地产年度报告杭州

第一部分房地产投资环境分析TOC\o"1-5"\h\z一、 杭州宏观经济运行情况 2二、 居民收入消费水平 3三、 房地产相关政策 5四、 市政基础设施建设 9五、 房地产开发投资规模 10六、 小结 12第二部分土地市场分析一、 土地市场供需分析 13二、 小结 19第三部分一手住宅市场分析一、 住宅供应分析 21二、 住宅需求分析 23三、 销售价格分析 26四、 小结 28第四部分商业地产分析一、 写字楼市场 29二、 商铺市场 34\o"CurrentDocument"三、 小结 35第五部分三级市场分析—、挂牌情况分析 36二、 各区块成交情况分析 42三、 小结 46第一部分：房地产投资环境分析一、杭州宏观经济运行情况1、杭州GDP及增长率据杭州统计年鉴数据显示，2004年杭州市国内生产总值达2515亿元，比上一年增长19.8%。根据浙江中原市场研究部预测，2005年杭州市生产总值相比上年增长约11%,达到2791.65亿元，此增长率高出2005年全国GDP增长率三个百分点。2000-2005年杭州市GDP及其增长率:^GDP（亿元）一—增长率（％）数据来源：2005年杭州统计年鉴2、2005年总体经济运行状况工业经济平稳较快增长，轻工业增速明显快于重工业。2005年杭州市工业经济总体呈低开高走的态势。由于重工业受经济周期及政策的影响较大，所以从工业经济的增长速度看，2005年轻工业的增长速度要明显快于重工业增长速度。1-11月份，轻工业和重工业分别实现销售产值2102.11亿元和2631.09亿元,分别同比增长24」％和18.9%。投资快速回升，服务业成为投资热点。2005年杭州市投资情况呈现高开低走后反弹的态势。投资增速从1-2月份的37.6%下滑至上半年的0.9%,下半年投资增幅逐月平稳回升，每月平均增幅达2.66个百分点。在加快服务业发展政策的有力推动下，服务业投资一直保持增长态势，增幅明显快于工业投资，成为今年投资最大亮点。1-11月份，第三产业投资累计达到6165882万元，同比增长23.7%,横向比较，分别比第一产业、第二产业投资增速高岀17.8和14.4个百分点；纵向比较，高于去年同期3个百分点。消费稳定增长，出口对经济拉动作用明显。在人均收入稳步提高、居民消费支出增长加快以及商场店庆促销的综合推动下月份，杭州市社会消费品零售总额实现790.43亿元，同比增长14.4%。面对人民币升值和纺织品贸易配额摩擦的双重压力，2005年杭州市岀口增幅从月份的52.9%回落到1・11月份的324%,但在增幅绝对量上仍处于高位增长。1・11月份全市净出口总额达89.2亿美元，比去年同期（50.5亿美元）增长76.6%,对经济的拉动作用非常明显。财政收入保持较快增长。1J1月份，全市财政收入为495.06亿元，同比增长19%;1-11月份，市本级财政收入为148.69亿元，同比增长15.1%。二、居民收入消费水平1X人均GDP2003年2季度杭州全市人均GDP首次超过1000美元，除2004年1季度外,其余各季度全市人均GDP均保持在1000美金以上。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变；而消费结构的升级将促进经济结构和社会结构的转变。2005年前三个季度的人均GDP均呈增长态势，其中2季度的增长最快，后2个季度则相对比较平稳，预计4季度的人均GDP在11769.95元。随着人均收入的提高，居民用于吃、穿的费用占总消费支出的比例明显下降；相应地，居民用于住、行和文化娱乐等的消费支出比例总体显著上升。根据美国居民消费结构演变规律，在人均GDP达1000美元后，汽车及零部件、家具及家用电器、燃料及动力等消费项目的支岀将在之后五六年内急剧增长；食品、服装及鞋类、住宅、医疗等消费项目的支出增长速度将在之后十年内出现较大幅度波动，基本上先下降后回升，然后稳定在一个均值周围呈周期性波动。其中，住房的消费支出增长速度将在十年左右时间的较大幅度波动后，呈缓慢而稳定的下降趋势。

数据来源：杭州统计信息网数据来源：杭州统计信息网2、人均可支配收入人均可支配收入，是指居民家庭全体成员的收入扣除个人所得税、个人交纳的社会保障支出后余下的可用来自由支配的收入。从下图来看，2000年至2004年，杭州居民人均可支配收入年均增长12.66%,预计2005年的增长继续保持前2年的势头，人均可支配收入可达到16120元。同期杭州市主城区商品房住宅的销售均价年增幅在14.86%左右，其增长速度高于人均可支配收入的增长速度。图2:杭州市区居民2000-2004年年人均可支配收入 （单位：元）OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO5432109876543212000年 2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：杭州统计信息网三、房地产相关政策1、土地政策2005年土地相关政策主要包括：杭州市将调整城镇土地使用税等级划分和适用标准。杭州市（不含萧山区、余杭区）土地使用税的土地将划分为五级，凡在杭州市购建并拥有土地使用权的房产用地，均应按实际占用的土地单位面积缴土地使用税。土地供应政策将向普通住宅和经济适用房倾斜。5月II日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确提出，对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。对因旧城改造城市拆迁涉及的中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前,由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提岀住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。关于退地申请的规定。浙江省国土资源厅II月2日岀台的《关于加快建设用地供应速度的意见》第5条规定：受让人在合同约定的动工建设日期前不少于15日，向出让人提出退地申请的，出让人应退还全部土地出让金；自合同约定的动工建设日期起未满I年，受让人在届满前不少于30日前，向岀让人提出退地申请的，出让人应按合同约定收取相应违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金；自合同约定的动工建设日期起超过I年但未满2年，受让人在届满前不少于60日前，向出让人提出退地申请的，出让人应按合同约定收取土地闲置费及违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金。建立退地机制的目的在于构建政府与企业间的建设用地双向流动渠道，探索企业与政府双赢的途径，加快建设用地资源再利用。但这一规定并非主要针对房地产开发项目用地,而是针对工业建设用地，并且事先要在土地出让合同中制定关于“退地”的约定条款。全国2006年将停止供应别墅类用地。国土资源部2005年12月16日向外界表示：为稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。同时，明年将适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录，以落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。2、金融税收政策个人住房贷款首付提高到30%o央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，5年期以上个人住房贷款下限为5.51%,比现行优惠利率53%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%附加税费新政。杭州市财政局、市地方税务局在转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》中明确规定：2005年6月1日后，对个人购买的住房，凡购买不满两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税及附加税费。2005年6月1日后，对个人购买的符合我市公布的普通商品住房标准的住房，购买超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税及附加税费。2005年6月1日后，对个人购买的不符合我市公布的普通商品住房标准的非普通住房，购买超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其取得的售房收入减去购入原价后的差额征收营业税及附加税费。个人销售住宅税率为5.55%,其中包括营业税5%,营业税附加0.55%。住房公积金贷款的新规定。2005年9月20日，杭州住房公积金管理中心就住房公积金贷款条件、贷款额度期限、贷款审批和归还等多个方面，进行了明确界定。房地产信托新限制。10月份银监会下发“212文件”。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称《通知》）,《通知》对房地产信托发行进行了严格限制。银监会为降低房地产信托风险对开发商定下了“铁规”，即必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。有业内人士认为，这意味着该文件出台后，房地产信托融资的门槛已经比银行还高了，而相应的产品也将减少。3、二三级市场政策和措施中介收费定价标准。从2月1日起，中介评估费用将小幅调高。新收费标准规定，不管房屋性质如何，上下家收费将有统一的标准，而且它还采取累进计费率。浙江省八城市普通住房标准确定。省内各地颇受购房者和卖房者关注的普通住房的标准陆续出台，杭州、宁波、嘉兴为140平方米，其余为144平方米。目前省内已经明确普通住房标准的，分别是金华、嘉兴、绍兴、丽水、宁波、温州、衢州等7个城市。湖州、舟山、台州等地的普通住房面积标准正加紧制定当中，并将于近期出台。透明售房系统向全省普及。继杭州市在去年年底开通透明售房系统后，今年年底前全省其余10个市也都将建成并启用网上透明售房系统,明年起所有县（市）也将陆续开通该系统。根据相关要求，到2007年底，全省所有城市都要基本建成并启用透明售房系统，并在此基础上实现省、市、县（市、区）之间房地产市场信息的互联互通。除杭州外，目前宁波、温州、绍兴、嘉兴、湖州5个市的网上透明售房系统已初步建成，金华、舟山等5个市也将在近日启动该系统的建设。明确集资、合作建房管理办法。建设部等四部门7月11日下发的经济适用住房管理办法提出，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润；向职工或社员收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。参加集资建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。我省对开展建筑节能工作制定了明确目标。到2010年，县级以上城市新建商品住宅和公共建筑实施节能65%的标准，基本完成高耗能的既有公共建筑的改造任务。根据省政府办公厅《关于加强建筑节能工作的通知》要求，到2007年，全省50%的新建商品住宅和公共建筑达到节能50%的标准；2008年，新建的商品住宅和公共建筑全面实施节能50%的设计标准，其中杭州、宁波等大城市推行实施节能65%的标准；改建、扩建的既有建筑同比例达到新建建筑的建筑节能标准。全省现有各类建筑近7.5亿平方米，其能耗约占全省社会总能耗的30%。按2004年全省竣工的城乡住宅面积计算，全省建筑能耗折合标煤达2110万吨。我省要求新建商品住宅和公共建筑中，建筑围护结构达到隔热保温要求；未达到建筑节能标准的既有建筑，在改建、扩建时，要实行隔热保温措施，重点做好门窗和墙体的节能改造，同时鼓励公共建筑对高能耗的中央空调系统和照明系统进行节能改造。此外，对符合建筑节能设计标准的建筑工程，新型墙体材料专项基金退还比例提高10%。4、政策影响从供应上看，杭州市政府通过增加土地供应量、经济适用房销售面积和普通住宅用地规模，目的在于通过供给层面的调整，缓解目前的供需矛盾。虽然以上供给层面的调节措施不可能马上转换成真正看得见的商品房供应量，但是在一定程度上给了市场一个明确的、积极的信号。投资者购买行为也更加谨慎。从价格上看，由于6月份新政的实施对房产市场造成一定的负面影响，不管是二级市场还是三级市场都经历了一个成交价格下滑的同时，成交量也急剧萎缩的阶段；一级市场地价也有所回落。二级市场经过两个月的调整，随着梦琴湾的低价入市，一期100%的销售率，对其它开发商的在售或准备开盘的楼盘造成不小的冲击，许多楼盘在销售价格做出调整，折扣价逐渐在市场上显现。在需求结构上，受到各方房地产新政的影响，投资购房显得更加谨慎，购房者中绝大部分以自住为主，需求结构逐步“理性回归”。在开发及销售策略上，除采取调价、压缩利润空间的做法外，开发商开始更多注重楼盘内在品质，加强软服务，重视开发商品牌上的管理。从开发商来看，政府职能机构的一系列政策在打击投资客炒房的同时，对普通自住购房者的购房欲望产生不利的影响。7、8月份二级市场持续低迷的根本原因在于房价过高，开发商对购房者没有实质性的让利。开发商追求的是利润最大化，而能否迅速回笼资金成为关键。因此某些实力较弱的开发商在资金方面遇到困难，自筹资金比例不断上升。同时海外资金逆风进军杭州房地产市场，给市场带来机遇和挑战。♦从交易环境上看，杭州透明售房系统的运行，在很大程度上净化了商品房销售环境，规范了市场交易秩序。相信随着省内其它县市透明售房系统的运行,对整个浙江房地产的健康发展将起到积极的推动作用。四、市政基础设施建设2005年杭州基础设施建设主要包括：城西路网将得到进一步完善。2005年第二季度，杭州市建委组织力量，加紧建设西溪湿地周围的配套道路，其中包括文一西路、文二西路、紫金港路、紫荆花路、西溪路。“中国第一跨“杭州万松岭隧道通车。被称为”中国第一跨“的杭州万松岭隧道于2005年上半年通车运营。杭州万松岭隧道是国内罕见的单洞双向四车道隧道,全长819米，但开挖宽度却达到17.87米，开挖断面达到174平方米，是国内目前跨度最大的公路隧道。万松岭隧道的通车缓解了西湖周边交通压力，为保护和发展“人间天堂“旅游业打下了基础。2010年杭州人坐上自己的地铁。2005年6月6日，经国务院批准，国家发改委印发了《关于审批杭州市城市快速轨道交通建设规划的请示的通知》，杭州成为首家被国务院批准轨道交通建设规划的城市。杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长278公里，设154座车站。根据建设规划，2010年杭州市将建成的地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程，线路总长82.2公里，初步形成轨道交通网络骨架。一纵三横道路整治。7月上旬开始，杭州市将对中心城区的保俶路、曙光路、体育场路、凤起路、庆春路实施“一纵三横”道路综合整治。整治工程将分两期实施。一期从7月上旬到9月底，先对庆春路、曙光路、体育场路（环城西路以西段）进行综合整治；二期对凤起路、体育场路（环城西路以东段）、保俶路实施综合整治，预计2006年4月完工。冠山隧道开工。打通南北交通动脉的冠山隧道于2005年8月18日正式动工。冠山隧道位于时代大道南端，按照设计，隧道分为东西两条隧道，三上三下共六个车道，设计车速为每小时60公里。其中，东隧道全长740米，西隧道全长813米。该工程及其接线完工之后，将北接复兴大桥，向南延伸至03省道（闻浦公路），有效地把杭州绕城高速公路与中河高架连接起来，形成纵贯杭州城南北的快速通道，进一步完善我市的城市路网。钱江第一隧道呼之欲出。浙江省发改委8月15日立项批复原则同意推荐隧道方案作为庆春路越江工程方案，钱江第一隧工程预计于2006年年初开工。钱江九桥开工。投资约19.08亿元的钱江九桥于2005年12月28日开工建设。作为城市基础设施之一的钱江九桥也称为江东大桥，位于杭州市区东北角，是沟通余杭、杭州主城、下沙及江东工业功能区的东西向快速通道，西起杭州下沙开发区高教2号路，东至萧山区江东工业功能区滨江二路，全长4332.5米,双向八车道，是全封闭、全立交的快速干道，其中桥梁全长3817米，预算投资19.08亿元。五、房地产开发投资规模1、全社会固定资产投资据杭州统计年鉴数据显示，2004年杭州市固定资产投资额达1202.22亿元，增长率19.4%。根据浙江中原市场研究部预测，2005年杭州市固定资产投资额将比上年增长16.5%,达到1400.59亿元。由于近几年房地产开发投资量较大，对全社会固定资产投资额的变化起到显著的推动作用。2000-2005年杭州市固定资产投资额及其增长率:

^固定资产投资额（亿元）^固定资产投资额（亿元）T一增长率（％）数据来源：2005年杭州统计年鉴，其中2005年数据为预测值2、房地产开发投资杭州市区房地产市场经过2001年迅猛发展之后，房地产开发投资额逐年回落,呈周期性变化，环比增幅一直保持在30%左右。房地产开发投资额占固定资产投资比例经过2000-2001年的下滑后，也一直保持着稳步的增长趋势。但值得我们注意的是，房地产开发投资额占固定资产投资比例一直保持在20%-30%的高位运行上，一方面说明房地产开发投资对经济发展巨大的拉动力，另一方面我们也不能忽视由此带来的一系列问题，如金融安全与稳定、房地产泡沫等等。100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年10.00%0.00%T-房地产开发额占固定资产投资额比例一■一房地产开发投资环比增幅数据来源：杭州统计年鉴（注：从2001年起市区数据包括萧山区和余杭区）根据表1的数据,2005年1-3季度杭州市区完成房地产开发投资192.68亿元,其中2季度环比增幅80.12%,3季度环比增幅下降到6.67%o究其原因在于国家宏观金融政策调控的影响，开发资金不能及时到位或者是开发企业内部资金周转不畅等等问题，直接导致3季度房地产开发投资额增幅回落到个位数。表1:2005年1-4季度杭州市区房地产开发投资额 （单位：亿元）时间2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度全市房地产开发额40.8073.4978.3983.62数据来源：杭州房地产信息网3、施工竣工情况2005年卜10月，杭州市房地产开发投资262.99亿元，同比增长30.2%;商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%;竣工面积352.02万平方米，增长40.9%o相比之下，新开工面积和预售面积增速明显放缓，这是市场有望进入一个较为理性和平稳的征兆。六、小结2005年杭州市总体宏观经济运行良好，居民消费购买力不断增强。正是由于有较好的经济基础，在宏观政策调控对房地产市场产生强烈影响的情况下，杭州的房地产市场呈现出的形势是虽挫不乱。因而在10月左右，市场逐步开始回暖。2005年郊区化发展是主要的城市建设方向。随着地铁规划的确定、钱江新城市政建设的逐步展开，钱江新城、钱江世纪城、湘湖板块、三墩、下沙城等城郊区域已日渐成为投资热土，并根据城市规划，至2020年将有270万人居住在郊区。由此可见，郊区房产的发展将成为未来几年备受关注的热点。2005年中，政府出台的一系列政策在上半年以配合和贯彻国家相关宏观政策为主，其作用同样在于调控和限制房地产市场的过热形势，而在年末，随着市场淡静期的延续和短暂回暖后的再次下挫，政府的政策导向有所改变，陆续将出台的政策开始透露出于市场有利的一面，可以预计，在2006年，杭州政府的政策导向将偏重于推动楼市的发展，而非一味地限制。第二部分：土地市场分析一、土地市场供需分析整体供需情况比较图表一：2004年和2005年杭州市各类土地供应情况一览单位：平方米住宅办公商业商业办公商业办公住宅其它（科研、公共设施、会议中心、加油站）总计成交宗数（宗）2004年（占地）10897542095912525136353744026194590183811765总建筑面积258651077469.822646301536316210106.9312124.449871562005年（占地）1100468244086891496994160259184705262总建筑面积26127052928323176.72060259322972.15322041截止至2005年12月引日止，杭州市国土资源局公告推出土地总计70宗，土地供应量为2245654平方米，约3368亩。其中9号地块流标，59、60号2宗地块因故延期推出，另66-70号5宗地块出让时间截止至2006年I月25日，故不计入有效土地内，因此2005年度成功岀让了62宗地块，土地供应总量达到1847052平方米，约2770亩，总建筑面积5322041平方米。与2004年相比，总体供应量基本持平。其中住宅用地供应量1100468平方米，与2004年供应量相差不多，仍旧居主导地位，占到总供应量的59.6%;商业办公用地有所上升，今年成交496994平方米，上涨幅度达36.7%;而办公、商业、商业办公住宅用及其它性质用地均有不同程度下降，商业办公住宅的综合用地无一宗推出；纯办公用地大幅下降，仅成交1宗，位于江干区，土地面积为2440平方米，下降幅度达88.4%;商业用地成交量为86891平方米，与2004年相比，下降幅度达30.6%;其它类型用地包括科研用地、公共设施、会议中心、加油站等类型，在2005年土地供应量为160259平方米，也下降了17.6%。

图表二：2004年与2005年杭州市各区域土地市场供应情况一览 单位：平方米区域江干区西湖区滨江区下城区拱墅区上城区杭州经济技术开发区总量2004年491608392403442006652213069791750012240018381172005年44423943221037937530991814551190719450801847052涨幅(%)-9.6-10.114.1375-52.6418・63.20.48数据来源：杭州市国土资源局2、各区域供需情况2005年土地供应量居前三甲的区域仍旧是江干区、西湖区、滨江区，七个区域中有四个区域的土地供应量为下幅，包括江干区、滨江区、拱墅区、杭州经济开发区，只有西湖区、下城区、上城区的土地供应量是上升的，其中上城区以418%的涨幅居第一位，最值得关注的是下城区，涨幅达到了375%,虽然涨幅低于上城区，但土地供应量远远高于上城区，总量达到309918平方米，西湖区上涨14.1%,供应量排名从2004年的第三位上升至第二位。(详见图表二)图表三：2004年和2005年杭州市各区域住宅用地供应（总建筑面积）情况一览单位：平方米900000800000700000600000500000400000300000200000100000900000800000700000600000500000400000300000200000100000区域滨江区拱墅区江干区西湖区上城区杭州经济技术开发区下城区总计2004年597193.3545973.7522595.1492154.4引4400273637.5123515.6492154.4平均容积率2.242.382.51.9752.43.451.82005年668915.6263404.3562718.3806049.2204208.8107408.85806049.2平均容积率2.252.332.71.932.82.53数据来源：杭州国土资源局江干区2005年，江干区再一次成为土地出让大户，居各区域首位，总计岀让了18宗地块，占地面积444239平方米，比2004年回落9.6%。其中商业34409平方米；办公2440平方米；商业办公198588平方米；住宅208802平方米，总建筑面积约有562718.3平方米。从该18宗地块的分布情况来看，钱江新城和九堡镇两个区域的地块占据了大部分，分别有8宗、4宗。钱江新城是杭州市着重打造的中央商务区，推出的8宗地块，占地面积210560平方米，总建筑面积121506.36平方米,据测算，2005年钱江新城板块出让的土地中，楼面均价约2745元/平方米。另住宅用地总面积仅有23556平方米，建筑面积105766.44平方米，其它以商业金融办公用地为主的土地，预计将在未来两年内上市。根据统计2005年钱江新城板块已有7个写字楼项目开工建设，预计2006年将新增88.8万平方米商业写字楼的供应量。可见钱江新城在打造CBD的同时，将伴随着激烈的竞争。九堡镇是2004年年末才开始有地块推出的，2005年出让了4块，均为住宅用地，总建筑面积达到了353682.5平方米，楼面均价达到了3518元/平方米，比上年增涨了20.3%。西湖区西湖区2005年土地出让量比2004年略有增长，推出13宗地块，占地面积432210平方米，总建筑面积达到877073.8平方米。其中商业金融用地1宗，占地面积18170平方米；1宗公共设施用地2988平方米，其余11宗地块均为住宅用地,占地面积411052平方米，总建筑面积达到了806049.2平方米，平均容积率达到了1.93,预计以小高层、高层的物业类型为主。在该13宗地块中，转塘和三墩分别占有5宗、4宗地块。转塘区域与九堡地区一样，也是在去年正式登上杭州土地市场舞台的，转塘出让的4宗地块均为住宅用地，土地157881平方米，可建筑面积引5762平方米，楼面均价约3943元/平方米。值得关注的是，20号、21号、30号3宗土地均被拱墅区的老牌房产公司——红石房产摘牌，显示了该房产公司成为转塘这一新兴区域房产开发排头兵的决心，也说明了开发商对转塘区域前景的乐观。这三宗土地共计占地面积149.4亩，可供建造20万平方米的住宅小区，特别是这几宗土地相连在一起，又可观高尔夫景观，景观优势独特。2005年三墩出让了5宗，占地面积126434平方米，其中商业金融用地1宗，占地面积18170平方米，总建筑面积65048.6平方米，成交总价8997万元，仅超出底价20万元，楼面均价1383元/平方米，由深国投（杭州）商用置业有限公司获得，将建沃尔玛购物广场,又为城西增添一处大型的购物、娱乐广场。三墩另4宗地块为住宅用地，占地108264平方米，总建筑面积227796.2平方米，楼面均价4215元/平方米。其中由三月份华立房产获得的11号地块最值得争议，楼面均价5023元/平方米，时至下半年，三墩地块再度上市，形势急转而下，成交楼面价仅为2556元/平方米，与上半年相比下跌49%,这正是受到宏观政策调控影响所产生的差异，与目前三墩在售的亲亲家园的售价相比（均价6000-7000元/平方米），该地块未来的定位将何去何从，广受业界关注。滨江区2005年滨江区出让了12宗地块，以土地面积379375平方米的供应量居各区域第三位。其中商业办公用地7宗，土地面积为121498平方米；商业用地1宗，土地面积7603平方米；住宅4宗，土地面积250274平方米，根据测算总建面积为668915.6平方米，住宅楼面均价3414元/平方米，比上年增涨了10.6%,预计将在之后两年内又有大量的住宅供应，持续保持住宅供应大户的现状。在这12宗地块中，6号地块的命运可谓是一波三折，这宗东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路，地理位置相当不错的土地，最早岀现在土地市场是在2003年,当年这宗编号为23号的土地被大元房产以2554元/平方米的楼面均价购得，但最终因为大元房产无力支付土地款被收回；2004年，这宗土地被编号为34号再次出现在土地市场上，但没有成交；至今年3月2日，编号为6号的这宗土地，终于被富润控股以总价9.4亿元、楼面价3885元/平方米的价格摘牌，但是随后出现了富润控股将利用这宗土地为职工集资建房被政府相关部门叫停的事件。拱墅区拱墅区一直不被开发商为关注的一个区域，在2005年土地供应量跌至第五位,也是土地供应量减幅最为明显的一个区域之一，出让了6宗土地，土地面积145511平方米，与上年相比减幅达到了52.6%。其中商业用地占地面积13063平方米，商业办公用地占地面积19468平方米，住宅用地面积112980平方米，根据测算总建筑面积263404.3平方米，住宅楼面均价3298元/平方米，价格与2004年基本持平，涨幅2.16%o杭州经济技术开发区杭州经济技术开发区土地供应量，是2005年中急速下滑的一个区域，减幅达到63.2%,总计出让了3宗地块，占地面积40508平方米，总建筑面积为113531.9平方米。其中商业用地1宗，占地面积4710平方米，另2宗为住宅用地，占地面积40370平方米，总建筑面积107408.85平方米，楼面均价1695元/平方米，比上年上涨30%o另据测算，平均容积率2.53,与去年3.45相比，减小了近1点，这是提高楼盘品质、控制区域住宅供应量的一种制约方式。主城区（上城区、下城区）上城区2005年出让了5宗地块，住宅、商业、办公类型均有，总占地面积90715平方米，虽然总量不大，但涨幅在各区域中却是最高的，达到了418%,主要来源于位于钱江新城南端的2宗地块，土地总面积61308平方米，可建面积167103平方米，最高楼面均价5302元/平方米。2005年8号四宜路地块，再一次刷新了杭州市最高地价，以22296元/平方米的楼面均价成为新哋王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于紧邻西湖风景，以这样的价格成交也不足为奇。下城区2005年出让了5宗地块，占地面积309918平方米，比上年上幅375%,涨幅居于第二位，总建筑面积达679194.7平方米。其中有3块是商业办公用地，占地面积152647平方米，占据了一半，其它为科研、公共设施类用地，无一宗住宅用地。于10月出让的56号浙大湖滨校区地块，在杭州市2005年下半年平静的土地市场掀起了高潮，香港嘉里建设经过102轮的苦战，终于以24.6亿元的价格获得，平均楼面价14349元/平方米。这是近几年来，罕见的市中心大型商业用地挂牌出让，武林广场、延安路商圈是杭州最旺的商圈也是市中心所在，得天独厚的地段优势使该地块成为今年以来最受关注的黄金旺地。获得地块的嘉里建设（杭州）有限公司是香港嘉里建设的下属全资子公司。嘉里建设为香港拥有最庞大之豪华住宅投资及发展物业的公司之一，也是香港最庞大之货仓业主及营运商之一，根据嘉里在国内其它城市的开发建设项目来看，再结合56号地块的条件，预计未来所建的物业基本会以甲级办公大楼、豪华服务式公寓、购物商场和五星级饭店几种类型为主。上城区2005年岀让了5宗地块，住宅、商业、办公类型均有，总占地面积90715平方米，虽然总量不大，但涨幅在各区域中却是最高的，达到了418%,主要来源于位于钱江新城南端的2宗地块，土地总面积61308平方米，可建面积167103平方米。2005年8号四宜路地块，再一次刷新了杭州市最高地价，以22296元/平方米的楼面均价成为新“地王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于紧邻西湖风景,以这样的价格也不足为奇。二、小结：土地成交总量与上年基本持平2005年，杭州市完成出让62宗地块，以约2770亩的土地总量结束了杭城楼市动荡的一年。这一数量与上年基本持平。纵观杭州历年的土地出让数量，推地节奏在2003年的4937亩达到顶点之后，连续两年大致持平，一方面说明随着杭州可供开发的住宅用地越来越少，政府相关部门土地整理的速度逐渐放缓，土地储备量逐渐减少；另一方面也说明，在未来的2-3年之内，杭州新上市楼盘的供应量在保持一个比较稳定的数字同时，会逐渐减少。推地节奏：上半年集中，下半年缓慢2005年以来，杭州市土地推岀的频率经过了两个高潮，一个是3、4月份，这段时期出让的土地以住宅用地为主；另一个是6、7月份，这段时间是主要以非住宅类用地（特别是商业用地）为主的出让高峰期。而土地价格在上半年与下半年也存在着极大的反差，比如三墩板块，49%的跌幅，以至于让开发商处于进退两难的境地。这些也正是受到国家宏观调控的影响，而杭州市国土资源部门显然也敏锐地注意到了这一现象，及时放慢推地节奏，改变土地岀让的思路：一方面尽量岀让小块土地，降低土地总价，吸引竞买人；另一方面，出让底价低开高走，聚集人气，由于起价低，且每次加价幅度不大，招标现场往往能够保持足够的人气；第三在9月之后三个月内都未推出住宅用地，也有效的控制了土地出让节奏。外地、外资企业继续涌现杭城这些年来，杭州的房地产市场一直由本地开发商为主，现在面对市场的变化，加上土地价已到了一定的水平，没有实力的本地开发商已经很难在杭州拿地，所以政府非常希望国内其他的开发商和境外投资者进来，而要做到这一点，不得已的办法就是主动出击，对外宣传。所以表面是公开挂牌，但事实上可能是有“主”了，这样的做法，同时也促成了政府与开发商的双赢效应。比如深国投（杭州）商用置业有限公司获得的1号地块、深圳华润集团获得的50号地块、香港嘉里建设获得的56号地块，这此地块的出让在杭城都掀起了不小的波澜。估计到2006年，这种做法会比较普遍，随之带来的则是今后的杭州房地产市场，将不再是杭州本地品牌“一统天下”了。“分工合作”成为一种新趋势杭州的房地产市场，经过近十年的红火已经到了一个比较高的平台，一般讲，大家都不希望看到杭州房地产市场因形势的剧变而塌台，所以，比较现实的方法就是大家合作，有地的岀地，有钱的出钱，有专业开发能力的岀人，这种“分工合作”的局面在2006年将因为土地市场等方面的变化而变化。2006年，对于大多数开发商而言，不是考虑利益最大化的问题，而是要考虑“平台”不倒的问题，只有通过合作，才能整合资源，提高效用，渡过这一轮的市场低迷期，所以2006年是房地产开发的合作年。第三部分：一手住宅市场分析一、住宅供应分析1s住宅新增供应量分析2005年杭州七城区（滨江区、西湖区、拱墅区、上城区、下城区、江干区和下沙区）共计新推纯住宅楼盘65个，25325套，面积3371015.引平方米。表1:2005年各区域住宅新增供应量 （单位：平方米）区域滨江区西湖区江干区下沙下城区上城区拱墅区套数7254425635133298317627441084面积1045567.79554520.37446227.31420257.6386443.73385659.91132338.6新推据来源：杭州透明售房系统从表1的数据来看，滨江区无论在供应套数还是供应面积上都排在第一位；西湖区紧随其后；江干区位列第三。但在新推楼盘数量上，西湖区以14个新推楼盘位居第一位；上城区和滨江区一样，共13个新盘，位列次席；江干区则分布着11个新盘，列居第三位。图1:2005年各区域住宅供应面积所占比例数据来源：中原地产

2002年杭州市政府制定了城市“沿江开发，跨江发展”的战略以来，滨江区逐渐成为杭州住宅市场供应量的领跑者。自2003年以来房地产开发投资保持高速增长，到2005年已经成为杭州住宅市场供应量最大的区域，占到31.02%。西湖区历来是杭州住宅市场供应量的主要来源，2005年占到总供应量的16.45%,仅次于滨江区。2005年新增供应量主要来自三墩，小和山及之江区块；相对于西湖区住宅市场的局部升温，；同样江干区住宅市场的发展也得意于“跨江发展”的战略，特别是钱江新城的开发给江干区住宅市场的发展注入了一针强心剂。2、各季度供应量变化状况（万平方米）图2:2005年1-4季度住宅供应面积变化图（万平方米）2502001501005001季度 2季度 3季度 4季度数据来源：杭州透明售房网从上图可以看出，各季度供应量受时间、“新政”等因素影响较大。各季度住宅供应量自2季度始波动幅度很小，2季度环比增幅达56.96%,而3季度环比增幅为5.72%,4季度环比增幅为263%。1季度由于基本是在春节前后，是传统意义上的淡季，新增供应量并不大，当时诸多开发商对后市比较看好，大多抱着迟开盘可以赚更多的态度。2季度，国家宏观调控政策纷至沓来，房地产行业措手不及，供应量方面并没有明显的反应，仍旧按照传统的规律呈现增长态势。3季度市场形势渐渐清晰，随着传统的销售期“金九银十”的到来，以及销售回款不畅对资金链的压力，一些楼盘开始以低价探市，但大多开发商仍旧持观望态度。而到了4季度,该开盘的楼盘已经陆续开出，余下跚躅不前的楼盘或困于资金，或困于产品，但仍不乏等待观望者，故新增供应量虽继续增长，但增幅非常有限。

3、供应市场特征分析-*2005年杭州住宅供应市场在区域分布呈现出明显的“两极分化”态势。供应量最大的滨江区有1,045,568平方米，而供应量最小的拱墅区只有132,338.6平方米,两者之间的差距将近8倍；f城市周边区域住宅成为2005年住宅供应量的主要来源。2005年，住宅供应量比较大的区域是滨江区、下沙区和余杭闲林。这些城区都是近几年以来新开发的地区，住宅市场发展速度较快，已经逐渐赶上了原先的老城区，成为住宅供应市场一股新势力；f各个城区之间的竞争加剧，特别是余杭闲林，滨江区和下沙区之间的竞争特别引人注目。从产品角度来看，闲林以多层，小高层和排屋别墅为主；滨江区以小高层、高层为主；下沙以小高层、高层为主。从总价区间来看，滨江的楼盘总价略高，下沙和闲林在伯仲之间。因而三个区域的目标客户有一定的共性，从2005年的销售形势来看，滨江区整体平稳，下沙投入大产岀高，闲林比较平庸。作为新开发的区域，配套、人气、口碑都非常重要。目前来看，滨江区的优势更为明显。二、住宅需求分析1、各季度住宅销售情况（万平方米）图3:2005年各季度销售面积变化图（万平方米）1601401201008060402001季度2季度4季度数据来源：杭州透明售房网从上图的数据来看，1-3季度杭州商品住宅完成预售面积呈下滑态势，从1季度的143.1万平方米下滑到3季度的108.07万平方米，降幅达24.48%O4季度则回升到124.15万平方米，增幅14.88%o但从全年商品住宅完成预售面积走势来看，全年销售总量呈现出“前高后低”的局面，2005年全年商品住宅完成预售面积下滑了13.引％。究其原因：1季度延续了2004年良好的销售态势，商品住宅销售面积保持在高位运行；而2005年4、5月份“新政”的集中出台，例如普通住宅和非普通住宅标准以及针对二手房“六一”大限的岀台，购房者对后市信心不足，对房价下跌的预期较大，导致'3季度商品住宅销售量陆续下滑，10月份省房博会的举行，对开发商来说是一个加快商品住宅销售进度的机会，很多开发商在价格上让利的幅度也比较大，再加上一些大盘的低价入市，吸引了一大批持币观望的购房者，因此10月份以来杭州商品住宅的日销售量逐步回升到正常水平，4季度杭州整体商品住宅销售量有所回升。2、各区域销售情况图4:2005年各城区销售套数所占比例数据来源：透明售房系统从上图来看，滨江区以23.22%名列第一，西湖区位居第二（20.03%）,下沙排在第三位（18.07%）。滨江区由于政府对未来居住环境良好的规划以及2010年地铁1号线的建成，以及钱塘江优美的江景和新推楼盘相对底的价格，吸引了很大一批年轻的购房者。在2005年全市住宅销售情况不太乐观的局面下，滨江区的楼盘撑起了另一片天空。相对于滨江区，西湖区以其成熟的生活配套和良好的居住环境，住宅销售比例占据较大份额是正常的。而下沙区由于其定位为杭州的三大高教园区之一，以高科技产业为支撑。下沙居住氛围和商业配套比较好的区域目前仅仅局限于高教园区的西面，福雷德广场周边，其它地方都是高科技企业的厂房和空旷的道路，本地的住宅消费群体比较有限。而下沙的楼盘之所以能拥有如此之好的销售率,关键还是在于价格上的优势以及明星楼盘的带动作用。如梦琴湾和野风•海天城的低价入市，还是吸引了很大一批以自住为购房目的的消费者，未来地铁的贯通也是—个很大的利好消息。3、住宅需求市场特征-由于宏观政策调控的影响，投资性购房被有效的遏制，住宅市场回归到以自住购房为主的阶段。面对2005年如此大的住宅供应，购房者的选择余地更大，选择也更加理性，除了价格始终是最为关注的外，对小区品质、景观环境和文化氛围等购房因素更为关注。f高档住宅不乏追求者，拉升作用明显。从2005年住宅市场最明显的变化是“价格向价值的回归”。虽然总体销售情况不佳，但杭州的一些高档楼盘还是取得了良好的销售业绩。如深蓝广场，04年下半年开盘均价19000元/平方米，到2005年下半年，已经上涨到25000元/平方米，销售率达到90%以上。世贸丽晶城15000元/平方米的均价，目前的销售率在67%左右。可以说，高档住宅的热销，给2005的杭州住宅市场带来了一股暖流。f新增供应规模不同导致区域住宅市场冷热不均。滨江区和西湖区成为2005年杭州住宅市场的热点区域。滨江区得益于住宅市场巨大的供应量和平宜的价格，成为区域销售量的冠军。西湖区则由于原来底子好，特别是2005年几大明星楼盘的入市，加上政府加大对三墩地区基础设施建设的投入，因此该地区的高品质楼盘同样取得了不错的销售率。

三、销售价格分析1.总体销售价格走势销售价格是反映住宅市场的晴雨表。从图6来看，2005年前三季度住宅销售价格呈下滑态势，到4季度略有起色。主要原因是在于宏观政策的出台，炒房投机行为得到极大的遏制，价格有所松动。价格的松动，导致绝大多数购房者持币观望,住宅需求阶段性的压缩，导致价格继续下滑。特别是某些楼盘后期新推的房源比前期的要便宜，这也在另一方面加剧了住宅市场销售的低迷。图6:2005年1-4季度住宅销售价格 （单位：元/平方米）8266.3795008266.37900085008000750070001季度 21季度 2季度3季度4季度数据来源：中原地产4季度住宅销售之所以出现上浮，很大的原因在于刚性的购房需求得到释放。2005年3季度是新开楼盘上市的高峰，很多楼盘的开盘价格要低于购房者原先的预期，有的甚至更低。购房者大量入市的同时，后续楼盘的销售价格则稳步上升。特别是高档住宅，其居高的销售价格和良好的销售率，似乎并没有受到前段时间住宅市场悲观气氛的影响，仍然非常抢手。应该说，高档住宅对销售价格的拉升作用也非常明显。2、区域销售价格分析从下图来看，杭州主城区和副城区之间住宅销售价格之间的差距还是很明显的。上城区以12025.11元/平方米的均价排在首位，下沙则以4542.82元/平方米排在末位。这也真实的反映了两个区域住宅市场的差异。上城区属于杭州的老城区，拥

有风景秀丽的西湖和钱塘江北岸的一线江景，区内高档楼盘众多。特别是解放路周边和复兴地区，云集了东方金座、凯恩•西湖金座、金色家园、滨江•金色海岸、春江花月等高档楼盘，优越的地理位置加上卓越的品质，住宅销售价格稳中有升。从表3来看，上城区1-3季度住宅销售价格呈上升趋势，4季度则基本持平。图7:2005图7:2005年各区域住宅销售均价（单位：元/平方米）13000.0012000.0011000.0010000.009000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00上城区下城区西湖区拱樂区江干区滨江区下沙数据来源：中原地产表3:2005年1-4季度各城区住宅销售均价 （单位：元/平方米）上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区下沙1季度10996.919872.7412251.618969.659038.338154.925724.732季度11147.799525.8910151.389519.186609.877752.374552.403季度12275.2910118.439463.618356.187442.066819.044513.414季度12221.0011842.089538.068463.758184.017256.394568.12数据来源：中原地产下沙区则由于先天条件的不足，住宅价格自然不高。1・3季度呈下滑态势，主要原因在于1季度下沙区在售住宅只有大北•四季风景苑和大都文苑风情，这两个楼盘住宅销售均价5500元/平方米左右，大都文苑风情略高一些。2季度天元-2005开盘销售，一期住宅销售均价在4600元/平方米左右，拉底了整个区域的价格。3季度随着野风•海天城和梦琴湾的低价入市，区域价格进一步下滑。到了4季度，由于野风•海天城和梦琴湾住宅销售价格的稳步上扬，整个下沙区块住宅销售均价有所回升。四、小结纵观2005年杭州住宅市场，政策所带来的影响不言而喻，从整年来看，限制房价增长的目的显然已经达到了。但伴随而来的销售放缓，市场低迷的状况也不是政府所愿意看到的，故而2006年政府对市场将适当放开限制，以促进成交的回暖。从供需结构来看，长期存在的结构性矛盾很难改变，而市场上供应量的去化，不能仅靠自住性需求，投资性需求也不可或缺，但信心的走低使市场短期逆转的可能性转低。在这个周期中，2006年各个开发商面临的将是如何瓜分有限的有效需求的问题，而营销能力和市场研判能力将是其最需要的两大利器。第四部分：商业地产分析一、写字楼市场1、写字楼新增供应量2005年杭州市（萧山、余杭除外）写字楼市场共新增10个新盘，包括年度热销的美都广场、西湖金座等代表性写字楼。今年大部分写字楼在第四季度开盘销售,总新增面积超过25万平方米，共2760套。除此之外，自2004年以来供应的四季星座、红石中央大厦、公元大厦、越都商务大厦等写字楼也于2005年持续销售。根据杭州市透明售房网的数据得出，直至2005年12月引日，杭州主要城区写字楼剩余供给达到281970nf，总计2998套。新开盘写字楼一览表:楼盘名称区域供应面积供应套数开盘时间迪尚商务空间拱墅区14557.32352005-9-8美都广场拱墅区42566.446562005-12-16宋都•采荷嘉业商务楼江干区9055.58782005-11-18万新大厦上城区51297.767922005-6-6凯恩•西湖金座上城区16141」63562005-12-22绿城•金桂大厦西湖区23585.671952005-12-30银座大厦下城区22694.92982005-4-18广利大厦下城区46671.882402005-6-9仙林福座下城区9749.351892005-10-22神州•白云大厦下城区14631.71212005-12-20数据来源：透明售房网起始时间：2005年3月截至时间：2005年12月2000018000160001400012000100008000西湖区拱墅区下城区上城区江干区滨江区全市f—成交均价139129538175861276611074882411826数据来源：透明售房网 起始时间：2005年3月截至时间：2005年12月从表2看，杭州全市写字楼成交价格为11826元/平方米，杭州6大区块看，写字楼成交价格最高的是：下城区成交价格为17586元/平方米。第二的是西湖区,成交价格为13912元/平方米；上城区成交价格为12766元/平方米，江干区成交价格为11074元/平方米。成交均价低于万元的是拱墅区和滨江区，成交价格分别为9538元/平方米和8824元/平方米。3、写字楼特征分析1）写字楼热点区块发生转变经济的发展和城市规模的日益扩大，杭州写字楼市场零散分布的状况有所改变,集中商务区开始出现，目前主要分布在三个区域：城市中心区、钱江新城和滨江板块。其中随着钱江新城写字楼相继开工，2005年钱江新城新开工面积已超过80万平方米，陆续2006年初还有高70米至150米的光彩国际广场、高150米的日出钱塘大厦、高150米至258米的浙江财富中心等。所以钱江新城将成为杭州写字楼市场未来几年供应的主力军，杭州写字楼的“核心地位”也将形成。

名称（期数）开工时间楼面总面积（平方米）单位数目用途（住宅/办公楼/商场）档次（高/中/低）楼面地价（平方米）预算建成日期发展商钱江国际时代广场2005年12月25万4幢高层建筑组成的楼群办公楼高17402007年温州市鑫城房地产开发有限公司温州中城建设集团温州市大诚房地产开发有限公司圣奥集团下属子公司浙江圣奥置业有限公圣奥中央商务大厦2005年11月7万1幢37层写字楼办公楼中15052007年CBD尊宝大厦2005年9月16万超高层双子塔楼集办公、商业、金融业、休闲等多重功能于一身高14362007浙江浙欧置业有限公司华联•钱江时代广场2005年12月21.5万两幢高级写字楼、白金五星级宾馆及商务宾馆、酒店式公寓等办公楼/酒店/住宅高23212008年杭州华联经济开发有限公司集美大厦2005年7月7万裙楼为银行、餐饮及会议用房，主楼为办公房商业/办公高26012007年宁波合盛置业有限公司华成大厦2005年7月8.58万主楼及裙房商业/办公高7392007浙江华成投资开发有限公司荣安大厦2005年7月3.71万一幢综合性超高写字楼办公/餐饮/会议高21552007年杭州荣安置业有限公司数据来源：透明售房网 起始时间：2005年3月截至时间：2005年12月2）写字楼与住宅价格倒挂在宏观调控对住宅市场产生剧烈震动的情况下，部分投资者开始转而关注写字楼市场。杭州写字楼市场的价格水平长年偏低的情况一如既往，举例来说，位于下城区的广利大厦在第三季度的成交均价相当于与其一街之隔的新住宅楼盘均价。这种写字楼价格比不上同地段住宅价格的现象，在杭州的部分区域较为突岀。虽然写字楼的价格普遍不高，但基于产品设计和功能分类上的相对单一，写字楼的销售长期处于一个不温不火的状态。2005年新开盘的写字楼的售价与同地段住宅相比非常接近，从销量来看，基本波澜不惊。2005年杭州新开盘写字楼情况楼盘名称区域销售价格（元/用）户型面积迪尚商务空间拱墅区11000380770美都广场拱墅区778350-187;以80为主宋都•采荷嘉业商务楼江干区900075-221,自由分隔万新大厦上城区1500035-300凯恩•西湖金座上城区1780040-55绿城•金桂大厦西湖区1258050-150银座大厦下城区14000150-1000广利大厦下城区13858150,280仙林福座下城区1350537-97神州•白云大厦下城区788047-2774、 写字楼销售情况在宏观政策对住宅市场的影响下，潜在的投资意向开始向写字楼等商业物业靠拢，主要倾向于功能更细的产品。在新推出的楼盘中，凯恩•西湖金座和美都广场的销售态势相对较好。凯恩•西湖金座是产权式酒店，在营销上推出“10年回租”策略，每年得到购房总价7.8%的回报，开盘报价17800元/平方米起。由于绝好的地段和不错的回报，凯恩•西湖金座开盘前两天，就创下129套的预订量。相较之下，物业类型分为写字楼和青年公寓的美都广场走的是低价销售路线，起步价7800元/平方米。这个价格远低于同地段住宅楼盘价。它开盘的当天，也有100多套的预订量。其中面积在50-70nf的成交套数占总成交的60%以上。销售主导因素分析，主要包括：地理位置优越。2005年新增供应主要集中在成熟商圈，如位于庆春商圈的广利大厦、位于西湖边的西湖金座等，都是拥有方便的交通和优越的地理位置。开盘价格低。位于城市次级商圈的部分楼盘，由于地理位置的优越性不明显，则将价格作为切入市场的利器。同时，一级商圈中的写字楼由于地价成本高的限制，从价格上难以与之竞争，因此报价低成为部分楼盘热销的主要原因。经营管理。有一些新楼盘的开发商将写字楼整体交由专业完善的经营公司进行经营和管理，这无疑给投资者注入极大的投资信心，促成他们的购买意向和投资行为。5、 写字楼租赁情况2005年的写字楼租赁市场从整体上来看仍然供过于求，下半年的平均租价为1.8元/用・天。处于均价水平之下的主要是拱墅区、江干区以及上城区的一些乙级、丙级写字楼，由于这些区域的商业氛围不强，办公集聚效应相对弱，加之杭州近年来新写字楼的开发量不断增加，致使部分次商业中心区域的写字楼无利价。而徘徊在均价左右的主要是西湖区中的文教区、高新技术开发区等区域的写字楼，这些区域虽拥有相对成熟的配套，但是写字楼的开发时间较早，楼宇功能单一，因此，租金价格涨幅不大。租金在2元/nf•天以上的主要是西湖边、武林商圈中心以及黄龙区块的写字楼。西湖边的某些写字楼虽规格高档，但一直遭受着有价无市的空置和拖延，如西湖铭楼、西湖国贸最终只能以拍卖的形式重新整顿。相比之下，黄龙商圈的写字楼仍然在高水平游走，随着外资企业在杭州的逐渐增多，对黄龙商圈写字楼的需求前景将为市场所看好，租金水平仍然会有一定程度的上涨。二、商铺市场2005年，由于地铁规划的尘埃落定，郊区经济的繁荣发展更大程度得到市场的支持。以三墩区域为例，不仅有国际零售业巨头沃尔玛的进驻，欧商、世纪联华等超市也将目光瞄准了三墩，该区域的商业前景较为可观。而在下沙区块中，麦当劳、物美、星光院线等品牌商家都已经进驻，潜在的商机使得华元十六街区、福雷德广场等商业项目吸引着众多投资客的眼光。更有湘湖区块因2006年休博会的启动，孕育大量商机，并已吸引了深圳铜锣湾百货、环球嘉年华等进驻。1、供应情况2005年随着城市逐渐往郊区发展，三墩、闲林、下沙和滨江等区域的新住宅楼盘拔地而起，与之配套的商铺也纷纷在市场上亮相，带来新一轮的商铺投资热潮。社区商铺成为新宠。2005年杭州各大区块商铺成交价格情况 （单位：元/平方米）■ 区域成交价格成交个案成交均价西湖区21610丁香公寓底层商铺22817拱墅区23256锦昌文华底层商铺22467江干区14237三里亭底层商铺10276福雷德广场底层商铺18788十六街区商城11172下城区12702都市枫林底层商铺10421水印康庭底层商铺10768祥和人家底层商铺13183数据来源：透明售房网 收集时间：2005年3月」2月从数据来看：2005年商铺成交量中，社区底层商铺成交量占70%,成交价格在1-2.5万这个区间内，从成交量看：江干区成交量排名首位，成交集中在三里亭、福雷德广场、十六街区商城。下城区排名第二，成交集中在都市枫林、水印康庭、祥和人家。而老城区的商铺成交相对较少。2、销售情况与写字楼的低价情况有所不同，2005年新开盘商业物业的销售具有倾向性，年度热卖的代表性物业包括杭州大世界五金城和锦绣天地。位于拱墅区的大世界五金城是一家专业市场，依靠周围的经营户支持，年底持续旺盛的销售。大世界五金城的销售定价分对内与对外两种，对外最高价与对内最低单价的差距达到10000元/nfo而位于西湖边的锦绣天地其地理位置、经营方式、开发规模都显现其面向投资者的定位优势，在最后一季度的销售均价超过32000元/nf,成为拉动区域市场均价的主要增长点。在经历了市场的考验之后，二手商铺的投资潜力也受到一定的市场认同。2005年下半年，商铺挂牌均价在18000-20000元/研，其中10月成交的一套西湖边的商铺，价格在80000元/nf。同时，城市郊边的商铺投资前景被市场看好。12月初，下沙福雷德广场成交的3套商铺，均价在19399元/nf,此楼盘的商铺成交价已达到住宅价格的3.5倍。3、租赁情况2005年，专业市场铺位成为商铺租赁的一大热点。随着杭州零售业的辐射在浙江省范围内的逐渐延展，产品种类集中的专业市场所在区域人流量巨大，导致某些市场铺位的租金价格一路飙升。据统计，在2005年下半年，位于江干区的四季青杭派服饰市场铺位的租赁价格连续几月位居前列，一楼的铺位价格已达到35元/而•天。另外，环北市场、钱江小商品市场的市场需求旺盛，价格在13-21元/nf•天。由专业市场的租赁情况，便不难解释如大世界五金城之类的新增商业热卖的原因。沿街商铺的市场潜力仍蓄势待发。如武林路、延安路、湖墅路的商铺依然供不应求，2005年挂牌出租的商铺以城北区域的居多，而一些郊边的商铺由于辐射范围小，周边配套跟不上，价格基本在0.5-1.5元/nf•天。在2006年，随着一些郊区楼盘的交付入伙，郊区商铺的租赁市场将会有所改变。三、小结—直以来，投资者往往更关注住宅和商铺，较少关注写字楼，导致杭州写字楼市场时常遭受冷遇，价格方面与住宅的倒挂。随着上海等大城市的写字楼价格持续上涨，其多方面地利好必将逐渐波及杭州。同时，世界500强之一的沃尔玛进驻杭州市场，华润集团在钱江新城建造最大的商用物业，以及嘉里建设集团以24.6亿的价格拿到延安路一块“绝版”商业地块，随着这些国内外资本的介入，杭州商业地产被注入活力。预计在未来的几年内，将会有更多的国内外资本投资杭州商业地产,为杭州商业地产的激发带来希望。第五部分：三级市场分析一、挂牌情况分析1、2005年杭州三级市场新増挂牌量（买卖）情况2005全年买卖市场挂牌情况（单位：套、元/平方米）140001200010000«()()()6000400020002005全年买卖市场挂牌情况（单位：套、元/平方米）140001200010000«()()()600040002000数据来源：中原地产挂牌房源包括商用物业挂牌价格2005年全年新增挂牌房源共6997套，平均每月新增583套。新增挂牌房源最多月份是4月和10月，新增房源分别是770套和760套。新增挂牌房源最少月份是2月，新增房源为151套。但2月份挂牌均价最高，挂牌均价为12000元/平方米，最低挂牌均价是4月，挂牌均价为8697元/平方米。2月由于春节的原因挂牌量下滑也是难免的，但挂牌价格走高，一方面来源高档商用物业挂牌量小幅上升，另一方面当时投资客对06年杭州三级市场比较看好，新年刚过，就以高价入市。相反4月，杭州二手市场买卖双方的观望气氛越来越浓，而买卖双方之间观望的原因很大程度上受国家宏观调控的影响。这样情况下对于房东来说，特别是投资型房东最先把挂牌价格挂低，挂牌价格走低，导致挂牌量放量猛增。从图可知，2005年第一季度挂牌均价总体趋势上扬明显，进入第二季度一系列调控政策出台以后，挂牌量上升，挂牌价格明显有回落的迹象。新政实施后的7-11月挂牌价格稳定在9500-10000元/平方米区间内。但是12月由于高档物业的带动下，挂牌价格突破万元大关。18.8%一41.4%11.8%12.7%□西湖区■拱墅区□上城区□下城区■江干区□滨江区區余杭区□萧山区数据来源：中原地产挂牌房源包括商用物业挂牌价格2005年全年挂牌量最大的是西湖区，占总挂牌量的41.4%,其次是下城区占总挂牌量的18.8%,拱墅区占总挂牌量的127%,上城区占总挂牌量11.8%,江干区占总挂牌量8.8%,滨江区占总挂牌量的3.6%,余杭区占总挂牌量的2.1%,萧山区占总挂牌量的0.8%。西湖区是目前杭州最大的商品房住宅小区，从1994年商品房上市，到现在约有10万人以上在此居住。新增房源主要集中在蒋村板块和三墩板块。西湖区保持每月新增挂牌量在200套左右，所以人气带来成交量，更带来了挂牌量。下城区、上城区属于老城区范围内的楼盘供应量较少，导致挂牌量放量不明显。江干区自住型居多，导致新增挂牌量放量不是很明显。2005年下半年滨江区新盘上市量较多,预计2006年滨江区新增房源将有大幅度的提升。2005年杭州挂牌面积分布情况2005年杭州挂牌面积分布情况（单位：平方米）5%7%11%25%9%«%14%21%5%7%11%25%9%«%14%21%40以下E340-6060-80□80100■100-120□120-140國140-200口200以上数据来源：中原地产2005年挂牌面积最多的是40-60平方米，占总挂牌量的25%:其次是60-80平方米，占总挂牌量的21%,而购房者中意的80-100平方米的占总挂牌量的14%。2005年新政实施以后，面积在140平方米以上的房源新增较多，所以面积在140平方米以上占总成交量的16%,±升较为明显。2005全年租赁市场挂牌情况 （单位：套、元/平方米/天）I匚二|挂牌套数 ■—挂牌均价2005I匚二|挂牌套数 ■—挂牌均价2005年杭州各区块租赁挂牌分布情况（以面积划分）27.4%口西湖区■拱墅区□上城区口下城区■江干区□滨江区■余杭区口萧山区27.4%数据来源：中原地产 挂牌房源包括商用物业挂牌价格2005年全年新增挂牌房源共5578套，平均每月新增468套。新增挂牌房源最多月份是10月，新增房源为757套。新增挂牌房源最少月份是4月，新增房源为240套。从挂牌价格看：2005年挂牌价格最高的是6月，挂牌价格为49.6元/平方米/天；挂牌价格最低的是8月，挂牌价格为引元/平方米/天。2005年西湖区占总挂牌量的34%,下城区占总挂牌量的27.4%,拱墅区占总挂牌量的13.8%,上城区占总挂牌量的11.9%,江干区占成挂牌量的8.2%,滨江区占挂牌量的2.3%,萧山区占总挂牌量的1.7%,余杭去占总挂牌量的0.8%。从图可知，2005年上半年，杭州租赁市场挂牌价格理性上浮，直到6月新政实施这月挂牌价格上调50%,上调的原因在于有些房东投资方式的改变，由售转租,由短线变成长线投资，自然租金挂牌价格被拉高了。

□商铺口商住□写字楼□住宅■其他数据来源：中原地产新增挂牌房源，其中住宅占总挂牌量的78.2%,写字楼占总挂牌价格的9.3%,商铺占总挂牌量的7%,商住两用占总挂牌量的2.9%,其他类型物业（如车库、厂房等）占总挂牌量的2.6%。写字楼新增挂牌量主要分布在西湖黄龙板块、下城武林板块、上城吴山板块。商住两用、商铺杭州6大区块都有分布，老城区较为集中。3、20053、2005年杭州三级市场成交情况分析2005年各月三级市场成交情况 （单位：元/平方米、元/平方米/天）匚二买卖均价T■租赁均价6月份是成交均价的分水岭，6月实施新政以后，二手房均价从5月的8950元/平方米，跌到8273元/平方米，短短1个月，成交价格下跌700元/平方米，此后几个月成交均价在8300-8500区间内波动。12月成交均价为8421元/平方米，也只比6月份上涨不到150元/平方米。2005年，很多人都认为三级市场将会稳步发展，但事实并非如此。第一季度三级市场在稳步发展中爆发，成交价格屡创新高，房东挂高价者“比比皆是”，购房者“心急如焚”，一天看几套，一天内定房的案例举不胜数，也造成个别楼盘"哄抢”的局面。总之第一季度三级市场可以用“火爆”形容。第二季度情况就不一样了，国家不仅再次提高利率，而且在宏观调控上出“重拳”，接着国家七部委联合出台房产新政，以前火爆的三级市场一下子就冷清起来。7月是新政实施的第二个月，价格高低决定了买卖双方成交的关键因素。也对整个第三季度成交量起关键作用。对于房东来说，价格也不会无限制下跌，对于购房者来说，不同小区挂牌价格都有不同的下降。所以第三季度只有价格“合理”的情况下，才能满足买卖双方。进入10月、11月，成交价格上下波动，成交量稳步上升。10月房展会并没有带来成交价格的上涨，带来的只是挂牌量的上升，10月以后，只有挂牌价格较低的二手房才能吸引众多的购房者，一场价格“拉锯战”就这样开始了。11月挂牌价格继续下滑，价格走低已成事实，但由于买卖双方心态的不同，导致价格走低的幅度不同。12月高档物业放量有所上升，但