水木清华嘉园建设工程项目可行性研究报告

可行性研究报告二0一七年三月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2编制的依据和原则 31.3研究范围 51.4主要经济技术指标 6第二章项目建设背景及必要性 82.1项目区概况 82.2项目建设背景及必要性 122.3项目建设的可行性 13第三章发展规划、产业政策和行业准入分析 143.1发展规划分析 143.2产业政策分析 183.3行业准入分析 20第四章建设地点及建设条件 214.1建设地点 214.2主要建设条件 214.3推荐场址 26第五章建设方案 275.1建设规模及内容 275.2建筑设计指导思想与原则 285.3总平面设计 305.4住宅建筑设计 405.5结构设计 425.6给排水 515.7强电 565.8弱电 685.9通风 695.10消防工程 70第六章环境影响分析 736.1环境保护法规及标准 736.2主要污染来源及污染物 736.3施工期污染防治措施 736.4营运期污染防治措施 756.5环境影响评价结论和建议 75第七章节能减排措施 797.1用能标准和规范 797.2能源消耗 797.3节能措施 80第八章职业安全卫生与消防 818.1设计的主要依据 818.2职业安全措施 828.3卫生安全防护措施 828.4消防措施 83第九章项目实施进度安排 859.1项目实施进度 859.2项目实施管理 85第十章组织机构与人力资源配置 8810.1组织机构方案 8810.2劳动定员 9010.3人员培训 9110.4项目运作框架 91第十一章质量保证体系及工程招投标方案 9211.1质量保证体系 9211.2工程招投标方案 93第十二章投资估算和资金筹措 9612.1投资估算 9612.2资金筹措 99第十三章经济效益评价 10013.1财务评价计算依据 10013.2销售收入预测 10013.3成本估算 10113.4财务评价指标 10213.5财务评价 103第十四章社会影响分析 10514.1社会影响效果分析 10514.2社会适应性分析 10614.3社会风险及对策分析 106第十五章结论与建议 10915.1结论 10915.2建议 110第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称****县水木清华嘉园建设工程1.1.2项目建设单位概况项目建设单位：****县兴业房地产开发有限公司建设单位概况：****县兴业房地产开发有限公司于2001年4月正式批准成立。公司为国有独资公司，公司出资人为****县城市投资集团有限公司，出资方式为货币。公司为房地产开发企业暂定资质，公司下设办公室、工程部、财务部、三个内设机构；公司办公住所：县龙泉路36号。公司原注册资本为800万元人民币，2015年8月增资为一千万元。经营范围：房地产综合开发经营、配套基础设施建设、征地拆迁、工程投标、工程质量管理等。兴业房地产开发有限公司作为城市建设的投融资平台，充分发挥了自身“背靠县委、政府，面向市场”的优势，树立了成为第二财政的理念，加大自营项目的投资，充分挖掘公司经营潜力，并逐步走向市场，成为真正的市场主体。目前，公司发展态势良好，房地产开发项目工程不断。公司现已成功摘牌县东江源小学北侧地块及****大道南段地块，可经营性资本达4亿元。公司现有人员7人（含聘用人员3人），均取得大专文凭，其中本科文凭2人，获得助理工程师等技术职称人员1人，拥有一支工程管理方面的专业队伍。公司本着“资金大融资、土地大运作、城市大发展”的城市经营理念，将以诚信、务实、高效的工作作风扎实推进我县房地产开发市场。1.1.3项目拟建地点本项目拟建于县城新城区采茶戏馆西侧，规划用地总面积为25899平方米（约38.85亩）。1.1.4项目建设期本项目建设期45个月,从2017年4月至2020年12月。1.1.5建设规模及内容采用15F、17F、18F高层为主****县水木清华嘉园建设工程规划总用地38.85亩，总建筑面积69893.35平方米，其中住宅建筑面积50747.89平方米，商业建筑面各积5311.57平方米，项目共计住户394户；并建设给排水、电力、绿化、道路等配套工程；，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。户型情况：90方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫；110、120平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。1.1.6投资估算及资金筹措（1）计划投资20000万元。其中：土地费用6440.82万元，前期工程费222.57万元，建筑安装工程费8742.69万元，公共设施、基础设施费3960.78万元，开发期间费用177.64万元，不可预见费455.50万元。（2）资金筹措资金来源：项目所需资金由建设单位自筹解决。1.2编制的依据和原则1.2.1编制依据1、《房屋建筑制图统一标准》(GB/T50001-2010);2、《总图制图标准》(GB/T50103-2010);3、《建筑制图标准>(GB/T50104-2010);4、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2013版）；5、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005);6、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);7、《住宅设计规范》(GB50096-2011);8、《住宅建筑规范》(GB50368-2005);9、《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93);10、《夏热冬冷地区居住建筑_声能设计标准》(JGJ134-2010);11、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2010)2013年修订版；12、《无障碍设计规范》(GB50763-2012);13、《江西省城市规划管理技术导则》赣建规[2002]8号；14、赣州关于发布《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）》的通知；15、业主提供的地形图、规划红线图、规划设计条件。1.2.2规划理念与设计原则“以新城市主义”为规划理念，充分挖掘项目的居住价值和商业价值，实现社会效益与经济效益的最大化。采用下列几大设计原则：1、整体性原则从整体出发，坚持高起点、高标准，充分考虑规划的完整性、系统性和开发的有序性，塑造社区整体形象，体现项目的价值。2、以人为本原则强调人与建筑、环境共存融合，充分考虑人的各方面需求，创造一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住空间和休栖环境。3、均好性原则景观强调均好性，通过围合、错位、渗透等手段，创造出大小不同的组团与院落空间，做到户户有景。4、超前性原则作为新的建设工程，方案设计以超前性、先导性，以高起点、高标准为出发点。5、生态性原则贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态型居住空间为规划目标，满足人们的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、交通便捷、环境优美的现代化社区。6、科技性原则小区建设应注重以科技为先导，注重物业管理与安全保卫以及建筑节能。7、协调性原则充兮了解项目内外条件，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。8、经济性原则充分考虑项目的特性，最大限度的从各方面，多角度的节约成本。1.3研究范围本报告主要对****县水木清华嘉园建设工程项目进行可行性研究，研究的主要包括以下几方面：（1）项目建设背景与必要性；（2）项目建设地点及建设条件；（3）建设方案；（4）环境影响分析；（5）节能减排措施；（6）职业安全卫生与消防；（7）项目实施进度安排；（8）项目组织管理；（9）投资估算与资金筹措；（10）效益分析等。1.4主要经济技术指标表1-1主要经济技术指标名称数值单位规划设计条件总占地面积38.85亩总建筑面积70060.15平方米其中住宅50747.89平方米商业5311.57平方米物业管理用房125.86平方米社区用房125.86平方米车库、杂间1820.41平方米不计容建筑面积13082.35平方米计容建筑面积58977.80平方米建筑占地面积5697.78平方米容积率2.2建筑密度21.16%户数394户机动车车位（个）627个其中地上211个地下416个绿地率31.61%项目总投资20000万元土地费用6440.82万元前期工程费222.57万元建筑安装工程费8742.69万元公共设施配套费3960.78万元开发期间费用177.64万元不可预见费455.50万元

第二章项目建设背景及必要性2.1项目区概况2.1.1赣州市概况赣州市位于江西南部，地处东径113。54’一116。38’，北纬24。29’一27。09’之间，属典型的亚热带湿润季风气候区，是江西省的农业大区和经济作物主产区。境内植物资源丰富，矿产资源以有色、稀有金属矿为主，赣州还是全国著名的革命老区之一，举世闻名的二万五千里长征，从赣州出发。赣州市是江西省最大的行政区，辖18县、市、区，总面积3.94万平方公里，耕地面积29.29万公顷，有林地面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。赣州市总人口为928.52万人（2013年末），人口自然增长率8.11%。章贡区为赣州市委、市政府所在地，是一座国家历史文化名城，城区三面环水，一面临山，章江和贡江在宋代古城墙下汇流成赣江。市区建成区面积(章贡区和赣州经济技术开发区)59.2平方公里，61万人（非农业人口36.19万人）。赣州市区位优势明显，交通便利。赣州市东接福建省三明市和龙岩市南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北边本省吉安、抚州两市。赣州市是中国内地写沿海发达地区的重要通道，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，是中部地区距离闽、粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络：京九铁路、赣龙（赣州一福建龙岩）铁路、赣粤高速公路、昌厦（江西南昌一福建厦门）一级公路和105、206、319、323四条国道贯穿全境。赣州市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需3-4个小时；4A级的赣州黄金机场开通了到北京、上海、广州、厦门、重庆、南京、南昌等地的航班；赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。近几年，赣州市全面推进建设创业、宜居、平安、生态、幸福赣州，打造赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市和区域性综合交通枢纽、区域性金融中心。进一步优化发展环境，提升发展水平，增强发展后劲，全市国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。据初步测算，2015年全年地区生产总值（GDP）1973.87亿元，比上年增长9.6%。其中，第一产业增加值295.56亿元，增长4.1%；第二产业增加值870.46亿元，增长9.8%；第三产业增加值807.85亿元，增长11.4%。三次产业结构由2014年的15.3:45.8:38.9调整至2015年的15.0:44.1:40.9。非公有制经济实现增加值1166.64亿元，增长9.8%，占GDP比重为59.1%。全年居民消费价格比上年上涨2.1%，其中食品价格上涨5.0%。商品零售价格上涨0.5%。工业生产者购进价格下降2.8%，其中有色金属材料及电线类下降8.9%，黑色金属及材料类下降3.9%，建筑材料及非金属类下降4.1%，木材及纸浆类下降3.4%。工业生产者出厂价格下降4.6%，其中冶金工业下降12.9%，煤炭及炼焦工业下降5.2%，纺织工业下降2.1%，皮革工业上涨3.0%。全年财政总收入353.32亿元，比上年增长7.5%。其中，公共财政预算收入245.51亿元，增长9.0%。财政总收入占gdp的比重达17.9%，提高0.1个百分点。全年各项税收收入294.33亿元，增长2.4%。公共财政预算支出614.97亿元，增长14.7%。其中，民生类支出350亿元，增长15.5%，占财政总支出的比重达56.8%，比上年提高0.2个百分点。全年固定资产投资1892.21亿元，增长17.6%，其中工业投资584.05亿元，下降6.0%。分产业投资看，第一产业投资47.30亿元，比上年增长54.1%；第二产业投资582.47亿元，下降6.2%；第三产业投资1262.44亿元，增长31.9%。分企业类型看，国有企业投资704.84亿元，增长38.0%；有限责任公司投资500.41亿元，增长34.5%；股份有限公司投资28.69亿元，下降2.7%；私营企业投资515.91亿元，下降1.7%；港澳台企业投资18.20亿元，下降18.7%；外商投资59.45亿元,增长32.8%；个体经营投资8.82亿元，下降61.6%。全年房地产开发投资274.35亿元，比上年增长19.1%。房地产房屋施工面积2797.83万平方米，增长24.7%；房地产房屋竣工面积334.49万平方米，增长97.7%；商品房销售面积669.73万平方米，增长15.0%；商品房待售面积178.88万平方米，增长79.9%。商品房销售额361.19亿元，增长4.8%。全年保障性住房完成投资25.08亿元，其中市辖区完成投资5.94亿元；保障性住房施工面积66.36万平方米，其中市辖区13.24万平方米；保障性住房竣工面积11.51万平方米。2.1.2****县概况****县，南梁大同十年(544)设县，赣南采茶戏的发祥地。位于江西省赣州市东南部，闽、粤、赣三省交汇处，是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一，东毗会昌县、寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、赣县。东西宽约48.8千米，南北长约84.6千米，晷典型的丘陵山区县，有独特的原始森林，森林覆盖率达83.4%，境内三百山是国家重点风景名胜区和国家级森林公园。据初步测算，2015全年实现地区生产总值（GDP）523982万元，按可比价计算，增长9%，增幅比上年回落0.3个百分点。其中，第一产业增加值148977万元，增长3.8%；第二产业增加值120792万元，增长8.1%，其中工业增加值102914万元，增长7.9%；第三产业增加值254213万元，增长12.6%。全县人均生产总值（GDP）达15128元。三次产业结构由2014年的29.8：24.4：45.8调整至2015年的28.4：23.1：48.5。民生进一步改善。全年累计完成公共财政预算支出23.88亿元，同比增长26.7%。其中民生类支出13.27亿元，同比增长22%，占全县公共财政预算支出的55.6%。重点项目加快推进。大力推进“三个十大”重点工程建设，全县51个重点项目开工41个，完成投资54.5亿元。九龙山风力发电、中小河流治理防洪工程等7个项目全面竣工；教育园区一期、艾坝和嘛斜水库等一批项目快速推进。随着寻全高速全线通车，宁定高速（****段）的快速推进，我县交通设施建设取得了重大突破。全年完成500万元以上固定资产投资309631万元，同比增长18.6%。其中工业固定资产投资完成32935万元，同比下降18.9%。全年完成房地产开发投资17843万元，同比下降39.3%，完成商品房销售面积195776平方米，同比增长3.6%。2.2项目建设背景及必要性《****县新型城镇化专项规划》（2016-2020）提出统筹城乡一体化发展，改善人居环境。本项目具体由****县兴业房地产开有限公司作为运作平台负责运作，确保这项工程优质、按时完成。该项目可以达到“改旧换新，共同创新”良好效果，通过实施该项目，可以推进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化，促进公共资源在城乡之间的均衡配置，实现城乡联网和共建共享。改善农民居住条件，加速****县新城区的建设和现代化进程，提高城区人民的生活水平，严格执行城市总体规划，全面完成控制性详规和排水、排污、地下空间利用等专项规划。通过组团作战、板块发展、城市综合体拉动的方式，加快新城区建设，逐步把新城区打造成具有浓郁现代气息的城市中心。重点加快****大道、城西路、腾飞路、九龙大道东段、站前路、北站路6条路网，文体公园系列二期工程和新城区建设，进一步拉伸新城区框架，增强城市承载力。项目建设，对于加速****县的建设，提升城市品味和新城区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义，随着城市建设和经济发展的需要，必须扩大城市规模，同时需要相应的土地资源支持，为了加快****县新城区的建设，政府已规划土地逐步建设。此项目的建设，对于加速****县的建设，提升城市品位和新城区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具重大意义。2.3项目建设的可行性1、项目符合****县城市总体规划和区域规划的要求；2、县委、县政府各部门的大力支持，为本项目成功建设提供强有力的保障；3、本项目地理位置良好，地质条件良好，地基承载力良好，该区域无不良地址情况，适合建住宅小区；4、本项目建设所需的水泥，钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定、储量丰富；5、施工条件好，交通便利。施工的用水、用电均可由现有城市网接入，能保证工程施工需要；6、当地有一批在房屋建设中积累了丰富的建设和管理经验、技术过硬的施工队伍，可保证项目顺利实施。

第三章发展规划、产业政策和行业准入分析3.1发展规划分析一、项目建设符合《江西省****县县城总体规(2011-2030》。****县位于江西省赣州市东南部，闽、粤、赣三省交汇处，是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一，东毗会昌县、寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、赣县。东西宽约48.8千米，南北长约84.6千米，属典型的丘陵山区县，有独特的原始森林，森林覆盖率达83.4%，境内三百山是国家重点风景名胜区和国家级森林公园。作为中国第一个无公害脐橙生产示范基地县、中国优质园艺产品（脐橙）出口示范区，被中国国家农业部列入赣南湘南桂北柑橘产业优势区。根据《江西省****县县城总体规划(2011-2030》，规划期末县域城镇空问结构为：“一主、两副、两轴”。一主：县域城镇发展核心区，即本次规划确定的县城规划区范围，包括****县县城和风山乡。两副：将县内有限的力量集中起来，重点培育县域南北两侧的版石镇、三百山镇两个次中心城镇，也是县域的重点镇。两轴：打造由219、223、327省道交通走廊所形成的北通赣州，南至赣粤高速的纵向发展轴带以及由325省道交通走廊所形成的西至赣粤高速、东至会昌、济广高速的横向发展轴带。《县城总体规划》在县城用地规划内容中还指出，规划保留老城区内现状新建的二类居住用地和部分品质较好的三类居住用地，总面积约3平方公里。对保留的三类居住用地，以完善基础设施和公共服务设施为主，适当增加开敞空间和公共绿地。对现状老城区的四类城中村实行逐步拆迁改造，按城市居住区规范标准规划建设，改善生活居住条件。新增的居住用地主要分布于外围城市组团中，共约4.3平方公里。老城居住区内居住用地约为117.78公顷，由濂江河分隔为东西两个居住小区。2030年规划居住人口约4万人。城东（石湾）居住区内居住用地约183.76公顷，以新增一类、二类居住用地为主，共含3个居住小区。2030年规划居住人口约5.3万人。城南（修田）居住区内居住用地约225.15公顷，以新增二类曙住用地为主，共含3个居住小区。2030年规划居住人口约6万人。城北（古田）居住区内居住用地约140.18公顷，以新增二类、二类居住用地为主，共含2个居住小区。2030年规划居住人口约3.1万人。工业居住区内居住用地约67.8公顷，以新增二类居住用地为主，含1个居住小区。2030年规划居住人口约1.6万人。因此，本项目的建设的符合《江西省****县县城总体规划(2011-2030)》的要求。二、项目建设符合《****县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《****县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：按照“四个全面”，即全面建成小康社会、全面深化改革、全面依法治国、全面从严治党战略布局要求，牢固树产创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，认真落实省委“发展升级、小康提速、绿色崛起、实干兴赣”十六字方针，严格遵照市委“解放思想，内外兼修，北上南下”发展路径，纵深推进“一个统领，五大战略”，突出抓好主攻工业、精准扶贫、城乡建设、现代农业、旅游开发、现代服务业、基础设施、生态文明等八项重点工作，统筹推进政治、经济、文化、社会、生态文明建设各项工作，奋力建设开放富裕平安秀美新****，努力实现与全国同步全面建成小康社会。坚持“策应大对接，推进大融入，实现新跨越”的发展战略和“产业富民、工业兴县、生态立县、旅游活县”的工作思路，继续按照“中心崛起，两翼拓展”的发展布局统筹城乡发展，以“百个重点项目”建设为主抓手，深入推进“三个中心，三个基地”建设，实现全县经济社会发展“提速、提质、提效”。围绕建没“生态、宜居、旅游、休闲”的城市发展定位，城乡统筹，积极稳妥地推进新型城镇化建设，加速产业、人和其他生产要素向城镇集聚。在县城方面，坚持以城市总体规划修编为切入点，全面完善城市发展各项配套功能规划，提高城市建设的抗震、抗灾综合能力，配套建设城市交通、停车、绿地、公厕等公共设施。以治理濂江河为主线，全面提升城市品位；以沿江东西路二期改造工程为重点，稳妥推进老城区改造；以文体公园系列工程建设为中心，有序推进城南新区建设；以大力推进“百个重点工程”为助手，全面完善中心城区基础设施；以破解城市拆迁与违法建筑难题为抓手，促进城市建设良性发展。切实做好火车站、高速路口、返乡创业园区建设，拓展城市外延，带动车头、新龙小城镇建设。县城建，成区面积达到15km2，城区人口达到12万人，转移农村人口1.5万人。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要，符合****县十三五规划纲要的要求。三、项目建设对城市建设有着促进作用。目前，****县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与江西省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善****县人民的居住条件已经成为****县政府特别关心的问题之一。同时，随着****县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。本项目符合城市建设总体规划，贯彻了****县房地产建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。四、项目建设是解决劳动就业的需要。由于我国目前还处于国际金融危机后期和经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会，据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加lO%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加当地社会就业岗位作出一定的贡献。项目无论是从建设过程对房产，还是建设后对当地居住条件改善都有很大促进作用。3.2产业政策分析3.2.1微观分析1、赣州市房地产市场分析在市委、市政府的正确领导下，全市上下认真贯彻中央宏观调控政策，全市经济仍继续保持稳步发展的态势。2015年全年房地产开发投资274.35亿元，比上年增长19.1%。房地产房屋施工面积2797.83万平方米，增长24.7%；房地产房屋竣工面积334.49万平方米，增长97.7%；商品房销售面积669.73万平方米，增长15.0%；商品房待售面积178.88万平方米，增长79.9%。商品房销售额361.19亿元，增长4.8%。2015年全年保障性住房完成投资25.08亿元，其中市辖区完成投资5.94亿元；保障性住房施工面积66.36万平方米，其中市辖区13.24万平方米；保障性住房竣工面积11.51万平方米。2、赣州市住宅用地供应指导思想(l)体现住房建设与产业发展、空间拓展相协调的原则，按照中心城区总体空间布局结构，以及近期建设规划确定南移、东扩、西延的空间发展方向，合理确定各类住宅用地的空间布局。(2)科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模，保证中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于住宅用地供应总量的70%。(3)70%中低价位、中小套型普通商品房建筑面积的建设用地应在规划范围内统筹安排。(4)商品住房：主要布置在章江新区，规划范围内的河套老城区（含站北区）、西城区（含水西一湖边、创新区）、峰山片区（站东新区与涉石）、水东片区也应按比例适：当布置。(5)普通商品住房：主要布置在西城区（含水西一湖边一新区）、峰山片区（站东新区与沙石）、水东片区，规划范围内的章江新区、河套老城区（含站北区）也应按比例适当布置。(6)保障性住房：主要布置在章江新区、西城区（含水匿一湖边、创新区）、河套老城区（含站北区），规划范围内的峰山片区（站东新区与沙石）、水东片区也应按比例适当布置。在国家宏观政策的调控下，赣州市房地产开发出现了一些新的变化，但总体上保持了房地产开发市场稳定，较快增长的态势。本项目的建设符合国家及地方相关产业政策。3.3行业准入分析本项目属于普通商业楼开发项目，不属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》限制类别墅房地产开发项目。符合《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》第十二条《产业结构调整指导目录》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。允许类不列入《产业结构调整指导目录》。本项目符合行业准入政策。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有100万元以上的注册资本；2、育4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。

第四章建设地点及建设条件4.1建设地点4.1.1地点与地理位置本项目拟建场址位于****县采茶戏公园西侧。4.1.2场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别：为****县新城区建设规划区内的国家土地，由****县人民政府按征地成本价划拨国有用地为本项目建设用地，并经批准办理了建设用地相关手续。场地占地面积为规划用地总面积约38.85亩，大致为梯形地块，地势较为平坦。4.2主要建设条件4.2.1气候条件****县属中亚热带南缘湿润季风气候区，境内日照充足，热量丰富，气候温和，降水丰沛，无霜期长，四季分明，具有春早多阴雨、夏热无酷暑、秋爽降水少、冬冷无严寒的气候特点。由于受季风影响，****县气候规律性强，10月至次年3月，多吹西北风，天气多晴干冷。4～9月，受南方海洋暖温气流控制，以吹偏南风为主，天气湿热多雷雨。全县分为二个气温区，即年平均气温高于18℃的高温区和低于18℃的低温区。高温区分为以境内北部的长沙、重石、浮槎、龙布等4乡镇为主要区域的第一暖区，年平均气温高于19℃；以境内中部的车头、新龙、欣山3乡镇为主要区域的第二暖区，年平均气温在18～19℃之间；以县南部的镇岗乡和鹤子镇为主要区域的第三暖区，年平均与气温大于18℃，其中鹤子镇部分区域年平均气温大于19℃。低温区分布于山区，其中九龙嶂为最低温区，年平均气温在15℃以下。凉伞岽和新龙乡江头的马屎石、镇岗乡的高峰村及塘村的北部山区为低温区，年平均气温在17℃以下。县内低丘区域积温值较高，低山区积温值较低。春寒出现频繁，惊蛰寒出现于3月15日前．春风寒有3月16～25日出现，清明寒在3月26日～4月1日之间出现。4.2.2工程地质、水文地质条件因本地块未做地勘报告，故仅参照周边地块进行工程地质、水文地质分析。1、工程地质地层岩性及其工程地质特征：在13.5m深度范围内自上而下共存4个岩土工程地质单元层：①粉质粘土(Q4al)：红色、黄色，含少量的根植质和砾卵石，稍湿一湿，可塑一软塑状。该层分布全场地，层厚不均匀，差异较大，为2.10-5.l0m，平均厚度为3.64m。⑦砾卵石(Q4al)：黄色，稍密，砾卵石含量约为55%-70%之间，粘粒含量约为10%-20%，少量粒径可达8cm，湿，稍密。层面较稳定，层厚在0.90-2.40m之间，平均层厚为1.46m。③强风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色，由泥质粉砾岩风化而成，风化裂隙发育，层理清晰，岩质较软，岩心呈碎块状或短柱状，泥质结构，块状结构，分布于整个场地之中，部分钻孔未揭穿层厚为0.60-2.9m，揭穿平均厚度为1.63m。④中风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色、岩心呈短柱状或长柱状，泥质结构，块状构造，岩质较为坚硬，但局部有较软的岩质互层，分布于整个场地的下部。平均厚度3.45m。2、地下水地下水补给来源主要是大气降水，因受地形影响，地下水主要排泄于场地的南部。据场地地所处水文地质环境及邻近场地施工经验，综合判定其地下水对基础对砼无腐蚀性影响，基础砼的防护等级为常规防护。3、岩土参数的分析确定和选用本次勘察对中风化泥质粉砂岩(K2)④采取代表性岩样。舍弃个别土岩不均匀引起的指标异常值后，各土体力学性质指标能反映土体特征，合理可靠，可作为土体承载力设计依据。4、岩土参数的建议值根据各岩土层物理力学性质指标、原位测试成果统计分析结果、结合本地区建筑经验推荐各岩土层承载力特征值如下：①粉质粘土(Q4al)：推荐承载力特征值fak=150Kpa;②砾卵石(Q4al)：推荐承载力特征值fak=200Kpa;③强风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值fak=350Kpa;④中风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值fak=1200Kpa。5、岩土工程的分析拟建场地地形处于较为平坦的地块之中。地质环境基本未受破坏，地形地貌较复杂，其场地属中等复杂型，场地稳定。场地等级为二级，地基内岩土种类少，但不均匀，地基等级为二级，工程重要性等级为二级，勘察等级为乙级。各岩土层工程特征分析评价如下：①粉质粘土(Q4al)：层厚不无效，厚度差异大，不宜作为拟建建筑韧基础持力层；②砾卵石(Q4al):稍密，分布不均匀，仅局部出现，不宜作为拟建建筑物基础持力层；③强风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大于2.3m，力学强度高，可选作拟建建筑物基础持力层；③中风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大，力学强度高，是理想的地基基础持力层。可选作拟建建筑物基础持力层。综上所述，按照《岩土工程勘察规范》及参考《建筑地基基础设计规范》，提出建议如下：本拟建场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性等级为二级。4.2.3地震据国家地震局最新颁布的《中国地震参数区划》(GB18306-2010)，本项目建设地区的地震动峰加速度值0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35S，设计地震基本烈度为6度，属地震地质较稳定区域，无地质灾害影响，本项目不存在诱发地质灾害的因素。根据有关规范规定，本项目建设应作建筑物的抗震设计，应按6度设防。4.2.4规划条件本项目建设地点符合《江西省****县城市总体规划》(2011-2030)的要求。项目的详细规划报规划部门并经上级有关部门审批后，办理有关用地规划手续。4.2.5周边环境条件按照****县新城区的发展需要，建设项目所在周边地区将建成以居住为主，融文化、旅游、商务为一体的城市生活新区。本项目规划区内无工业用地，附近无各种化学、生物、物理污染源，基地无过境架空高压线，无危害生命财产安全的易燃易爆危险物品库。4.2.6公共设施条件供电、给水和排水本项目工程建设用电和运营用电有可靠保障。城市市政供水主管从该项目所在地路旁通过，供水能得到保证。项目排水可通过城市污水管网排出，进入城市污水处理厂。4.2.7市政交通条件项目拟建地位于****县新城区采茶戏公园西侧，地块四周均临近市政道路，交通条件较好。4.2.8征地拆迁地块不涉及征地拆迁，具备开工条件。4.2.9施工条件该项目在施工期间，施工用水、用电可直接从城区已有管网接入。所需用的砂、石、由就近生产供应，钢材、水泥等建筑材料均由当地建材市场购入。本项目建筑材料主要采用公路运输，且运距短，项目所在地路网发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。4.3推荐场址综上所述，本项目为确定地块新建房，本章只对项目地块做符合性论证，不做场址比选。拟建项目场地地理布局合理，交通便利，地质水文条件优良，公共设施齐全，施工条件具备。地块特征完全符合相关规定。为推荐场址方案。

第五章建设方案5.1建设规模及内容该工程为****水木清华·嘉园项目工程。总占地25899.0平方米，拟建建筑面积约69893.35平方米。项目位于****县，西临城南大道、北临九龙大道南临横五路，东面为规划道路。周边交通发达，配套设施齐全。整个地块地势比较平坦。该项目建设本着改善居住条件、区域面貌，美化生活环境为宗旨，为塑造城市形象，丰富城市轮廓线增添精彩。****县水木清华嘉园建设工程项目规划总用地38.85亩，总建筑面积69893.35平方米，建设6栋商住群楼，项目共计住户394户；同时改造道路、水电管线及绿化等配套设施；住宅楼采用15F、17F、18F高层为主，水、电安装到户，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。户型情况：90方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫；110、120平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。本项目建设6栋商住群楼，其中住宅总建筑面积50747.89平方米，商业建筑面积5311.57平方米。户型设计特点：1、方正、实用、通风、采光，明厨明卫、变化较少，结构紧凑；为施工带来方便，降低工程造价。2、卧室、客厅与餐厅均有开阔的视野，使得用户能够最大限度的享受花园的美丽景色。3、客厅及起居室设低宽窗台大玻璃或落地玻璃门，卧室设置低窗台。4、阳台以及凸窗等赠送面积的形式，为户型带来更多亮点。立面设计：立面设计打破传统住宅的简单式样，创造素雅、稳重、大方、富有变化的立面形态，给以超前的精神及感官享受，根据建筑平面的功能和小区设计的整体文化理念，立面采用适当比例的飘窗以及色彩丰富的阳台，实现立面的变化及多层次的阴影效果。整体建筑通过建筑美学的运用，在建筑体量、比例、色彩、材质、光影等方面综合分析，以求达到建筑空间形体优美，造型活波新颖，具备深刻内涵和艺术品位的建筑效果。5.2建筑设计指导思想与原则5.2.1建筑设计指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的学区房。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。5.2.2构思理念与目标1、用地处于一个城市发展的核心区域之中，采茶戏公园西侧。最大化挖掘用地的土地价值，提升住区内在的品质，是这次方案设计总体出发点。2、在充分理解城市规划要求与甲方开发思路后，在商业价值最大化与住宅小区舒适性以及建筑与城市之间寻找最佳解决方案，这个过程通过我们多方案的对比，理性分析，最后推导出最优方案。3、可持续发展的理念：选择最佳朝向，注重通风日照，景观，保温综合因素的影响，降低能耗，降低建筑自身建造成本。4、总体规划布局不等于平面构图，在结合光影与空间后，应该是四维的，因此我们关注使用者进入小区后每一个景观节点的感受，并通过调整建筑排布。与商业整体规划，把所有空间有序连接成一个有机的整体，打造一个住宅与商业之间既相互独立又适当融合的高档小区。5、充分发挥本项目的景观资源，通过内部花园造景及结合离采茶戏公园较近的优势，打造高品质的生活住区。组团式布局采用南北朝向及中心花园打造高品质住宅。5.2.3设计原则科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同居民的要求。5.3总平面设计5.3.1设计依据本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2008《建筑结构荷载规范》GB5009－2012《混凝土结构设计规范》GB50010－2010《砌体结构设计规范》GB50003-2011《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3－2010《建筑地基基础设计规范》GB5007-2011《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2012《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《岩土工程勘察规范》GB50021-2001（2009年版）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008主体结构设计使用年限50年自然条件：基本风压0.30KN/M2。抗震设防烈度为六度建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级：四级本项目高层采用剪力墙或框架-剪力墙结构体系，抗震等级：框剪三级，剪力墙三级。基础设计：高层建筑拟采用桩基础。底部裙房部分与住宅楼之间设置后浇带；待主体结构施工完成两个月后采用高标号混凝土浇筑后浇带。主要结构材料选用：结构混凝土强度等级：C25、C30、C35、C40；钢筋：HPB300，HRB400普通热轧钢筋。砌体：采用页岩多孔砖、加气混凝土砌块。5.3.2规划构思通过对现状地形、以及周边正在形成的城市资源的综合研究，充分考虑学区房的特殊性，整体考虑住宅的融合、协调，合理划分功能分区、科学布局，采用人性化结构特征，营造舒适、卫生、安全、宜人的小区环境。（1）考虑到两种性质住宅各自成为一个片区又要整体协调、统一，还要能共享整个小区内的公共设施和中心绿地，故需从功能划分、道路、景观、市政管线等各个方面衔接。（2）由于现状地块周边城市建设并未完全展开，同时考虑到对公共设施的特殊要求，为了满足居民日常生活、就业需要，规划用地内设置商业等配套设施。（3）充分利用周边景观资源、城市资源对规划用地居住环境的提高，实现资源的互补与景观渗透、共享。5.3.3总平面布局（1）小区布局道路环线分界，形成二个组团，各个组团相对统一、小区景观轴线紧密联系起来，并将两个组团划分为多个住宅组群，形成“小区-组团-住宅组群”三级结构形式。（2）小区道路、景观组织以住宅布局为基础，以衔接已建道路、延续景观轴线为原则，形成小区内部环形道路以及整个小区景观主轴线。小区平面布局以内环道路为骨架展开，建筑朝向基本为南北方向，保证小区住宅的良好日照，而住宅建筑的层数以15F、17F、18F高层为主。（3）考虑到住户生活的需要，规划沿用地市政道路规划两层商业。（4）小区设置一个主要出入口、一个次要出入口和人行出入口、地下车库出入口、消防出入口。5.3.4规划设计说明本工程场地北面沿街长度约为207.1米，南北长约为176米，用地较为平坦、方正。整个小区规划设计充分配合基地形状，结合当地对朝向、通风的客观要求，采用了组团式布局，融入沿海城市设计中广泛使用的大中心花园的概念，通过单体建筑重新组合，将有限的用地充分整合为大规模的集中式园林绿化。这种格局充分保证居住环境安逸祥和的品质与理想的安全防卫性，营造出悠闲舒适的居住氛围。我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布。结合小区中心花园，使小区成为一道亮丽的风景线，从而达到景观统一性、连续性。总体规划设计主要采用“两轴、两园、多点”的布局形式两轴：指小区规划中贯穿中心花园的东西向景观主轴线及南北次轴线。两园：指小区内部主题花园及中心花园。多点：园区内的其他各景观节点。（1）交通组织遵循“人车分流”的设计原则，道路交通设计人车分流，体现“便捷、安全”。车行系统——结合各出入口设置，联系小区各功能片区，为了不影响小区总布局，车辆分别从小区两处地下车库出入口直接进入地下停车场。步行系统——沿街布置便捷的商业广场及铺地；居住区内部营造合理人车分流的步行系统，结合小区现状地形，开合自如，线形飘逸，风景优美的步行景观路与生态绿核紧密结合，串联各中心花园，沟通人们生活区。（2）消防扑救设计所有消防车道均严格按照国家及赣州市有关部门制定的相关法规进行设计，每幢楼房都布有消防车道，以便消防车道能到达区内任一栋楼房进行消防扑救工作。5.3.5公共设施规划小区公共服务设施的设置，以符合居民活动规律和日常使用为原则，公共设施配套配套尽量做到自身完善，以解决居民就业的问题，吸引居民入住。本次规划设置的公共设施包括：配套商业、小区物业及社区管理用房、值班室、体育设施等。配套商业用房：规划的商业设置，主要沿西侧道路，其中项目小区商业面积为：5311.57㎡。社区用房设置主入口附近。物业管理用房结合小区中心活动场地设置，为小区的安全、运行提供保证。体育设施：可结合组团绿地、住宅底层架空、沿街商业设置室内活动场地等。垃圾收集点：规划在小区内按照70米服务半径设置多个垃圾收集点。5.3.6道路系统规划1、道路交通规划用地临近城市道路，规划用地对外交通较为便利。小区内部道路规划，在充分考虑道路衔接的基础上，强化各住宅组群相互间的贯连与联系并便利内外交通的同时，避免不同功能区人流、车流的相互干扰，形成整体的联系，内部环状道路网。小区内步行系统的组织，主要是结合小区景观主、次轴线，形成东西向、南北向各两条主要步行道路。通过步行道路的设置，将整个小区在环形路网的骨架上，将各住宅组群空间紧密的联系起来，形成完整的小区景观空间序列。规划小区道路等级：小区车行主道：5.5米；小区宅入户道：2.5～3.5米；小区步行道：1.5～2.5米。2、停车静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场地的安排。规划小区主要的停车包括：机动车与非机动车的停车，对于机动车停车的方式主要为地下停车（注：停车泊位数商业按0.7个/100㎡，住宅按0.7个/户设置）。对于非机动车停车位的设置，结合住宅架空及宅间进行布置。5.3.7绿化景观规划本次规划绿化景观的组织，是以住宅景观步行轴线为基础，以延续、完善现有景观轴线为原则，形成统一、联系、畅通的小区绿化、景观，同时有机联系各组群绿地景观节点，使各个组群绿化连为一体，构筑户外空间的连续性。绿化环境设计在强调组团空间个性化的同时，更应注意整体意境，为小区塑造舒适、靓丽的户外环境。小区绿地采用点、线、面相结合的手法形成小区中心绿地——宅间绿地二级景观绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。小区绿地规划具体可分为三种形式：中心绿地、宅间绿地、步行绿化空间。小区中心绿地：位于小区两个片区的结合处，绿地内布置小区中心广场，各种户外运动设施娱，是小区内部主要的景观节点。宅间绿地:是住宅组群间设置的绿地，配以少量造型优美的乔木，也可适当设置小型活动设施。步行绿化空间:是沿小区内主要步行系统设置的绿化空间，它是小区空气清新的“绿肺”、同时又将各宅间绿地相互联系起来，包括：小区的主、次景观轴线。5.3.8竖向规划本次规划在原有地形基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。为满足排水要求，在竖向设计中，维持现状地形总体坡向趋势，尽量保证排水所需最小坡度0.3%。小区地块内部竖向符合主干道路排水坡向，充分结合地形与小区道路走向适当调整坡度。路高100～200mm，地块标高高于路面200～300mm。5.3.9节能设计1、建筑总平面布局均采用南北方向，避免东西晒，充分考虑自然通风采光，维护结构热工设计，满足国家和本地区的节能设计标准。2、建筑单体设计尽量减少空调房间的外表面积，降低外墙结构表面温度以改善室内热环境，降低空调能耗。3、有效利用自然通风，合理组织穿堂风。4、根据赣州“关于赣州市实施《江西省居住节能设计标准》有关规定性指标修改意见的说明”，多层砖混结构采用240厚页岩实心砖，外墙贴保温材料即可满足节能要求。外墙保温构造为：玻化微珠保温砂浆（ρ=300）（内保温）外窗为：中空玻璃塑钢窗框以及中空玻璃非隔热铝合金窗框屋面：半硬质矿(岩)棉板（屋面）。5、本工程围护结构节能措施：a）公建部分屋面：50厚半硬质矿(岩)棉板（屋面）；居住部分平屋面：为40厚半硬质矿(岩)棉板（屋面）b）公建部分外墙构造为：25厚玻化微珠保温砂浆(ρ=300)。居住部分为25厚玻化微珠保温砂浆(ρ=300)c）公建部分外窗采用：（6较低透光low-e+12空气+6透明），非隔热铝合金窗框、中空玻璃；K=3.2，SC=0.35；居住部分外窗采用：中空玻璃(6绿色吸热+12空气+6透明)-塑钢窗框、中空玻璃；K=2.80，SC=0.41。d）阳台门采用：中空玻璃(6绿色吸热钢化+12空气+6透明钢化)K=2.80，SC=0.41塑钢门框。商铺外门采用：中空玻璃(6较低透光low-e+12空气+6透明)非隔热铝合金窗框。e）户门：为钢质防火防盗门,（1.5厚建筑钢板+42厚玻璃棉(\U+03C1≤80)+1.5厚建筑钢板）。f）气密性：①建筑物1～6层的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不应低于国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB／T7106—2008中规定的4级；7层及7层以上的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不应低于该标准规定的6级-37。②公共建筑外窗气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB7106规定的6级，透明幕墙的气密性不应低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级。③本工程公建部分外窗气密性为6级，居住部分外窗气密性等级为6级。5.3.10消防设计1、耐火等级二级。2、多层住宅，根据《建筑设计防火规范》要求，楼梯靠外墙并有直接天然采光和自然通风，分户门为乙级防火门以满足防火要求。5.3.11环保生态设计1、总平面与建筑设计上充分考虑优化生态环境与美化环境相结合，绿化达到35%以上，建筑以15F、17F、18F高层为主，从体量、色彩，风格上与环境相协调，并在绿地内适当位置设置小品、雕塑，进一步美化环境，保证环境的清洁、文明、安静。2、场地内雨、污水系统分流排除，污水经化粪池处理后排至市政污水管，厨房污水排至室外污水管网。卫生间采用低噪音排风扇。5.4住宅建筑设计5.4.1总体布局住宅布局尽可能紧凑，注重建筑立面的统一，注重立面的简洁。规划住宅：多层建筑采用了坡屋顶，高层建筑采用“平屋顶+构架”的形式。至于建筑的层数，规划以15F17F、18F为主，建筑的朝向主要为南北朝向。5.4.2单元平面设计与户型选择项目参照国家相关规定、评定标准与评定体系进行了设计。设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计；公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数大部分达到了85％以上。房间都有直接采光、并保证了日照的要求。在户型和面积的选择上，我们参照****当地的居民的生活习惯，按照居民对地块户型要求，设置为100㎡、110㎡、120㎡、130㎡、140㎡和150㎡等户型，单元为一梯两户和一梯三户。5.4.3住宅立面设计与建筑风格建筑风格以凸窗、构建等元素，形式、线条等手段突出整体，呈现一种“新中式”现代建筑风格，建筑色彩以冷色为主。使用现代感强的凸窗，简洁的铁栏杆，形成简约的风格。设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调建筑的体量关系。墙体装饰以面砖为主，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更加丰富。1）本次住宅注重内部功能、人流以及通风的要求，设计着意强调环境与生态。住宅布局尽可能紧凑简化，强调立面的简洁。2）立面的材料选择，既考虑整体的美观效果及小区的维护等问题，以面砖作为外墙立面的主材料，商业底层部分使用大块石材。5.4.4建筑装修

表5-1各部位建筑装修情况部位地（楼）面墙面踢脚线顶棚楼梯间，前室普通水泥砂浆抹光水泥混合砂浆墙面水泥砂浆踢脚线150高薄质涂料白色乳胶漆刷两度卧室、客厅、餐厅普通水泥砂浆抹光纸筋灰墙面\薄质涂料白色乳胶漆刷两度厨房、卫生间防滑防潮砖楼地面纸筋灰墙面瓷砖墙裙1800高薄质涂料白色乳胶漆刷两度商业普通水泥砂浆抹光水泥混合砂浆墙面（面层自理）\薄质涂料白色乳胶漆（面层自理）管理用房普通水泥砂浆抹光纸筋灰墙面\薄质涂料白色乳胶漆刷两度5.5结构设计5.5.1工程概况****县水木清华嘉园建设工程位于****县新城区内，西面为规划绿地公园，北面为永峰公租房，南面临近中、小学，东面为市政道路，总用地面积38.85亩。现状用地较为平整、地理位置优越，交通方便，环境优美，是一片理想的学区房用地。5.5.2自然条件1、基本风压：w0=0.30KN/m2，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：s0=0.35KN/m2。3、抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为一组，抗震设防类别为标准设防类别。4、建筑结构安全等级：二级，设计使用年限为50年。5、地基基础设计等级：乙级。6、人防地下室抗力等级：不设人防地下室。7、工程地质条件。（1）地形、地貌拟建工程场地位于****县新城区，交通便利。地貌单元属冲积平原，现场地相对平整，地理位置优越，交通便捷。钻孔标高在99.20～lOO.OOm。3、区域地质及地质构造根据拟建场地内勘探孔资料分析结合区域地质资料，场地内未见断裂构造发育，本区区域稳定性较好。4、地层结构及工程特征素填土①(Q4ml)：杂色，稍湿，松散状，成份以砖块、碎石、粘性土等组成，新近回填，欠固结，高压生，全场地分布，揭露层厚0.30m～1.50m，平均0.92m。耕土②(Q4inl)：灰黑色，湿，含植物根系，具腐嗅味，成份以粘土和沙砾为主，中等压缩性，全场地分布，揭露层厚0.80m～1.20m，平均l.OOm。层项埋深0.30m～1.50m，层顶高程294.80m～296.98m。卵石③(Q4al)：杂色，饱和，稍密状，中粗砂、泥质充填，级配较好，南径0.5～7cm，大者可达15cm以上，圆形～亚圆形，成份以石英、砂岩为主，全场地分布，揭露层厚2.60m～3.70m，平均3.23m。至顶埋深1.30m～2.30m，层顶高程293.80m～295.98m。重型动力触探试验24次，修正后最大值10.3击，修正后最小值6.9击，平均击为7.8击，标准值7击。④全风化花岗岩(J)：灰白色，灰黄色，岩层结构面全部破坏，但尚可辨认，矿物成份已风化，用镐可挖，干钻不易钻进，岩芯呈沙土状和沙粒状；局部为土状，手易捏碎，浸水易崩解，全场地分布，专层未揭穿，揭露层厚12.20m～32.70m，平均19.12m。层顶埋深4.20m～5.80m，层项高程290.37m～293.23m。标贯试验8次，修正后最大值10.5击，修正后最小值7.2击，平均击数为9击，标准值8.3击。5、地下水埋藏条件及腐蚀性评价(1)地下水埋藏条件根据含水层的赋水性质和储存条件及地下水埋藏条件，场地地下水类型以第四系孔隙潜水及基岩裂隙水为主，赋存于③卵石、④全风化花岗岩层中，水量丰富，③卵石层透水性、赋水性强等，为强透水层，④全风化花岗岩层为中等透水性、赋水性一般，排泄于底洼沟谷中。勘察期间地下稳定水位埋深2.14～2.50m，标高293.72～294.99m之间，水位受季节控制，年变化幅度1.50米左右，初见地下水位在0.7Om～1.20m。(2)地下水腐蚀性评价本次勘探采取2组地下水样进行水质检测，依据分析结果及《岩土工程勘察规范>(GB50021-2001)<2009年版）有关条文及地区经验进行综合判定，拟建场地地下水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性，见表5-2。表5-2按环境类型地下水对混凝土结构的腐蚀性评价腐蚀等级腐蚀介质界限值实测值范围腐蚀性评价微弱中强硫酸盐含量SO42-（mg/L)<30030～15001500～3000>300060.2～78.3微微弱中强镁盐含量Mg2+(mg/L)<20002000～30003000～4000>400028.9～31.5微微弱中强苛性碱含量oH-(mg/L)<4300043000～5700057000～70000>700000.0微微弱中强总矿化度(mg/L)<2000020000～5000050000～60000>60000266～281微表5-3按地层渗透性地下水对混凝土结构的腐蚀性评价腐蚀等级项目界限值实测范围腐蚀性评价AB微弱中强PH值>6.56.5～5.05.0～4.0<4.0>5.05.0～4.04.0～3.0<3.56.8～7.0弱微弱中强侵蚀性CO2(mg/L)<1515～3030～60>60<3030～6060～10021.1～26.5弱微弱中强HCO3(mmkl/L)>1.01.0～0.5<0.50.77～0.89弱表5-4地下水对混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价腐蚀等级项目界限值实测值范围腐蚀性评价长期浸水干湿交替微弱中强CL-(mg/L)<1000010000～20000--<100100～500500～5000>500052.～60.4微拟建场地及附近无工业污染史，本次勘探期间也未发现工业污染源，地基土易溶盐成分与地下水基本一致，设计时地基土对建筑析料的腐蚀性可按地下水对建筑材料的腐蚀性来考虑。水对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准《工业建筑腐蚀性设计规范》(GB50046-2008)的规定。场地土对建筑材料腐蚀性评价本次勘探采取1组土腐蚀性试样进行土腐蚀性检测，根据地区经验及场地地下水的腐蚀性资料，依据《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)（2009版）有关条文及地区经验综合判定为：场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋夫微腐蚀性，对钢结构具微腐蚀性，见表5-5。场地土层腐蚀性评价一览表表5-5样品编号所属层位对混凝土结构腐蚀性对钢筋混凝土结构中的钢筋腐蚀性对钢结构腐蚀性PH值SO42-Cl-SO42-+Cl-Mg2+-mg/lmg/kgmg/kgmg/lZK4-1全风化花岗岩微微微6.882.559.6142.138.5ZK4-1微微微7.070.138.4108.541.2备注据《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)有关条文判定5.5.3设计依据及设计要求1、建筑及各设备专业提供的资料。2、设计遵循规范、规程、规定3、设计规范执行（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2009年版）；（2）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；（7）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；（8）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；（9）《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）；（10）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）。4、活荷载（见表5-6）表5-6屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数序号荷载类别标准值（KN/m2）分项系数准永久值系数1不上人屋面0.51.402上人屋面2.01.40.43客厅、餐厅、卧室2.01.40.44卫生间、阳台2.51.40.45楼梯、走道、电梯厅3.51.40.3注：1、0.000处地下室顶板活荷载取4.0KN/m2。 2、楼面、屋面如有大型设备等较大集中荷载时，应按实际荷载采用。 3、计算地下室外墙时，室外地面活荷载取10KN/m2，土压力系数取0.50。5.5.4主要结构材料1、混凝土（1）混凝土强度等级：构造柱砼强度等级C25，梁、板砼强度等级C25。（2）混凝土结构的环境类别：一类环境：二a类环境以外的部分。二a类环境：基础底板、外墙、水池、有覆土地下室顶板及其他处于潮湿环境的部位。2、钢筋直径≤12mm，为HPB300级钢筋（12一级钢仅用于箍筋）；直径≥12mm，为HRB400级钢筋；且应符合国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》GB1499的有关规定。3、型钢、钢板、钢管Q235B、Q345B。4、焊条E43（用于HPB235级钢筋、Q235B焊接）；E50（用于HRB335级钢筋、Q345B焊接）。5、填充墙外墙均采用页岩多孔砖（孔洞率为25%）、M5级预拌砂浆砌筑,砌体强度等级为MU7.5，容重不得大于14KN/m3。内墙采用蒸压加气混凝土砌块，Mb5.0级预拌砂浆砌筑,砌体强度等级为A5.0。5.5.5结构选型1、地基基础本工程主楼基础均采用柱下独立基础，持力层采用卵石层，土的承载力特征值取为fak=210Kpa。2、抗侧力体系项目所有楼均为现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级详见各栋楼层表。3、楼盖体系考虑本工程的主要使用功能为住宅，跨度不大，现浇梁板楼盖的综合材料用量比较合理，且刚度较大，施工简单，因此本工程楼盖结构主要采用现浇梁板楼盖。4、抗震缝、沉降缝、温度缝裙房和裙房之间用抗震缝分隔，缝宽为100mm。为解决温度应力问题，除建筑外墙及屋面采用有效的保温措施外，还采取了增大屋面板配筋率等其他措施。5.5.6结构计算1、整体分析整体分析计算采用由中国建筑科学研究院编制的《结构空间有限元分析设计软件SATWE》(2010年版)，结构整体计算地震作用和风荷载按两个主轴方向作用，考虑偶然偏心影响。结构自振周期：扭转周期比与最大平动周期比的比值均大于0.85。参与地震分析有效质量比值均大于95%。综上所述，本工程最大弹性水平位移大于该楼层两端弹性水平位移平均值的1.2倍，属于扭转规则结构。2、基础计算在进行基础计算时，采用了由中国建筑科学研究院编制的《基础工程计算机辅助设计软件JCCAD》（2010年版）。5.6给排水5.6.1设计依据1、业主关于本工程的设计任务书、设计要求和业主提供的有关资料。2、业主提供的本工程周围城市市政管道概况资料。3、国家现行的设计规范、规程。（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003（2009年版））；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（4）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（5）《室外排水设计规范（2014年版）》（GB50014-2006）。4、本项目建筑、结构、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。5.6.2设计范围室内生活给水系统、排水系统。建筑灭火器配置设计。室外给水，排水及消防系统设计。5.6.3给水系统1、本工程生活及消防水源由市政供水管网供给。日生活用水量：550m3/d；2、本工程低区建筑部分用水充分利用市政供水管网的压力直接供水，高区部分由地下一层的箱式无负压供水设备二次加压供水，即利用了市政供水管网的压力，又能满足实际用水点的压力、流量要求，还避免水源二次污染。3、住宅采用一户一表制，设置在户外公共部位管道井内，采用分户计量、水表出户，商业水表设置在公共部位方便查表处。4、室外埋地给水管采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复合管，室内给水管采用优质PP-R给水管，住宅采用节水型卫生器具及配件5.6.4排水系统1、本工程最高日排水量为：495m3/d。2、住宅的厨房、卫生间分别设置排水立管，采用室内分流，排至室外排水管网，所有排水立管均设置伸顶通气管。3、在建筑屋面设雨水斗，汇集至雨水立管后，统一排至室外排水管网。4、室外埋地排水管采用双壁波纹塑料排水管，室内排水管采用采用柔性接口机制铸铁排水管。5.6.5室外给水排水工程1、水源（1）本工程水源为城市自来水，供水压力≥0.30MPa。（2）本工程从两个出入口的城市给水管网上接DN200mm的引入管。建筑红线内与本工程环状管网相连接。2、给水管道系统（1）室外采用生活用水与消防用水共用一套管道系统。（2）本工程内部用仅有生活用水。（3）本工程消防为二路供水，给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外消防给水环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。（4）管材a)管径DN<80mm者，采用内外壁涂塑钢管，丝扣连接。b)管径DN≥80mm者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。c)管内壁涂塑材质应符合《生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》GB/T17219－1998的要求。d)管道、管件及阀门的工作压力为1.6MPa。（5）水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。3、室外污水工程设计（1）城市污水管道情况：位于本工程西侧和南侧的城市污水管道，允许本工程污水排入。（2）本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。（3）生活污水排水量：取生活用水量的0.90。（4）本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，排入城市污水管道。（5）本工程每栋建筑设一座钢筋混凝土化粪池。（6）室外排水管道采用塑料管。（7）本工程采用塑料检查井。4、室外雨水工程设计（1）本工程西侧设有城市雨水管道，允许本工程雨水排入。（2）雨水量a)暴雨强度公式qs=2741×（1+0.56×lgP）/（t+10）0.79b)设计重现期：P=1ac)设计降雨历时：t=t1+mt2，m=2d)地面集水时间：t1=10min（3）室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。（4）本工程范围内雨水管设一根排出管，排入西侧城市雨水管道。（5）雨水管采用承插式钢筋混凝土管，用水泥抹带接口。（6）雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。5.6.6室内给水排水工程1、生活给水系统（1）用水量：本工程各部分的生活用水量，详见本设计说明书表7.1-1。（2）给水系统：a)系统设置：本工程只设一套给水系统，由城市自来水水压直接供水。b)给水管采用下行上给式管道系统。c)管材：室内给水管采用PP-R管，公称压力不低于1.6MPa，明敷和非直埋管道采用热熔连接，与金属管或用水器连接，应采用丝扣或法兰（采用专用的过渡管件或过渡接头）。暗敷和直埋在墙体及地坪层内的管道采用热熔连接，当管道外径大于等于75mm时，可采用热熔、电熔、法兰连接。2、生活污水系统（1）室内采用粪便污水与废水合流排水管道系统。（2）生活污水排水量取给水量的90%。（3）室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；（4）为保证较好的室内环境，污水管道系统设有伸顶通气管。（5）排水管道为明装。（6）室内污水管采用内螺旋U-PVC消音管，胶水粘接。