公司基础物业管理风险识别及管理控制指引

编制说▓编制目的：基础物业管理服务涉及的空间范围和时间范围非常广泛而长远，同时与千千万万的业主、非业主使用人及客户的各个方面息息相关，决定了物业管理服务风险无时不在、无处不存。随着公司管理规模的不断扩大及物业管理工作的不断深入，基础物业管理中各类风险不断涌现，给公司造成损失的同时，严重影响了公司战略任务的实现。为了培育公司内部动力、完善内部基础物业风险管理机制，提高风险应对能力，以最少的成本获得最大的安全保障，把管理服务中“不确定”的“大”损失，转化为“可确定”的“小”损失。品质管理中心对公司基础物业管理中风险进行了全面识别，并▓风险定义：本指引所提及风险是指在特定客观条件下，在特定期间内，在基础物业管理过程中，由于公司内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。根据公司基础物业管理现状，将公司基础物业管理风险分为：项目运作风险、治安风险、车辆管理风险、消防管理风险、设备风险、公共环境风险、内部管理风险、收费风险和自然灾害。基础物业管理具有：客观性和普遍性、偶然性和不确定性、可测性和可风险识风险识别作用：利用物业管理风险的可预测性特点，识别出基础物业管理的过程中各环节的风险，通过对风险的分析，实施全面的监控并采取相应预风险识别更新：公司基础物业管理识别更新采用定期更新和不定期更新两种方式，每年初公司品管中心进行集中更新一次，同时根据需要住宅管理事项目运作项目在运作阶段，由于物业本身具有的瑕疵或发展商与业主的矛盾、业主委员会等因素等造成损由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风车辆管理在物业停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生消防管理物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和公共环内部管收费风自然灾风险防项目运作车辆管理1、购买停车票时附带购买停车保险。2、签订车位使用协议，明确车场管理内容。3、在车场明显位置注明停车须知，明确车场管理内容及车主应遵守的规定。45、取得车场合法经营权。1、设置车辆行驶标识和限速标识。2消防管理风险转移与1、物业接管中明确要求消防已经过验收，并合格。2、在消防维保合同中明确管理责任。3、在治安消防安全责任书中明确业主管理责任。4、加强消防设施设备的日检、周检、月检、季检、年检，做好记录。5、建立预案，加强人员培训和演练。1、加强装修监管，禁止破坏防水层。2、在装饰装修管理服务协议中明确责任。31、加强机房巡视。211、加强装修监管，严禁增加房屋附着物。21、加强巡视和维护。21、严格办理相关证件。2、水箱上锁并按规定定期清洗、检测。3突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施1、加强供电局沟通，保证停送电信息准确。2、加强设备巡视，保证设备运行正常。3、计划性停电提前告知业主。4、建立预案，并加强人员培训。1、在电梯维保合同明确责任。21、提前告知。21、加强设施巡视，保证设施运行正常。2单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元121、加强巡视，及时检修。21公共环境1、增加安全标识。21、购买保险。2、明显处设置游泳须知和禁止标识。3、取得游泳池合法经营证件。41、加强植物修剪。21、易滑处增加提示标志。21、加强引导。2、要求业主宠物备案。3内部管理1、加强人员培训和思想教育。21、加强企业文化建设。21、外墙清醒采用外委，在合同中明确责任。231、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。21、建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。21、注意气侯变化。2、建立预案，定期组织培训和演练。311风险处第一、控制风险蔓第一、控制风险蔓 第二、解决问 第三、善后修复处（包括向上级领导报告和报警）风险预风险控制重要性：对人体而言，对健康最好的办法是预防为主，防病于未然。对基础物业管理来讲也是一样，预防是风险管理的一部分，也是风险管树立风险意