手房交易操作实务作业指导书

手房交易操作实务作业指导书TOC\o"1-2"\h\u24986第1章二手房交易概述 4311531.1二手房交易的定义与特点 4146761.1.1定义 4167401.1.2特点 4307781.2二手房交易的基本流程 4150601.2.1房源查找 52961.2.2看房 5310951.2.3价格谈判 534811.2.4签订购房合同 5320541.2.5贷款申请 51991.2.6房屋过户 5152451.2.7交付房屋及款项 5175971.2.8产权证办理 57891第2章交易前的准备工作 523152.1购房者资质审核 552872.1.1了解购房资质要求 5143282.1.2购房者资质审查 5196612.1.3资质审查结果处理 6241642.2房源搜集与筛选 651312.2.1房源搜集 6255402.2.2房源筛选 6211802.3资金准备与贷款申请 668692.3.1资金准备 6136252.3.2贷款申请 614578第3章房屋查验与评估 6297663.1房屋查验的基本要求 6289913.1.1查验人员资质 697623.1.2查验内容全面 666603.1.3查验过程客观公正 712653.1.4查验资料齐全 7137943.2房屋质量与安全隐患排查 7157653.2.1房屋结构安全排查 7183913.2.2设备设施安全隐患排查 7128523.2.3防火安全排查 7205133.2.4环境卫生排查 7138183.3房屋价值评估 73893.3.1评估方法 7132683.3.2评估依据 7311093.3.3评估流程 7663.3.4评估结果 723433第4章房地产交易合同签订 8221264.1合同的基本要素 8281654.1.1合同当事人：明确买卖双方的姓名（名称）、联系方式、证件号码等基本信息。 8171824.1.2房地产基本状况：详细描述房产的坐落位置、面积、用途、产权状况、建筑年代、配套设施等。 846444.1.3交易价格：明确双方约定的房屋交易价格及付款方式。 851994.1.4交付期限：约定房屋交付的具体日期及方式。 8290614.1.5产权转移登记：双方约定办理房屋产权转移登记的时间、地点及费用承担。 8231514.1.6合同解除及违约责任：约定合同解除的条件、违约责任及赔偿方式。 8232964.1.7争议解决方式：约定双方在履行合同过程中发生争议时采取的解决方式。 8124284.1.8其他条款：包括但不限于合同生效、终止、保密、通知等条款。 8201244.2合同条款解析 8273904.2.1交易价格条款：详细解析交易价格、付款方式、付款期限等，明确双方的权利义务。 8312524.2.2交付期限条款：阐述房屋交付的具体日期、交付标准及交付方式。 821284.2.3产权转移登记条款：解析办理房屋产权转移登记的时间、地点、费用承担等事项。 8129544.2.4违约责任条款：详细阐述违约情形、违约责任、赔偿方式等。 8241744.2.5争议解决方式条款：分析双方约定的争议解决方式，包括协商、调解、仲裁或诉讼等。 876234.3签订合同注意事项 836964.3.1审核合同主体：确认买卖双方的主体资格，保证合同签订的合法性。 827624.3.2仔细阅读合同条款：双方在签订合同前应认真阅读合同条款，保证对合同内容充分理解。 8234074.3.3确认房屋产权清晰：核实房产证、土地证等产权证明文件，保证房屋产权无瑕疵。 9180084.3.4注意合同附件：合同附件包括但不限于房屋平面图、附属设施清单等，双方应仔细核对。 995414.3.5保留证据：签订合同过程中，双方应保留相关证据，如转账记录、短信、聊天记录等，以备不时之需。 9181644.3.6合同签订后及时备案：合同签订后，双方应按照规定及时办理合同备案手续。 936364.3.7合同修改及补充：如合同签订过程中需对合同条款进行修改或补充，双方应明确约定，并书面确认。 915485第5章交易资金监管 9191305.1交易资金监管的必要性 995105.2监管方式与流程 9217985.3交易资金解冻与划转 1023370第6章房地产交易税费解析 10191086.1常见税费种类与计算方法 10273166.1.1契税 1096906.1.2房产税 10126296.1.3土地增值税 11274746.1.4印花税 11119026.2税费优惠政策 11159366.2.1个人购买首套住房 11156406.2.2个人出售唯一住房 11185336.2.3企业购买房产 1162576.3税费缴纳流程 11302386.3.1确定税费种类和计算方法 11185826.3.2申报税费 11204506.3.3缴纳税费 11149296.3.4领取完税证明 1110306第7章房屋过户手续办理 1255107.1过户手续概述 12260377.2产权转移登记 12201957.2.1办理流程 12248607.2.2所需材料 12287627.3土地使用权变更登记 1290437.3.1办理流程 1243527.3.2所需材料 1331261第8章产权证照领取与抵押登记 1357678.1产权证照领取 13121578.1.1领取条件 13311488.1.2领取材料 13319578.1.3领取流程 13111148.2抵押登记概述 1381728.3抵押登记办理流程 1421298.3.1准备材料 14269638.3.2办理流程 14296758.3.3注意事项 145821第9章交房与物业交接 14174459.1交房注意事项 1485179.1.1交房前的准备工作 1494839.1.2交房过程中的注意事项 1499139.1.3交房后的工作 1580289.2物业交接流程 1536809.2.1物业资料交接 151899.2.2物业服务交接 15196739.3物业费、维修基金结算 1568119.3.1物业费结算 1520509.3.2维修基金结算 1513559第10章交易后续事宜处理 16896910.1交易资料归档与保管 161553510.1.1交易完成后，应将所有相关资料进行归档，包括但不限于：买卖合同、房产证复印件、身份证明、交易凭证、付款凭证等。 161538210.1.2归档资料应按照一定顺序进行整理，便于查找。可按照时间顺序、文件类型等方式进行分类。 161255210.1.3归档资料应采用防火、防水、防盗等措施，保证资料的安全。 161233310.1.4保管期限应根据国家法律法规和公司规定执行。对于需长期保管的资料，应定期进行检查，保证资料无损坏、丢失。 161292710.2交易过程中问题的处理与解决 16799310.2.1交易过程中如遇到问题，应及时与交易双方沟通，了解问题原因，并根据实际情况制定解决方案。 162590010.2.2对于涉及法律法规的问题，应咨询专业法律人士，保证解决方案的合规性。 163107410.2.3对于交易过程中出现的问题，应详细记录，并及时向公司领导汇报，以便公司对类似问题进行预防和改进。 161107110.2.4对于已解决的问题，应总结经验教训，优化业务流程，提高工作效率。 161026610.3售后服务与投诉处理 16828610.3.1提供优质的售后服务，包括但不限于：解答客户疑问、协助客户办理过户、办理贷款等。 161447010.3.2建立客户投诉处理机制，对于客户投诉，应认真听取、耐心解答，并及时采取措施解决问题。 161763910.3.3对于无法立即解决的问题，应向客户说明原因，并制定解决方案和时间表，保证问题得到妥善处理。 162307910.3.4定期对客户满意度进行调查，了解客户需求和意见建议，持续改进服务质量。 16第1章二手房交易概述1.1二手房交易的定义与特点1.1.1定义二手房交易，是指已经发生过一次产权转移的住宅房地产，在房地产所有权人（卖方）与购房人（买方）之间进行的再次产权转移行为。此类房产通常已被使用过，存在一定的折旧，与新建商品住房交易相比，具有一定的价格优势。1.1.2特点（1）地理位置成熟：二手房大多位于城市成熟区域，交通便利，配套设施齐全，生活便捷。（2）价格相对实惠：由于二手房存在一定程度的折旧，其价格相对新建商品住房更为实惠。（3）现房交易：二手房交易的对象为现房，购房者可以实地考察房屋的质量和周边环境。（4）产权清晰：二手房交易需保证产权清晰，避免产权纠纷。（5）交易流程复杂：二手房交易涉及多个环节，包括房源查找、看房、签约、贷款、过户等，流程相对复杂。1.2二手房交易的基本流程1.2.1房源查找购房者可以通过房产中介、网络平台、朋友推荐等多种途径查找合适的房源。1.2.2看房购房者实地查看房屋的内外部环境、结构、设施等，了解房屋的实际情况。1.2.3价格谈判购房者和卖方就房屋价格进行协商，达成一致意见。1.2.4签订购房合同双方签订购房合同，明确房屋交易的相关条款，如房屋价格、付款方式、过户时间等。1.2.5贷款申请购房者如需贷款购房，向银行提交贷款申请，并提供相关资料。1.2.6房屋过户双方携带相关证件到不动产登记中心办理房屋过户手续，包括产权转移登记、税费缴纳等。1.2.7交付房屋及款项过户完成后，卖方将房屋及钥匙交付给购房者，购房者支付剩余房款。1.2.8产权证办理购房者持过户后的产权证到相关部门办理新的产权证。通过以上流程，二手房交易得以顺利完成。购房者需关注每个环节的细节，保证自身权益不受侵害。第2章交易前的准备工作2.1购房者资质审核2.1.1了解购房资质要求研究当地购房政策，掌握购房资质的相关规定。了解购房资质的分类，如首套、二套、限购区、非限购区等。2.1.2购房者资质审查收集购房者身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等相关材料。核实购房者在当地的购房记录、名下房产情况等。审查购房者是否符合购房资质要求，如年龄、户籍、家庭名下房产套数等。2.1.3资质审查结果处理如购房者符合购房资质要求，可进行下一步操作。如购房者不符合购房资质要求，给予解释，协助寻求合适的解决方案。2.2房源搜集与筛选2.2.1房源搜集通过线上线下渠道，搜集大量房源信息。了解房源的基本情况，如位置、面积、户型、楼层、朝向等。关注房源的产权状况，如是否存在抵押、查封等。2.2.2房源筛选根据购房者需求，筛选符合要求的房源。分析房源的优劣势，为购房者提供专业建议。对比不同房源的价格、税费、物业费用等，为购房者提供参考。2.3资金准备与贷款申请2.3.1资金准备了解购房者的资金状况，制定合理的购房预算。协助购房者筹集购房资金，如首付款、税费、中介费等。提醒购房者关注资金安全，避免因资金问题影响交易进度。2.3.2贷款申请了解购房者的贷款需求，为其推荐合适的贷款产品。协助购房者准备贷款材料，如收入证明、银行流水等。跟进贷款审批进度，及时解决贷款过程中出现的问题。第3章房屋查验与评估3.1房屋查验的基本要求3.1.1查验人员资质在进行房屋查验时，应由具备相应资质的专业人员负责。查验人员应熟悉房屋查验流程及相关法律法规，以保证查验过程的合规性。3.1.2查验内容全面房屋查验应包括以下内容：房屋基本信息、房屋结构安全、房屋设备设施、房屋使用情况等。查验人员应保证查验内容的全面性，避免遗漏。3.1.3查验过程客观公正查验人员在房屋查验过程中应保持客观、公正的态度，保证查验结果的真实性、准确性和有效性。3.1.4查验资料齐全房屋查验所需资料包括：房产证、土地使用权证、房屋买卖合同、房屋竣工验收报告等。查验人员应保证查验资料齐全，以便于后续评估工作。3.2房屋质量与安全隐患排查3.2.1房屋结构安全排查查验人员应对房屋主体结构进行详细检查，包括地基、墙体、柱梁、屋面等部分，以保证房屋结构安全。3.2.2设备设施安全隐患排查对房屋内的水、电、气、暖等设备设施进行检查，排查安全隐患，保证房屋使用安全。3.2.3防火安全排查检查房屋的消防设施是否齐全、有效，防火间距是否符合规定，以保证房屋防火安全。3.2.4环境卫生排查对房屋周边环境及室内环境卫生进行检查，保证环境卫生符合相关规定。3.3房屋价值评估3.3.1评估方法房屋价值评估可采用市场比较法、成本法和收益法等方法。评估人员应根据实际情况选择合适的评估方法。3.3.2评估依据房屋价值评估应依据以下因素：房屋地理位置、房屋结构、房屋面积、房屋使用年限、房屋维护状况、市场行情等。3.3.3评估流程房屋价值评估流程包括：现场勘查、数据收集、评估计算、撰写评估报告等。3.3.4评估结果评估结果应包括房屋价值、评估依据、评估方法等内容，并保证评估结果的客观、公正、准确。第4章房地产交易合同签订4.1合同的基本要素房地产交易合同作为房地产买卖双方权利义务关系的重要载体，应当包含以下基本要素：4.1.1合同当事人：明确买卖双方的姓名（名称）、联系方式、证件号码等基本信息。4.1.2房地产基本状况：详细描述房产的坐落位置、面积、用途、产权状况、建筑年代、配套设施等。4.1.3交易价格：明确双方约定的房屋交易价格及付款方式。4.1.4交付期限：约定房屋交付的具体日期及方式。4.1.5产权转移登记：双方约定办理房屋产权转移登记的时间、地点及费用承担。4.1.6合同解除及违约责任：约定合同解除的条件、违约责任及赔偿方式。4.1.7争议解决方式：约定双方在履行合同过程中发生争议时采取的解决方式。4.1.8其他条款：包括但不限于合同生效、终止、保密、通知等条款。4.2合同条款解析4.2.1交易价格条款：详细解析交易价格、付款方式、付款期限等，明确双方的权利义务。4.2.2交付期限条款：阐述房屋交付的具体日期、交付标准及交付方式。4.2.3产权转移登记条款：解析办理房屋产权转移登记的时间、地点、费用承担等事项。4.2.4违约责任条款：详细阐述违约情形、违约责任、赔偿方式等。4.2.5争议解决方式条款：分析双方约定的争议解决方式，包括协商、调解、仲裁或诉讼等。4.3签订合同注意事项4.3.1审核合同主体：确认买卖双方的主体资格，保证合同签订的合法性。4.3.2仔细阅读合同条款：双方在签订合同前应认真阅读合同条款，保证对合同内容充分理解。4.3.3确认房屋产权清晰：核实房产证、土地证等产权证明文件，保证房屋产权无瑕疵。4.3.4注意合同附件：合同附件包括但不限于房屋平面图、附属设施清单等，双方应仔细核对。4.3.5保留证据：签订合同过程中，双方应保留相关证据，如转账记录、短信、聊天记录等，以备不时之需。4.3.6合同签订后及时备案：合同签订后，双方应按照规定及时办理合同备案手续。4.3.7合同修改及补充：如合同签订过程中需对合同条款进行修改或补充，双方应明确约定，并书面确认。第5章交易资金监管5.1交易资金监管的必要性交易资金监管在二手房交易过程中具有举足轻重的地位。由于二手房交易涉及金额较大，交易双方往往存在一定的信任问题。为保证交易资金的安全，避免交易过程中出现资金损失，交易资金监管显得尤为重要。以下是交易资金监管的必要性：（1）降低交易风险：通过监管交易资金，可以有效避免买方支付定金或房款后，卖方违约或资金挪用的情况发生。（2）保障交易双方权益：交易资金监管可以保证交易双方按照合同约定履行义务，维护双方合法权益。（3）保证交易顺利进行：交易资金监管有助于消除交易双方在资金支付与房屋过户之间的顾虑，促进交易的顺利完成。（4）避免纠纷：通过交易资金监管，可以降低交易过程中因资金问题引发的纠纷，减轻法院负担，提高交易效率。5.2监管方式与流程为保证交易资金的安全，我国二手房交易市场主要采用以下监管方式：（1）银行监管：交易双方约定将交易资金存放在银行开设的监管账户中，由银行负责监管。（2）监管：部分城市设立监管账户，交易双方将交易资金存入监管账户，由部门负责监管。监管流程如下：（1）交易双方签订房屋买卖合同，约定交易资金监管方式。（2）买方将交易资金存入约定的监管账户。（3）卖方办理房屋过户手续。（4）交易完成后，监管机构按照合同约定将交易资金划转给卖方。5.3交易资金解冻与划转交易资金解冻与划转是交易资金监管的重要环节。以下为解冻与划转的具体流程：（1）交易双方共同向监管机构提出解冻申请。（2）监管机构审核交易双方提供的资料，确认交易完成后，进行交易资金解冻。（3）解冻后的交易资金按照合同约定进行划转。（4）交易双方确认资金到账，完成交易。通过以上流程，交易资金得以安全、合规地解冻与划转，保证交易双方的权益得到保障。第6章房地产交易税费解析6.1常见税费种类与计算方法6.1.1契税契税是指购房者在购买房屋时需要缴纳的税费，计算依据为房屋的成交价格。计算方法如下：契税=房屋成交价格×契税税率我国各地契税税率有所不同，一般在1%3%之间。6.1.2房产税房产税是对持有房产的个人或单位征收的税费，计算依据为房产的评估价值。计算方法如下：房产税=房产评估价值×房产税税率目前我国房产税仅在部分地区试点，税率也有所不同。6.1.3土地增值税土地增值税是指房地产开发企业在土地转让过程中需要缴纳的税费，计算依据为土地的增值额。计算方法如下：土地增值税=土地增值额×土地增值税税率土地增值税税率分为四级，税率分别为30%、40%、50%和60%。6.1.4印花税印花税是指在房地产交易过程中涉及到的合同、协议等文件需要缴纳的税费，计算依据为合同金额。计算方法如下：印花税=合同金额×印花税税率印花税税率为0.05%，买卖双方各自承担。6.2税费优惠政策6.2.1个人购买首套住房个人购买首套住房，可享受契税减免优惠。具体优惠政策根据地区有所不同，一般为减免50%或100%契税。6.2.2个人出售唯一住房个人出售唯一住房，满五年免征个人所得税；不满五年，按照房屋原值与房屋现值差额的20%征收个人所得税。6.2.3企业购买房产企业购买房产，可按照相关规定抵扣进项税额，减轻企业税负。6.3税费缴纳流程6.3.1确定税费种类和计算方法在房地产交易过程中，首先需要明确涉及的税费种类，并了解相应的计算方法。6.3.2申报税费购房者或房地产开发企业需在规定时间内向税务机关申报应缴纳的税费。6.3.3缴纳税费申报完成后，购房者或房地产开发企业需按照税务机关的要求，将税费缴纳至指定账户。6.3.4领取完税证明税费缴纳完成后，购房者或房地产开发企业可向税务机关领取完税证明，作为办理后续手续的依据。第7章房屋过户手续办理7.1过户手续概述房屋过户手续是指买卖双方在完成房屋交易后，将房屋所有权及相关权益从卖方转移到买方的过程。本章主要介绍房屋过户手续的办理流程、所需材料及注意事项。7.2产权转移登记7.2.1办理流程（1）买卖双方携带办理过户手续所需材料，共同前往当地不动产登记中心提出申请；（2）不动产登记中心受理申请后，对提交的材料进行审核；（3）审核通过后，不动产登记中心将进行产权转移登记，并出具不动产转移登记证明；（4）买方持不动产转移登记证明，到税务机关办理契税缴纳手续；（5）买方缴纳契税后，将税票提交给不动产登记中心；（6）不动产登记中心收到税票后，为买方颁发不动产权证书。7.2.2所需材料（1）买卖双方身份证明；（2）不动产权证书；（3）房屋买卖合同；（4）契税完税证明；（5）其他不动产登记中心要求提供的材料。7.3土地使用权变更登记7.3.1办理流程（1）买卖双方携带办理土地使用权变更登记所需材料，共同前往当地不动产登记中心提出申请；（2）不动产登记中心受理申请后，对提交的材料进行审核；（3）审核通过后，不动产登记中心将进行土地使用权变更登记，并出具土地使用权变更登记证明；（4）买方持土地使用权变更登记证明，到税务机关办理土地增值税缴纳手续；（5）买方缴纳土地增值税后，将税票提交给不动产登记中心；（6）不动产登记中心收到税票后，为买方颁发土地使用权证书。7.3.2所需材料（1）买卖双方身份证明；（2）土地使用权证书；（3）房屋买卖合同；（4）土地增值税完税证明；（5）其他不动产登记中心要求提供的材料。第8章产权证照领取与抵押登记8.1产权证照领取8.1.1领取条件在完成房产交易的相关手续后，买方有权利领取该房产的产权证照。领取条件包括：房产交易合同已生效，交易双方已完成税费缴纳，无法律纠纷和权利限制。8.1.2领取材料领取产权证照时，需提交以下材料：1)身份证明：交易双方的身份证明原件及复印件；2)房产交易合同：已签字盖章的房产交易合同；3)税费缴纳凭证：房产交易过程中涉及的各种税费缴纳凭证；4)其他相关文件：如法院判决书、授权委托书等。8.1.3领取流程1)提交材料：将上述材料提交至房产交易中心；2)窗口受理：工作人员对提交的材料进行审核，确认无误后予以受理；3)领取产权证照：审核通过后，买方可以领取到产权证照。8.2抵押登记概述抵押登记是指将债务人或第三人的不动产权利设定为抵押权，以担保债权实现的登记行为。抵押登记具有以下特点：1)抵押权设立：将债权人的债权与抵押物关联，保证债权的实现；2)公示作用：抵押登记具有对抗第三人的效力，保障交易安全；3)权利限制：抵押权设立后，抵押物权利受限，不能随意处分。8.3抵押登记办理流程8.3.1准备材料办理抵押登记时，需提交以下材料：1)债权债务合同：借款合同、担保合同等；2)抵押合同：抵押人与抵押权人签订的抵押合同；3)身份证明：抵押人及抵押权人的身份证明原件及复印件；4)房产证照：抵押物的房产证照原件及复印件；5)其他相关文件：如法院判决书、授权委托书等。8.3.2办理流程1)提交材料：将上述材料提交至不动产登记中心；2)窗口受理：工作人员对提交的材料进行审核，确认无误后予以受理；3)登记审核：登记中心对抵押登记申请进行审核，审核通过后，予以登记；4)领取抵押证明：抵押登记完成后，抵押权人可以领取抵押证明。8.3.3注意事项1)抵押登记申请需由抵押人和抵押权人共同提出；2)抵押登记应遵循诚实信用原则，保证抵押物价值与债权相当；3)抵押登记完成后，应及时办理抵押物保险，防范风险。第9章交房与物业交接9.1交房注意事项9.1.1交房前的准备工作（1）核实房屋交付条件，确认房屋已具备交付条件；（2）与买方确认交房时间，提前通知买方准备相关资料；（3）准备交房所需资料，包括但不限于房产证、土地证、契税发票等；（4）保证房屋交付时的安全、清洁，对房屋进行彻底清洁和检查。9.1.2交房过程中的注意事项（1）按照约定时间、地点进行交房，双方确认房屋现状；（2）现场查验房屋附属设施、设备是否完好，确认水、电、气等计量表的读数；（3）双方签署房屋交接确认书，明确双方的权利义务；（4）交付房屋钥匙、门禁卡等物品，保证买方能够正