住宅精装修的操作模式与发展研究方向

住宅精装修的操作模式与发展研究方向住宅精装修的操作模式与发展研究方向住宅精装修的操作模式与发展研究方向论住宅精装修的操作模式与进展方向一、住宅精装修已成为住宅进展的必定趋势建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅，至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在将来3到5年内取消毛坯房，北京和上海目前已经先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年内将基本取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的进展趋势，不管在国外还是在国内，住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目，都得到了宽阔购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国内的进一步推广和进展。业内专家把毛坯房比方为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者供应完全装修的“成品房”，不但节省选购成本、提高施工效率、避开装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，乐观推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的进展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的内在缘由。（一）、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受住宅精装修对消费者具有以下好处：1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费劲，削减受那些不讲信用的和低素养的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避开低水平装修带来的不平安问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避开因样板房夸张化所带来的错觉。2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；便利将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对削减业主资金压力；工艺过程中削减交叉破坏，总成本与总售价应更合理。3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避开对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅精装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所说的，除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房！（二）、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果消灭长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。另一方面，消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们关注装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有肯定的抗性。所以很多开发商认为精装修可能会费劲不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推动速度较慢。但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素养布满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进进展商综合素养的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深化表达进展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种好处。1、不至于面对零散装修所带来的长期污染；2、减低社区保安工作的压力；3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平；5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体进展。可以说，进展商在将来市场要想生存进展，必须更加努力变革和进步，而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。（三）、国家政策的引导与规范，加速了住宅精装修的推广2001年建设部要求全面取消毛坯房，提倡住宅一次装修到位；2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求，推举给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装修住宅在交房屋钥匙前，全部功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。依据这一导则，精装修的住宅被分为一般住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人，担当相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。这些政策的出台，昭示了政府要求规范进展商行为的决心，对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高门槛，促进进展商的整体进步，规范住宅产业与市场，为住宅产业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室内设计业健康成长。另外还以国家康居示范工程作为突破口，建设部提动身展商申请康居示范工程３Ａ级住宅，必须一次性装修到位。作为面对２１世纪的住宅升级换代产品，康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满意购房客户共性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力。二、住宅精装修开发的操作模式和流程（一）、模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参加度之间的平衡关系住宅精装修开发的简略操作模式多种多样，依据开发商担当责任以及消费者参加度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；其次种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内选择，以便开发商集体选购并施工。一般来说，开发商担当的责任越多，供应的服务越精细，消费者的参加程度也就越深，从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的共性，使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些进展商为客户供应二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。但是由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到抱负状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在人们越来越熟识到装修和装饰的不同，共性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。（二）、流程基本相同，方案设计和材料选择是关键。住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计→材料选购→样板示范→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料选购环节。如果是菜单式，则消费者在这两个环节的参加度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的沟通与反馈活动比较常常，而且意见被接受的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被接受的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。1、住宅精装修对设计师提出更高要求。方案设计阶段，应由由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开头就参加策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化进展对设计师个人要求首先熟识产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参加装修产品的选择，设计师在肯定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满意风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。另外，设计师要主导与面对产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体，由设计师统筹管理，作为整个过程的主导力气。由于，住宅装修产业化的设计、生产、建筑涉及面广，需要熟识住宅装修中各类别的各种产品及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，供应出类似菜单式的住宅装修设计手册。这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在这里，每件有用家居产品都被作为艺术品来设计，艺术深化到每件产品中，而不是为艺术而艺术。这些被赋与艺术性的产品将共同构成将来家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计。住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满意消费者的根本需要。在这里，室内温、湿度的保持，空气的干净度、新奇度，合理的功能支配以及人体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得平安、健康、舒适、美丽，环保成为现实。同时值得强调的是平安生命周期与清洁生产战略这两个格外重要的现代理念设计。2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中常常会消灭成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。由于人们在室内的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌保证则是消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。而对住宅精装修来说，标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高品质、多样化、共性化需求的根本保证，也是打破垄断的重要手段。通用体系是各个厂商依据全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件，用户可依据需要选购，装配成多种风格的各种形式，以适应规模小、分散的住宅装修要求。有计划地将门窗、小五金、卫生间、厨房、采暖、通风等设备，装修材料及制品、连接件等都进行标准化、专业化生产，实行商品化供应。其次，紧跟时代趋势，尽早实现产品的“大规模定制化”生产，以更好的满意消费者共性化的需求，提升企业的竞争力。所谓大规模定制就是：将大规模生产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来，在不牺牲经济效益的前提下，满意单个客户的需求。三、住宅精装修开发的三个难点及其对策（一）、如何解决降低装修成本和满意共性需求的冲突？消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满意消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”。从精装修市场的进展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前阶段开发商应当定位于“最大程度的满意消费者需求”，而不是“满意消费者最大程度的需求”。进展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户共性化的东西主要体现在装饰和家居布置上，由于装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的。所以我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。很多业主包括某些房产商未能分清共性与共性及装修与装饰的辩证关系，其实任何事物都既有共性也有共性，如住宅装修除材质、颜色变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等基本没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品，通过现场排列组合解决共性化问题，这样，依据国外发达国家阅历，轻装修，重装饰，即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装修共性化问题，大量削减装修房销售之风险。（二）、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险房产商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安装工期拖延装修便无法进入。加之室内装修劳动密集用人多，一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍。由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种交叉施工，交叉污染，相互影响，工期很难保证。另外，装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人，而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必定产生大量质量问题，加大业主对房产商投诉风险。有手工就会有误差，现场散料加施工的落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种缘由会遗留大量难以克服的质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，钱到手人就走，业主入住后准时保修不易做到。按现行国家规定质保期一至两年，业主投资买房不行能只住一两年，质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差，既使信誉好的装饰公司在质保期内能准时维修，保修期外就无法保证了。这不得不成为目前众多房产商想做住宅精装修而又迟迟观望的主要缘由，解决的出路毕竟何在?唯一对策参照国外先进阅历，选择代表先进生产力，采纳工厂扮装修的装饰公司来实施商品住宅精装修。这样，便可淘汰落后的手工现场施工，上述种种问题便可迎刃而解!（三）、住宅精装修开发期盼标准化管理和掌握1、精装修房缺乏简略的技术标准从消费者的顾虑上来看，有开发商本身的问题，同时也有行业标准的问题。目前整个装修行业的质量标准很不完善，有关精装修的质量标准更是欠缺，开发商面对消费者的时候，是作为一个商品房的生产者还是以装修公司的身份来面对？精装修应当属于装修行业的范畴，不应当由另一个行业来背这个包袱。可事实上从消费者的角度很难接受这种形式，毕竟消费者是直接与开发商打交道的。因此在责权利上就产生一种冲突。因此，大部分开发商认为，精装修市场本身应当有一套完整的标准可循，包括装修的质量、档次划分等等，作为解决消费者与开发商冲突的一个动身点。既要制定开发商、设计单位、装修施工单位和部品集成商之间的合作规章(包括设计管理、施工管理、售后服务等)，解决精装修住宅动态联盟之间的关系；同时，制定出一个被市场认同的工业扮装修的统一分类标准(设计标准、产品集成标准、性价比等)，便于业主和开发商之间在交房标准上达成全都。2、精装修应加强工程监理《商品住宅装修一次到位实施导则》颁布以来，开发商开头努力打造精装修住宅。然而，很多号称精装修住宅的楼盘却只用了简洁的材料，部分木地板或瓷砖甚至连牌子都没有。施工队伍和监理单位的整体素养和能力无法满意市场的需求。由于精装修住宅项目基本上是流水线作业，开发商主要进行招投标，如果消灭装修事故，开发商对所招投标的单位不太了解，或者对其资质没有很好的考察，这应该是开发商的责任。即使考察，如果施工单位偷工减料，监理部门没有责任心，也会消灭问题。作为开发商、监理部门和施工单位要常常沟通，严格依据工程设计要求施工，加强工程监理，切实保证装修施工质量，防患于未然。四、齐鲁·骏园住宅精装修的探究和实践（一）、初试菜单式装修，提出完全UNI主义。齐鲁置业有限公司在齐鲁·花园推出全面精装修之前，首先在齐鲁·骏园开头尝试菜单式装修。所谓菜单式装修，是指房地产开发商售房时供应装修设计方案与材料设备菜单，置业者选定后统一装修。交房的基本要求是：厨房、卫生间、顶板、墙面、地面、门和门套一次装修到位。为此，还格外提出了“完全uni主义”。“完全uni主义”包含三层意思：unit、union和unique；组合起来表达如下含义：1、完全unit（单位、单元）意即我们卖出的是完整的产品，不是半成品——摈弃毛坯房概念；2、完全union（联盟、联合）意即多工种、多元化联盟为客户全方位服务，该大联盟包括设计单位、监理单位、施工单位、家装顾问、营销策划公司；3、进展商与业主共性选择的完全unique（独一无二）齐鲁置业公司为客户供应装修是服务的延长，是为了便利业主，满意业主的要求，公司对此没有利润上的要求，因此对于置业者而言，选择公司供应的装修服务是很合算的。对齐鲁置业公司而言，菜单式装修的好处是：一可以增加产品的附加值，作为项目的宣扬亮点；二可以体现公司的服务精神，提升企业形象，塑造企业品牌；三可以为以后项目的开发积累阅历。（二）、设计步骤与思路（1）确定标准协作开发商通过市场调查讨论，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。装修的多样化，可表现在不同套型平面采纳不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰共性化方向进展。（2）供应图纸设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。家装公司应向开发商供应以下图纸资料：■装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；■概算。开发商应向购房者供应以下竣工图：■套内平面图及使用面积；■选材和设备配置使用说明书；设备接口位置和接口图、套内面积。装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对比图纸进行验收。（3）指导施工首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带共性扮装饰为辅，真实地反映出精装修商品房的内在质量。设计人员要协作开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。（三）、装修标准装修标准依据公司决定，暂定为四种：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款。（四）、装修施工三部曲第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等；其次步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次安装到位；第三步：依据设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。（五）、装修的环保原则室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，简略由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现：■选用环保型装修材料。■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采纳取得国家环保标志的材料。■使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。■防止成品家具对室内造成的污染。（六）、对各单位的简略要求1、开发商开发商应和家装公司签订合同，合同中包括精装修的套餐选择和标准装饰材料等内容。开发商和购房者应依据国家和地方的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的内容。确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，担当住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂家，并执行有关的保修期。2、监理单位装修工程监理的目标是：掌握投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序格外是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的掌握。3、装修施工单位装修施工单位应当遵循以下规章：■采纳的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；■施工不得偷工减料，粗制滥造；■不得野蛮施工，危及建筑物自身的平安；■不得损害居民和开发单位的权益；■遵守国家和地方规定的有关规范和规章。装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。4、家装顾问家装顾问简略工作职责表现在以下几方面：■装修常识的询问；■简略价格的把握，为简略方案供应市场数字依据；■客户装修套餐选择的引导，格外是装修风格的建议；■对家装公司的监督，主要是质量监督；■针对简略每一套住宅，室内装饰的建议；■全力协作开发商针对该计划的全部工作，并提出切实可行的操作建议；■自2003年4月12日起，每周周末。家装顾问公司必须支配1—2名熟知该计划的专业设计师于项目营销中心全天候接受家装询问。（二）、齐鲁·花园精装修模式的成功，坚决了公司开发住宅精装修的信心齐鲁·花园作为济南第一个完全精装修交房的中高档住宅，得到了宽阔消费者的极大认可和青睐。开盘不到3个月，销售出推盘量的80%。尽管销售火爆的缘由是齐鲁·花园综合素养好、性能价格比高，例如出色的健康主题园林、儿童益智会所等，但是精装修应该是其最大的卖点之一。齐鲁·花园没有连续实行菜单式的模式，而是实行了统一精装的模式。淡化风格意识，强调装修的大众化和基础性，同时加强过程掌握和服务深度。并且结合健康住宅的标准，制造出一种升级版“健康型精装社区”的模式。格外体现在装修材料的选择上，不追求简洁的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。同时，对装修公司严格把关，初步的资质考察通过后，选择5家单位进行样板间设计和装修；然后，对其实际施工能力进一步考察，同时充分听取客户的反馈意见，最终确认2到3家进行最后的大批量统一精装修。这些过程的严格管理，充分保证了精装修材料的环保性与施工的高质量。由于齐鲁•花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为满意和放心，齐鲁置业在模式创新的同时，还从理论内涵上将精装修延长出“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念，要求房地产开发的各个环节、各个阶段都必须高标准、高质量，产品的各个部件都必须是精品，各种客户服务包括将来的物业管理都必须规范而关爱入微，除此之外项目管理的过程掌握同样十分严格，只有这样才能真正制造一种高尚的、文化的、精致的人居环境和生活氛围。精装修的操作过程中，齐鲁•花园加强了对消费者的观念引导。大大弱化风格意识，强调装修的大众化和基础性。首先明确“装修”和“装饰”是两个不同的概念，“装修”是大面积、整体性的，“装饰”则是业主参加程度深、细节的、共性化的。当代人“轻装修、重装饰”，提倡简约装修风格，把主要心思和精力用在家庭装饰上，突出共性和品位，而不必拘泥于所谓的装修风格。然后，通过样板示范房来听取客户的反馈意见，并以此对各装修单位的实际施工能力进行考察，最终确定2到3家装饰公司，并针对不同户型设计出不同的装修风格，同种户型的风格全都，争取做到大多数人满意。追求一种“满意解”，是“最大程度的满意大部分消费者的需求”，而不是“满意全部消费者最大程度的需求”。这样，设计方案则由装修设计师全局把握。装修设计师应该从一开头就参加策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。室内设计作为一项重要的艺术制造，不能开发商自己去组织，也不要让建筑设计师去做，建筑设计和室内设计是两回事，不但要找专业的室内设计师，而且要进行招标。这样的装修效果才会有品位。因此设计师必须了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参加装修产品的选择，设计师在肯定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满意风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。（三）、住宅精装修的实质是一种建立在诚信和责任基础上的深度服务不管管毛坯房还是精装房，开发商供应的都是一种服务。只是不同的服务体现了开发商不同程度的责任感和诚信度。精装修这种服务，开发商不但要担当住宅工程质量责任而且要担当装修质量责任，是诚信经营时代的一种深度服务。齐鲁·骏园的菜单式装修套餐和齐鲁·花园的完全精装修，虽然在装修方案的选择上不全都，但是都是操作过程都是同样的严格和规范。通过公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、阅历丰富的装饰公司，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理；设置样板间，让消费者对精装修看得见、摸得着，做到心里有底；至于装修标准和装修材料，绝不遮遮掩掩，都将用正式的书面材料向消费者进行公开说明，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理。这样公开、规范的操作自然让消费者比较满意和放心。五、住宅精装修开发的前景（一）、住宅精装修将成为住宅市场的主导力气。（二）、随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向进展，但是消费者参加度越来越高。（三）、在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素养超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。从个案看北京精装修住宅市场北京广华轩房地产开发有限公司于2002年夏开头开发精装修城市高级公寓项目——UHN国际村，北京金网络房地产经纪有限公司作为该项目的全案代理参加运作了开发的全过程，历时两年，现在项目的一期已经于2003年底入住，项目的二期产品经过全面升级之后，也将于2004年底入住，目前正处于准现房的热销期，连续数月月均销售额均在七、八千万。通过对这个个案项目的运作，我们对北京的精装修住宅市场有了一些概况的了解，同时也积累了一些精装修项目在目前市场状况下的运作阅历，盼望通过这个简洁的总结，与同业共享。第一部分：北京精装修住宅市场概况1、精装修住宅目前仍是肯定少数据调查，北京市的居民情愿买精装修房的比例占到了60％以上，但市场上投放的精装修房数量不多，居民买不到价钱适宜的精装修一般住宅。2002年，北京房地产市场140多个新盘中，“精装修”只占18％左右；而到2003年年底，北京市300多个在售楼盘中，精装修项目只占到全年新推项目的1/3，基本上仅限于单价达到8000元/建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在30到60多平方米的小户型项目这两类“极端产品”。虽然精装修房数量逐年上升，但是，从总体市场来看，精装修住宅目前仍是肯定少数。2、国家的政策引导方向明确，但北京缺少配套执行细则依据2002年国家建设部提出的要求，2010年左右全国都将推广住宅装修一体化，不搞毛坯房。上海市住宅进展局更是制定目标，2005年上海市的新建住宅将基本实现全装修。2001年北京市建委、规委、国土房管局联合制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，要求房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满意购房人直接入住的要求。2002年5月，建设部住宅产业化促进中心已经颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准，目前还只是指导性意见。在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。上海住宅局从1999年开头就着手对精装修住宅的实施开展调查讨论，并逐步进行试点。并间续发布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推举等11个文件。但在北京，这方面的工作尚有待推动。3、北京的精装修住宅市场处于起步阶段，尚未进入成熟期。2001年国家政策出台后，北京市的中高档市场上消灭了一些精装修楼盘，但其中由外地（尤其是南方）开发商开发的楼盘居多，北京属地的开发商则反应滞后。据一些房地产开发商反映，影响精装修房开发的主要缘由：一是利润小，成本高。装修造价在总销售价或总土建筑价中所占比例不大，但由于装修行业环境简洁，操作难度、管理成本会成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。二是难操作。统一装修不能满意共性化要求，出力不讨好，还不如毛坯交房；菜单式装修又送“佛”没送到西天，业主总会通过各种渠道改东改西满意自己的意图，大量的修改极易消灭工程失控现象。三是真正的成品房应是设计、建筑、装修一体化，但由于缺乏阅历，设计、建筑、装修脱节的现象比比皆是，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。而政府有关人士则认为首先是开发商的意识制约了精装修开发普及工作的推动，很多人还没有意识到装修的重要性（包括精装修的社会价值和对树立企业品牌形象的价值）。此外北京的市场环境较好，毛坯房买家也接受，造成开发商的动力不足。4、精装修常见纠纷与成因分析尽管有各种制约因素，2004年北京楼市的精装修项目仍然明显增多，估计今年精装修项目占新推盘的比例将有可能超过1/2，同时也将是精装修引发纠纷最多的一年。总结精装修房常见纠纷，主要集中在以下四类：第一类是材料和设备标准笼统引起的冲突。尤其北京仍处于期房销售市场，预售时精装标准尚未明确，在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。据调查，这方面引起的精装修纠纷占30%-40%，甚至更高。其次类是施工质量问题。这方面引起的精装修纠纷约占50%到60%左右。缘由是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有经过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。第三类是装修工程和其他配套工程协作不好引起的问题。精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度协作，稍有不慎即会埋下隐患。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，很难严格区分。第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清楚，那染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不全都，色差太大”，其实这是由木材的自然色差引起的。类似这样的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。以上是精装修纠纷的表象，对其形成的缘由进行分析，还有以下三方面深层次的缘由：首先，消费者“众口难调”。由于绝大多数消费者不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的共性化，因此造成规模化生产与共性化体现的冲突；其次，容易造成开发商“赶工期”。对开发商来说，推行精装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节，更难以掌握工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分精装修质量纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。目前整个家装业进展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。5、北京精装修房的操作模式自从建设部提出商品住宅装修要求后，北京市建委、规委、国土房管局也联合制定了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，其中提出开发商可以用四种不同方式为购房人供应装修房，一是房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满意购房人直接入住要求；二是房地产开发企业可以在预售中，向购房人供应装修菜单及样板间服务，按购房人意愿进行家居装修设计，连同住宅结构一体施工到位后交用；三是购房人买房后进行装修的，如果与开发商或物业管理单位推介的装饰装修企业签订了装修合同，开发商或物业管理单位与装饰装修企业担当质量保修连带责任；四是购房人未选用被推介的装饰装修企业的，可在购房人装修前将装修方案报物业管理单位备案，签订装修管理合同。目前，北京市精装修楼盘在装修上的价格依据楼盘的档次和装修标准的不同，从400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上都有。北京住宅市场中通行的精装修操作模式有以下几种：（1）单一方案、最多只有干作业面材可选的精装修房简略做法：全部房屋的装修材料、装修风格和样板间供应的完全全都，尤其是厨卫的材料设备完全全都，只有一种方案，最多供应几种壁纸、两种地板供选择。这种操作模式被很多高档项目、尤其是有过精装修运作阅历的进展商所采纳，优点是湿作业设计施工和材料组织相对简洁，易于操作，缺点是千屋一面的问题最为突出，尤其是当项目本身的建筑风格不突出时，精装修设计风格的选择就成了无本之木。要么由于精装修方案的共性突出限定了后期家具配饰的风格，造成家居风格难以突破装修风格；要么为了给后期配饰留有肯定的空间而造成精装修设计毫无风格可言。

（2）多个方案可选、但方案间不行互选的套餐式精装修房简略做法：依据不同的装修风格或统一风格下供应不同的颜色计划来供应2-3种方案的装修示范，客户依据自己喜好任选一种，但方案之间的材料、设备、包括颜色变化不行以互选，同时不同方案的精装修档次是全都的。这种操作模式一方面为客户供应了有限范围内的选择余地，在肯定程度上照顾了对家居共性化的需求；另一方面通过肯定的限制措施避开了选择的失控，将精装修设计、施工、材料组织的难度限定在合理的范围内。因此这种模式正在被越来越多地采纳，一方面是市场竞争的需要，精装修房必须考虑客户的共性化需求，另一方面也是进展商服务意识提高的表现。（3）多个方案可选、方案可以升级的可变套餐式精装修房简略做法：业主可选毛坯房，或加上不同的装修费得到不同档次的装修。如风林绿洲供应的每平方米720元、750元、1000元、1180元的四种装修，各档次装修材料全都，但客户可把不同档次间的材料搭配，在四种价位基础上适当加价和减价，获得满意自己共性的装修。这种模式适合于中高档社区，满意由于客户支付能力差距造成对精装修档次的共性化需求。但是“退装修”的选择肯定程度上打破了精装修社区的概念，为后期的装修扰民、物业管理留下了隐患，需要慎重采纳。（4）完全可变的精装修房简略做法：业主支付相同的房价，然后与开发商选定的专业家装公司协商，选择不同的装修材料、转变标准的装修方案，如方案修改、材料选择的成本超额，则向家装公司补齐价差。使用这种操作模式的项目很少，虽然肯定程度上明确了精装修的责任主体，但是由于给了客户过大的选择余地之后，开发商的资源整合作用荡然无存，客户无法享受到规模化精装修的价格利益，是否选择推举的装修公司也变得并不重要，最后与家装无异。这种模式原则上只适用于对装修成本不敏感的豪宅社区，尤其是独立式住宅。其次部分：UHN国际村的精装修阅历与教训在上述的北京精装修住宅市场的大背景下，北京广华轩房地产有限公司于2002年开头运作UHN国际村项目，同时金网络经纪作为项目的全案代理从定位阶段就开头参加了项目运作的全过程。在进行了充分的市场分析、地块条件分析，尤其是考虑到广华轩公司的品牌目标，项目最终定位于服务城市左派精英人群的都市高级公寓，配送全套欧洲品牌精装修。目前一期已经入住，二期年底即将入住，并且一二期的精装修方案有较大的调整，在这个过程中，运作团队对于精装修项目的个案操作积累了一些阅历教训。一、UHN精装修操作方案及效果评估1、一期精装修操作方案：可变套餐式精装修，方案间可以互选简略做法：（1）精装修标准1000元/平米，不行升级，不行退装；（2）供应现代、简约、高雅三种风格的三个方案，每种风格下的地板、壁纸均有几种选择，三种风格的区分主要体现为地板和橱柜的风格不同；（3）三个方案之间的材料可以互选。如此一来，相当于客户可以仅将三个方案作为指导性意见，但可以打破风格的限制，在三个方案所供应的全部材料中任意选择。其带来的可选余地是：地面：实木复合地板3种选择，地砖1种选择，且各厅室可以不同；墙面：壁纸6种选择，乳胶漆2种选择，且各厅室可以不同；橱柜：3种选择（对应3种风格）。实施效果：从交楼的情况来看，一期精装修操作方案的可选性过于大胆，选择余地过大。一方面各种可选性之间的成百上千种组合，不仅使操作的简洁程度、管理成本大为增加，同时还减弱了规模效益，也使客户（格外是缺乏专业和主见的客户）陷入困扰，难以作出选择；另一方面，这也表现出运作团队对自己的项目还不够自信，总觉得规划设计、外立面的共性已经很鲜亮白，加上做精装修，已经屏蔽掉一部分客户，是不是精装修方案的选择余地应该大一些，这样可以更好的适应客户。事实上，这样的想法是不够成熟和自信的。很多有阅历的精装修项目进展商都有过这样的经历：一个精装样板间面世之初，由于项目还没有建立鲜亮的市场形象，到访的客户构成比较简洁，更不行能有全都的审美倾向和装修要求，因此对同一个样板间的反应肯定是褒贬不一的；但是经过一段时间过滤之后，客户的构成和审美倾向就会渐渐比较趋同，尤其是那些风格鲜亮、有人强烈喜爱、也有人强烈唾弃的项目，客户趋同更加明显。这是由于，随着项目市场形象的建立和口碑传播的深化，新到访的客户大多数都已经是被这种风格吸引来的。因此，我们认为，精装修项目不要在精装环节试图迎合全部人的口味，而应该通过精装设计进一步强化项目的特点，成为项目共性的延长，给客户供应统一风格下的2-3种方案足矣。2、二期精装修操作方案：在吸取一期精装修阅历及市场上众多精装修项目阅历的基础上，二期精装修做出了较大的改进：设计理念：更注意室内装修与整个项目（规划、园林、建筑单体、公共空间等）的气质调性的协调统一。“风格的前沿和语言的纯粹”，使精装修成为项目气质的自然连续。简略做法：精装修标准从一期的1000元/平米提升至1200元/平米，重点对厨房和卫生间的材料设备进行了升级，比如卫生间选用的科马台盆和五金件，比很多万元以上的精装修项目还要高档。但同时，也对客户的精装确认行为进行了严格规范：方案之间严禁互选，不行退装；二期供应比一期更为前沿纯粹的黑、白、灰三个装修方案（分别命名为亮黑、深白、二分之一），并主推其中的深白方案。客户在选定方案后，可选的地面至多只有一种地板、一种地砖共两种选择；墙面至多只有一种乳胶漆和6种壁纸供选择；其余均按标准设定无选择余地。考虑到部分二期客户购房时是参照一期精装修而做出的购买决定，并以深色地板作为购房的必要条件，故在深白方案的基础上，增加一种深色地板的选择，作为满意这部分客户需求的备选方案（命名为“摩卡”）。实施效果：二期精装修操作方案，与项目前沿纯粹的气质调性更为协调统一，对目标客群的定位更为精确鲜亮。一方面减小了精装修操作的简洁程度、管理成本，更好地实现了规模效益和学习曲线效应；另一方面，黑、白、灰三种风格亦实现了共性化的不同需求与精装修千人一面之冲突的有效规避，即以颜色的变化作为风格多样化选择的界定。同时，进展商分别选取三个方案的样板间做了不同风格趋向的配饰，通过家具和配饰营造出或豪奢、或浪漫、或雅酷的不同家居风格，用事实告知客户什么叫“装修的高级”和“配饰的共性”，解决客户对精装修的一些深层次的关注。从5月22日实楼样板间开放开头进行的精装修确认工作进展十分顺利，不到二十天时间，二期售出的400余户的精装确认工作已经全部结束，精装确认率百分之百，为材料组织、精装修施工环节和年底按时交楼供应了有力的保证。同时也用事实验证了我们对于客户定位与装修风格、建筑共性与装修风格、客户选择与客户规范之间关系的熟识，更加明确了项目三期精装修方案设计的方向。二、关于精装修设计的体会：1、规模化精装修设计与毛胚房设计的区分：精装修不是简洁地将毛坯房加上装修，要求必须将精装修设计与土建设计相互连接，在住宅主体施工动工前进行，对精装修设计与土建设计进行反复的调整。这就比单纯进行毛坯房设计要进行多得多的设计考虑。在室内的使用功能上，很多在毛坯房里容易被忽视的设计细节或瑕疵，在精装修房里就很容易体现出来。比如房间或者卫生间的间隔、门的朝向、空调的位置、插头的位置、灯具的位置、暖气管道和散热器片的位置、窗帘滑轨的位置、家具摆放的位置等如果做得不合理，改起来就很麻烦，通常改一个地方就会引起连锁反应，“诛连九族”。所以要事先想好。2、规模化精装修设计与家装设计的区分：规模化精装修设计：以满意目标客户群体为导向，特点是规模化、产业化、通用化、标准化、模数化；家装设计：以满意指定的客户个体为导向，特点是离散化、共性化。规模化精装修应首先强调标准化，在此基础上才是实现共性化的问题。至于共性化，更主要通过而且完全能够通过后期的配饰来实现。3、规模化精装修应将精力和重点放在厨卫上。一是厨卫是家庭中功能最集中、使用最频繁的场所,单个空间中的功能又很简洁，设计难度相对较高；二是由于厨卫的湿作业（防水、贴砖等）较多，主要设备系统都集中在厨卫，这个空间客户本身可以再创作的空间也很有限，在精装修环节应该考虑到位。至于其他部位的装修，则应给客户留出更大的空间。4、规模化精装修设计还必须考虑到材料组织、施工组织甚至营销推广等环节的操作。比如：材料的供应、成本等是否可控，施工水平的客观制约是否会使设计的效果大打折扣，精装修方案是否能够得到客户的认可等等。三、关于大规模材料组织的体会：1、对材料的归类与统筹。通过系统支配，可削减供应商数量，从而便于供货管理和施工管理。比如：地板的翻修通常牵连到踢脚，这两项由同一家供应商（兼施工方）来做，会极大降低供货管理、施工管理和后期整改的成本和难度。2、对材料的品牌（知名度、美誉度）、生产厂家、质量、价格、供货等进行全面考查与选择。比如：由于对材料的需求量极大，就要求不仅仅是某一个或者某一批产品的质量合格，还要求不同批次的产品质量具有稳定性（尤其是地板、壁纸等面材）。又如：一个精装修项目一般会有几十个精装修材料供应商，其中某种供应材料掉队，都可能使整个工期受到影响。UHN作为“全欧洲品牌精装修”项目，在选择国际品牌时，就必须考虑这些品牌在国内是否设厂，从国外进口的话能否保证准时供货，等等。四、关于大规模精装修施工组织、工程监理：1、必须编制施工组织设计，规范流程和工序，明确责任人和协调人，才可能保证施工的秩序和效率。2、严格工艺标准：具备尽可能精确化、数字化、标准化的施工图和施工工艺，削减目测、感觉的成分。3、材料设备尽量使用工厂化加工的成品，削减现场作业和手工作业。4、必须保证有数量足够的、有装修阅历的监理工程师，从审核图纸、查验材料到工序、工艺、质量、进度、成品保护等都进行监督。五、营销推广环节的协作：1、推广策略（1）通过精装修价值分析、投资价值分析确立精装修项目高性价比的市场形象；（2）通过广告、楼书（《技术手册》《生活读本》《精装手册》）等宣扬手段和销售工具给予项目“全欧洲品牌精装修”的鲜亮产品形象；（3）通过在售楼处设置“家居设计概念馆”、售楼处样板间、实楼样板间乃至精装样板区等一系列动作将产品概念落到实处，加强现场锁定能力；（4）增强说服力的几种渠道：专家渠道：开展“精装样板区开放”暨“亚洲生活样式展”OPENDAY等一系列公关活动，通过业内和专家渠道树立本案在市场中的前沿形象和权威地位；人脉渠道：成立业主俱乐部“UHNerCLUB”，形成良性互动体系，加上系统性的精神与物质激励，老客户纷纷带来新客户，熟人间的口碑传播极大提高了项目的说服力和成交率。2、销售组织与执行（1）精装确认：及早进行精装确认，为开发商的材料组织、施工组织供应时间保证，一般确认的截止时间要比交房时间提前5-6个月；并需要协调好精装确认工作和新客户接待工作之间的关系，不要影响正常的销售工作；（2）打磨产品：一线业务人员在销售过程中不断反馈客户和市场意见，对精装修方案和设计细节提出调整意见，不断完善产品；（3）装修顾问：对业务人员进行全面细致的培训，不但成为房地产销售专家，还要成为装修专家。以专业人士的身份和自信，主动对客户进行引导，增强客户信心——所供应的精装修方案与客户所喜爱的前沿纯粹的项目形象气质最为吻合，最经得起时间检验，为体现共性化的后期配饰供应了最多的可能性、最强的协调性和最大的空间；（4）入住排雷：在房屋交付前，销售团队代替业主进行预验房，提前发现问题，准时进行整改。精装修如此好事多磨２００２年５月，建设部住宅产业化促进中心正式推出《商品住宅装修一次到位实施细则》，以强制性规范的形式供应了解决长期以来困扰住宅装修问题的途径。从道理上讲，对于取消毛坯房、实施精装修，无论是开发商、家装企业还是宽阔消费者都会认为是件好事。但是时隔一年多，记者却发现“装修一次到位”推行起来困难重重，除北京、上海等极少数城市外，其他地方更是举步维艰。“三个有利于”商品住宅精装修的推出，目的是为了更好地满意住房者的需要。由于毛坯房带来了很多严重的问题，而消费者对精装修也有迫切的需求。但同时住宅精装修是一个渐进的过程，这个大市场需要不断培育、完善。消费者和开发商都需要引导，随着住宅产业化的整体推动及开发商和消费者的走向成熟，市场会最终认可精装修成品房，实现住宅装修的产业化。建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放也曾说过，住宅产业的现代化必须从精装修下手，精装修住宅将成为住宅产品的主流。深圳市时代装饰工程有限公司总经理曲毅把精装修归纳为有利于业主、房产商及整个社会的“三个有利于”：解除业主购房后自行装修之烦恼，搬家即可入住，省时、省力、省钱，房产商必定多卖房，卖好价，提高售房率和利润率，通过土建装修设计一体化，可大量削减自行装修所造成的浪费，降低建筑、装修总成本，使业主与房产商双得益，通过优化设计，采纳装饰工程工厂化、部品集成新工艺等先进技术进行整楼装修，可有效解决业主散户难以解决的质量、环保、售后服务等各种问题，为售房制造新卖点，也可以大大削减因装修质量所带来的社会问题。“樱桃好吃树难栽”建设部关于《商品住宅装修一次到位实施细则》推行已一年之久，目前全国市场除北京、上海等极少数城市外，其他地方的精装修的普及率格外低。以上海为例，２００１年推出菜单式全装修房３０００套，销售率在８０％以上，２００２年推出此类房３万套，占上海住宅总量的２０％，而今年计划推出１０万套，“十五”末基本在上海取消“毛坯房”。再如深圳，其推广情况远远不如上海，始终是住宅局在孤军奋战，项目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房，像桃源村、彩田村等，商品房数量就格外少，而且在深圳旗帜鲜亮地推广精装修的企业只有时代和北新装饰。虽然进展商、宽阔业主及家装公司都认为推行精装修是好事，也都知道推广它的好处，但从实际执行情况来看，提倡精装修绝非易事。因此，有人形象地比方精装修是“樱桃好吃树难栽”。记者在了解目前精装修的市场推广情况时，曲毅从四个方面谈了他的看法。消费者“众口难调”。伴随着生活水平的提高，人们也越来越关注住宅装修的共性化，造成“众口难调”的主要缘由在于：首先，落后的建筑施工手工作业较易实现共性化；其次，因手工施工竞争门槛低，使得装饰公司以追求共性化为揽活手段。另外，老百姓不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力，关注自己被开发商多赚钱、装修质量不过关等问题。开发商“成本增加”。推行精装修，对开发商来说，并未获得任何实际利益。首先是开发商在楼盘销售中引进装修施工企业，向购房者供应菜单式装修方案，这只是表明开发商供应了这一方面的服务而已，实际上对帮助楼盘销售并没有太大的促进作用，真正做成精装房再销售的，总体成本和房价明显上升，楼盘的市场销售反而受到影响；其次实行精装修交房后，开发商还因此而增加了一项装修责任；第三推行精装修使整个项目施工周期延长，无形中增大了开发商的投资风险；第四如今装修市场上很多装修公司的素养和能力远远达不到人们的满意度等等。家装企业“力不从心”。其实对精装修最感爱好的是家装企业，但就目前的家装业来说，大部分企业是“心有余而力不足”。目前整个家装业进展尚不成熟，装修质量难以保证。即使消费者请正规的装修公司，装修公司请的也是这些所谓“雇佣军”。据悉，目前国内装修市场中，８０％的装修公司把工程转包给了装修队，并从中抽取３０％的利润。而有实力可以同时进行几十套、上百套的装修任务的装修公司更是难得有几家。此外，开发商由建筑商垫资做工程，这在业内已是众人皆知的。精装修是否会令装修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从而引发新的“垫资问题”，而有多少家装公司有这个能力做，也还是一个未知数。政府“放任自流”。由于商品住宅精装修是建设部的一个提倡性政策，而非行政手段强制实施。因此很多地方政府认为目前住宅消费呈多样化趋势，每个购房者都有他自己的共性和身份，因而，装精修受到很大的抵触。最重要的一点是，政府认为现在是市场经济，个人装修完全是市场行为，政府不能干预。其实政府不干预并不等于不闻不问，而是应该乐观引导。从目前的现实情况来看，政府的推行力度对促进精装修起到了格外重要的作用。“打铁先得自身硬”精装修是将来装修业的进展方向和目标。住宅产业从计划经济时代的福利分房，到现在市场经济条件下的住房体系，从福利分房时代的粗装修到后来的毛坯房，再到住宅精装修，完全是市场不断进展的结果。随着市场的不断进展和完善，精装修将逐渐被宽阔老百姓所接受。然而对于开发商而言，就必须向市场交出过得硬的产品，“打铁先得自身硬”。首先要满意健康的要求。在国家关于《室内装饰装修材料有害物质限量》十项强制标准中规定了人造板的甲醛释放量，内墙涂料、胶粘剂的有害物质限量等。做精装修，企业要使用国家认可的、通过环保认证的材料，同时要出具使用材料的品牌、产品的检验证书，以便更加规范。再有还包括智能化。国家建立住宅小区智能化工程检验规范中规定，智能化小区包括通信网络、计算机平安系统和信息平安、建筑设备监视系统、火灾自动报警和消防系统、平安防范系统、智能化系统、电子设备等等，都要符合国家规范。住宅精装修要过五道“坎儿”-质量体系需细化依据有关规定，开发单位为住宅精装修质量的第一责任人，担当住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务，对售后服务，开发商一般委托物业公司。但全装修房的质量涉及装修施工企业的总包单位、室内装修的简略施工单位、装修材料和部分生产厂家等的质量责任，这层层责任链如何制约？-验收过程要深化日前，《住宅建筑初装饰设计、竣工核验规定补充意见》对精装修商品房验收，已有了简略的说明。但在完成工程件进入室内装修的过程中，何时能组织核验，土建验收和精装修房的室内验收如何连接，室内装修是否需二次报审，装潢施工在整体布局上很可能对土建施工图做局部调整，调整后如何验收，格外是消防部门二次验收等问题，迫切需要相关部门的提前介入和指导。-主体与装修要协作从些反映房地产方面问题和家装问题的投诉来看，装修后引发的冲突占有相当大的比例，装修入住后，发现墙体消灭了裂缝，开发商称是装修施工时使用的墙面腻子不符和要求，而装修公司认为是项目土建时消灭的施工质量问题，双方的相互扯皮只会影响购房者的日常生活，而最终也是不了了之。此外，装修中任意拆改房屋结构，格外是拆改煤气、暖气、上下水的设施，会造成对邻里的影响，有些不合理的建筑结构，只有在进行装修时被发现，一旦调整，势必消灭多方面的牵连。-装修标准有待统一住宅精装修首先是削减了开发商在项目前期土建和房型设计中遗留的一些问题，但也会消灭入住后的维修问题由谁来解决，作为装修企业，可以在项目报批后进入现场，与项目的设计人员共同处理规划中的一些问题。-市场需要合同、按揭新规精修房的购房合同(附件)中的装修内容，标准、数据、质量、工艺、售后服务等内容，哪些肯定要明确，哪些要约定，如何来约定，如何保护开发商和业主的利益等问题尚未确定。目前，一些精装修房销售楼盘，合同签订方式有：预售合同(附件)、预售合同＋开发商自制装修合同、预售合同＋开发商指定装修公司合同。哪一种合理，急需一份较好的合同样本供参考或规范。渐成市场主流精装修房离我们到底有多远精装修房渐成市场主流多年来，房地产市场销商品房基本是毛坯房，即半成品房。虽然销售价格大大低于精装修房，但二次装修却给购房者带来了很多麻烦。消费者买房后，要面对装修公司、材料供应商，而消费者在这些群风光前属于弱势人群，费时、费劲、费钱却不肯定能有质量保证。此外，由于消费者分散选购、分户装修，也在肯定程度上造成建材资源的浪费。有关业内人士认为，房地产市场成熟的标志之一就是内销毛坯房时代的结束。精装修是住宅产业现代化的要求所决定的，是成熟进展商和成熟客户共同的选择。与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间，削减了精力和财力的浪费，同时由于开发商集中选购，可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主供应最佳的性价比。此外，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即租即收益，省却了毛坯房装修期的“空置”。精装修交房难在哪里精装修是商品房进展的方向，世界各国都在极力提倡。在我国，各级政府也在乐观提倡用精装修房逐渐取代毛坯房。然而，笔者在北京采访中却发现，毛坯房仍在商品房市场上大量存在。建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，精装修住宅在交房屋钥匙前，全部功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。北京市制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，也要求房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满意购房人直接入住的要求。然而，不少开发商都不情愿做精装修房。据一些开发商反映，影响精装修房开发的主要缘由：一是利润小、成本高。装修造价在总销售价或总土建筑价中所占比例不大，但装修环节简洁，操作难度、管理成本会成倍扩大。二是共性扮装修难操作。统一装修不能满意共性化要求，还不如毛坯交房；菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西，以满意自己的意图，大量的修改极易消灭工期失控。三是真正的成品房应设计、建筑、装修一体化，但设计、建筑、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。诚信是市场经济的基石。目前内销住宅仍以毛坯房为主，这说明房地产市场仍不成熟。建设部和北京市正极力推动全装修房，上海市已提出毛坯房限期退出市场，如房地产开发企业连续生产、销售毛坯房，实质上是对市场和客户不负责任的做法或不成熟的表现。精装修房呼唤技术标准近年来，随着毛坯房逐渐退出市场，精装修房已被越来越多的消费者接受。与此同时，业主与开发商之间因精装修质量等问题引发的纠纷也相应增多。从北京部分已交付使用的精装修商品房看，精装修纠纷主要表现在以下几个方面：一是进展商事先没跟购房人约定清楚材料的标准。这方面引起的精装修纠纷占三分之一。二是装修行业没有施工技术标准和技术验收标准，装修工人没有持证上岗，手工干的活没法保证质量。由此引发的精装修质量纠纷约占一半以上。三是装修工程和其他配套协作不好引起的问题。四是属于客户知识面不够造成的纠纷。此外，工期支配太紧也是精装修质量无法保证的一个缘由。据一些购房者反映，现行购房合同中的装修标准太笼统、不明确，如“高级地砖”、“进口洁具”等，即便是写了品牌的，也没有写清型号，而同一种品牌有各种不同档次的产品。样板间也不是实物样板间，在售楼处搭建的样板间卫生间内可能没有管道，但收房时管道被包了起来，卫生间小了很多。有的开发商审美不够超前，尽管使用了很好的装修材料，但装修设计不符合审美潮流。目前，精装修房缺乏简略的技术标准，合同内纠纷与合同外纠纷无法用标准界定，验收标准执行的仍是建筑的规范。其中参照的一些老规范，检测方法还在实行“目测”、“手摸”等感觉上，而不是一个量化的标准。现在大多数样板间是共性化设计的，很多东西在交房时并没有。按建设部新近作出的规定，样板间必须在楼内做，老百姓买到的房子，应该跟样板间一样。建筑设计和室内装修设计也应力求一体化。有关人士认为，应尽快出台精装修验收的标准。建筑行业中各工种都是持证上岗的，装修行业也应持证上岗，什么样档次和价钱的瓷砖应由什么样技术资质的人来铺，以此来保证工程质量。施工也要讲规范，将一个电源盒子从墙这边移到那边，必须先在墙上埋暗管，电线从暗管里走，不能只在墙上挖一槽，塞进电线刮上腻子就完事。移完后表面看起来一样，但平安等级却不一样。装修要尽量做到工业化生产，削减手工操作，现场尽可能避开用刨子、锯子等，门、柜应在工厂内做好并刷完漆。开发商应该更多地重视共性之外共性化的东西，以合适的方式给大家一个共性化的选择。全装修时代已来临引发中国住宅产业3大变革用住宅装修一体化(全装修)来取代离散化的装修，无疑是一种革新，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。全装修住宅具有鲜亮的产业化特征，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃。全装修住宅引发了购房者消费意识上的变革，引发了装修部品材料供应方式的变革，引发了装修生产方式的变革，“三大变革”托起了住宅装修走向产业现代化的一片蓝天。消费意识上的变革买毛坯房还是买装修房，对于一般老百姓来说是一个消费意识上的转变。绝大部分消费者在装修方面是外行，这是他们的“弱项”，让一个外行去发挥他的“弱项”怎么能不累呢？消费者的“强项”恰恰是购物、是选择用什么装饰品、什么家具来装饰自己的家。毛坯房这一“过渡性产品”让购房者的消费意识停留在传统的“自给自足”的生产方式上。“公路装修游击队”正适应了这种陈旧的观念，占据了初期的家装市场，再加上装修质量问题层出不穷，给宽阔购房者留下了不良印象，影响了全装修住宅的大面积推广。随着住宅量的增加和消费者购房目的“差异性”增大，住宅不再是消费者固守的居所，装修也随之成为“身外之物”。轻装修、重装饰日渐成为潮流，而迎合这一潮流的全装修住宅也会成为市场的主流产品，在将来的住宅市场上将会大行其道。消费者看到供应应他们的全装修住宅质量优、价格宜、样式多，自然就会摈弃旧的装修方式，去买品质上乘的全装修房。这种消费上的变革是基于两种根本缘由：第一是价值取向的理性化，其次是全装修住宅的优质化。据上海组织的一项调查显示，在欲购房人群中有80%的人认为全装修房是进展的趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，比去年增加20%。上海市不单在高档住宅中推行全装修房，也要在中低价位的住宅中推行，全装修住宅不再是高档房的专利。购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力。装修部品材料供应方式的变革装修部品材料的质量直接影响到全装修住宅的工程质量和环境质量。这是保证全装修住宅高品质的前提，因此，对于材料部品的来源和质量认定尤为重要。国内的装修材料的供应方式多属于摊位式的。摊位式的大型装饰材料市场对于零散的店铺销售来说的确是进了一大步，集中式的销售给消费者带来了便利，对产品和材料的把关程度也有所提升，但是在材料、产品的进货渠道上，在价格的协调上和售后服务上，仍然缺乏统一性，难以形成产品集群的整体规模效益。在质量管理环节也易消灭漏洞，经营上也会受到制约。现在这种状况正在逐步改善，尤其是“建材超市”式的经营模式开头占据家庭装修部品的半壁江山。这种先进的装修部品材料供应方式具有如下的明显优点：(1)大资本支持；(2)大规模选购；(3)低价销售；(4)产品材料销售与装饰企业捆绑在一起，质量保证体系健全；(5)对进入超市的产品和材料质量给予认定和保证；(6)形成品牌效应，进展连锁经营，产生规模效益；(7)采纳现代物流管理手段，大大削减流通环节，让利于民。与“建材超市”几乎同时消灭在装修领域的另一个亮点是“专业化集团选购模式”，即以“团购联盟”的形式组织实施统一的部品市场准入和选购活动。这是运用市场机制建立起来的部品保证体系。在形成规模选购的同时，提高质量，降低成本，这正是全装修住宅的优势所在。装修生产方式的变革从毛坯房过渡到全装修房，这实际是一次生产方式上的变革，而工业扮装修方式则是代表了将来装修的进展趋势。很多开发企业和建材部品供应商共同探究住宅全装修之路，取得了不小的成果，值得大家去推广。这些装修模式包括：“一站式”选购装修模式。即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。百安居的装修服务就是采纳这种方式解决产品与施工之间的连接问题。“集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参加平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保全装修住宅的高品质。集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上，而品牌的参加和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值，体现了产业化生产方式所带来的效益。“连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式。在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会进展成连锁特许经营模式。这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。“家具专业整合”装修模式。家具生产企业借助雄厚的机加工实力，直接给消费者或开发公司服务，体现了工业化生产的优势，近几年在家装市场上异军突起。全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场加工转为工厂加工。家具厂上门免费测量，拿回工厂加工，再到现场拼装，省时省材保质量，这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐，与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势。从现在开头到2010年，是全装修住宅进展最为关键的五年，是住宅装修方式大转变的五年，是为毛坯房最终退出市场铺平道路的五年。很多省市建设主管部门在制定当地住宅产业化目标时，都将实现住宅全装修定在这五年的范围内，可见推行全装修住宅已形成大气候，实现住宅全装修将是中国住宅产业现代化的必由之路。谈商品住宅装修一次到位装饰装修是住宅产业的一个重要组成部分，是商品房进展的方向，世界各国都在极力提倡。随着人们生活水平的提高，家庭的装饰装修已走人千家万户，成为一种潮流。2002年7月19日建设部[2002]190号文发出了关于印发《商品住宅装修一次到位实施导则》通知，明确提出逐步取消毛坯房，直接向消费者供应全装修成品房的目标。一、住宅二次装修弊端住宅二次装修尽管改善了居民家庭的住房环境，提高了住宅品位和舒适度。但也暴露出很多问题，产生了以下主要弊端：1、居民要为装修住房耗费大量的时间和精力，缺乏选择装修单位并进行监督的能力，消灭了很多低质量的装修，而且售后服务得不到保障。作为房主，即使每天盯在工地上监工，也常常由于不了解施工工法，不了解建筑标准施工规范等，不能有效地进行监督。装修工人大多没有受过系统正规培训，有时则是为了图省工，如帖瓷砖的水泥砂浆不实、空鼓，油漆削减遍数等。装修的质量很难保证。2、建筑材料浪费严重。个人与开发商因装修的花费，好比零售和批发之间关系，个人装修不能得到规模效益，个人装修的成本要远远高于开发商大批量装修的成本。二次装修的方式，对消费者而言，主要有两种方式，一是“包清工”，房主自备材料，在省事和省材料之间，施工工人一般选择浪费材料。二是“包工包料”，装修公司利用消费者对各种各样的建筑材料、建筑产品不了解，以次充好，甚至使用不合格的产品。3、装修一个接一个，时间长，噪音大，吵得四邻关注。再加上由二次装修产生大量的粉尘，做防水、刷油漆等的刺鼻气味，混合着弥漫在空气中，影响周围居民的空气质量，被宽阔居民称之为“装修公害”。4、由于主体设计和室内设计分别由不同的单位和人员进行，不能有效连接，各有各的意图。你装你的，我装我的，容易破坏建筑物的统一协调风格。5、我国大部分住宅是集合式住宅，二次装修损坏楼体结构功能，影响的是公共居住环境，而不仅仅是自己家的房子。有居民在装修时，不管是不是承重墙，看着不顺眼就打掉，不论是否能承受，盲目给房子增重，破坏建筑成品、房屋结构和性能的情况时有发生。破坏了建筑结构的稳定性，并容易发生其他事故。6、一家一户的住宅二次装修，不但增加了对建筑材料、施工质量、施工人员的监管难度，而且施工单位与居民的经济纠纷增多，消费者合法权益得不到更好的保障，有