江西万科房地产公司规划设计管理制度

总本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。

目发展部、项目目发展部、项目获得详规批复目发展部、设计提交方案报批新要求提交方案报批新要求协助项目部进行扩初阶段报（VKZB01-01-001）VKZ（01-万集团办人力资源部——VKRS（02-万人字）[年度]序号，财务管理部——VKCW（03-财字）[年度]序号，结算中心——VKJS（04-结算字）[年度]序号，企划部—（08-物管字）[各类文件的版本号用来标识文件的修改状态，格式为大写英文字母与阿拉伯A/0当版本号从“A/9”升级时，应升为“B/01页以上，则只更改修订页的文件状态；若文件更改后增加或减少页数，则文件状态按照文件修改次数全部依次顺延。文件格式的样板（仅限于管理类文件使用 ：VKXX-XX1部门本类文件顺序，以“01”（VKZB01-01-F1）,（任何人未经批准，不得复印公司重要文件（4.7.13001VKZB01-01-001 前期报批阶段工作由项目发展部拿到基础资3由营销部获得产品建议书及竞争楼盘及周边配由营销部获得产品建议书及竞争楼盘及周边配PPT请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率及建筑面积 5 3 3确定产品容积率及建筑确定产品容积率及建筑请分管副总和总经理确 2 3 5请分管副总和总经理确 14请分管副总和总经理确 2 25请上海方面专家和规划 3 2 3 5施工图设计单位施工图设计单位10施工图设计合同签施工图设计单位确方案报批文本完移交前期设计工作给施 20 14 1414 145 12 完成项目总体景观方3456 景观设计第一轮方案论,并反馈意 部设计7 位确

8 方案深化，材料确9 施工图设计开

12 根据评审意见对设计13 施工图发项目经理部14 施工现场配合，设计院配151617目 宗地自然条 宗地社会条 竞争楼 规划设计的初步概 规划设计草 填表人 填写日期 标高（等高线1. 填表人 填写日期 图周边地表水常年水位周边地表水最高控制地下水位标高(黄海高宗地有无特殊 填表人 填写日期 表达宗地所处区域（物等）1. 填表人 填写日期 □无特殊要□无特殊要 填表人 填写日期 楼盘名 位地 个地 住宅产品类□独立别墅 □联排别墅 □平层公寓 □花园洋□小高 □高 □其住宅结构形 □ □周边自然景□ □景观设计面室 M²室 儿童游戏硬地活动 □ □提供□不提 装修 或材入户门/内

位面积（应附图表达 包括套内的使用面积、墙体面积 面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙 等结构构造和保温层的面积依据宗地自然条件表（表1.1.1的内容分析宗地自然 境对规划设计的影响如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保 与利用 施等。依据宗地自然条件表二（1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计路和解决办法（该路、办法对应的成本估算要在《投资与收分析》中体现依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响商业设施、 现状、体 公园等 场所、行院等生活设施对自配套建设规和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。时，进行司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应3.2.2.33.2.2.1（同指标数据选择对应的经济效分析在《投资与收分析》中体现。当具备政府规划设计要点，具备定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的设情况，进行最基本品分析表（3.2.2.1（不同设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销（可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差 性的考 。 填表人 填写日期 面积比例()低层住宅 3层多层住宅 6层小高层住宅（7层中高层住宅（12层高层住宅（19超高层住宅（建筑面积用地面积地下 地地 仅提 装提供全 装根据万科项目开发经验 9层住宅与 11.5层住宅开发成本 9 （1 层 （1 层宅（46 （11.5层 （18层（ （ （1 层 （1 层宅（46 （11.5层 （18层 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场良好建 向：“ 至 西 范围内” 向不良建 向：“ 南 至 范围内” 向景 向：住 向地块内、外的景观资源 目录 项目设计 节的综合分应附文：参照本部分3.1项目概况及用地分析（273.2.2.1（15应附文：参照本部分2.概念设计方案（24 综合经济技术指标 详第二部分表3.2.2.1（第15页产品分 详第二部分3.2.3（第17页 1:10001:10001:10001:1000组团基本 分析1:5001:10001:10001:10001:1000度 向分析1:1000用地地形复杂时需地形改造土方 1:1000 工 1:1000效果图 型照本表中 ”表示必须完成的图纸 ”表示可选择完成的图纸示意性表达建筑排布与路网 ，总图为核实经济技术指标的依据物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现期卖 组团基本单应体现组团、院或单大体的户型配置、向、间距、转角、入口的关考公建配套设施设置位置、规、地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备，如需设置，考大体的位置安排。若地块内、外存在可利用景观资源，如景、海景、湖景等等，则应从视角、 高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、向、核心 意，可不提供单体意向平面图，应表达单体进深与体现用地内每个区域 至日（ 日）的日照时数度 向分析 向的用地分布；度应以10 地形改造土方 根 度与高程进行土地的利用分析，计算土方 3.1项目概况及用地分析（注本节内容所涉及附图及数据资料均为第二部分表1.1.1表1.1.2表1.2.1、表1.2.2中所列，以下文中不 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置 水面，应说明拟保部分的范围、拟保植物的种和性、拟水面的改 气应附文：简述气温、主导风向 雨量等指标应附 应附文：简述用地所处区域的、文化景、地段或区域现状 口位置、管径、埋深、标高3.2分期开发的规 和进度应附表：分期开发 、进度、成本和 3.3项目竞争 （针对竞争楼盘）项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定2.3.3（502.3.4（52 停车、空车 立体 停车， 停车 院停车公交交通与班车系统：系统车 停放与站点的要求明确于大型社区，是否考 区内 。商业：商业的形态（集中布置、分布置、层数、功能（有学 、幼儿园： 地、规 、功能期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定应附表 期产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页应附表 期户型配比表，参见第四部分表2.3.4（第52页销售展示的内容选择（商业、会所、样板房样板间的 建方式和位置的初步设想3.4设计各阶段的设计 用计划方案设计阶段成本控制 施或建议初步设计及施工图阶段成本控制 施或建议3.5应附图：各方案总平面 型照片或表现 应附表：综合经济技术指标表（3.2.2.1，15应附文：简 期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要物业管理 式低层、多层项目基本单 （组团、 院、 单 ）应附文：简述户型配置、向、间距、转角、入口、流线关系的要应附图：组团基本 分析高层项目的标准层 接意向应附文：简述户型配置、 向、核心体数量的要求应附文：明确 、利用、改造及消除的因 应附文：明确公建规、地和内容；明确商业业态、经营式；明确入户方式等；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、向、土方平 方案应附图 度 向分析图；地形改造土方 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水房、采暖用房、3.6进行用地路网设计、道路分级 式设计、道路断面设计根据 期销售卖场形态功能面积与大体位置要求深化设计分期设计应综合考 以下因素：考 每期设计上的 引客户的卖点分期开发时物业管理 式的可行性依据组团基本单 要求确定组团规 按照规 进行组团设计根据物业管理 式进行组团管理设计组团围墙范围入口置、门 数量、人车管理等高层项目依据标准层 接意向深化设计 景观的功能明确景观提供停 的功能景观提供观 的功能同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 学 、幼儿园总图布置土方平 设计方案（针对复杂地形时）、水房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理保温、和噪：要求方案设计阶段考并解决，需要采取以上技术施的原因、区域或部位、具体技术施、成效比较和实施成本3.7项目设计 节的综合分根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考。确认该项目设计操作的 点。装等，将设计任务 分。选择设计单位时需从其设计人员数量专业能力配合能（境外位应特别注意）等方面考 是否能 任该项设计。确认并评估与各设计单位对接的人员预见设计控制能力不足可能生的风 ；若认为本部门人员在控制 一阶段时可能会有不足应提出设想的决办法。设计 用的成本控制计划 以上各部分内容，应统 考 ，并体现在《项目设计总体工作计划》中。SQ-1-SQ-1-组团基本 分析景观视线分析图（可选度 向分析图（可选地形改造土方 工 第四部 目 规划方案设计任务 景观方案设计任务 重要节点的评审结论意 （详规及方案）报建的政府批复意 物业管 式的建议与结 销售包装的建议和要 设计说 综合技术经济指 附录表 实施方案图纸目 实施方案图纸深度要 工程管理部在本阶段的工作成 成本管理部在本阶段的工作成 建筑研究中心在本阶段的工作成 实施方案形成的过程文件范 设计说明及综合技术经济指标范 实施方案图纸 相关部门在本阶段的工作成 3.1（273.3.1（293.5（313.6（34）2.3.1（452.3.2（482.3.3（502.3.4（522.3.5（532.3.7（542.3.8（55 小区管 式分析工 土方 道路 向设计总 面总 1:200住宅单住宅单高层住宅单体地下及房各层平1:200主要公1:200商业建上表中 ”表示必须完成的图纸 ”表示可选择完成的图纸物业管理2.2.7会所详细指标 详表2.2.8停车详细指标 详表 比 比 2.与住区功能无其他政府保不计入容积率建筑面积比可售面积总建筑面积比（续下页（接上页住宅面 密住宅建筑套密度（毛住宅建筑套密度 人 密建筑密度（建 盖率总户（套）3.5 根据项目规实际规可分别确定为“住组团用地”三种情况。 的各类设施的用地，应包括建筑基 地及其所属场院、绿地和配建停车场住区道路、小区路、组团路及非公建配建 小汽车、单位 车等停放场地满足规定的日照要求、适于安排游活动设施的、供 共享的游绿地，应 每 住区用地 有的住宅建筑面积住宅面 密也称住宅容积率，每公住宅用地上 每 住区用地 有的公共服务设施面积住区用地范围内各类绿地总 住区用地的比率 ， 住区用地上有的各类建筑的建筑面积， 率（ 各种小型商 配电公 垃圾 自行车存车（续下页（接上页（A1A2A3500m²上表中各项目面积计入容积率则用 ”表示；如不计入容积率则用 ”表示上表中各项目面积可售则用 ”表示；如不可售则用 ”表示

根据万科项目开发经验，79911.579 高层或超高层住宅项目无需完成此表 型的加型的加型的加型的加的加面积的加套数的加面积类型的加型的加型的加的加面积型的加 13（续下页（接上页 多层公 多层公779911.5121818 套数比 面积 1-1-1- 比 比 公共服务设2.不计入容积率面 1.非住宅底层商 室 球室外羽毛球 （个 （个 1.非天汽车 本表中各项目面积可售则用 ”表示；如不可售则用 ”表示 1:500期技术指1:5001:3001:5001:5001:5001:5001:500小区管 式分析1:5001:100（续下页（接上页道路 向总项目路网复杂制道路 向总工 总 若无标准层则必须完成各层平面立面图（四个工 效果图（二个立面方向多层住宅 底层平面层若无标准层则必须完成各高若无 则必须完成一层平面图及有 的高层住宅单体地下 /高立面图（四个立面特殊效果或大量出（平 面现的部分可作型或1:1 1:50（续下页（接上页务部分接在型组团立面图（四个幼儿园标准单平面布 室平面布置上表中 ”表示必须完成的图纸 ”表示可选择完成的图纸 1:500项目地形复杂时应完成土1:500结 板 1:5001:5001:5001:50本表中 ”表示必须完成的图纸 ”表示可选择完成的图纸 1:500总 面图 21:5001:5001:5001:500主要 建筑平面1:100主要 建筑立面1:100主要 建 面1:100表达重点景观构概念及材质处理的手草图或1:100重点景 面1:1001:100本表中 ”表示必须完成的图纸 ”表示可选择完成的图纸 施等，工程以线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼、单编号。建筑轮宜用单线表示，面应表明线位置。单编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、口高度。车位（场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转径以及不同级须表明物业管理的围墙、门低、多层及高层住区用住宅标准层接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼、组团）编号。高层住区可用 表达景观线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标小区管 式分析表明小区管理式。如采用组团 的管理式，则须表明组团范围及总体工 应 建筑立面 形式、宜 项目整体 关系实地 道路、停车场型组团 型建筑组合底层平面 若底层有商业，表明商业业态 流线及出入口位置 组团内部院落的立面在相 面图中表示型组团 型住宅 组 应 建筑立面 空调板门窗等构配件的形式 住宅 底层平面 室内 布置、门窗位置 （操作及 、具、 水、 机（水、 机的布置或在生间表达）位置。 大便、 、手纸位置；地及地面 、管线位置若高层住 房有商业，表明商业业态 出入口位置住宅 标准层平面室内 布置、门窗位置 （操作及 、具、 机位置 生间须表明 ）定位 位置面、花、 、大便、 套内建筑面积 建筑面积 使用面积 室 室住宅 立面表明 入口、门窗立面划分 口等细部形式 物业管 式的建议与结FA-4-1FA-4-FA-1-(9第五部 协助施工图设计单位完成施工图设计，保证图纸及时到位及设计质目 项目名称、建设地 设计依据、批准问 项目概 项目设计内 项目设计时间要 项目设计成果要 现场服务要 附 施工图设计投标邀请 施工图设计单位中标通知 施工图设计单位合作 施工图条件图会审记 基础施工图会审记 全套土建施工图会审记 1：1000用地范围内地 察报 用建筑设计通则《建筑设计 规范《高 用建筑设计 规范其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定（如有请详细列出项目自描述，包括：地面积，建筑面积，建筑高度，建筑使用功能及容设计方案提出修改建议，至完成建筑结构水暖电各专业技术方案比较，确定作为设计总包单位配合型结构、室外装修等专项设计，完成审核，至盖配合各设备专业商完成专项设计，配合室外配套工程、室外境工程，完成与主体设计的全力配合甲方完成报审报建工作 至报批完成方案调整设计图及文件图纸8套，其中三套 施工图条件图、1：50单平面图等各阶段性图纸一份；电子文件盘（或 开工的基础、桩位施工图及报建的基础施工图图纸8套，其中三套 全套施工图设计图纸12套，其中三套 方配合施工进度，负责人在施工现场办公，代表设计院解决施工中发现时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上 现场服务具体要求详《施工图设计合 充协议《甲方 方提供的设计资料文件目录 方向甲方 的设计文件明细施工图设计投标 施工图设计单位合作 施工图设计合同 充协甲方 方提供的资料文件目方向甲方提供的 的文件资料目（）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”一重要节集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统安排。项目评审会在总部或项目所在32324274141集团规划设计部对评审文件进行审核，发现 要求的，可以要求评审会延期2评审会投人员组成：集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（时由集团规划设计部确定。69进行讲解，重点项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论，60分为宜（此时投标单位应不项目操作公司的项目设计及营销负责人所项目向评审团答疑,以不超15分为宜投标单位分别方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过40分为宜2-3个选方案如果是委托设评审团所选的选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，60分为宜。准备并检测调所有的会议材：投影、数码录机、板和大铁（用 如果是视频会议，应与对方同步 （详附件二。每一位 人员应有以上所有文件根据参会人员情况布置会场， 人员的位置应用 指定会议 料 品的服务安排会场上应备 用水、水果及点心应事先安排好会议 所需 水长时间的评审会应安排好工 事宜会议进行过程中 出适 息时间,以每60 息10 为宜开会期间组织者应注 持会 序和 与会者应 手机以保证会场 方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件许情况下，可 投标单位人员在会场内的活动，如摄影、 、录音，应受组织者的限制 XXXXXX 向通过XX方案（可以有一个以上应在XX方面改进后 各方案 满足要求，须在XX方 细 ，完成设计后申请重新召开评审会 后3天内发文给项目操作公司，并 m²型的加型的型的加型的型的加型的加 46 多层公宅（洋房 多层公79121818 （注： 司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出（ 住用地（住宅用地（公建用地（道路用地（公共绿地（2.其他用地（市政道路用地（代征绿化用地（市政道路绿化用地（住区配建的公建用地（与住区功能无筑和设施用地（其他政府保用地或不可建设（总建筑面积（住宅建筑面积（非住宅建筑面积（住宅建筑面积比重 不计入容积率建筑面积 不计入容积率建筑面积比重 不可售建筑面积（可售建筑面积（可售面积总建筑面积比重 住宅面积毛密度（住宅面 密度（公共服务设施面积毛密度住宅建筑套密度（毛（套住宅建筑套密度 人口毛密度（人人 密度（人绿地率 建筑密度（建 盖率 总户（套）数（户3.5车位总数（个车位/户数（1：小区管 式分析工 土方 道路 向设计总 面总 低、多层住宅单/高层住高层住宅单体地下 房各层平面主要公共减 施图以上内容的电子文 工 方 备注：单位名称下表格内划 本次招标的本次招标的个方案中，认为较为理想的个方案按先后顺 投人签名 湖，金软件开发区 基地地形原来是 地，现状基本都是回填土，地形较为 用地性质 住用总用地面积：76727m2（0.58657m2用地建筑容积 建筑间 45228.31m280477.5m22951.6m2小区绿地 机动车停车位153个自行 位数622 出入口及人行出入口详见总合整体景观概念设计要求，体现小的社区文化及建筑境风格。四期要求分别按照全区景观概念设计的主题内容来进行深化设计，良的内部景观将是楼盘的卖点；体现各组团名的特点，四期各组团是以各种植物名称来名的，在各组团绿化景观设计必须将工程造价控制在发展商的预算范围内，要因地制宜，充分考南昌地区的实际状况：当地种、地方材料和施工水平等因素，不应选用过于的 材料及过 的施工 ，力争用较低的价格获 良的效果 动题材，将观空间与使用功能相结合，充分利用场地，布置参与性 小区境设计应考 设计方案需考小区的分期开发与建设组团间公共空间是本次景观设计的重点部分，要造出明的社区形象，自然与人文景观相得。路、停车、绿地等）的空间位置关系，提供各功能区域内各景观要素（如喷泉、雕塑、等细部设计）的详细设计图纸，并应予各功能区域有特色组团内组团内院设计也是本