房地产经纪人培训房屋建筑部分

房地产经纪培训:房屋基础知识主讲：马庆华2017年11月连云港市房地产估价与经纪协会本章概况

第一章

房地产和住宅本章概况房地产和住宅第一节：房地产概述第一节：房地产概述一.房地产及其相关概念（一）房地产1、房地产：是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物，权益和区位的集合体。2、房产、地产3、不动产：土地、房屋、林木、附着于土地或房屋上不可分离的部分：树木、安装在房屋中的给水、排水、电梯等设备。4、动产：5、房地产：实物、权益、区位三者的结合体。实物：有形的部分：地基、设备、房屋权益：无形的部分：房屋的所有权、宅基地使用权区位：位置、交通、周围环境、外部配套设施第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述（二）.土地的概念1、城市的土地：国家所有2、城市交区、农村的土地：农民集体所有。3、土地按用途分：农用地、建设用地、未利用地4、房地产开发所需的建设用地使用权可能过：出让、转让，没有划拨。第一节：房地产概述（三）.建筑物的概念1、广义的建筑物包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。2、构筑物：人们一般不直接在里面进行生产和生活的：烟囱、水塔、道路、桥梁、水坝。（四）.其他地上定着物1、围墙、假山、水池2、家具、电器、挂在墙上的画、临时搭的戏台：不属于。水柏铁路的北盘江大桥行车道宽度3.5～3.75m路缘带0.5～0.75m分隔带2m硬路肩2.5～3.0m防撞栏杆一级公路第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述第一节：房地产概述二、房地产的重要性1、占国民财富的50%－70%。三、房地产的特性1.不可移动：一个地区市场：一个城市2.独一无二：从而不同房地产不能完全替代3.寿命长久：建设用地使用权出让年限：居住：70年、商业、旅游、娱乐：40年，其他：50年4.供给有限5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现：价值较大、独一无二、不可移动、手续复杂、税费较多10.保值增值第一节：房地产概述四、房地产的种类（一）按用途分：居住、办公、商业、餐饮、体育、工业、农业、特殊。（二）按开发程度分类：1.生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地）2.毛地：具有一定的城市基础设施，有地上物，需要迁移但未迁移的土地3.熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可直接建设。

三通一平（通路，通水，通电，场地平整）

五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整）

七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整第一节：房地产概述四、房地产的种类（四）按房地产是否收益：收益性房地产：公寓、写字楼、旅馆、商店、影剧院非收益性房地产：行政办公楼、学校、教堂、寺庙（五）按经营使用分类：销售、出租、自用本章概况房地产和建筑概述第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识一、房屋建筑的分类（一）使用性质分：1、民用建筑、工业建筑、农业建筑2、民用建筑：居住建筑、公共建筑（二）按层数和高度分类：1、低层（1-3层），多层（4-6层），中高层（7-9层），高层（10及以上，24米以上），超高层：大于100M2、层高3、净高4、建筑高度建筑物按施工方法分按层数或总高分按结构类型分按使用性质分民用建筑剪力墙结构公共建筑及综合性建筑工业建筑农业建筑砖混结构框架结构住宅建筑超高层建筑现浇现砌式预制装配式部分现浇现砌、部分预制装配式特种结构第二节：房屋建筑基础知识1.居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）住宅2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅2主要的民用建筑第二节：房屋建筑基础知识1.居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）住宅第二节：房屋建筑基础知识1.居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）住宅1.居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）住宅第二节：房屋建筑基础知识1.居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）住宅第二节：房屋建筑基础知识香港住宅居住别墅第二节：房屋建筑基础知识居住别墅2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅第二节：房屋建筑基础知识2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅第二节：房屋建筑基础知识2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅2.连云港唯一有飞机停机坪的建筑2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅北京西客站2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅大学生活动中心第二节：房屋建筑基础知识2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅学生食堂2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅校体育馆2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅教学西楼2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅连云港火车站2.公共建筑（剧院、医院、车站……）非住宅第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识一、房屋建筑的分类（三）建筑结构分：1、砖木结构：3层以下2、砖混结构：6层以下3、钢筋混凝土结构：我国采用最多4、钢结构：体育馆、影剧院、工业厂房（四）施工方法分类：1、现浇：整体性最好、抗震、耐久性好2、预制3、部分现浇、部分预制结构形式：木结构钢结构砖混合结构钢混结构……按主要承重材料分框架结构筒体结构悬挂结构薄膜结构大跨度结构装配式结构……按空间类型划分3各结构中典型的代表性建筑最常用的两种结构形式：结构分类

砖混结构框架结构砖石砌体结构房屋常见的结构体系砖混结构山墙楼板纵墙第二节：房屋建筑基础知识框架结构框架结构房屋的结构组成基础梁楼板楼板楼板独立基础横向框架梁纵向联系梁第二节：房屋建筑基础知识框架结构框架结构房屋的结构传力路径垂直荷载第二节：房屋建筑基础知识框架结构框架结构房屋的结构传力路径水平荷载第二节：房屋建筑基础知识钢筋混凝土框架——剪力墙结构框架——剪力墙片框架——剪力墙筒第二节：房屋建筑基础知识高层建筑结构筒体结构悬挂结构第二节：房屋建筑基础知识高层建筑结构桁架悬挂结构第二节：房屋建筑基础知识代表性建筑第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识一、房屋建筑的分类（五）按建筑设计使用年限分：类别使用年限示例15临时建筑225易于替换结构构件350普通建筑4100纪念性建筑和特别重要的建筑第二节：房屋建筑基础知识二、房屋建筑的组成（一）地基基础：1、地基：承受基础传来的荷载的土体或岩体足够的承载力、均匀的压缩量、防滑能力2、基础：坚固、稳定、可靠第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识二、房屋建筑的组成（二）墙体和柱：1、墙体作用：承重、围护、分隔、装饰2、墙体应满足：足够的强度和稳定性、必要的保温性能、隔声性能、防火性能墙体按所处位置分为：内墙、外墙（山墙）按方向位置分为：纵墙、横墙按受力情况分为：承重墙、非承重墙非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙按施工方式分为：叠砌式墙、版筑式墙、装配式墙第二节：房屋建筑基础知识指出本房间的各类墙体分类情况第二节：房屋建筑基础知识墙体细部构造门窗过梁——当墙体上开设门、窗孔洞时，为了支承洞孔上部砌体所传来的各种荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门、窗孔洞上设置横梁，该梁称过梁，常见的砖拱、钢筋砖过梁和混凝土过梁等。第二节：房屋建筑基础知识墙体细部构造门窗过梁第二节：房屋建筑基础知识平拱砖过梁半圆砖拱第二节：房屋建筑基础知识墙体细部构造窗台——当室外雨水沿窗扇下淌时，为避免雨水积聚窗下并侵入墙身且沿窗下槛向室内渗透，常于窗下靠室外一侧设置泻水构件窗台，窗台分悬挑窗台和不悬挑窗台。第二节：房屋建筑基础知识窗台的形式：悬挑窗台和不悬挑窗台窗台板密封胶53窗樘中心线60窗台板密封胶53窗樘中心线60密封胶40窗台板窗樘中心线60密封胶115窗台板窗樘中心线第二节：房屋建筑基础知识窗台的形式：悬挑窗台和不悬挑窗台窗台的形式：悬挑窗台和不悬挑窗台第二节：房屋建筑基础知识墙体细部构造勒脚——勒脚是墙身接近室外地面的部分，一般情况下，其高度为室内地坪与室外地面的高差部分。它起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用，通常有砌勒脚和抹灰勒脚。勒脚的防护处理勒脚的防潮处理（防潮层）室内地面室外地面勒脚第二节：房屋建筑基础知识勒脚勒脚勒脚第二节：房屋建筑基础知识明沟——明沟又称阳沟，位于外墙四周，将通过雨水管流下的屋面雨水等有组织地导向地下排水集井，而流入下水道，起到保护墙基的作用。散水——为保护墙基不受雨水的侵蚀，常在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，这一坡面称散水。第二节：房屋建筑基础知识散水现代建筑将明沟结合散水的结构古代鹅卵石散水遗迹第二节：房屋建筑基础知识壁柱——当墙体的窗间墙上出现集中荷载，而墙厚又不足以承受其荷载时；或当墙体的长度和高度超过一定限度并影响稳定性，常在墙身局部适当位置增设凸出墙面的壁柱以提高墙体刚度。第二节：房屋建筑基础知识门垛——凡在墙上设门洞开在两墙转角处或丁字墙交接处时，为了便于门框的安装和保证墙体的稳定，须在门靠墙的转角部分或丁字交接的一边设置门垛。第二节：房屋建筑基础知识圈梁——圈梁又称腰箍，是沿外墙四周及部分内隔墙设置的，连续闭合的梁。第二节：房屋建筑基础知识圈梁第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识地圈梁第二节：房屋建筑基础知识女儿墙——由女墙一词而来,原指城墙上面的矮墙。后凡房屋外墙高出屋面部份的矮墙,部称女儿墙。高度不超过人身胸部,位于露天,处在房上、台上或墙上之墙的矮墙。源出“女墙”,又名“压檐墙”。常于城墙、平台房或楼台之上。作用与护身栏杆相同。女儿墙的墙体既可以砌实体,也可以采用花砖或花做法,还可以用经过砍制雕刻的砖仿各种木制栏杆砌筑。第二节：房屋建筑基础知识女儿墙名称的由来（1）——

一个古代的砌匠，忙于工作，不得不把年幼的女儿带在左右，一日在屋顶砌筑时，小女不慎坠屋身亡。匠人伤心欲绝，为了防止悲剧再次发生，之后就在屋顶砌筑一圈矮墙，后来人们就起名“女儿墙”。第二节：房屋建筑基础知识女儿墙名称的由来（2）——宋《营造法式》－－“言其卑小，比之于城若女子之于丈夫”，就是城墙边上部升起的部分。淮水东边旧时月,夜深还过女墙来。――刘禹锡《石头城》。水浒传·第三十一回：“这孟州城是个小去处，那土城苦不甚高。就女墙边，望下先把朴刀虚按下按，刀尖在上，棒梢向下。”亦称为女儿墙、女垣、箭垛。第二节：房屋建筑基础知识女儿墙名称的由来（3）——

古代的未婚女子不能出门，所以在楼上修建了一堵墙，好让这些女子能在家里看到外面的人或物，而不会让人窥其样貌，这一堵墙被称为“女儿墙”。第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识中式民居的女儿墙欧式建筑的女儿墙第二节：房屋建筑基础知识女儿墙第二节：房屋建筑基础知识楼层1.现浇楼板板式楼板：楼板上的荷载直接靠楼板传给墙体梁板式楼板：楼板上的荷载先由板传给梁，再由梁传给墙或柱第二节：房屋建筑基础知识楼层肋形楼盖井式楼盖第二节：房屋建筑基础知识楼层无梁楼盖密肋楼盖第二节：房屋建筑基础知识现浇楼板钢筋绑扎第二节：房屋建筑基础知识灌注水泥第二节：房屋建筑基础知识无梁楼板：将板直接支承在柱子和墙上，且不设梁第二节：房屋建筑基础知识2.预制装配式钢筋混凝土楼板实心平板槽形板空心板第二节：房屋建筑基础知识楼梯1.楼梯组成楼梯梯段楼梯平台楼梯梯段楼梯平台第二节：房屋建筑基础知识2.楼梯形式直跑式折角式折返式并列式剪刀式圆弧式螺旋式第二节：房屋建筑基础知识剪刀式楼梯第二节：房屋建筑基础知识直跑楼梯第二节：房屋建筑基础知识螺旋楼梯第二节：房屋建筑基础知识折角楼梯第二节：房屋建筑基础知识异形楼梯第二节：房屋建筑基础知识按施工方式分类现浇式装配式预制楼梯的好处1.节约成本2.施工简单3.周期短第二节：房屋建筑基础知识屋顶1.平屋顶2.坡屋顶双坡屋顶四坡屋顶第二节：房屋建筑基础知识屋顶平屋顶第二节：房屋建筑基础知识屋顶平屋顶第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识中国古代建筑屋顶形式歇山顶

硬山顶攒尖顶庑殿顶重檐歇山式建筑屋顶形式重檐攒尖式重檐庑殿式单檐攒尖式重檐歇山式多檐攒尖式单檐卷棚式多檐攒尖式重檐庑殿式复合式复合式清东陵红门天坛祈年殿海州镇海门：重檐歇山式建筑屋顶形式：身边实例海州镇海楼：重檐歇山式海州朐阳门：单檐歇山式海州准提寺：重檐庑殿式海州双龙井：单檐攒尖式三元宫：重檐庑殿式花果山建筑群低于2.2米的层高不计入建筑面积，以增加单元的性价比。利用坡顶的空间形成一个阁楼或者利用顶层与坡顶形成的空间高度，可在单元内部搭建阁楼，同样不计入建筑面积。第二节：房屋建筑基础知识门窗门按开启方式可分为：平开门：水平开启的门弹簧门：同平开门，但用弹簧铰链或弹簧传动推拉门：在上下轮道上左右滑行折叠门：多扇折叠，可拼合折叠推移到侧边转门：二或四扇连成风车形，在两个固定门套内旋转的门第二节：房屋建筑基础知识弹簧门第二节：房屋建筑基础知识弹簧门第二节：房屋建筑基础知识转门第二节：房屋建筑基础知识看一下这些分别为什么门？AB第二节：房屋建筑基础知识什么门？第二节：房屋建筑基础知识窗（按开启方式分）固定窗：不能开启的窗平开窗：可水平开启的窗横式旋窗：垂直开启的窗立式转窗：立向转动的窗推拉窗：在上下轨道上滑行内开内倒式窗：第二节：房屋建筑基础知识看A、B、C分别为什么窗ABC第二节：房屋建筑基础知识第二节：房屋建筑基础知识飘窗飘窗是一种建筑形式而不是窗的形式