世联：社区商业研究分享

社区商业社区商业2011-9-

区域发展潜力：是否可以成为更高其他主要因素

元/

从日本、台湾和韩国的情况看，随着本币的升值，资产价值会得到大幅汇集各方对中国汇率的小幅上涨，年升值幅度在2-7%之间，到2010年，人民币达到6.62人民币=1美

+50超过

a×（7.6-1

住宅开发：出于保证社区形象需要，持有社区商业为住宅销售服 大部分选择销售，主要不成熟区域，则以持有随着政策的不明朗，持

一期/二期入住人口共1474户，现入住率不到30，入住人口约入住率951.5km10万消费人群，华为、新天下持有主力店华润万佳800㎡，其他销万㎡，持有

销售时 一般选择与住宅同步进 销售条 寻找卖点，强势突 销售策 需要充分考虑后期业态控制 销售价 计征依据是应课差饷租值，由计征依据是应课差饷租值，由与香港类似，对房地产出租所税基是房地产评估值的一定比例，政府规定百姓在购第一套荷兰中央政府征收的净值税，课税对象包括个人住宅和营业根据自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产征收，对拥有二套住宅的人不仅以土地和房屋的评估总值的0.5税征收情况看，各地均对持有型物业课税，但对税率不高，对商业用房部分从国内开征物业税的迹象看，短期内物业税的开征可能性不大，“因为不到万不得已，政府是不会正式实施这一杀手锏的”。生活 辐射 零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、最 其 最次主力店：美食次主力店：美食广场、大型中式大型主力店：百货公大型主力店：百货公23福田区政府● 2005-06-202006-05-302005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅 商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。

18000元90%的招100%万科城商铺开发是带租约模式，但不进行返商铺的招商工作在万科城主力店自己持有面积8419.23㎡，其余铺面销售，持有比达到了, 7,

共有三个主力店：华润万家1700㎡ 丹桂 万科风情步行街业态中餐饮都占到 租金（除主力店）：60-120元/㎡

①原小百货+1F2F

②

现空置铺面占总面积的10%；租金（出去三级市场地铺）调至40-60元③

有45%的建材商户撤场，其中

20%做美容SPA，其余25%改为装修租金从均价60元/㎡下调至45/

开业 现

销售模 不返租的带租约销 评价:评价:带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售 业态组 以餐饮为主的业态布 评价:评价:业态布局中有满足社区消费者的超市﹑小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段 招商模 主力店先行的招商策 评价:评价:主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时 经营状 餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡评价:评价:周边工业区有大量的中高端餐饮消费者，因此餐饮商户的经营状况良好，租金稳中有区位：位于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处，总面积220多万平四季花城1-7期已经都入伙，并且入住率达到了95%

1.5 持有物业——主力店华润万家

店，是社区商业发展到成熟阶段的典诊休餐

其服

超 151.7万㎡入住率1.16万㎡8001200区位:位于厦门海沧新城南部区位:位于厦门海沧新城南部,与厦门岛一水之隔,接嵩峪,全长5.9KM,是海沧新城最重要的干道,(目前)碧海 蓝月 随着05年二期的交楼入住，商铺开始出租，2005年以来租在业主自行制定不科学的租金递增率现象，影响商户的稳定在第四期第一批1500户放量招商经营的集中式商业及部分

先行开发高档住宅，并借助高品质主力店，提升项目整体品质，然后高价销售小区街铺，在放量交房前夕，集中商业开业，计划以集中商业的成功运营带动已售街区 因为阿罗海商业街位于社区内部，所以目前形成的商业业种主要是以服务社区居民功能

2%排列次序为：服装、休闲、餐

饮、家居、便利店、诊所；服装是以便利特殊服装为主，如童装、婴儿装、内衣等；休闲主要以茶馆、足浴、美容美发商业街在营面积仅占总面积的45，有13%的处于转停状

会所体量较大，主要是以金融邮政和具有对外服务的餐饮

品牌商家对于提升社区品质和带动开发节奏、提升商气、推熟社区具有多借鉴经过市场检验的社区商业业种配置，对于本项目商业东座细部规划和

务，即将开业的10000㎡集中商业也将由于交通问题对外服务的商业前期规划要充分考虑停车位的充商业布局如果分离设置则绝对影响其聚集效果，不利于整体经营效果的提大体量的商业布置在社区内部要充分考虑交通对外的可达性，否则无法充分实现其商业价值，反而

先行高价销售，交楼超过60%主会所700012000㎡集中商主会所700012000㎡集中商（不带租约销售，（租金40-50元/㎡）主会所7000㎡营业12000㎡集中商 增加10000㎡集中商业：休闲娱乐约2500㎡增加10000㎡集中商业：休闲娱乐约2500㎡百货超市约7500其它越2000增加10000㎡集中商业：休闲娱乐约2500㎡百货超市约7500其它越2000

约约5000大学康城一期已在2006年开发销售完毕，因为片区环境和政府规划的利好十分明显，开发商在商铺销售前除了确定华联主力店进驻外并未主动运做其它提升商铺价值的事件策略，在一期住宅售出五个月后 因：一、区位和交通优势；二、政府的对片区的优势规划，包括住宅、商业、环境、交通、文商铺销售前对商业进行统一规划、完成主力店招商，商铺销售后继续进行招商工作，计划在一期交楼后三个月内商

商业的开发和规划是个高品质的区域定 ，具有全业态和区域辐射性两大特点主力 【综合服务品牌 【餐饮娱乐 住宅的成功销售节奏要充分利用，一方面借势，另一方面避免中间出现店铺销售与招商要主力店先行，以主力店的品 优势提升商业物业的价值。设置统一的开业节点，商业物业销售，规划与价值分析统一包装，独立、 以空间通透性、视觉流畅、动线贯通为原则调整

１.５万商业体量，百货与超市占去１/“全业态一方面实施具有困难性，另一方面全业态不等于全业种，丰富性有问题。１.５万商业体量，百货与超市占去１/“全业态一方面实施具有困难性，另一方面全业态不等于全业种，丰富性有问题。 关系民生基本需要的超市主力店不能轻易忽略，在消费者访谈中，这个业不能以区位大环境的交通区位优势替代项目具体交通接驳特征，交通与功商业物业可以销售，但是把握三点：一、量小（最好不要超过40）；二、销售价格符合市场价值，符合区位未来升值潜力；三、销售自然人流最大或主力店最易带动的位

一期火热销售5一期火热销售5 一期火热销售5一期火热销售5

销售9000销售9000销售9000销售9000

代表性业态点除餐饮主力店代表性业态点