广东房地产工程质量管理制度

广东房地产工程质■管理制度

第一章总则

第一条为提高某某房地产（集团）股份有限公司工程质量管理

的精细化、标准化，提高工程质量，满足客户的需求，提升某某地

产品牌形象，特制定本管理制度。

第二条本制度适用于某某房地产（集团）股份有限公司各级房

地产开发公司所投资开发的项目。

第三条建筑工程质量是指在国家现行的有关法律、法规、技术

标准、设计文件和合同中，对工程的安全、适用、经济、美观等特

性的综合要求。

第四条本制度条文中的用词说明如下：

（一）“必须”、“严禁”表示须严格执行；

（二）“应”、"不应”、”不得”表示在正常情况下均应执行；

（三），，宜，，、，，不宜，，表示在条件许可时首先执行；

（四）“可”表示在一定条件下可以执行。

第五条建筑工程质量控制分类：

（一）按施工过程控制分为：

1、施工准备控制

指在各工程对象正式施工活动开始前，对各项准备工作及影响

质量的各因素进行控制，这是确保施工质量的先决条件。

2、施工过程控制

指在施工过程中对实际投入的生产要素质量及作业技术活动的

实施状态和结果所进行的控制，包括作业者发挥技术能力过程的自

控行为和来自有关管理者的监控行为。

3、竣工验收控制

它是指对于通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值

的最终产品（单位工程或整个工程项目〕及有关方面（例如质量文

档）的质量进行控制。

（二）按施工层次控制：

建筑工程项目按照国家标准可以划分为单位工程、分部工程、

分项工程、检验批等层次，各组成部分之间的关系具有一定的施工

先后顺序的逻辑关系。施工作业过程的质量控制是最基本的质量控

制，它决定了有关检验批的质量；而检验批的质量又决定了分项工

程的质量；分项工程质量决定了分部工程的质量；分部工程质量决

定了单位工程质量；单位工程质量决定了整个项目的质量。

建筑工程分部分项工程的划分，详见附录A《建筑工程分部分

项工程划分表》。

第六条本制度的编制依据：

（一）国家相关法律法规规范（详见附录B《建筑工程质量相关

法律法规规范清单》）；

（二）公司相关规章制度。包括：《某某地产工地巡检制度》；《某

某地产地产第三方工程评估制度》；《某某地产工程工艺标准和质量标

准》；《某某地产交楼管理细则》；《建筑工程住宅土建部分质量控制要

点》。

第七条某某地产质量方针：方案先行、样板引路、技术交底、

工序验收、成品保护。

第八条某某地产质量管理目标：

销售合同履约率为100%;

工程竣工验收合格率100%;

业主投诉限时处理完成率295%；

业主满意度290%。

第九条本制度的相关术语：

1、单位工程：是具有独立的设计文件，具备独立施工条件并能

形成独立使用功能，但竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工

程，是构成单项工程的组成部分。

2、分部工程：是单位工程的组成部分，分部工程一般是按单位

工程的结构形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不

同而划分的工程项目。

3、分项工程：是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基

本的计算单位，它又是概预算定额的基本计量单位，故也称为工程定

额子目或工程细目，将分部工程进一步划分的。它是按照不同的施工

方法、不同材料的不同规格等确定的。

4、检验批：按同一生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用

的，由一定数量样本组成的检验体。

5、验收：建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参

与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量

进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做

出确认。

6、见证取样检测：在监理单位或建设单位监督下，由施工单位

4、应积极配合股份公司对新技术、新工艺、新材料关于工程质

量的标准的推广及应用；

5、对各工程项目的重大质量问题应提供解决的方案；

6、对常见工程质量问题应进行归纳总结并组织公司内部的工程

管理培训。应配合股份公司组织关于工程质量管理方面的培训；

7、应监督各项目部的工程质量管理工作；

8、应为各项目部提供关于工程质量方面的技术、信息支持。

第十二条项目部职责：

1、应落实股份公司及子公司制定的质量方针及质量目标；

2、应执行股份公司及子公司制定的工程质量管理体系的制度及

技术文件；

3、应积极配合股份公司及子公司的工程质量检查，并负责工程

质量问题的跟踪落实整改。负责组织项目日常的工程质量检查；

4、应积极配合股份公司及子公司对新技术、新工艺、新材料关

于工程质量的标准的推广及应用；

5、应积极参加股份公司组织的关于工程质量管理方面的培训；

6、应督促施工单位报送重要、关键部位的施工方案，对施工方

案的技术及可操作性进行审查，并对施工方案的执行情况进行跟踪。

7、应参与关键部位、关键工序的质量验收；

8、对进场的材料、设备应进行质量验收，不合格的材料、设备

严禁使用；

9、应确保工程质量相关资料的完备性与及时性；

10、应按照审核通过的监理规划、监理实施细则督促监理单位进

行工程质量管理工作；

11、应监督监理单位的见证取样检测、旁站、工序验收等质量管

理工作；

12、应建立项目质量检查机制，使质量检查常态化；

13、针对发现的工程质量问题，应对施工单位提出质量整改意见,

必要时下发甲方通知单，要求限期整改，并对质量问题整改全程跟踪,

直至符合验收标准；

14、应组织项目的专项验收及竣工验收工作；

15、应负责项目的移交工作，并跟踪落实移交物业及小业主过程

中以及质保期内的工程质量整改问题。

第十三条技术部应提供满足工程施工质量要求的技术参数、技

术标准、设计图纸及设计变更口

第十四条预算部应负责材料、合格供方的定价、招标工作，确

保工程质量管理工作的正常进行。

第十五条客服部（物业公司）应负责交楼期间及质保期内业主

房屋质量问题的受理及汇总，发单至项目部，负责质量整改的跟进及

客户回访。

第十六条我司人员应按照与质量相关的合约条款对乙方单位

（施工、监理、供方、设计、勘察、检测等单位）的履约情况进行监

督及约束，以确保工程质量管理体系的顺利实施。

第三章工作标准

第一节技术、质量标准

第十七条各工程项目应按照施工图、各子公司的构造做法、质

量标准等技术文件进行施工，并满足国家相关质量规范要求。上述技

术文件应满足以下要求：

1、施工图：应通过施工图审查及图纸会审，并按照相关意见补

充完善；

2、施工技术方案：应通过施工单位、监理单位及我司审批，其

质量控制体系应达到设计或规范的标准；

3、各子公司构造做法：应根据区域特点对股份公司下发的《构

造做法标准图集》进行完善与细化；

4、各子公司质量标准：应根据区域特点对股份公司下发的《某

某地产工程工艺标准和质量标准》进行完善与细化；

5、集采产品质量标准：应满足采购合同中关于材料及安装的质

量标准，并应满足国家及行业标准。

第二节岗位培训

第十八条各子公司在项目开工之前，宜对项目部工程管理人员

进行岗位培训，培训完成且经过考核后方可上岗。岗位培训内容宜包

括但不限于：

1、图纸会审和技术交底的相关流程及规定；

2、施工组织设计审批的相关流程及规定；

3、审查施工单位质量管理体系的方法；

4、材料、设备进场报睑制度；

5、设计变更的相关流程及规定；

6、分部分项工程、隐蔽工程验收的相关流程及规定；

7、样板管理的相关流程及规定；

8、质量事故的处理方法；

9、竣工验收的相关流程及规定；

10、项目移交及质保期内质量问题整改的管理方法。

第三节施工方案审批

第十九条各子公司应制定施工方案的审批流程，在工程开工前

完成方案的报审工作。

（一）施工组织总设计：总包单位中标后，进场施工前应根据

现场状况编制完成施工组织设计，并报监理、项目部、公司其它相关

部门、主管副总审批。

（二）专项方案：

1、钎探施工方案，安全文明施工专项方案，应急救援预案，

脚手架施工方案，模板施工方案，临水、临电施工专项方案，季节

性施工专项方案等政府职能部门要求编制的施工方案，应随施工组

织设计同步编制完成，并完成审批。

2、深基坑、高支模等超过一定规模的危险性较大的分部分项

工程专项方案应于该工程正式施工前编制完成，并经专家论证后再

进行审批。

3、基础工程专项方案，屋面工程专项方案，大体积混凝土施

工方案等重大专项及技术方案应在施工前完成审批。

4、分包单位定标后进场前，应立即编制本专业的分包工程专

项方案，并完成审批。

5、加建、改造施工专项方案等涉及工程费用变更的施工方

案，施工单位应在接项目部通知后7日内上报专项施工方案，由项

目部组织公司工程部、技术部、预算部进行方案会审。

第二十条施工单位方案上报后，总承包单位应在1日内完成对

分包单位方案审查，监理单位应在2日内完成审查，项目部及公司其

它部门应在5日内完成方案的审批。

第二十一条各工程项目应按附录C《施工方案审批参与单位及

部门表》的审批要求进行方案审批。

第四节项目设计、技术交底管理

第二十二条工程开工之前，项目部应组织设计交底，由设计单

位向施工单位、监理单位以及建设单位进行交底。设计交底内容应包

括但不限于：

1、施工现场的自然条件，工程地质及水文地质条件等；

2、设计主导思想、建设要求与构思、使用的规范；

3、设计抗震设防烈度的确定；

4、基础设计、主体结构设计、装修设计、设备设计等；

5、对基础、结构及装修施工的要求；

6、对建材的要求，对使用新材料、新技术、新工艺的要求；

7、对于各专业设备选型、安装、施工管控要点的要求；

8、施工中应特别注意的事项等；

9、设M单位对监理单位和施工单位提出的施工图纸中的问题的

答复。

第二十三条各道分项工程开工前，施工单位应对各班组进行书

面技术交底，并形成书面交底资料，监理应监督交底。技术交底内

容应包括但不限于：

1、施工条件、与其他工种之间的配合；

2、施工范围、工程量、工作量和施工进度要求；

3、施工图纸；

4、施工方案；

5、操作工艺和保证质量安全的措施；

6、工艺质量标准和评定办法；

7、技术检验和检查验收要求；

8、其他施工注意事项。

第五节工程技术复核

第二十四条技术复核是确保工程质量的保障，技术复核的项目

应根据单位工程具体情况定。复核项目应包括但不限于：

1、放线、定位、标高、间距、尺寸、轴线；

2、设备进场、安装、调试；

3、主要建筑材料及预制件、预埋件、预留洞口；

4、关系到结构安全和使用功能的项目。

第二十五条各工程项目应按照附录D《技术复核流程图》的流

程进行技术复核。

第六节样板管理

第二十六条为确保施工项目符合设计要求，明确施工做法及工

艺，以有效地指导施工，避免返工，控制工程工期、质量及成本，各

子公司应贯彻“样板引路”的质量方针。

第二十七条各工程项目应按以下要求进行样板管理:

1、材料样板：项目部负责组织技术部、预算部对施工单位提供

的材料样板进行设计效果、费用及施工质量的确认。材料样板确认后,

参与各方（包括材料供应单位）应在材料样板标签上签字，并办理样

板确认单，保留相关影像资料。

2、交房样板：应按工序分次验收，完成一项验收一项。过程验

收应根据工序特点由施工单位、监理单位、项目部及公司相关部门签

字认可，并由项目部办理样板确认单，保留相关影像资料。

3、设计样板：技术部负责组织工程部、预算部对设计单位提供

的设计样板进行设计效果、费用、施工质量的确认。设计样板确认后，

参与各方（包括样板施工单位）均应在设计样板确认单上签字认可,

并保留相关的影像资料。

4、施工样板：应由项目部、监理单位及施工单位共同确认，如

项目部认为有必要，可邀请公司相关部门共同确认。施工样板确认后,

应由施工单位办理样板确认单，参与验收单位签字认可、存档，并将

影像文件作为样板确认单附件。

第七节隐蔽工程验收

第二十八条工程完工后无法进行检查的那一部分工程，特别是

重要结构部位及有关特殊要求的部位都应进行隐蔽工程验收。

第二十九条隐蔽工程应在施工单位自检合格的基础上，由项目

部组织监理单位、施工单位及其它相关单位进行验收。隐蔽工程在

未验收合格前，严禁进行下道工序施工。

第三十条隐蔽工程应包括但不限于勘察、工程桩、基坑验槽、

锚杆、防水、模板、钢筋、砌体、门窗塞缝、墙体保温、水电线管

暗埋和预留、空调、供暖、煤气、通风及防雷工程，各工程项目应

按照附录E《隐蔽工程验收项目表》的验收内容对各隐蔽工程进行

隐蔽验收。

第八节材料、设备质量管理

第三十一条材料、设备进场应向监理、项目部进行报验。原材

料、成品、半成品原则上均应具备材料合格证和试验证明；主要设备

进场应有技术说明书，进」设备还应有海关商检证明及中文技术说明

书。

第三十二条材料、设备进场后在使用前应进行监理监督抽检，

试验应到工地所在的区、市建筑工程质监站试验室或项目部指定有资

质的试验室，其他试验室的试验报告无效。项目部应对工程主要原材

料、成品、半成品进场的质量进行核查，对试验的结果进行核查。试

验合格后，材料、设备方可允许使用。

第三十三条项目主要材料、设备应包括集采材料、主材、设备

及其他材料（详见附录F《项目主要材料设备表》），各工程项目应按

照本节要求对这些主要材料、设备进行质量管理。

第九节分部（子分部）、分项工程验收

第三十四条分项工程质量验收合格应符合下列规定:

1、所含检验批的质量均应验收合格；

2、所含检验批的质量验收记录应完整。

一般的分项工程应由项目部组织监理单位、施工单位进行验收,

重要的分项工程还应报勘察、设计、工程部、技术部、预算部进行验

收并签字。重要的分项工程应包括但不限于：

1、基础工程：第一批单桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的

终孔验收和钢筋笼验收；

2、钢筋舲工程：地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙

楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋；

3、防水工程：地下室、屋面、水下结构的防水；

4、设备安装：地下防雷接地工程、天面防雷工程；地下室、裙

楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、

避难层管线预埋。

第三十五条分部（子分部）工程质量验收合格应符合下列规定：

1、所含分项工程的质量均应验收合格；

2、质量控制资料应完整；

3、有关安全、节能、环境保护和主要使用功能的抽样检验结果

应符合相应规定；

4、观感质量验收应符合要求。

分部（子分部）工程应由项目部组织施工、监理、勘察、设计、

工程部、技术部、预算部进行验收并签字。

第三十六条各分部（子分部）、分项工程验收参与单位及部门应

包括但不限于:

序

施工监理勘察设计项目工程技术预算

单位

号工程分类

单位单位单位部部部部

一般分项

1O

工程••

重要分项

2OOOO

工程■■■■

分部（子

3分部）工••****OO

程

备注：各分部分项工程中标注的部门及该部门主管领导应参与工程的验

收；标注的部门应参与工程的验收。

第十节工程质量整改管理

第三十七条项目部、监理单位针对发现的工程质量问题，应对

施工单位提出质量整改意见，必要时应下发整改通知单，要求限期整

改。

第三十八条施工单位应及时提交书面质量问题报告及处理方案,

方案经监理单位、项目部同意后实施，必要时应请技术部、设计单位

进行确认。监理单位应对整改施工过程进行重点监督，确保方案落实。

第三十九条整改完成后，施工单位应有书面回复，并报监理单

位、项目部复验，验收合格后监理单位、项目部签字认可。

第四十条施工单位若未按时整改，或者未按监理单位、项目部

同意的方案进行整改，项目部应按合同等规定进行处罚。

第四十一条质量问题整改存档书面资料应包括但不限于质量问

题整改报告、质量问题整改方案及质量问题整改验收合格单。

第十一节竣工验收移交管理

第四十二条各分部工程及专业工程完工后，项目部应该迅速组

织各分部及专业验收，这是竣工验收工作的前提条件。竣工验收由项

目部负责组织，公司各部门配合。各分部及专业验收项目包括但不限

于：

1、质监验收：地基基础分部、主体结构分部、装饰装修分部、屋

面分部、电气分部、给排水分部、智能化分部、幕墙分部、节能分部、

室内环境检测；

2、专业验收：电梯、防雷、白蚁、消防、人防、环保、市政、园

林、规划、卫生防疫、永久水、永久电、煤气、电信。

第四十三条工程竣工后移交物业公司之前，应进行项目自检及

物业验收，以业主的角度仔细、全面检查房屋质量，以观感和使用功

能为主，对需要整改的内容详细记录，落实整改。项目自检及物业验

收内容应包括单元户内、公共土建、公共安装、园林及公共设备（详

见附录G《项目自检及物业验收项目表》）。

第四十四条项目部向物业公司移交时，应达到以下标准：

（一）移交区域：

1、经政府主管部门验收合格，且达到《购房合同》约定交楼标

准；

2、现场完成清洁粗开荒，无施工队伍居住；

3、周边施工区域实行有效分隔，具备封闭管理条件；

4、通水、电、气、供暖及网络通讯、移动信号覆盖；

5、园区园林绿化工程及小区围蔽基本完成，不得有污染及损坏；

6、安防及消防设施正常启用；电梯系统正常使用，开通五方通

话；

7、楼宇公共门禁和居家智能化系统能够正常投入使用；

8、楼宇公共部分的装饰装修全部完工，无明显质量问题和安全

隐患存在；

9、楼宇基本标识和园区的主要导向标识安装到位；

10、设备房、楼层管井房移交前，应按物业移交标准装修到位,

房内设备应完成调试，运行达到产品设计技术参数；

11、公共区域（含外墙）、设备设施（含设备房）和房屋室内完成

清洁粗开荒，无装修、施工垃圾；

12、出入口岗亭、道闸、门禁等人员、车辆出入管理设备系统投

入正常使用；

（二）移交资料应齐全。移交资料包括征用地、规划、报建、建

管、图纸、资料、验收及其他文件（详见附录H《项目移交物业资料

表》）。

第十二节工程质保管理

第四十五条质量保修范围和内容应包括：施工及供货方负责的

合同范围内的全部工程的质量保修责任。

第四十六条质量保修期应按合同约定执行，各工程部位的保修

期为:

1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理

使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下室

的防水及防渗漏、管道防渗漏为五年；

3、装修工程为二年；

4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年；

5、暖通系统为两个采暖期；

6、电梯为三年；

7、小区内的给排水设施、道路等配套工程为二年；

8、其他项目的保修期限：以双方合约、国家法规、地方规章、

行业规定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按二年计

算。

第四十七条维修项目应在约定的合理时间内处理完成，各维修

项目的处理时限详见附录I《维修项目处理时限表》。

第四十八条因维修方责任未能按时完成维修构成违约的，视为

维修方自愿放弃质保金，维修方除应按合同违约条款支付甲方违约金

外，还应承担因维修方原因造成的甲方及第三方利益损失，甲方依法

保留追赔的权利。

第四十九条因维修方责任造成未能按时完成维修的，甲方项目

部有权安排或者委托物业公司安排第三方单位进行维修，所发生的一

切费用应由维修方承担，且本工程的整体保修责任继续由维修方承担,

直至保修期结束。甲方安排第三方单位进行维修的，应按甲方与维修

单位确定的单价加收不少于50%的管理费执行；物业公司安排第三方

单位进行维修的，按物业公司与维修单位确定单价的双倍执行。

第四章工程质■检查

第五十条各子公司（工程部）、项目部应在股份公司工程质量检

查制度的基础上应制定各自的工程质量检查制度，使工程质量受检状

态处于“常态化”，提高供方对工程质量管理的重视程度。

第五十一条股份公司应进行定期及不定期的质量检查，检查内

容包括实测实量、质量风险及集采材料等。股份公司应对质量检查过

程中存在的问题进行总结归纳，并开展相关培训，根据检查结果进行

排名，对排名靠后的项目进行股份公司内通报并督促整改。

第五十二条各子公司应进行每季度不少于一次的定期质量检查,

及每月不少于一次的质量抽检，检查内容包括工程实体质量、质量节

点、建筑材料等。各子公司应对股份公司质量检查中存在的问题跟踪

落实整改，对子公司内部质量检查中存在的问题督促整改，对存在的

主要问题进行总结归纳并开展相关培训。

第五十三条各子公司项目部应负责工程质量的全系统管理，应

建立工程质量专项检查机制，每周项目质量检查不少于一次。项目部

应对股份公司质量检查中存在的问题跟踪落实整改，对子公司内部质

量检查中存在的问题跟踪落实整改，对项目内部质量检查中存在的问

题督促责任单位进行整改。

第五章质量事故应急预案

第一节质・事故应急处理程序

第五十四条在建项目应成立项目事故应急小组，小组正副组长

分别为各子公司所属项目项目经理和项目总监，成员为项目所有施

工单位的项目经理，统一指挥事故处理工作。

第五十五条项目事故应急小组所有成员的手机应保持每天24

小时畅通，以便事故发生时联系。

第五十六条工地一旦发生质量事故或其他突发事件，发现人员

应迅速向发生事故单位项目经理、总包单位项目经理、项目总监或

我司项目经理中的任何一人或多人报告，我司项目经理应向公司突

发事件应急工作小组组长（公司总经理）、公司主管领导报告。

第五十七条我司项目经理、项目总监、总包单位项目经理、发

生事故单位项目经理以及我司项目经理认为有必要参加的其他单位

项目经理组成本次事故项目应急处理小组。在