戴德梁行南京湖南路地下商业街项目市场研究报告

13uary

南 上 苏 杭 2006年南京P超过2,700亿元，连续8年保持两位数增长；人均P达到39,000元（约合4,900美元）。10000 南 上 苏 杭 2006年南京社会消费品零售总额超过1,100亿元，连续3年保持对苏、杭的微弱领先优势。但与上海超过 2076 1501 1166 199619971998199920002001200220032004国内旅游 境外旅游国内旅游者增长 境外旅游客增长160亿 截至2005年底，南京国内旅游人口达3220万人次、境外旅游人口达88万人，1999年以来除了在2003年受S2009.万人天。2003年~2005年南京旅游消费对社会消费品零售总额的贡献度平均为%（低于苏州%的贡献度），南南京市旅游人口指的是在南京居住1天以上2个月以内，任何为休闲、娱乐、观光、度假、探亲访友、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动的非南京户籍居民。 杭 7%5%苏 8%上 7%6%6%南 7% 食 娱乐文教服 交通和通 居衣着支 医疗保 设备用品及服务杂项商品和服 1990199219941996199820002002200420062008常住人 户籍人 户籍人口占常住人口比预测未来常住人 预测未来户籍人 1990199219941996199820002002200420062008流动人 增长 截至2006年底，南京户籍人口达到607万，常住人口超过700万。由于外来人口的流入，户籍人口09486。2001年底受到南京户籍政策放宽的影响，2002南京流动人口开始有较大规模的增长。2006年南京外来流动人口达到05年内将继续增加，但是增长势头将受到控制。6012,5386012,538906建 玄武白下秦淮建邺鼓楼下关浦口栖霞江宁六合溧水高淳20002002200420062008201020122014201620180~14岁人 15-59劳动人 60岁以2000200220042006200820102012201420162018总抚养 少年儿童抚养 老年抚养在未来20年，南京人口抚养负担将持续加重。随着都市的老龄化，老年人将成为劳动人口未来最主要的负担。15~59 城镇人均工 城镇人均可支配收人均消费支 支出19941995199619971998199920002001200220032004 5年南京市人均可支配收入达到7元。个人消费支出为4元，支出比自0年以来持续下跌，已经从1995年的最高点91%降至目前的71%，考虑到近年来住房贷款以及医疗教育费用对居民的压力，南京居民的日常消费能力增幅放缓。 固定资产投 房地产开发投资 房地产投资比 随着2001年以来南京市区周边大量新城开始将设，南京固定资产投资快速上升。到20052005年受到宏观政策影响房地产投资比例有所下降，但仍保持增长势头，房地产投资比例基本稳定在20~25%的范围内，5亿元，年平均增长。 商铺单 涨 在制造业中，电子电器及化工制造限额以上工业产值分别为956亿元和774亿元，占2005年南京制造业限额以上工业产值的%。 14.4% 8.2% 截至2005底，鼓楼社会消费品零售总额达到145亿元，占当年南京全市的14.4%，同时随着以湖南路、鼓楼、新街口北部商业项目的兴起，2005年鼓楼区的社会消费品总额贡献率有一定幅度增加。2005年，鼓楼新增商业地产投资为7.2亿元，占全市商业地产投资额的27.4%。商业地产的投资比例呈不断上升的趋势。

主城：由中心商务区和河西副中心构成，实现城市综合服务仙西：将建设成为以教育产业为主，兼具居住、研发、服务东山：将依托现有产业基础发展成为极具投资吸引力的高新浦口：将加快发展商贸服务等第三产业，建设成为地区综合南片南片西东片紫金北片中区：以明城墙围合的中区（旧城）以发展第三产西区：形成以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；形成居住与新业相协调的中高档居住区；东、南、北区：将加强设施配套并完善功能，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性区293014紫金1937南京城市规划——交通规

模范马路东段玄

北京东 太平门 太平南路南

市区范围：通过BRT快速公交系统，将郊区到市中心的通勤时间由现在的40分钟~1小时，缩短到10分钟。LinLin3LinLin3Line3紫金，其中七条地铁243km，6条轻轨190km；中心区线网密度1.2km/kmLine3地区名称南京火车 - 紫紫金鼓新街 夫子火车南 -河

南京城市规划——项目周边轨道交

人流将达到11.4万人次/小时；周边3公里范围内断面人流将达到23.65万人次/小时

Line1已建成；Line2在建；其余仍在规划地铁线路 Line6Line7项目周边地下空间急剧增多，可能导致本 LineLineLineLine 虎 虎 湖南 莫愁湖 莫愁湖

虎路约Line虎路约LineLine 莫愁湖 莫愁湖 湖南 金陵百货 酒店酒店 1%3%30%7%23%14%商贸百货目前新街口商业主要以零售为主，餐饮和娱乐业态配比较少，仅占新街口物业面积的3%* 7%

周 非周商场名 大 南 德 金鹰百 新 广 际购 每万方升降机

平 节假 10:00段12:00段14:00段16:00段18:00段20:00周末 周末女非周末男非周末15%5%14%25%12%35-30-40-3%45-1%13%20-48%25-29%29%新街口地区由于地铁站的设立，极大的方便了消费者前来消费，故乘坐地铁前来新街口消费者的比例最高，达到新街口消费者多以20-30* 新街口商圈新街口商圈——商圈特点新街口商圈新街口商圈——商圈特点新街口商圈新街口商圈——商圈特点

长远来看,新街口商业供应量依然十分巨大,

莫愁湖 莫愁湖 Line虎Line虎Line湖南 南京南京1912——商圈特点 一般位置一江两 鹿港小杜佰 佰草瀚德逊 加洲阳龙 纯境印 三间纽约 金夫人国际趋势会铁哥们、中央公 是玩客 木 牛角烤肉 南京南京1912——商圈特点休闲 酒乐 一 二建筑面 （万方品牌 主打业 酒 餐发展优 不足之

区，西起山西路市民广场，东至中央路，全1100米，路幅30米。两端衔接南京地铁为1、紫金全街共有拥有200多家商铺和餐饮店，总营业 鼓 鼓 北湖南山

沿街商

湖南路商业街基本为沿街商铺，大型综合性购物中心数量较少，且购物中心大部分集中在湖南路的西侧。造成西侧商业氛围较为浓厚，东湖南路主要大型商业有：苏

宁环球购物中心、湖南路商场、苏宁银河商场、苏宁电苏 电 器宁山银西洋 河路 百

街

器商场、山西路百货、太平湖南路是一个非常个性化的商业街，但是业态偏重于服饰零售，娱乐、餐饮略显 湖南路服饰品牌档次一般，其中国内服饰品牌占据所有服饰品牌的90%以上，而国际服饰品牌占有率不到10%

人均消费（元 婚纱写 美容美 健

人均消费（元A-MISS 银 平均水一层月租金/平方米唐狮、361500（1~2层平均租金361截至2005年底，湖南路周边常住人口为48420人合17293户，涉及8个社区。平均人口密度5.4万人/平方公里。 湖北路社区：省市企事业机关聚集 五条巷社区：老式纯居民社区30% 11%10% 大专及大专以上学历的消费者是湖南路消费的主力，比例高达71% 50-60 45-49 40-44 35-3930-3425-2918-24 3015万-3010万-158万-106万-74万-52万-32 9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女 9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女苏宁环球周末9:00~21:00总人流26,000人；工作日9:00~21:00总人流22,000狮子桥周末9:00~21:00总人流14,000人；工作日9:00~21:00总人流7,4009:00-10:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-19:00-20:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-，该地区人流高峰出现在周末17：00左右，接近2,900中山北路周末9:00~21:00总人流23,000人；工作日9:00~21:00总人流11,000苏宁银河周末9:00~21:00总人流16,000人；工作日9:00~21:00总人流16,400目前有较多金融机构分散在湖南路商业街两侧（尤其是湖南路南侧），发展优 不足之

苏路未来湖南路周边共计供应570,000平方米商业（包括地下部分商业）西端将形成以04~05（含地下商业（含地下商业04-05影响后，预计到2015年本项目各主要节点人流均

04-05江苏国际图书中心位于中央路151号，135,018.8平方米。地上26层建筑面积2003年3月开工，计划2007年底全部竣工，目前主楼已封顶。

池 的地下立体停车库；图书仓库；该项目计划通过地下一层联结通道与湖南路地下商业街以及玄武玄武门地玄武门地铁站建筑面积11,954平方米。车站总长度195.2米，主体宽度21.6米。车站顶板平均覆土总建筑面积为44.6万平方米，是一个集零售、餐饮、娱乐、展览、办公、酒店和停车场等配目前该项目工地上没有复工的迹象，二期项目B峰23-3520241B峰11-2223228C峰11-3842627B、C峰9-109586裙楼1-888003负1-负243052625A峰76-82 A峰58-75 A峰40-57 A峰10-39 A峰1-9 A峰负1-负3 机动车位、机电 购物中中效果图

，占地5,250㎡，总建筑面积39,700㎡。与湖南该项目1~5层裙房为商业，地下2武武铁站6~30层商住楼总建筑面积约为29,700该项目6层及以上为销售型商住楼，预计售价将为售对象可能为25~35岁，处于创业初期阶段，企业该项目1~5层裙房将成为出售型商铺，预计一层售价将为3万元/㎡~3.5万元/㎡。动车停车位。且地下尚没有与1号线玄武门站点地城玄武门广场现为大型广场绿地，未来规划在地下建设一个兼具文化、商业功能的大型地下广场。该项目建筑面积约40000平方米，其中商业面积20000平方米。同时注重考虑周边居民的健身问题，拟建一个地下运动场。明城墙一线。商业面积为21000平方米建筑面积25000平米，日常承接大型会区待建项目，均位于湖南路-云南北路路口，未在该节点范围内北侧分布有江苏省军区/南京警凰台酒店与重要节点1（江苏国际图书城）联成43000平方米，主楼高三十层，裙楼六层。一至六层分别为大配比（地面配比 配比 品自动扶 日本富升降电 日本富购物中心24,000平方米（地下1层，地上7层），大楼总建筑面积80,000平方米，地下2层，地上11耐克、阿迪达斯、该项目8~11层为餐饮娱乐用，但不属于环球购物中心，商场手扶电梯仅到7全街共有各类餐饮、茶楼、面点共46

目前狮子桥沿街商铺租金在180~250 湖南路04-05预计其改造计划从2007年3未来将通过地下通道与本项目连接，并为本项目提供100 总建筑面积-地下空间-停车数-由于0405

04-05地块将有两层地下商业该地下商业在地下2层将同本

04-05地块地下2~3层将设置1314个机动车停车位，其中 未来地铁5，规划车站总建筑面积32000配比（地面配比品牌个 代表品 ELLE、IF、

裙楼1-89-22层为纯粹MOHO23-50该项目预计2007年下半年主体裙楼中环国际俱乐部预计总建筑面积为23,000目前该项目酒店式公寓平均售价13,000“中环国际俱乐部”将成为南京最大的酒店式公寓专属俱控制系统、智能网络系统、消防自动联运俱乐部囊括风格餐厅、咖啡厅、豪华的健身中业态配比：购物30%、餐饮40%、休闲娱乐好的民国建筑共有255栋，大多成 西 江苏路和苏 海路围成的 三角片区， 将成为该区域首先进行 开发的区域

与本项目直线距离400开发地块将借鉴上海新天地、杭州西湖天地等项目，建成一个具有国际品质和浓郁地方特征的商业、一期共有36幢小别墅。按照规划设计方案，将拆除影响景观建筑，对保留建筑进行功能置换和出新改完成拆迁工作和基础建设工程。预计设计方案将在该项目的建成将起到改善目前湖南路西端及山西路

总建筑面积约100万CBD商业约58万 总建筑面积约100万CBD商业约58万莫愁湖 LineLineLineLine 虎 虎湖南 LineLineLine河西商业中心河西商业中心——代表性商业项目河西商业中心河西商业中心——代表性商业项目项目地上一层、地下两层，建筑面积达0中负一层规划设置了6.层为停车场，设计停车位为辆。商

湖南湖南广州路

地下3层为停车场，地下2层至地上5层为地铁商铺

1层出售型商铺+地下1~2层商铺总建筑面积为3,072 年轻、时尚将成为龙世中心的基本定位，由于该商场地下2层将于地铁一号线珠江路站贯通，该项目未来的业态特征将与新街口地下商业较为类似，建筑格局也将采用类似地铁商铺的开间式布局。平均进深6.9 山西路128 58,000

包括地下约11,000 建筑层数为地上28层，其中1-6层为裙楼，1-2，4-28层为标准办公用房。商业建筑面积为2306挂牌单价：一层50,000元/平方米、二层40,000

2007200820092010

20岁以下20～30岁30～40岁40～50岁50岁以上女男南京常住人口：30%17%20%18%5% 101-300元301-500元501-800元801元以购 餐 娱*居住社区附 区域内商业中 地下商业中

经 偶

18- 25- 30- 35- 40- 45- 50-每月1-2 每月3-4 每月≥5 18- 25- 30- 35- 40- 45- 50-11%3%3% 50%40%30%20%10%0%中低 中高 （人均消费100～200元）；中低档（人均消费50～100元）；低16%12%10%7%57%57%43%25-18-30-50-岁,45-岁,40-35-39岁,5%10%10%22万-34万-522万-34万-56万-78万-10 27%26% 22%20%15% 6% 2%0%研究 初以 2% 17%36%37%员43%部8%员28%理1% 5%地铁自行车公交出租车自驾车新街 湖南18-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-60*

100% shoppingmall有更大的帮助。而大型百货和shoppingmall则更容易吸引人气。501m2 小于100m2 4%201~300m2101~200m2 服 餐 其*

CityLinkMall

地下一 地下二租金（左柱入驻率（右柱新街口地下商业街案例——

零售

餐零售餐 饮

零售

餐 新街口地下商业街案例——

商商商商商商商商商商展 商商

商 商

展展 展商商商商商商 1%5%数据截至日期

**数据截至日期入驻率（右轴）*莱迪地下商城租金上涨较快，2004年平均租金仅为250元/平方米.月，2006年平均租金已经达到760徐家汇

这样既丰富了商业动线，方便了人群出入，又增加了商业地下二层与地下一层之间的垂直通道尽量远离地铁站台，目的是为了能够延长地铁换乘客在地铁商城的逗留时间，广州流行前线名店地下商业案例——

南梦宫：大型电子游戏娱乐图图图

*（中山二路（中山二路长市延南长市延南一

大阪的虹之町地下商业街在上述方面做的尤为突出，该地下商业街长约1,000米，在整条商业街内共设计了5处休息空间，分贝为“爱之广场”、“镜之广场”、“水之广场”、“光之广场”和“

**日本早期的地下商业街水平交通面积约为商铺街开发的成熟以及档次的提高，目前其水平