定估价工作，其抵触情绪非常严重。其次,“是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。”(为引用内容)在法院与司法鉴定机构之间的配合中也常出现配合不畅,工作难以开展等情况。其中B项、C项分别占到统计总体的７6%和7２%。备注：A.诉讼当事人不配合；B现场查看中,诉讼当事人或法官不到现场，或拒绝在现场查看表签字;C。法官或当事人不在提供资料上签字，无法分清资料来源途径(三)诉讼当事人在鉴定估价中存在的问题从调查数据来看，存在的主要问题集中在不配合估价机构的现场查看（B项）、提供估价资料不及时(Ｃ项)、提供资料不全面(Ｄ项)三项,三项均占到了统计总体80%以上的比率,其中提供资料不全面(Ｄ项)占到了100％。其次为不接受估价结果(F项)和擅自与估价机构接触(A项）,其所占比率分别为52%、３2％。其他情形(G项)主要有:阻扰现场,拖延时间；提供资料不真实，拒绝签字;当事人态度消极，对诉讼抵触情绪明显。诉讼当事人不与估价人员配合一直是房产司法鉴定中难以协调的难题。备注：Ａ.擅自与估价机构接触B.不配合估价机构的现场查看Ｃ.提供估价资料不及时D.提供资料不全面Ｅ.不及时出庭F．不接受估价结果(四）诉讼当事人、法院应有的配合义务１.诉讼当事人的配合义务其义务主要集中在A.向法院如实提供评估所需资料，并对真实性承担责任、Ｂ.配合评估机构进行现场查看、C.配合法院、评估机构向权属登记等部门的资料查询三项，三项均占到了统计总体的96％。备注：A.向法院如实提供评估所需资料，并对真实性承担责任B.配合评估机构进行现场查看C.配合法院、评估机构向权属登记等部门的资料查询D.其他２.法院的配合义务从调查数据来看，统计项目中90％集中在A项、B项、C项、D项、E项、G项，其分别占统计总体的比率为100%、92%、92%、9２%、80％、96%。Ｆ项：向诉讼当事人发出鉴定风险告知书相对较低,占统计总体的３６%，这从一个方面反映了目前司法鉴定估价的真实状况,由于没有风险告知这一环节，大家对其缺乏认识。其他配合义务主要有：协调评估结果，协调处理当事人对评估结果的异议(或报告修改);协助评估公司收取评估费用,陪同查看现场并签字,承担移交资料的真实性和合法性责任。备注:A.出具委托书B.配合估价机构的现场查看C．将案子涉及的估价资料移交估价机构Ｄ.估价机构申请后,法院人员依职权调查取得资料交鉴定估价机构E.提供移交资料清单F.向诉讼当事人发出鉴定风险告知书Ｇ.配合评估机构向权属登记等部门的资料查询(五)二审中法院对房地产估价机构的选择通过调查可知,有２4％的机构认为法院在二审中不用避开一审中的评估机构，７6％的司法鉴定机构认为应当避开。其中有４０%的机构认为法院在二审中其另选机构资质应当高于一审对外委托估价机构的资质，但仍有1６%的机构认为另选估价机构,不在意其资质高低,势必会造成估价程序的不规范，影响司法鉴定估价的公正性和公信力。首先，如果法院在二审中不在乎另选机构资质的高低有可能使受托估价机构的资质不符合相关规定。“建设部《房地产估价机构管理办法》规定,一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中,却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。”（引用内容）其次,级别低的机构复