三农村土地流转管理办法指南

三农村土地流转管理办法指南TOC\o"1-2"\h\u11549第1章总则 4302161.1土地流转管理的目的与意义 4254971.1.1目的 4125751.1.2意义 4307981.2土地流转管理的原则与范围 4317851.2.1原则 4272151.2.2范围 524811第2章土地流转程序与条件 5285082.1土地流转程序 533072.1.1土地流转申请 5149802.1.2土地流转审批 5153852.1.3公示公告 51732.1.4土地流转合同签订 5239782.1.5土地流转备案 5293012.2土地流转条件 5279022.2.1流转方条件 5240792.2.2受让方条件 616742.3土地流转合同签订 62582.3.1合同内容 6166542.3.2合同签订 643482.3.3合同变更和解除 621936第3章土地流转方式与权益保护 6317593.1土地流转方式 6137393.1.1转让：指土地承包经营权人将土地承包经营权全部或者部分转让给他人，并由受让人向发包人办理土地承包经营权变更登记的行为。 692433.1.2出租：指土地承包经营权人将土地承包经营权出租给他人，租赁双方签订书面租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。 7252663.1.3互换：指土地承包经营权人之间相互交换土地承包经营权，双方办理土地承包经营权变更登记。 7138663.1.4转包：指土地承包经营权人将土地承包经营权转包给他人，转包双方签订书面转包合同，明确转包期限、转包费用等事项。 7182353.1.5入股：指土地承包经营权人以土地承包经营权作价出资，与其他股东共同设立公司或者参与合作社等农村经济组织。 715453.2土地流转权益保护 7302833.2.1土地流转双方应当遵循平等、自愿、有偿的原则，依法签订书面流转合同，明确双方的权利和义务。 7223823.2.2土地流转不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害土地承包权益。 7139493.2.3土地流转合同应当报发包方备案，未经备案的土地流转合同不具有法律效力。 723943.2.4土地流转期间，承包方应继续履行原土地承包合同规定的义务，维护土地的农业用途，不得荒芜土地。 767403.2.5土地流转权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯土地流转双方合法权益。 7321673.3农民权益保障措施 7143653.3.1保障农民土地承包权益，不得违法调整、收回农民承包地。 796913.3.2保障农民在土地流转过程中的知情权、参与权、表达权和监督权。 7260953.3.3鼓励农民通过土地流转增加收入，提高农民生活水平。 7101673.3.4加强对农民的培训和指导，提高农民的土地流转意识和能力。 7170303.3.5建立健全土地流转纠纷调解、仲裁机制，及时化解土地流转过程中的矛盾和纠纷。 724346第4章土地流转价格与收益分配 7230464.1土地流转价格确定 7287284.1.1土地流转价格的定义与构成 8281514.1.2土地流转价格的确定原则 8297374.1.3土地流转价格的确定方法 8250764.2土地流转收益分配 8233944.2.1土地流转收益的构成 868734.2.2土地流转收益分配的原则 8155184.2.3土地流转收益分配的方法 8195854.3土地流转收益使用与管理 9154074.3.1土地流转收益的使用 9210724.3.2土地流转收益的管理 922238第5章土地流转用途与规模控制 9207565.1土地流转用途规定 9298865.1.1土地流转用途应以提高土地利用效率、保障粮食安全、促进农业产业结构调整和农村经济发展为目标。流转土地应严格按照国家土地管理政策及相关法律法规，保证土地资源合理利用。 953925.1.2土地流转用途应符合以下要求： 929725.2土地流转规模控制 10299885.2.1土地流转规模应根据当地农业生产条件、资源禀赋、市场需求等因素合理确定，避免过度集中和资源浪费。 1056215.2.2土地流转规模控制应遵循以下原则： 1031865.3土地流转区域规划 1027165.3.1土地流转区域规划应充分考虑当地资源条件、环境承载力、经济发展水平和农业产业发展需求，合理布局流转土地。 10260965.3.2土地流转区域规划应遵循以下原则： 1088115.3.3土地流转区域规划应明确流转土地的用途、规模、布局和时序，制定相应的政策措施，保证规划顺利实施。 1020934第6章土地流转合同管理与变更 10257896.1土地流转合同管理 1067686.1.1合同签订 10308536.1.2合同备案 11163636.1.3合同档案管理 11264226.2土地流转合同变更 11208756.2.1变更情形 11102076.2.2变更程序 117986.3土地流转合同解除与终止 11153926.3.1解除与终止情形 11165226.3.2解除与终止程序 1113805第7章土地流转纠纷处理与法律责任 12233127.1土地流转纠纷处理 12297497.1.1纠纷受理 1214857.1.2调解协商 1256027.1.3仲裁程序 12172117.1.4司法诉讼 12240237.2土地流转法律责任 12132447.2.1违法流转责任 12224807.2.2违约责任 12300697.2.3行政责任 13197967.3土地流转纠纷防范措施 1320497.3.1完善合同管理 13212657.3.2加强政策宣传和培训 13314307.3.3建立健全监管机制 13149527.3.4强化纠纷预警和排查 1389497.3.5提高法律服务水平 1320455第8章政策扶持与监管措施 13159918.1政策扶持 13222758.1.1财政支持 13213358.1.2金融支持 13297918.1.3政策引导 13223798.1.4人才培训 148458.2监管措施 14190128.2.1完善法律法规 14308438.2.2加强监督管理 14316678.2.3严格用途管制 14171278.2.4规范流转合同 14192998.3土地流转市场培育与发展 14259998.3.1建立健全土地流转市场体系 14210848.3.2推进信息化建设 1460048.3.3培育市场主体 14116178.3.4创新流转模式 14258368.3.5引导土地流转与农业产业结构调整相结合 156027第9章土地流转信息化管理 15256899.1信息化管理平台建设 15160299.1.1平台构建原则 15250209.1.2平台功能设计 15181259.1.3技术架构 15163209.1.4系统安全与维护 15251249.2土地流转数据采集与更新 155579.2.1数据采集 15162969.2.2数据更新 15217319.2.3数据审核与共享 15309439.3信息化管理与应用 15153149.3.1流转业务办理 1562629.3.2数据统计分析 16152399.3.3预警与监测 16274039.3.4信息公开与查询 1618629.3.5决策支持 164979第10章案例分析与经验总结 162682210.1土地流转成功案例 162609010.1.1案例一：某地农村土地流转促进农业现代化发展 163048210.1.2案例二：某地农村土地流转实现农村产业结构调整 162715610.2土地流转问题分析 16744210.2.1土地流转政策不完善，操作不规范 16863210.2.2农民参与度不高，利益受损 171377610.2.3土地流转后利用不当，资源浪费 172524210.3土地流转经验总结与推广建议 172955910.3.1完善土地流转政策，规范流转操作 171737710.3.2提高农民参与度，保障农民利益 171217710.3.3引导流转土地合理利用，促进农业产业发展 172557610.3.4推广成功经验，加强区域合作 17第1章总则1.1土地流转管理的目的与意义1.1.1目的本办法旨在规范农村土地流转行为，优化土地资源配置，提高土地利用率，促进农业规模经营和现代农业发展，保障农民土地权益，推动农村经济持续健康发展。1.1.2意义（1）有利于优化土地资源配置，提高土地产出效益。（2）有利于促进农业产业结构调整，推动农业现代化。（3）有利于保障农民土地权益，增加农民收入。（4）有利于维护农村社会稳定，促进农村经济发展。1.2土地流转管理的原则与范围1.2.1原则（1）依法依规原则。土地流转应当遵循国家法律法规和政策规定，保证流转双方的合法权益。（2）农民自愿原则。土地流转必须在农民自愿的基础上进行，任何组织和个人不得强迫或者阻碍农民流转土地。（3）公开公平原则。土地流转应当公开透明，保障流转双方的知情权、参与权和监督权，保证流转公平、公正。（4）效益优先原则。土地流转应优先考虑流转土地的产出效益，促进农业规模经营和产业结构调整。1.2.2范围本办法适用于我国农村集体土地的经营权流转，包括耕地、林地、草地、水域等土地资源的流转。土地流转方式包括出租、转让、互换、入股、合作等形式。流转的土地用途应符合国家法律法规和政策规定，优先保障粮食生产。第2章土地流转程序与条件2.1土地流转程序2.1.1土地流转申请流转方需向当地农村土地承包管理部门提出土地流转书面申请，填写《农村土地流转申请表》，并提供相关证明材料。2.1.2土地流转审批农村土地承包管理部门对土地流转申请进行审核，符合流转条件的，报经乡（镇）人民审批。2.1.3公示公告审批通过后，农村土地承包管理部门在流转土地所在村进行公示，公示期为5个工作日。公示无异议，办理土地流转手续。2.1.4土地流转合同签订流转双方按照平等、自愿、有偿的原则，签订书面土地流转合同。2.1.5土地流转备案流转双方将签订的土地流转合同报农村土地承包管理部门备案。2.2土地流转条件2.2.1流转方条件（1）具有完全民事行为能力的自然人或者具有独立法人资格的组织；（2）流转方应为土地承包经营权人，且土地承包经营权合法有效；（3）流转方应按照土地承包合同约定，履行承包义务。2.2.2受让方条件（1）具有完全民事行为能力的自然人或者具有独立法人资格的组织；（2）具有农业生产经营能力；（3）受让方不得改变土地农业用途，保证土地资源合理利用。2.3土地流转合同签订2.3.1合同内容土地流转合同应包括以下内容：（1）流转双方的基本情况；（2）流转土地的基本情况，包括土地位置、面积、质量等级等；（3）流转期限；（4）流转方式；（5）流转价格及支付方式；（6）双方的权利和义务；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。2.3.2合同签订流转双方根据自愿、平等、有偿的原则，签订书面土地流转合同。合同一式三份，流转双方各执一份，农村土地承包管理部门备案一份。合同自双方签字或盖章之日起生效。2.3.3合同变更和解除土地流转合同生效后，流转双方应严格按照合同约定履行各自权利义务。如需变更或解除合同，应经双方协商一致，并报农村土地承包管理部门备案。合同变更或解除不得损害国家、集体和第三方的合法权益。第3章土地流转方式与权益保护3.1土地流转方式3.1.1转让：指土地承包经营权人将土地承包经营权全部或者部分转让给他人，并由受让人向发包人办理土地承包经营权变更登记的行为。3.1.2出租：指土地承包经营权人将土地承包经营权出租给他人，租赁双方签订书面租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。3.1.3互换：指土地承包经营权人之间相互交换土地承包经营权，双方办理土地承包经营权变更登记。3.1.4转包：指土地承包经营权人将土地承包经营权转包给他人，转包双方签订书面转包合同，明确转包期限、转包费用等事项。3.1.5入股：指土地承包经营权人以土地承包经营权作价出资，与其他股东共同设立公司或者参与合作社等农村经济组织。3.2土地流转权益保护3.2.1土地流转双方应当遵循平等、自愿、有偿的原则，依法签订书面流转合同，明确双方的权利和义务。3.2.2土地流转不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害土地承包权益。3.2.3土地流转合同应当报发包方备案，未经备案的土地流转合同不具有法律效力。3.2.4土地流转期间，承包方应继续履行原土地承包合同规定的义务，维护土地的农业用途，不得荒芜土地。3.2.5土地流转权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯土地流转双方合法权益。3.3农民权益保障措施3.3.1保障农民土地承包权益，不得违法调整、收回农民承包地。3.3.2保障农民在土地流转过程中的知情权、参与权、表达权和监督权。3.3.3鼓励农民通过土地流转增加收入，提高农民生活水平。3.3.4加强对农民的培训和指导，提高农民的土地流转意识和能力。3.3.5建立健全土地流转纠纷调解、仲裁机制，及时化解土地流转过程中的矛盾和纠纷。第4章土地流转价格与收益分配4.1土地流转价格确定4.1.1土地流转价格的定义与构成土地流转价格是指土地流转过程中，土地使用权转让方（以下简称为“转出方”）与土地承接方（以下简称为“承接方”）达成一致的价格。土地流转价格主要由土地出让金、土地增值收益和土地使用税三部分构成。4.1.2土地流转价格的确定原则（1）市场导向原则：土地流转价格应当根据市场需求和供给情况，参照周边同类土地的流转价格确定；（2）公平合理原则：土地流转价格应当公平、合理，保证转出方和承接方的合法权益；（3）政策调控原则：土地流转价格应当符合国家及地方政策规定，遵循指导价或基准价。4.1.3土地流转价格的确定方法（1）协议定价：转出方与承接方根据土地的实际情况、周边市场价格和政策规定，通过协商确定土地流转价格；（2）评估定价：委托具有资质的土地评估机构进行评估，以评估结果作为土地流转价格的参考依据；（3）竞价定价：通过公开竞价的方式，由最高报价者获得土地使用权，以此确定土地流转价格。4.2土地流转收益分配4.2.1土地流转收益的构成土地流转收益主要包括土地出让金、土地增值收益和土地使用税等。4.2.2土地流转收益分配的原则（1）权益保障原则：保证转出方和承接方的合法权益，合理分配土地流转收益；（2）合同约定原则：土地流转收益分配应根据双方签订的流转合同约定执行；（3）政策导向原则：遵循国家及地方政策规定，合理调整土地流转收益分配。4.2.3土地流转收益分配的方法（1）一次性分配：将土地流转收益在合同签订时一次性分配给转出方；（2）分期分配：根据土地流转合同约定，将土地流转收益分期支付给转出方；（3）收益分成：按照合同约定的比例，将土地流转收益在转出方和承接方之间进行分配。4.3土地流转收益使用与管理4.3.1土地流转收益的使用（1）支持农业产业发展：土地流转收益应用于支持农业产业结构调整、提高农业综合生产能力；（2）改善农村基础设施：土地流转收益可用于农村基础设施建设和改善，提高农民生活质量；（3）保障农民权益：土地流转收益应优先用于保障转出方的合法权益，保证农民利益不受损害。4.3.2土地流转收益的管理（1）建立收益管理制度：明确土地流转收益的管理主体、管理程序和监管措施；（2）加强收益监管：对土地流转收益的使用情况进行监督检查，保证收益合理、合规使用；（3）公开透明：及时公布土地流转收益使用情况，接受社会监督。第5章土地流转用途与规模控制5.1土地流转用途规定5.1.1土地流转用途应以提高土地利用效率、保障粮食安全、促进农业产业结构调整和农村经济发展为目标。流转土地应严格按照国家土地管理政策及相关法律法规，保证土地资源合理利用。5.1.2土地流转用途应符合以下要求：（1）农用地流转用途应当保持农业用途，严禁改变农用地性质，确需改变的，应依法办理农用地转用手续；（2）流转土地用于非农业建设的，应符合当地土地利用总体规划和城乡规划，不得损害耕地质量，保证耕地数量不减少、质量不降低；（3）鼓励流转土地用于现代农业、休闲农业、农产品加工流通等领域，促进农村产业结构优化升级。5.2土地流转规模控制5.2.1土地流转规模应根据当地农业生产条件、资源禀赋、市场需求等因素合理确定，避免过度集中和资源浪费。5.2.2土地流转规模控制应遵循以下原则：（1）保障农民合法权益，保证农民流转土地后仍有稳定的收入来源和生活保障；（2）适度规模经营，发挥规模效应，提高农业劳动生产率和土地产出率；（3）防止土地流转过度集中，避免出现大规模土地兼并现象，保持农村社会稳定。5.3土地流转区域规划5.3.1土地流转区域规划应充分考虑当地资源条件、环境承载力、经济发展水平和农业产业发展需求，合理布局流转土地。5.3.2土地流转区域规划应遵循以下原则：（1）优先保障粮食生产功能区和重要农产品生产保护区，保证国家粮食安全和重要农产品供给；（2）优化农业产业结构，发展特色农产品优势区，促进农业产业转型升级；（3）结合农村土地整治、城乡建设用地增减挂钩等政策，提高土地利用效率，促进农村经济发展。5.3.3土地流转区域规划应明确流转土地的用途、规模、布局和时序，制定相应的政策措施，保证规划顺利实施。第6章土地流转合同管理与变更6.1土地流转合同管理6.1.1合同签订（1）合同当事人应严格按照国家有关法律法规和政策规定，自愿、平等、诚实、信用原则，签订土地流转合同。（2）合同应明确双方当事人的权利、义务和责任，包括但不限于流转土地的面积、位置、用途、流转期限、流转价格、支付方式、违约责任等内容。（3）合同签订前，双方当事人应充分了解流转土地的实际情况，保证合同内容的真实、准确、完整。6.1.2合同备案（1）土地流转合同签订后，双方当事人应向所在地乡镇人民（街道办事处）土地管理部门申请备案。（2）土地管理部门应在收到备案申请后5个工作日内完成审查，对符合要求的合同予以备案。6.1.3合同档案管理（1）土地流转合同备案后，双方当事人应将合同正本交由所在地乡镇人民（街道办事处）土地管理部门存档。（2）土地管理部门应建立健全土地流转合同档案管理制度，保证合同档案的完整、准确、安全。6.2土地流转合同变更6.2.1变更情形（1）因不可抗力原因导致流转土地无法按合同约定使用的。（2）双方当事人协商一致，需变更合同内容的。（3）法律法规规定的其他情形。6.2.2变更程序（1）双方当事人应签订书面变更协议，明确变更内容。（2）变更协议签订后，双方当事人应向所在地乡镇人民（街道办事处）土地管理部门申请备案。（3）土地管理部门应在收到备案申请后5个工作日内完成审查，对符合要求的变更协议予以备案。6.3土地流转合同解除与终止6.3.1解除与终止情形（1）合同到期。（2）双方当事人协商一致解除或终止合同。（3）法律法规规定的其他情形。6.3.2解除与终止程序（1）双方当事人应签订书面解除或终止协议，明确解除或终止原因。（2）解除或终止协议签订后，双方当事人应向所在地乡镇人民（街道办事处）土地管理部门申请备案。（3）土地管理部门应在收到备案申请后5个工作日内完成审查，对符合要求的解除或终止协议予以备案。（4）合同解除或终止后，双方当事人应按约定办理相关手续，恢复土地原状或按照约定处理遗留问题。第7章土地流转纠纷处理与法律责任7.1土地流转纠纷处理7.1.1纠纷受理土地流转过程中产生的纠纷，当事人应当依法向所在地的人民土地行政主管部门或者农村土地承包仲裁机构申请解决。受理机关应当在法定期限内作出处理决定。7.1.2调解协商当事人在土地流转纠纷处理过程中，可以通过调解、协商等方式解决纠纷。鼓励当地村民委员会、乡镇人民参与纠纷调解工作，促进纠纷和谐解决。7.1.3仲裁程序当事人可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，仲裁机构应当依法进行仲裁。仲裁裁决具有法律约束力，当事人应当履行。7.1.4司法诉讼当事人对仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。7.2土地流转法律责任7.2.1违法流转责任未经批准擅自改变土地用途、非法转让土地使用权等违法行为，依法承担相应的法律责任。7.2.2违约责任当事人违反土地流转合同约定的，应当承担违约责任。给对方造成损失的，应当依法予以赔偿。7.2.3行政责任土地行政主管部门及其他相关部门工作人员在土地流转管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。7.3土地流转纠纷防范措施7.3.1完善合同管理当事人应当依法签订书面土地流转合同，明确流转土地的面积、位置、用途、期限、价款等事项，保证合同条款真实、合法、有效。7.3.2加强政策宣传和培训各级人民应当加强土地流转政策宣传和培训，提高农民对土地流转政策的认识，增强法律意识和风险防范意识。7.3.3建立健全监管机制土地行政主管部门应当建立健全土地流转监管机制，及时查处违法违规行为，维护土地流转市场秩序。7.3.4强化纠纷预警和排查乡镇人民村民委员会应当加强对土地流转纠纷的预警和排查，及时发觉并解决纠纷隐患，防止纠纷扩大。7.3.5提高法律服务水平加大农村法律服务体系建设，提高法律服务机构为土地流转提供法律服务的质量和效率，为当事人提供便捷、高效的法律服务。第8章政策扶持与监管措施8.1政策扶持8.1.1财政支持各级应加大对农村土地流转的财政支持力度，通过安排专项资金、给予税收减免等方式，鼓励和引导土地流转，促进农业规模经营和现代农业发展。8.1.2金融支持完善金融政策，引导金融机构为土地流转提供信贷支持，降低融资成本，为土地流转双方提供便捷、高效的金融服务。8.1.3政策引导加强政策宣传和解读，提高农民对土地流转政策的认识，引导农民积极参与土地流转，促进土地资源合理配置。8.1.4人才培训加强对农村土地流转相关人才的培训，提高土地流转中介服务水平和农民的土地流转能力，推动土地流转市场健康发展。8.2监管措施8.2.1完善法律法规加强农村土地流转法律法规体系建设，明确土地流转双方的权益和义务，保障土地流转的合法性和合规性。8.2.2加强监督管理建立健全农村土地流转监管制度，加强对土地流转过程的监督，保证土地流转程序的公开、公平、公正。8.2.3严格用途管制加强对流转土地用途的监管，保证流转土地主要用于农业，严防非农化、非粮化现象。8.2.4规范流转合同指导和规范土地流转合同的签订，明确合同内容，保障流转双方的合法权益。8.3土地流转市场培育与发展8.3.1建立健全土地流转市场体系加强土地流转市场基础设施建设，提高市场服务功能，为土地流转提供便捷、高效的平台。8.3.2推进信息化建设利用现代信息技术，建立健全土地流转信息平台，提高土地流转信息透明度，促进土地资源合理配置。8.3.3培育市场主体鼓励和支持各类市场主体参与土地流转，培育多元化的土地流转中介组织，提高土地流转效率。8.3.4创新流转模式积极摸索多种形式的土地流转模式，如土地股份合作、土地托管等，满足不同主体对土地流转的需求。8.3.5引导土地流转与农业产业结构调整相结合以土地流转为抓手，引导农业产业结构调整，促进农业转型升级，提高农业综合效益。第9章土地流转信息化管理9.1信息化管理平台建设9.1.1平台构建原则遵循统一规划、统一标准、统一管理、分步实施的原则，构建土地流转信息化管理平台。9.1.2平台功能设计信息化管理平台应具备以下功能：信息发布、信息查询、流转业务办理、数据统计分析、预警与监测等。9.1.3技术架构采用先进、成熟的信息技术，保证平台的稳定性、安全性和可扩展性。技术架构包括数据层、服务层、应用层和展示层。9.1.4系统安全与维护加强系统安全防护，保证数据安全；建立完善的系统维护机制，保障平台稳定运行。9.2土地流转数据采集与更新9.2.1数据采集开展土地流转数据采集工作，保证数据的真实性、准确性和完整性。数据采集内容包括土地基本信息、流转双方信息、流转合同等。9.2.2数据更新定期对土地流转数据进行更新，保证数据的时效性。数据更新方式包括定期普查、