国企收购存量商品房项目可行性研究报告-土地储备专项债券

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司国企收购存量商品房项目可行性研究报告-土地储备专项债券1、建设目标减少市场库存，缓解房地产企业的资金压力，并增加保障性住房的供应。这一举措旨在通过国有企业的介入，有效遏制存量房的积压，稳定市场预期，避免因过多存量房无法出售而导致的市场价格大幅波动。同时，通过优化存量房的利用，解决部分城市的住房供给问题，提升公共服务水平。通过收购已建成的存量商品房，可以有效减少市场上的库存量，促进房地产市场的健康发展。通过收购和转化存量房，可以激活房地产市场，促进房地产项目的交付和使用。2、发展背景自2023年1月开始我国收储房政策内容逐步深化和细化，从试点探索到全面推广，再到深化改革和明确目标，政策目标愈发清晰。总共经历了萌芽及试点，制度研究、建设与细化，战略明确与全面实施这三个阶段。（1）萌芽及试点阶段（2022年-2023年）2022年收储房政策萌芽初显，曾有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等，例如温州市鹿城区国企曾多次发布《关于收购筹集保障性租赁住房房源的通告》，以公开收购方式筹集保障性租赁住房；济南市国资委官网于2022年9月7日发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》等。2023年1月起，政策进入了试点阶段，中国人民银行印发了《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立了额度为1000亿元的租赁住房贷款支持计划，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放。选择了重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市先行先试，探索市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。（2）制度研究、建设与细化阶段（2024年初-2024年7月）在制度研究、细化与建设阶段，明确了支持性贷款资金规模，政策从局部地区试点转向全国县级以上城市推广，强调了“三规范”“三合适”，政策支持力度得到了加强。2024年4月30日政治局会议正式提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。正式提出新一轮“去库存”命题。2024年6月7日，国务院常务会议提到，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。（3）战略明确与全面实施阶段（2024年7月开始）政策在全面深化改革的框架下，政策目标和执行路径得到了进一步的明确和强化，标志着政策从规划阶段转向全面落地实施。2024年7月30日，政治局会议提出“坚持消化存量与优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，政策表述更明确，路径和目标更清晰。近年来，随着中国房地产市场的不断调整和优化，政府在保障性住房建设方面采取了一系列创新措施。其中，“以购代建”模式作为一种新兴的政策工具逐渐被提上日程，并在多个城市加速推广。近期，深圳和珠海等地就实施了相关措施，这些政策不仅仅旨在增加保障房供应，还希望能够解决商品房库存问题，为房地产市场的稳定发展提供新的动力。2024年下半年或将是“收储”政策落地关键期。3、项目建设的必要性（1）直接消化库存，缓解市场压力国企等主体收购存量房，最直接的效果就是能够在短期内迅速减少市场上的房源供给量。在房地产市场库存积压的情况下，大量的存量房无法及时销售出去，不仅给开发商带来了巨大的资金压力，也使得市场供需关系失衡。而国企等主体的收购行为，相当于为这些存量房找到了一个新的出口，直接消化了一部分库存，大大缓解了市场压力。（2）稳定市场预期，增强购房信心除了直接消化库存外，国企等主体收购存量房还能起到稳定市场预期的作用。在房地产市场中，市场预期对购房者的决策起着至关重要的作用。如果市场预期不佳，购房者往往会持币观望，等待房价进一步下跌，这就会导致市场交易陷入低迷，库存难以消化。而国企等主体的收购行为，向市场传递出了政府积极干预、稳定楼市的信号。这种信号能够增强购房者的信心，让他们相信政府有能力稳定房地产市场，避免房价大幅下跌。当购房者的信心增强后，他们就更有可能出手购房，从而促进市场交易，在一定程度上帮助消化库存。（3）优化库存结构，提高市场效率国企等主体收购存量房还有助于优化库存结构，提高市场效率。在房地产市场中，不同区域、不同类型的房源库存情况往往存在差异。一些地段较好、品质较高的房源可能供不应求，而一些地段偏远、品质较差的房源则可能大量积压。国企等主体在收购存量房时，可以有针对性地选择那些地段较好、品质较高的房源，从而优化库存结构。同时，国企等主体还可以通过对收购的房源进行改造、升级等方式，提高房源的品质和价值，使其更符合市场需求。这样不仅可以提高市场效率，还能为购房者提供更多优质的选择。项目可行性研究报告（2023年5月1日新版）编制大纲一、概论二、项目建设背景