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ModifiedbyJEEPonDecember26th,2020.ModifiedbyJEEPonDecember26th,2020.江门房地产报告江门市二OO七年房屋交易登记情况报告2007年,江门楼市延续去年快速发展的势头,呈现快速平稳的上升趋势。虽然,国家加大了对房地产业宏观调控的力度,央行数次加息及下半年购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%等相关调控政策出台,但从江门的房地产市场来看,这些调控措施给本地的楼市带来的影响是微乎其微,全市房屋交易总体上是量大价升。一、全市房地产市场交易情况(一)商品房交易(含预售)登记情况据统计,2007年全市商品房交易登记情况是:成交建筑面积为万平方米,同比增长%;成交金额为983974万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。其中商品住宅交易登记情况是:成交建筑面积为万平方米,同比增长%;成交金额为万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。(二)存量房交易登记情况据统计,2007年全市存量房(二手房)交易登记情况是:成交建筑面积为万平方米,同比下降%;成交金额为万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。其中住宅交易登记情况是:成交建筑面积为万平方米,同比增长%;成交金额万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。二、蓬江、江海区(两区)房屋交易登记情况(一)商品房交易(含预售)登记登记情况1.商品房成交量下降,成交价上升。据统计,2007年商品房成交登记宗数14318宗,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;商品房成交金额万元,同比下降%;成交均价元/平方米,同比增长%。其中当年预售商品住宅交易登记3674宗,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比增长%;成交均价元/平方米,同比增长%。从数据显示,今年上半年商品房成交均价逐月快速攀升,5月份成交均价已突破3000元,但下半年商品房成交均价比较平稳并无太大的变化。这主要是今年上半年本地市场刚性需求和全国房价普涨带动楼价高攀,但下半年面对日益攀高的房价及国家政策陆续出台,市民开始趋于理性购房,使房价维持平稳。2.商品住宅的需求仍以中低档次为主,别墅成交量同比略有下降。两区商品住宅成交登记宗数6571套,同比增长%;成交面积万平方米,同比增长%;成交金额万元,同比增长%;成交均价元/平方米,同比增长%。其中别墅成交登记宗数924套,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比下降%。a.商品住宅成交登记单元面积分段情况单元面积80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超过160平方米单元比例%%%%b.商品住宅成交登记户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例%%%%c.商品住宅成交登记单价划分情况单价2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超过7000元单元比例%%%%%%%根据商品住宅成交登记情况统计,面积80平方米以下成交量今年与去年同比比例下降,80平方米以上成交量比例上升,显示江门房地产市场需求继续偏向大户实用户型。从以上情况可看出两区楼市消费以建筑面积为80-120平方米、二房及以下和三房的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎。(二)存量房交易情况两区今年存量房成交宗数6702宗,同比增长%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比增长%。其中存量住宅成交宗数5137宗,同比增长%;成交面积万平方米,同比增长%;成交金额万元,同比增长%。a.存量住宅成交单元面积分段情况单元面积80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超过160平方米单元比例%%%%b.存量住宅成交户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例%%%%c.存量房住宅成交单价划分情况单价2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超过7000元比例%%%%%%%从以上数据可以看出,今年两区存量住宅交易显着活跃,这是因为今年商品房市场异常火爆,加上商品房房价高涨,使新房与存量房差价拉大,部分经济能力不强的市民在购房时考虑自己的实际情况后会更多的选择了存量房,导致存量房整体交易量大幅增长。存量住宅交易,以建筑面积80-120平方米、二房及以下的中小户型,房屋单价在2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。另外,与去年同期相比,2000元/平方米以下的交易比例由%减至%,2000-3000元/平方米的交易比例由%增至%,显示存量住宅成交均价上升。三、2007年房价上升原因与2008年房地产市场预测2007年房价上升的原因主要是:一是我市仍处在二、三次置业时期,有效需求放大,拉动房屋价格上涨;二是消费者越来越注重生活品质,商品房的品质不断提高;三是长期存在商品房结构矛盾,普通住宅与经济适用房的比重过低,刺激了高档住房价位不断上涨,拉动了商品房价上涨;四是成本的因素。江门楼价这两年上升的速度比较快,很大程度上是房地产市场上货量不足,随着新楼盘的不断开发及加快经济适用房的建设,预计2008年江门楼价上升的速度会放缓。另外随着“90/70”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实,市场上的别墅、大户型单元将会逐步减少,这类型的房子从升值保值的角度来讲,受到市场的青睐,因此,从目前的情况来看,未来这类产品市场消化的速度会更快。江门市2008年房屋交易情况报告根据2008年江门市房屋交易情况统计,江门房地产市场受到国际金融危机的影响,全市房屋成交量呈下降趋势。一、全市房地产市场交易情况(一)商品房(含预售)交易登记情况2008年全市商品房交易登记38392宗,同比下降%;成交建筑面积为万平方米,同比下降%;成交金额为1025060万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。其中商品住宅交易登记24826宗,同比下降%;成交建筑面积为万平方米,同比下降%;成交金额为万元,同比增长%;成交均价为元/平方米,同比增长%。(二)存量房(二手房)交易登记情况2008年全市存量房交易登记14388宗,同比下降%;成交建筑面积为万平方米,同比下降%;成交金额为万元,同比下降%;成交均价为元/平方米,同比增长%。其中住宅交易登记10327宗,同比下降%;成交建筑面积为96万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比下降%;成交均价为元/平方米,同比增长%。二、蓬江、江海区(两区)房屋交易登记情况(一)商品房(含预售)交易登记情况1.商品房成交量下降,成交价上升。2008年商品房交易登记11804宗,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比增长%;成交均价元/平方米,同比增长%。去年上半年商品房成交均价逐月攀升,8月份成交均价已突破4000元/㎡,但之后三个月商品房成交均价回落。这主要是国家为防止房地产市场泡沫的产生,加快了政策调控步伐,控制房价过快上涨。随着各项宏观调控政策的相继落实,我市2008年下半年商品房市场成交不如以往火爆,消费者观望气氛渐浓,成交量下降。2.商品住宅的需求仍以中低档次为主,别墅成交宗数同比略有下降。两区商品住宅交易登记9049套,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比增长%;成交均价元/平方米,同比增长%。其中别墅成交登记897套,同比下降%;成交面积万平方米,同比增长%;成交金额万元,同比增长%。a.商品住宅成交登记单元面积情况单元面积80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超过160平方米单元比例%%%%b.商品住宅成交登记户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例%%%%c.商品住宅成交登记单价情况单价2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超过7000元比例%%%%%%%根据商品住宅交易登记情况统计,80平方米以上的单元成交量比例上升,显示江门房地产市场需求继续偏向中、大户实用户型。另外,两区楼市消费以建筑面积为80-120平方米、三房及以下的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎,而3000元/平方米以上单价的房屋比例增加,说明市场成交价上升。(二)存量房交易情况两区全年存量房交易4782宗,同比下降%;成交面积万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比下降%。其中存量住宅成交3824宗,同比下降%;成交面积35.3万平方米,同比下降%;成交金额万元,同比下降%。a.存量住宅成交单元面积情况单元面积80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超过160平方米单元比例%%%%b.存量住宅成交户型结构情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例%%%%c.存量房住宅成交单价情况单价2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超过7000元比例%%%%%%%从以上数据可以看出,去年两区存量住宅交易比上年下降明显,这是因为年中受国内外经济环境的影响,存量房的需求受到抑制。而存量住宅交易,以建筑面积80-120平方米、二房及以下的中小户型,房屋单价在2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。另外,与上年同期相比,成交单价2000元/平方米以上的比例增大,显示存量住宅成交价上升。三、09年江门房地产市场预测国际金融危机虽然在2008年席卷全球,但预测2009年随着国内政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台,部分自住型需求及长期投资需求会逐渐释放。预期江门房地产市场将是持续平稳的发展势态2009年江门市房地产市场报告一、全市概况2009年,江门市房地产完成开发投资亿元,同比下降%,新开工面积万平方米,同比增长%,施工面积万平方米,同比增长%,竣工面积万平方米,同比增长%。全市商品房批准预售面积万平方米。全市商品房成交面积万平方米,同比增长%,其中住宅万平方米,同比增长%;成交金额亿元,同比增长%,其中住宅亿元,同比增长%;商品房成交均价3041元,同比增长12%,其中住宅3090元,同比增长15%。全市二手房成交面积万平方米,同比增长%,其中住宅万平方米,同比增长%,成交金额亿元,同比增长%,其中住宅亿元,同比增长%。总体来说,2009年江门房地产投资出现降温,开发速度较往年有所减缓,商品房供应相对不足,但市场交易十分活跃,量价齐升,二手房市场发展尤为迅速。各市区表现不一,但差距总体在缩小,详见下表。分类名称商品房成交二手房成交总面积住宅总金额住宅总均价住宅总面积住宅总金额住宅万㎡万㎡亿元亿元元元万㎡万㎡亿元亿元蓬江、江海42404180同比%%%%%%%%%%新会33883467同比43%%%%%%%%%%鹤山42154206同比84%%110%%%%%%%%恩平22682518同比%%%%%%%%%%台山21922132同比%%%%%%%%%%开平18661828同比%%%%%%%82%%94%全市30413090同比%%%%12%15%%%%二、中心城区房地产市场分析(一)政策回顾1月,本市区各大银行开始办理房贷利率七折优惠业务。1月,本市区发布2009年度低收入家庭住房保障标准。3月,“粤十五条”发布并开始执行,鼓励购房消费,引人关注的是“直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的,可申请提取本人的住房公积金”。4月,本市区住房公积金贷款最高额度上浮至20万元,两人或两人以上购买同一住房的最高额度为40万元。5月,江门市开始正式办理珠三角八市公积金异地互贷业务。6月,转发省建设厅、省财政厅、省地方税务局《关于实施住房转让退还所得税地方收入部分有关问题的通知》。7月,江门市房产局发布计划在市区收购二手住房或空置商品住房作廉租住房的启示。7月,市政府发布《关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见》,对符合条件的房地产开发项目予以先征后补(缴交的城市基础设施配套费的50%)的优惠。9月,市区开始实行新的购房入户政策9月,市政府发布《关于加强商品房预售管理的通知》,打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的行为,完善商品房预售方案报备制度。(二)土地供应充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系,促进市场健康发展的前提。2009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块,合共面积万平方米,成交总地价亿元,总体呈现以下几个特点:1.总量仍略显偏紧,且分布不平衡,主要集中在北新区。2.地块多以底价成交,但楼面地价上升较快,个别甚至超过2000元/平方米。3.市场集中度提高,外地开发商来势凶猛。(三)商品房供应2009年,江门市中心城区批准预售商品房项目共37个,面积万平方米,其中住宅万平方米,6239套,月均520套。几项数字与08年同比均有较大幅度的下降,详见下表:面积单位:万㎡(下同)批准预售总面积其中住宅面积商业面积住宅套数2009年62392008年802209年同比%%%%拿过去五年的数据对比可以发现,在经历了07年和08年连续两年的高峰之后,2009年的商品房供应大为缩减。详见图1、图2。如果说07年的供需两旺还能保持市场平衡,那么08年的市场调整但供应仍然放量导致供过于求,使得开发商放慢了09年的开发速度。当市场迅速消化掉存货以后,新货上市的步伐明显跟不上,再加上部分开发商“捂盘”,使得市场一度面临供不应求的局面。另外,2009年的商品房供应还有以下几个特点:1.别墅比例略有下降,普通住宅比例增加。户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在,中小户型住宅供应仍然不足,见图3。一直以来,江门市民人均住房面积相对不低,比较喜欢居住在100-120平方米的三房住宅,加上近年来换房的需求激增,使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。但随着房价快速攀升,大面积住宅的房价对购房者的压力加大,而年轻一代逐渐接受了两房中小户型,且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺,再加上政府的调控措施,使得09年中小户型住宅的供应增加,这对发展健康的房地产市场,抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。但值得注意的是,一些开发商为应对“9070”政策,将一些大中户型分拆成两套“伪小户型”设计和报批,却捆绑销售。这种情况在江门开始出现并越来越多,值得重视。长远来看,未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化,大面积户型逐渐减少,中小户型套数越来越多会成为大趋势。2.供应时间段明显,新货扎堆上市,详见图4。元旦、春节、劳动节和国庆节这“四大节日”前的一个月都有大量的新批预售。节日效应是开发商们不约而同选择的推盘策略。相比之下,其他时间的供应则显得甚为冷清。3.区域结构趋于平衡化。见图5。北新区板块和江海板块这两个以往传统的热点区域在09年的开发力度有所减缓。杜阮、龙湾这一板块成为今年的热点,老城区板块的供应也有大幅增加。(四)商品房成交2009年,江门市中心城区商品房交易总面积万平方米,成交金额亿元,其中住宅成交面积万平方米,成交金额亿元,8959套,月均747套。几项数字均比08年有大幅度的上升。市场交易十分火爆。详见表3成交情况总面积住宅面积住宅套数别墅套数公寓套数总均价住宅均价别墅均价公寓均价2009年8959311864842404180798138692008年46875684119423543626585354008年同比%%%%110%%%%%均价方面,09年的商品房网上合同成交均价4240元,与去年基本持平。住宅均价4180元,比去年略有下降。主要是今年别墅成交所占比例大幅下降所致。09年公寓成交均价3869年,同比上涨%。2009年,中心城区经济适用房成交90套,成交面积6760平方米,成交金额万,成交均价1743元。全部集中在江南新村保障房小区。(08年共批准预售经适房92套)2009年的商品房交易主要有以下几个特点1.全年成交量总体呈“N”型走势。见图6。一月份还处于市场的冰点,二月份开始进入了“小阳春”,成交量快速攀升,一直持续到6月份的全年最高峰。7月起市场开始逐步回落,到9、10月市场进入了一个相对平稳的时期。但全年最后两个月市场却突然发力冲高,导致12月的成交量与6月份的成交量基本持平。2.成交均价随时间增长明显,见图7。研究全年的成交均价走势发现,住宅和公寓的均价走势基本一致,而因为受别墅因素影响,住宅的均价曲线波动略大一些。从公寓来看,全年有7个月均价上涨,4个月下跌。最长连续3个月上涨,没有出现连续2个月下跌的情况。全年基本沿着“冲高—小幅调整—再冲新高”的曲线前进。全年公寓的累计涨幅达%。3.别墅成交比例大幅下降,120-144面积段的住宅成交最多。受供应不足影响,中小户型的成交比例不高。见图8。4.四成住宅交易均价超过四千元,套均总价也“水涨船高”。见图9、图10。均价超过四千元的住宅比例大幅提高,江门房价正从“三千元时代”向“四千元时代”迈进”。套均成交总价万元,总价在50万元以上的住宅比例达到47%,接近一半,总价30万元以下的住宅成交比例则不到20%。总价偏高成为制约大部分工薪阶层购房的重要阻力。5.本地户籍购房者占半壁江山。见图11(五)存量房交易2009年,江门市中心城区存量房交易总面积万平方米,成交金额亿元,其中住宅成交面积万平方米,成交金额亿元,6076套,月均506套。住宅交易均价1701元。几项数字均比08年有较大幅度的提升,也超过了07年。详见表4、图12存量房交易总面积住宅面积住宅套数住宅均价2009年607617012008年3824127209年同比%%%%再看图13,从全年各月的成交量来看,除了前两个月是传统的淡季,以及最后一个月的井喷以外,3至11月的成交量总体平稳,波动远不如一手房市场,显示二手房市场呈稳步发展的态势。三、总结与预测1.经历了2008年的调整,2009年,在以宽松的货币政策为首的一系列救市政策的刺激下,与全国的大部分城市一样,江门房地产市场迅速反弹,市场交易十分活跃,并在通胀预期导致投资(含保值)需求的强力带动下,超越了2007年的高峰,达到空前繁荣。2.2009年间市场交易量如过山车般大起大落的变化让人始料不及,却更令人深思。其中固然有政策的因素,但主要还是由于市场各种需求的此消彼长,还有供应时间的不平衡,导致供求关系迅速变化所致。一季度开发商还有不少库存,他们大多采取了打折促销的手段,因而吸引了大批的自住需求入市,直接导致了“小阳春”行情。二季度改善型买家开始陆续进场,加上还有不少追涨的自住买家,使市场更加火爆。三季度开始,由于价格一路上涨,导致对价格极为敏感的自住需求大量萎缩,再加上供应的不足,使市场热度下降,开始出现观望情绪。这时改善型(包括保值)买家是主体,一些纯投资型买家也加入。四季度开始,在供应放量、优惠政策到期等因素共同作用下,市场又活跃起来。改善住房条件和投资需求在目前的市场已经占据主导地位。3.2009年房地产市场的繁荣是宏观经济快速复苏的重要引擎。但在整体宏观经济还未完全好转的背景下,今年的楼市迅速从调整转向火爆,尤其是成交价的快速上涨,再加上投资需求的增加,使居民房价收入比、房屋租售比等重要指标偏离了正常水平,让房地产市场积累了一定的泡沫和风险。4.宽松刺激政策的退出是一个确定而缓慢的过程,市场发展有着其内在的规律。2009年市场的亢奋在短期内应该难以再现,但也不会出现硬着陆。一个健康的房地产市场需要多方共同搭建,目前来说,需要政府促进房地产开发投资,加大土地和商品房,特别是普通住宅的供应,还有加快保障性住房的建设,同时完善市场的监管。需要开发企业居安思危,调整思路,多建造与市场需求相一致的优质产品,并且合理定价。更需要广大市民理性消费,积极监督。2010年1月份房屋交易数据时间一手住宅成交二手住宅成交批准预售住宅成交面积成交套数住宅均价别墅均价公寓套数公寓均价成交面积成交套数面积套数2010年1月75554629182657449046713452009年12月116443728297113341238371102环比(%)-422009年1月276397472702613452348546同比(%)简述:1、2010年的首个月,住宅供应继续放量,共1345套,主要集中在金汇城市广场、海逸华庭、泮海蓝湾、恒和苑这四个楼盘。2、一手住宅成交量从高峰回落,环比下降三成左右,仍与去年的月均数持平。别墅的成交比例大幅增加,达13%。3、一手住宅交易均价大幅上涨,史上首次突破5000元。单月增速也创下历史纪录。主要是别墅比例较高和新开盘项目价格普遍上涨所共同拉动。4、二手住宅成交量环比下降44%,市场回归常态。5、政策乍紧还松,外地资金大量流入,均价不断向高位冲刺,这些都不是好的信号。市场需要适度的降温。2月份中心城区市场数据简报时间一手住宅合同定稿二手住宅成交住宅批准预售成交面积成交套数住宅均价别墅均价公寓套数公寓均价成交面积成交套数面积套数2010年2月4074683861239242792752682010年1月7555462918265744904671345环比(%)-552009年2月404404167353783613274144同比(%)0简述:1、2月份住宅供应大为减少,春节期间仅有极个别楼盘有新货推出。“批而未售”的楼盘越来越多。2、受多方面因素影响,一手住宅成交量下跌至一年来的最低点,环比下降近五成,与去年同期基本持平。套均成交面积也有所下降。3、一手住宅交易均价环比有所回落,仍处于历史的第二高位;同比增长%。其中公寓均价环比也有小幅下降。但这些都是上月非理性上涨后的正常修正。4、二手住宅成交量同比也持平。若扣除春节因素,应该有小幅上升。5、市场成交清淡,房价高位运行,政策逐步收紧,观望情绪或将加剧。3月份中心城区市场数据简报时间一手住宅成交二手住宅成交住宅批准预售成交

面积成交

套数住宅

均价别墅

均价公寓

套数公寓

均价成交

面积成交

套数面积套数2010年3月5204855942349843113642622010年2月407468386123924279275268环比(%)2009年3月773384974027483546619537同比(%)注:公寓指住宅中除去别墅的部分简述:1、住宅供应继续放缓。新批预售证基本集中在月底。开发企业推货谨慎,市场可售数量略显不足,但潜在供应增多。2、一手住宅成交面积同比下降四成,套数同比下降超过三成,回落到08年同期的水平,“小阳春”行情不再。3、一手住宅、别墅、公寓的交易均价环比分别上涨%、%、%,同比分别上涨%、%、%。住宅均价再次逼近五千,公寓均价连续5个月在四千以上。4、二手住宅成交量持续低迷,同比下降四成,但月末有所放大。5、调控政策的效力开始显现,但市场各方的僵持在短期内或难以打破。2010年第一季度江门市中心城区房地产市场报告一、重要数据一览时间开发投资(亿元)新开工面积

(万平方米)竣工面积

(万平方米)供应面积

(万平方米)商品房成交面积

(万平方米)二手房成交面积

(万平方米)商品房

成交均价2010年第一季度5324环比(%)同比(%)二、季度概述1、房地产投资回暖,开发进度明显加快。2、新批预售面积放量同比大幅增加近半。3、商品房成交面积同比增长一成,存量房成交面积同比下降25%。4、商品房和存量房成交均价同比增速一致,均为32%。房价增速过快。5、供求比大于1,供求关系逐步扭转。但一二手市场距离拉大。6、商品住宅累计可售面积约70万平方米,约5000套,消化周期约为9个月。三、土地市场2010年第一季度,江门市中心城区挂牌出让商住类土地3宗(分别位于江会路、里村、棠下),转让2宗(滘北)。成交用地面积合共万平方米,成交金额亿元。政府根据政策控制了单宗地块规模和付款期限。但竞争仍较为激烈。五个地块中,除两块以底价成交外,其余均有70%以上的溢价。此外,市政府还宣布收回棠下镇株林园万平方米的闲置用地。四、商品房供应2010年第一季度,江门市中心城区批准预售商品房项目共15个,面积万平方米,其中住宅面积万平方米,同比增长%。合共1875套,月均625套,同比增长%。见表3时间商品房供应供应总面积

(万平方米)住宅面积

(万平方米)商业面积

(万平方米)住宅套数

(套)公寓套数

(套)套均面积

(平方米)2010年第一季度187518202009年第四季度19391835环比(%)2009年第一季度12271215同比(%)今年一季度的商品房供应还有以下的特点1、新批预售主要集中在1月份和春节前,之后是长达一个月的真空,到3月底才有所恢复。2、新批预售总量充足,但有部分尚未形成有效供应。3、外海首次有大型楼盘推出,填补了这一地段的空白。4、供应套均面积增大,中小户型住宅依然紧缺。五、商品房成交2010年第一季度,江门市中心城区商品房成交面积万平方米,成交金额亿元。其中住宅万平方米,同比增长%,成交金额亿元,1682套,月均561套,套数同比增长%。成交均价5191元,同比上涨%,是历史最高位。见表4时间商品房成交成交总面积

(万平方米)住宅面积

(万平方米)住宅套数

(套)成交均价

(元)住宅均价

(元)公寓均价

(元)别墅均价

(元)2010年第一季度168253245191437591692009年第四季度26014439440241238711环比(%)2009年第一季度14534043392735657164同比(%)今年一季度的商品房成交还有以下几个特点:1、从成交量看,今年一季度是去年年末疯狂行情逐步冷却、趋势向下的过程。而去年一季度则是市场从冰点开始反弹、趋势向上的过程。见图12、别墅成交比例有所加大,直接拉高了整体的均价。90平方以下占四分之一,120平方以下占近六成,比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下,购房者大多会选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。见图23、单价在4000元以下成交的住宅仅占总量的三成,主要分布在杜阮、礼乐这些近郊。4000至5000元的区间是目前住宅单价成交的主流,占四成。单价在5000元以上的豪宅成交占总量的三成,比例偏高。见图34、受套均面积下降的影响,套均总价的增速低于单价的增速。但市场上成交总价在50万以上的住宅占仍总量的47%,接近一半。30-50万的住宅占35%。见图45、购房者户籍在中心城区的比例首次低于一半。外来资金有加快涌入的迹象,其中有部分是刚性需求,但更多的来自改善和投资需求。见图5六、存量房成交2010年第一季度,江门中心城区存量房成交面积万平方米。其中住宅万平方米,同比下降%,合共1106套,月均369套,同比下降%。成交均价2003元,同比上涨%。见表6时间二手房成交成交面积住宅面积住宅套数成交均价住宅均价2010年第一季度1106176620032009年第四季度17177618381912环比(%)2009年第一季度124113391521同比(%)七、总结与预测1、走过去年末的一波疯狂行情,2010年第一季度,市场逐渐归于平静。但房价上涨速度明显加快,一定程度上脱离了真实的购买力。追涨入市的风险加大。一方面宏观经济继续向好,土地市场的活跃加大了人们对房价向上的预期,开发企业资金相对充足,降价意愿不高。但另一方面房地产信贷开始收紧,调控政策还会不断出台,效力尚未真正显现,高房价下观望情绪较浓。综合分析,也许市场的各方的博弈在短期内仍旧继续,但房价上涨速度会减缓。中期来看进行调整恐怕难以避免。2、预计4月底开始,不少新货陆续上市,市场将迎来今年又一波供应高峰。定价是影响购房者入市积极性的最重要因素。改善型需求仍将占主导地位。下半年开发企业的销售压力或会加大。只有调动各类潜在需求转化为有支付能力的需求,楼市才能获得持续发展。提高性价比,降低进入门槛是必然的选择4月份中心城区市场数据简报时间一手住宅成交二手住宅成交住宅批准预售成交

面积成交

套数住宅

均价别墅

均价公寓

套数公寓

均价成交

面积成交

套数面积套数2010年4月70551709470656441042311842010年3月520485594234984311364262环比(%)2009年4月654390172366273563607921同比(%)注:别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。简述:1、今年4月仍是传统的供应旺季。单月新批住宅预售项目六个。开发企业集中在五一节前后推货。市场供应相对充足。2、一手住宅成交量在调控新政来临前掀起一个小高潮。成交面积环比增长四成,同比也有小幅增长。3、一手住宅交易均价再次突破五千,环比上涨%,同比涨幅扩大至%。各项数字仅次于今年1月。4、二手住宅成交量环比略有起色,但同比下降三成。5、若新政落实到位,首先受冲击的将是成交量。而再次冲高的房价,或已成为强弩之末。5月份中心城区市场数据简报时间一手住宅成交二手住宅成交住宅批准预售成交面积成交套数住宅均价别墅均价公寓套数公寓均价成交面积成交套数成交均价面积套数2010年5月54948929078532457534323014052010年4月70551709470656441042320391184环比(%)2009年5月8214225796677837366311521332同比(%)注:别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。简述:1、5月份新批住宅预售比上月大幅减少,市场以消化存量为主。2、一手住宅成交量没能延续上月的反弹,环比下跌两成,同比跌幅超过三成。月内各周呈逐步下滑的趋势。3、一手住宅交易均价环比回落%,但公寓均价继续上涨,首次突破4500,为历史最高。4、二手住宅成交量受调控新政冲击再次探底。5、供应放慢,成交萎缩,价格盘整,政策真空。种种迹象显示,市场仍未走出“混沌期”。6月份中心城区市场数据简报时间一手住宅成交二手住宅成交住宅批准预售成交面积成交套数住宅均价别墅均价公寓套数公寓均价成交面积成交套数成交均价面积套数2010年6月46353359214442484136418381462010年5月5494892907853245753432301405环比(%)2009年6月117039788111113737174581724118同比(%)注:别墅包含独立和联排别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。简述:1、开发企业继续放慢推货速度,市场上鲜有新盘入市。2、新建住宅成交量继续下滑近谷底,面积环比下跌%。3、新建住宅交易均价在上半年单月第三次超过五千,受五月新盘高开的价格拉动,公寓均价突破了上月的历史最高位,达到4841元。同比涨幅超三成。4、二手住宅成交量继续低位徘徊。但豪宅成交比例下降导致均价有所下跌。5、量缩价涨的加剧显示多方的博弈进一步深化。持续观望的市场或将面临一个抉择。江门市中心城区2010年上半年房地产市场报告一、商品房供应2010年上半年,江门市中心城区批准预售商品房项目共25个,其中新开盘项目9个。批准预售面积万平方米,其中住宅面积万平方米,同比增加%。住宅合共2994套,月均499套,同比增长%。见表1时间商品房供应供应总面积

(万平方米)住宅面积

(万平方米)商业面积

(万平方米)住宅套数

(套)公寓套数

(套)别墅套数

(套)2010年上半年299428761182009年上半年25982491107同比(%)2009年下半年36413353288环比(%)今年上半年的商品住宅供应主要呈现以下的特点:1、新批预售主要集中春节前和五一前两个时间段。受调控政策带来的观望情绪影响,开发企业大多放慢了供应的节奏。2、新批预售总量同比虽略有增加,但从全年的计划以及供求比来看,仍显得相对不足。3、从地域来看,江海区的供应比例明显加重,其中外海首次有大型楼盘推出,填补了这一地段的空白。见图14、供应的套均面积减少,开发企业因应市场需求调整了产品策略,使得大户型的住宅供应不再主导市场,而91-120平方米这种中等偏小户型的住宅供应所占比例大幅增加。这对房地产市场的健康发展有着十分积极的意义。见图2二、商品房成交2010年上半年,江门市中心城区商品房成交面积万平方米,成交金额亿元。其中住宅万平方米,同比下降%,成交金额亿元,3403套,月均567套,套数同比下降17%。住宅成交均价5158元,同比上涨29%,是历史最高位。见表2时间商品房成交成交总面积

(万平方米)住宅面积

(万平方米)住宅套数

(套)成交均价

(元)住宅均价

(元)公寓均价

(元)别墅均价

(元)2010年上半年340352955158448292552009年上半年40984050399836377467同比(%)2009年下半年48614402433341218548环比(%)今年上半年的商品住宅成交主要呈现以下几个特点:1、各月成交量起伏较大,与去年同期单边向上的情况反差明显。今年前两个月快速下跌,3、4两月缓慢回升,5、6两月再次下跌,总体呈“h”型走势,见图3。1月份成交量从去年年末的高峰回落,但仍是今年上半年最高点,2月份受春节因素影响继续大幅回落,3、4两月市场上人气有所回升,但受严厉调控政策的影响,上升的势头没能延续,5月份开始成交再次下跌,6月份继续探底。2、公寓成交均价涨速加快,屡创新高,见图4。除2月外其余五个月环比都上涨,从3月起连续四个月环比上涨,5、6更是连续两个月突破历史高位。各月同比增幅也居高不下。新开盘项目价格高开高走以及旧盘余货价格稳中有升是拉动公寓均价快速上涨的两大主因。3、别墅成交比例从去年年末的4%增加到7%,直接拉高了整体的交易均价。90平方以下占四分之一,120平方以下占近六成,比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下,购房者大多选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。见图54、北新区的住宅成交比例有所下降,占总量的37%,但区域优势依旧较为明显。城区板块比例有明显增加,超过了江海区,达到了23%。其余板块的比例相对稳定。见图65、交易单价在四千至五千元区间的住宅是目前市场的主流,占总量的39%,比去年末增加了12个百分点。单价在五千元以上的豪宅比例从去年年末的12%增加至今年上半年的30%。见图7?6、市场上接近半数的住宅单套总价在50万以上,见图8。交易套均总价达万,同比增涨%虽低于单价增速,但仍超出相当部分家庭的承受能力,这也是成交量萎缩的重要原因。7、购房者户籍在中心城区的比例明显减少,仅占44%,不足一半,见图9。本地刚性需求在快速增长的房价面前收到了一定的抑制。外地购房者,尤其是投资者成为房价上涨的间接动力。三、存量房成交2010年上半年,江门中心城区存量房成交面积万平方米。其中住宅万平方米,同比下降%,合共2274套,月均379套,同比下降%。住宅成交均价2035元,同比上涨%。见表3,图10时间存量房成交成交面积住宅面积住宅套数成交均价住宅均价2010年上半年2274180320352009年上半年286712221520同比(%)2009年下半年321120381838环比(%)比较图3和图10,今年上半年商品房和存量房市场的成交量走势基本一致,表明两个市场联系密切,互相影响。相对而言,由于刚性需求的支撑力度较大,存量房市场成交的起伏相对不如商品房市场,而且土地的稀缺性决定了存量房会成为越来越多市民解决住房问题的主要渠道,从长远来看市场潜力十分巨大,应该引起社会各界的共同关注。四、总结与预测1、2010年上半年,随着一系列来自中央的严厉政策的不断出台,江门的房地产市场上弥漫着比较浓厚的观望气氛。调控各利益相关方的角力贯穿始终并不断加剧,导致供应放慢,成交量节节下滑,而房价则进入一个快速上升的通道,一定程度上脱离了真实的购买力。2、展望下半年,江门楼市将可能步入一个艰难的全面调整阶段。政策持续力度减弱的可能性不大,相反一些长期性制度建设的不断推进会使当前的调控逐步走向深化。加上后市的潜在供应量比较庞大,只要调控政策执行到位,房价上涨的势头得到遏制并回归理性是大势所趋,只是时间的问题。这需要一线城市的传导,龙头企业的带动,地域结构的转变等多方面因素共同影响。五、附表上半年楼盘供应排名前十名次楼盘名称开发企业供应面积(平方米)住宅套数1海逸华庭外海城建460793642白沙大道西25号东宝物业354993083华茵绿洲华茵绿洲房地产330713384天鹅湾东华房地产325272505中天国际中集天宇307722666名仕华苑鑫城房地产278232747泮海蓝湾里村房地产250992008恒和苑裕和置业193902049都市豪庭篁庄花园开发1506317010五邑锦绣豪庭金华房地产1494837上半年楼盘销售排名前十(按金额、面积)名次楼盘名称开发企业销售金额

(万元)销售面积

(平方米)1山湖雅苑木朗经济发展25474274522嘉悦名都远禾发逸华庭外海城建16524342964海伦堡万城房地山水岸怡福房地产12204241016中天国际中集天宇11932198597世纪城世纪城房地产11810181728珠江帝景湾珠江投资9779179839天鹅湾东华房地产90821878510珠江国际新城珠江房地产865010081上半年住宅销售排名前十(按套数、单价)名次楼盘名称销售套数销售单价区域1嘉悦名都3174668北新2海逸华庭2954818江海3海伦堡234别墅:7431

公寓:5331城区4凤山水岸1854803北新5中天国际1605898北新6世纪城1534617城区7天鹅湾136472

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