和平区源合里房地产项目可行性研究报告

天津开发区东大房地产有限公司和平区聚汇和兴项目

天津开发区东大房地产有限公司和平区聚汇和兴项目TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目建设背景及意义 4一、项目建设背景 4二、项目建设意义 6第二章项目概况 8一、项目名称 8二、建设地点 8三、建设单位 8四、主要技术指标 9第三章市场调查与分析 10一、市场状况 10二、市场发展前景 13三、项目分析 172、优势、劣势、机会分析 20四、项目市场预测 22五、市场价格确定及销售收入匡算 22第四章项目产品设计分析 25一、设计理念 25二、设计意向 25三、产品类型 25四、户型比例 26五、区内道路交通设计 28六、建筑风格 28七、交工标准与配套 28第五章项目开发节奏 30第六章投资收益分析 31一、成本及费用预测 31二、静态经济效益分析 34第七章结论 36 第一章项目建设背景及意义一、项目建设背景1、天津市宏观环境滨海新区改革方案获批，滨海新区成为投资热点2008-4-1国务院批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》推进天津滨海新区开发开放，是党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重大战略部署。《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发〔2006〕20号）明确了推进天津滨海新区开发开放的重大意义、指导思想、功能定位和主要任务，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。按照党中央、国务院的部署，结合天津滨海新区的实际，制定《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》。按照方案，滨海新区将设立全国非上市公众公司股权交易市场，即OTC市场。随即，中央机构编制委员会办公室批复中国证监会，同意设立非上市公众公司监管部。2008年6月10日，新华08金融交易服务平台与天津产权交易中心合作协议签约。天津市正在运作筹建国内首个离岸金融中心，目前已完成整体规划方案，近期将报国家相关主管部门审批。当前，天津经济快速发展，特别是金融改革创新加快推进，资本要素市场日益活跃。OTC市场的建立，“新华08”金融交易服务平台与天津产权交易中心签订合作协议，筹建国内首个离岸金融中心，天津环球金融中心的即将面市，等等，都充分体现了天津在加快布局资本市场体系。而资本金融市场的不断完善可为众多的企业融资发展创造机遇，为受银根紧缩政策影响的房地产企业提供另一条直接融资渠道。

“一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图

一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分，西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连，东端通过主城区紧密连接滨海新区。

两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。三区：指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。“一轴两带三区”首先，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作。其次，将“两带”作为市域城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带。第三，在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。2、和平区区域环境及规划道路交通规划流动性：与南京路交叉的主要道路将进行适当拓宽，这将大大增加南京路地区的可流动范围。可达性：海光寺立交桥等城市快速路系统与南京路相毗邻，能直达火车站和机场，使其整体的交通可达性明显提升。人流畅通：地铁1号线将贯穿南京路全线，与今年开工建设的地铁3号线相交于营口道站。保证人流的高效畅通。配套设施规划停车楼：南京路地区未来将建设多个大型停车场及立体停车楼，规划停车泊位14842个，面积51.9万平方米。除正在建设的小白楼停车楼、黄家花园停车楼、西安道停车楼、金街停车楼外，还计划在哈密道绿轴与耀华中学操场下建设大型地下停车场，此外，每个新建的商务大厦都将在自身地下建设停车场。绿地和广场：未来的南京路地区规划将建设七处绿地，总面积达到30000平方米。同时，南京路地区还规划了“休闲蓝湾”、小白楼城市广场等多处休闲广场，通过绿地、花卉、雕塑小品、欧式座椅、灯光等景观的设置。社区服务：附近会集了天津市第一中学、二十一中学、岳阳道小学等各类学校，同时还将继续建设和完善一批中高档居住小区，另外这个区域内还有天津市妇产科医院、和平体育馆、复兴公园等医疗和各种文体娱乐场馆。和平区各板块规划南京路商务板块：以曲阜道与南京路的交点为圆心，以圆点至国际大厦距离为半径的区域，规划为南京路地区的商务功能。南京路以北商业板块：以滨江道与南京路的交点为中心，东起营口道，西至锦州道，南起西宁道，北至山西路合围的椭圆形区域，规划为南京路地区的商贸功能。泛五大道风情住宅板块：文化、休闲、商务、居住复合功能的城市旅游社区。南市便捷住宅板块：完善商业、餐饮、休闲娱乐设施，大力发展“夜市经济”，形成具有现代特色的新兴商业区。就业及经济南京路地区预计每年可实现GDP146亿元，营业收入866亿元，新增就业岗位14万个。二、项目建设意义本项目建设时期，恰逢国家“十一五”规划的重要年份，对于和平区乃至整个天津市发展都是十分关键的时刻，因此凸现本项目建设的必要性。房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。在经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在强劲市场需求的拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。本项目开发的意义重大，成为和平区加快建设商务商业中心的引擎；将乘环渤海经济区迅速崛起这一国家战略计划实施的东风，乘天津发展滨海新区之势，打造符合国际标准要求的商务商业中心住宅。。

第二章项目概况一、项目名称源合里二、建设地点该宗地位于天津市区中心位置,北临西安道,东临岳阳道，行政区划属于和平区,距离市级商业中心滨江道和小白楼1公里,距离市级主干道路南京路200米。距离市级重点小、初、高学校1公里以内，距离国家级重点大学两公里。三、建设单位东大房地产有限公司公司拥有雄厚的资金和经验丰富、高素质的各类专业技术人员，主要经营房地产开发和建筑施工、物业管理。公司下设财务部、工程部、前期开发部、合约成本部及营销策划部。董事会董事会监事成本控制部综合管理部工程部营销部财务部董事长总经理东大房地产有限公司是拥有高素质管理人才的开发公司。管理人员拥有多年管理、策划、销售等丰富经验，并且学历均在本科以上，更有接受过MBA教育的高级管理人才。人员搭配和年龄结构极为合理，拥有整体规划、广告策划、销售策划和财务管理等人才；年龄在22—35之间。东大房地产有限公司是集朝气、热情于一身的公司。四、主要技术指标名称面积(平米)规划可建设用地面积5498.9总建筑面积78175计容建筑面积59920高层住宅建筑面积55400商业群房建筑面积4000配套共建520不计容建筑面积18255总户数720居住人数2232停车位机动车571、非机动车1752住宅机动车547住宅非机动车1296商业地上机动车10商业地下机动车14商业地上非机动车60商业地下非机动车396容积率10.9建筑密度36%绿化率40%第三章市场调查与分析一、市场状况1、天津市房地产市场分析

2008年全市住宅成交量为500.26万平方米，与去年成交量1401.85万平方米相比，下降幅度为64.31%；2008年全市成交均价为6917元/平方米，比去年同期增长长24.05%。总体来看，08年商品住宅价格在6400元—7400元/平米之间波动。从今年7月份以来，价格在7000元以下波动，10—12月价格呈现反弹趋势。2007年全市商品房价格呈现出了明显的上升态势，而08年没有明显的涨幅态势也没有下降趋势，呈现出的是不规律的高价位波动状态，但波动幅度不大，在1000元以内。08年较07年2000元的涨幅而言，已经达到了国家所预期的房价稳定，宏观调控作用凸显。2008年，环城四区供应量在全市供应量中所占比重居首位，供应295.66万平米，占35%。随着天津城市化进程的加快发展，对城市用地的需求量将越来越大，同时由于土地的稀缺性，天津市内中心区域土地供应会越来越少，城市将由单中心向多中心演变，政府规划、市场行为等多方面要求快速发展周边新城。滨海新区供应量占全市供应量的比重为26%，居第二位，滨海新区07年存量房较多，加上08年市场低迷，大量存量房没有很快的去化，因此，08年供应量没能快速增长。市内六区和远郊县所占比重分别为23%和16%。由于土地稀缺性，市中心的新建商品住宅将越来越少。远郊县市场还没有得到充分开发，因此其供应有限。2、和平区房地产市场分析和平区区域经济、科教文卫发展水平和基础设施建设一直领先于其他各区，区域价值高，居住环境好，是高端项目聚集之地。和平区按板块划分为南京路板块、五大道板块、泛五大道板块、南市板块。楼盘供应量方面，和平区的房地产项目较少，且集中在南市板块。需求方面，本区大部分购房者消费能力较强。各高端板块更是吸纳了不少其他区域的购卖实力较强的购房群。而除个别顶级大盘外，其他楼盘的购房群还是在认可高单价的同时对购房总价存在敏感性。供应结构方面，纯住宅、写字楼、商务公寓、商住两用等产品形式在和平区均有供应，纯住宅项目较其它产品形式更为稀缺。供应结构上的丰富与购买客群的丰富是相辅相成的，互为支撑的。2008年和平区住宅成交面积108376平米，市内六区成交量排名最后。占市内六区08年成交总量的8.5%。和平区08年成交商品住宅套数990套，占到市内六区08年成交套数的8.5%。08年和平区住宅成交平均价格为12790元/平米，高居全市成交单价之首。高端区域高端价格，可以说和平区的房价负担应该是普通买房人最大的心结。目前该区的普通商品房均价都在10000元/平方米左右，高端项目均价则要在万元以上。目前，和平区内的各类楼盘都保持了良好的销售态势，销售价格和销售总量都呈现乐观势态。销售价格增长趋势明显高于全市平均水平根据上图可以得到2008年1月至12月，和平区销售平均价格从10000元/平米上涨到17100元/平米，价差达7100元/平米。经过高位调整后的销售价格于平稳于12700元。根据上图可以得到，和平区位居市内六区成交均价之首。良好的区域属性，成熟的商务商业环境，多样的产品供给，是和平区高价位的有力保证。销售总量受纯住宅供应量限制根据上图可以得到，和平区销售总量位居全市倒数第一位，这与该区域稀缺的纯住宅项目供应量有直接的关系。二、市场发展前景

2008年没有延续07年土地供需紧张的局面，大多数的地块是以底价成交，并出现流标的情况。与此同时，楼市低迷之时，核心区域土地价格依然坚挺，说明核心区域资源日渐稀缺，未来仍然是天津市房价上涨的主要推动区域。随着城市的不断外展，土地外廓现象更加明显，远郊、滨海新区与环城四区成为08年土地供需的主力。经过一段时间的房地产市场调整，预计09年楼市很难快速回暖，仍然将是在波动中，逐渐筑底的过程。土地市场也将一改供不应求的局面，开发商拿地将更加理性。随着天津市新家园计划及卫星城的逐步延伸，郊县土地仍会成为未来土地供需的重点。本年度土地供应以工业用地为主，多位于环城四区与远郊地带，中心城区以商业用地为主，未来远郊及滨海新区仍将承担未来城市的各项功能。郊县区域较核心区域具备明显的土地资源，同时良好的生态是核心区域所不具备的，因此09年的郊县区域产品以生态、中大规模、低密度类复合型产品为主。与此同时，郊县区域随着城市外扩的进程，各项配套也将逐步完善，由此也会产生一些高密度居住类产品，相对应，中心区域将继续以商业、办公为主要功能。未来两年市内六区（河西、和平）住宅供应继续紧缺供应量受土地出让量的直接影响，预计2009年的供应量，供应区域，供应产品形式，还要看2008年的土地出让性质、分布、规模。2008年，天津市中心城区、环城四区、滨海新区以及远郊区县均有土地出让。其中，滨海新区及远郊县土地供应量较大，环城四区及中心城区较少，中心城区由于可供应土地逐年减少，本年度是土地供应最少的区域，相对应，滨海新区受政策利好及土地丰富的影响，本年度加大了该区域的土地供应，成为本年度土地供应最大的区域。本年度滨海新区土地供应量最大，共1800.8万平方米，占总土地供应量的43%；远郊县本年度土地供应量排名第二，为1447.62万平方米占总土地供应量的34％；其次，环城四区土地供应927.83万平方米，占总供应量的22%；相对应，中心城区土地供应量最少为57.95万平方米，占总供应量的1%。从土地供应区域同比来看，2007年土地供应居前的区域为环城四区及远郊县，分别为973.55万平方米和838.18万平方米。而2008年度土地供应居前的是滨海新区及远郊县，分别为1800.8万平方米及1447.62万平方米。相应，环城四区在本年度同比07年放缓了供应速度，本年度供应量为927.83万平方米。本年度土地成交受滨海新区利好政策影响，加上中新生态城开工建设，使本年度从土地供应上看，滨海新区明显加大了供应。而环城四区较07年放缓了供应速度，相应远郊县由于多个工业园区的兴建，工业用地供应量增加。从出让土地占地面积上看，在全市出让的487块土地中，工业类用地出让比例最大，共出让2221.4万平方米，占总出让比例的49%；其次为综合用地，共出让1376.7万平方米，占总出让比例的30%；本年度居住用地出让比例较小，共出让696.7万平方米，占总出让比例的15%；另外，商业用地本年度共出让266.6万平方米，占总出让比例的6%。从土地用途来看，2008年较2007年明显加大了工业用地的供应量，相应减少了居住用地供应。2007年居住用地占总土地出让面积的30.8%，本年度居住用地占总出让比例的15%。2007年工业用地占总出让比例的14.5%，本年度工业用地出让比例占总出让比例的49%，涨幅明显。2008年第一次经营性土地信息发布会，现场发布经营性土地信息33宗、358公顷、规划总建筑面积约864万平方米。其中居住用地约260公顷，占此次发布地块总量的73%，规划总建筑面积约549万平方米，均用于普通商品住宅建设，建筑面积90平方米以下的建设用地约182公顷，规划总建筑面积约384万平方米。从土地分布上看，东部区域(河东区、东丽区)第一次成为土地储备的重点区域，两区合计出让土地10块，占地面积达到约160万平方米，累计折合总建筑面积约346万平方米。河北、北辰两区，本次也有约77万平方米的土地推出，预计总建筑面积能达到180余万平方米。和平区、河西区两区共推出5块土地，24.18公顷，总建筑面积95万平方米，且多为商服用地通过对全市土地成交区域分析，土地成交性质分析，土地成交规模分析，我们得出未来两年市内六区（河西、和平）住宅供应继续紧缺的结论。高端住宅从城市边缘别墅洋房向中心城区商服公寓、酒店式公寓演变。

根据近几年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。而近几年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体住宅市场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区、市内六区（河西、和平）价格仍会相当高位运行，各项目所面对的客户群较为集中，高端客户群将进一步分化和稀薄，普通项目存在相当的竞争压力，均价涨幅也将随之放缓。另一方面，别墅土地供应越来越少，成交价格涨幅将明显大于普通住宅。由于别墅客户群都属于真正的财富阶层，有着理性的财富观念，房产仅是作为他们处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限度。预计08年别墅市场价格仍会快速上涨，财富阶层的购买力往往不会受到政策调控影响而削弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，中心城区的商服公寓、酒店式公寓，滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此购置豪宅。城市综合体风起云涌2008年，中心城区，成为都市综合体项目的天下。老城厢整体规划中，仅公建类就占到40%，随着此区域住宅销售期接近尾声，公建产品将承担起老城厢的后势主力。总建面积18万平方米的君隆广场、4.5万平方米的天津中心；以及在未来3-5年内陆续建成的100万平方米的津门津塔、50万平方米的嘉里中心、120万平方米的九龙建业南站CBD项目。这些项目的即将竣工预示着天津高档商务建筑水平将得到有力提升。三、项目分析1、区位分析和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。辖区面积9.97平方公里，户籍人口42万人，常住人口32.23万人。辖劝业场、小白楼、南市、新兴、体育馆、南营门等六个街道办事处，共有68个社区。该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的西南部,与南开区、西青区接壤，行政区划为河西区天塔街，天塔街地处天津市河西区西南部，天津电视塔脚下，面积3.28平方公里，居民人口：25333户，72224人。项目位于天津中心区域，由多条公交线路及地铁线组成畅通的交通网络。商业、医院、学校、超市、金融、餐饮业等为本区域提供完善的生活配套设施。同时项目踞于南京路这条商务血脉的西端，在享受传统生活区便利的同时可辐射天津的中心商务区。该项目所在区域有如下特点:地段之历史属性：和平区是天津的发源地，是天津六百年文化的源头，五大道是天津极具富有文化底蕴、身份象征的区域。地段之现代属性：南京路面临大规模城市更新阶段，充满大量的现代城市元素：高层建筑、咖啡厅、西餐厅、酒吧、酒店、写字楼、商务综合体。现代是新鲜的，活力的，是具有城市名片属性和窗口地位的。地段之未来属性：绝对的都市主义，超前，繁华，国际化。配套设施列表类型分类项目学校/幼儿园/体育场所学校实验小学岳阳道小学鲲鹏小学逸阳小学二十中附小西康路小学群星小学和平艺术中学光华中学天津一中耀华中学十九中汇文中学新华中学旅游职专外语学院财大分院幼儿园华夏未来二幼卫生局幼儿园和平区四幼和平区八幼和平区九幼和平区十一幼和平区十二幼华夏幼儿园体育场所民院体育馆天津体育馆和平体育馆和平网球馆银行/邮局/电讯银行招商银行深发展银行中信银行北京银行民生银行渤海银行华夏银行光大银行浦东发展银行工商银行交通银行中国银行建设银行农业银行天津银行电讯铁通电讯中复电讯移动营业厅大唐电讯电报大楼联通营业厅中国网通超市/便利店超市家乐福沃尔玛华润万家便利店大方便利津工超市写字楼/商场/公寓写字楼国投大厦商务大厦国际大厦华侨大厦君隆广场万科世贸大厦津汇广场天津中心联通大厦河川大厦信德大厦欧派商务大厦渤海大厦信达广场津联大厦环球置地广场坚稳大厦移动集团ICTC平安大厦亚太大厦港澳大厦新华大厦商场苏宁电器百安居百盛白秀街百货大楼津汇购物广场伊势丹号外米莱欧国际上场乐宾百货友谊新天地滨江商厦麦购华联商厦劝业场海信广场凯旋门百货金海马国美电器公寓赛顿中心长寿公寓名筑轩金茂现场和记黄埔天津中心吉利经典金德园假日国际诚基中心2、优势、劣势、机会分析Strength（优势）区位优势——位于天津市重要的商业、商务区域内，区位优势得天独厚。交通优势——内环以内，临近市级主干道南京路，地上、地下辐射线路多。区域内住宅产品稀缺——区域内多为写字楼、商业中心等产品形式供给，住宅产品极为稀缺。生活配套齐全——本地块所在区域内商业购物、餐饮娱乐、医院、学校等生活配套设施极为丰富。人文优势——区域内名校云集，中外知名企业多，文化氛围及商务氛围浓重。Weakness（劣势）地块位置相对隐蔽——本地块紧临西安道和岳阳道，但不紧临南京路，使得本项目商业价值有所缩减。地块占地面积较小——本地块占地占地面积较小，难于满足住宅1：1的车位要求，商业100：1的车位要求。Opportunity（机会）南京路沿线的改造对本地块的价值提升——和平区政府对南京路沿线的绿化景观改造将一定程度上弥补本项目地块面积小，绿化率不高的不足。对于南京路商业商务氛围的再度提升，对本项目的商业价值进而有所提升。土地供应稀缺——和平区可利用的住宅用地所剩无几，南京路沿线土地稀缺，这都为本地块的价值实现带来了难得的机会。住宅需求增加的潜在机会——南京路高端商务活动的增加将带来区域内高端流动人口的增加进而带动高端物业的需求。3、项目定位以市场的现状以及对其趋势的专业性判断，在充分分析区域和地块情况的条件下，充分的差异化与需求的完美对接增强项目的产品竞争力，通过深度开发增加项目产品附加值，以此使得地块价值实现最优化。综合分析项目面临的外部开发环境和本地块自身的区位属性，我们认为，本地块是建造高档公寓、小户型豪宅的一个理想位置。本项目定位为高档次功能导入、服务导入式公寓。功能导入：硬件上的配置。服务导入：人性化的服务。项目产品应具备以下竞争优势：精装大堂，是业主会客首选之地，避免自家空间紧凑功能不全而带来的尴尬。贴心物业，酒店式物业服务，增加居住的舒适度，让业主体验便捷、舒适的服务。直入式地下车库，不必出楼宇便可到达地下车库，免除恶劣天气带来的不便，方便、安全。电梯入户、入户花园，更加私享、更加安全的配套设施，从细节体现项目的高品质。一室半、两室半、复式户型设计，人性化的产品空间设计，满足不同客户的不同需求。四、项目市场预测由于本项目地理位置十分优越，社会、政治、文化、经济、自然环境等客观要素充备；较大的市场发展空间为本项目的推出提供了最佳契机；先进的规划和建设理念，合理的市场目标定位保证了项目开发与众不同的高起点；高素质高战斗力的企业团队及先进的管理经验，为项目规划的实现提供了保障，产品的性价比亦远远高于其他竞争对手。所以，有理由相信本项目的推出必然在市场上引起轰动，成为和平区乃至天津市、全国极具代表性的楼盘。同时，也必将为东大房地产有限公司带来丰厚的经济效益和社会效益。五、市场价格确定及销售收入匡算1、价格确定结合本项目和周边在售的实际情况，经过调查整理，影响本案制定价格策略的因素主要有以下几方面：区域因素：区位声誉度、区域配套。品质因素：交通通达度、商业繁华程度、临街状况等；内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等；土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。

发展因素：国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。营销因素：发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的、品牌等。我们运用了比较常见的权重系数的加权比较法，对竞争物业和周边物业具体细化比较，由此可以得出本项目的市场平均价格。序号楼盘名称销售均价元／㎡权重系数(Wij)区域品质发展营销因素因素因素因素1天津环球金融中心（津塔公寓70年）240001061061081082天津环球金融中心（津门公寓70年）280001061061081083天津中心（精装修酒店式公寓赠家电40年）225001041081061064君隆广场（公寓50年）250001041061061065犀地16500100981001026吉利经典1800010098100102备注：取权重系数为Ｗ（条件相当取100做系数，条件大于本物业取大于100的系数，差于本物业者取小于100的系数）。各物业营销状况权重系数表物业名称天津中心（精装修酒店式公寓赠家电40年）天津环球金融中心（津门公寓70年）天津环球金融中心（津塔公寓70年）君隆广场（公寓50年）犀地吉利经典合计G0.8114备注：营销状况的分值来自于各物业开发商或物业持有者的营销手段、力度、方式等的综合。 PI′=PI∏j=1m100/Wij ∏j=1m100/Wij为M权重的连乘积 WIJ为被调查物业I的第J项因素之权重系数 PI为被调查物业I的销售单价、M为事先确定的权重因素个数 PI′为被调查物业I的加权平均售价 由此可得出各物业的加权平均单价 117168.14221364.80319017.02420183.16516506.60618007.20P′′=m∑i-1gip′i/n∑i-1gi m∑i-1gip′i为各被调查物业加权平均单价期望值之和 n∑i-1gi为被调查物业经营权重系数之和 Ｎ为被调查物业栋楼、P′′为本项目的市场平均价格 由此可得出本项目的平均价格：P′′= 20809.68元2、销售收入匡算根据本项目产品规划形式，综合考虑市场风险，其保守预期销售价格按17500元/平米进行总销售收入的估算，商业按40000元/平米估算。序号项目面积预期销售价格合计(万元)1高层公寓5540017500969502商业400040000160003合计5940019015112950

第四章项目产品设计分析一、设计理念本项目设计理念“一个中心”――以人为中心，尊重自然、亲近自然、养护自然，“两个基本点”――挖掘天津建筑与人文传统精华，吸纳国际国内先进的项目开发经验。二、设计意向规划意图主要围绕如何充分利用地块优越的自然环境和地理特征，运用生态的环境景观和规划模式，将建筑和自然环境有机地结合，表现出“多景观、亲自然、重和谐”的设计理念和现代人类追求的居住境界。三、产品类型综合该项目的内外部环境、规划基本指标和规划理念等因素，本项目本项目规划内容包括居住、商业两种类型的物业。居住部分为三座33层建筑（不含地下二层），其中1层为商业与办公用房，2层及以上为住宅。本项目建筑主体分布：A座为南北向，B座为塔楼设计，C座为东西向。序号名称单位面积(平米)1规划可建设用地面积㎡5498.92总建筑面积㎡78175计容建筑面积㎡59920高层住宅建筑面积㎡55400商业群房建筑面积㎡4000配套共建㎡520不计容建筑面积㎡182553总户数户7204居住人数人22325容积率㎡/㎡10.96建筑密度36%7绿化率40%.四、户型比例根据市场分析的结论及周边项目供应情况，本项目以一室为主力户型，二室、三室作为补充，具体的单户面积与户型比例如下表：户型统计结果表楼座商业总建筑面积住宅总建筑面积（含阳台）总建筑面积一室二室三室总户数90平方米以下户型A座546.0715355.8215901.893232641282576.24B座887.9728336.6429224.61384128051228336.64C座500.3316012.4416512.771356401997609.26合计1934.3759704.961639.35512246483938522.14占比3.14%96.86%100.00%65.67%26.70%7.63%100.00%64.29%备注：90平方米以下户型面积占比统计基数为5.992万平方米上表所示，本项目共计839套房屋，按照阳台全面积计算，累计销售面积（建筑面积）为61639.3平方米。90平方米以下户型总面积为38522.14平方米，占到规划总建筑面积（5.992万平方米）的64.29%。聚汇和兴项目户型统计数据总表楼座分类层数套型编号建筑面积阳台面积合计(含阳台）类型户数总面积A座商业首层A-S1114.170114.17商业∕114.17A-S2128.820128.82128.82A-S3138.970138.97138.97A-S4164.110164.11164.11住宅2至7层A1~155.886.07161.95三室6971.7A2~78.621.7980.41一室6482.46A3~97.641.7999.43两室6596.58A4~129.039.48138.51三室6831.068至33层A1151.499.48160.97三室264185.22A278.741.7980.53一室262093.78A397.781.7999.57两室262588.82A4129.229.48138.7三室263606.2小计1464.4741.671506.1412815901.89B座商业首层SB-01168.820168.82商业∕168.82SB-02225.30225.3225.3SB-03225.30225.3225.3SB-04268.550268.55268.55住宅2至33层B-176.484.7981.27两室645201.28B-2，B-2~36.913.6840.59一室1285195.52B-3，B-3~36.623.6840.3一室1285158.4B-455.626.3461.96一室643965.44B-550.135.0455.17一室643530.88B-677.015.5782.58两室645285.12小计1220.7429.11249.8451229224.61C座商业首层SC-01101.470101.47商业∕101.47SC-02103.980103.98103.98SC-0399.79099.7999.79SC-04107.870107.87107.87SC-0532.1032.132.1SC-0655.12055.1255.12住宅2至8层C-1，C-1~58.433.8662.29一室14872.06C-241.39041.39一室7289.73C-388.394.3592.74两室7649.18C-483.055.7588.8一室7621.6C-579.415.7585.16一室7596.12C-693.5093.5两室7654.59-33层C-1，C-1~59.833.8663.69一室503184.5C-485.575.7591.32一室252283C-581.81081.81一室252045.25C-6,C-6~96.33096.33两室504816.5小计1268.0429.321297.3619916512.77总计83961639.27五、区内道路交通设计 由于项目所处地段西安道、岳阳道均为单向车道，本项目的主入口设在地块东侧，保证社区人车动线明确，提升项目的整体价值。全部为地下停车，小区内不设车行道。人行道可通达小区各个角落，各个景观。六、建筑风格本项目建筑为现代简约风格，立面的竖向划分沿用“三段式”，下段为商业部分，处理成现代感较强的商业空间；中部为富于韵律的水平与竖直线条相交错所构成的丰富表面；顶部为立体的透空架构，丰富了建筑的天际线，同时成为建筑顶部完美的收束。外沿的色彩与周边建筑色彩和谐，同时利用石材、涂料及玻璃等材料，通过排列疏密有致的外窗分格与体量变化，形成表面丰富的肌理，借以表达建筑美学，使本项目成为区域内的标志性建筑。七、交工标准与配套建筑结构：框剪结构外檐：1-2层楼宇立面石材，上面为铝板幕墙结构，外部节能保温。电梯：电梯配套国产合资品牌，速度指标为2.5M/秒，将选择配置和装修标准较高的型号。楼梯间：地面：水泥地面；墙面：涂料；扶手：木扶手；栏杆：铁艺扶手电梯前室：全石材拼花地面，墙面部分采用石材，精美灯饰，设触摸式延时灯。层高：2.9-2.95米公共楼道：水泥轧光信箱：首层设业主专用信箱供暖：采用市政集中供暖，独立循环分户计量供水：单水设计，选用恒压变频泵供水系统，插卡式水表燃气：管道天然气，插卡式燃气表窗：静电喷涂彩铝，局部安装窗磁室内部分：分户门设豪华三防门、室内预留哑口；起居室、卧室地面水泥砂浆，内墙及天花板刮腻子；厨房、卫生间防水地面，预留上下水管道接口及电源位置，厨房、卫生间墙面为水泥砂浆麻面；阳台全部封闭。玻璃：选用中空双层玻璃。室外：预留空调室外机位，预留空调孔及空调冷凝水管智能系统：宽带网Internet入户终端；彩色可视楼宇对讲系统；小区周界防范系统(红外对射仪)；小区公共区域监控系统；家庭安防报警系统；燃气泄露报警；紧急呼叫按钮；电子门禁系统；预留一卡通功能；24小时小区保姆服务；小区公共设施、设备监视系统；卫星及有线电视系统；智能车库管理系统；社区背景音乐第五章项目开发节奏项目名称面积（平方米）2008年2009年2011年2013年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度项目决策规划指标落实操作思路确定59920前期策划/方案设计/施工图设计前期手续报批/开工证基础工程主体工程装饰工程配套工程设备调试竣工验收保修第六章投资收益分析根据本项目开发的实际情况，结合天津市高档公寓项目的建设标准，园林景观标准等，对项目进行投资收益分析。序号名称单位面积(平米)1规划可建设用地面积㎡5498.92总建筑面积㎡78175计容建筑面积㎡59920高层住宅建筑面积㎡55400商业群房建筑面积㎡4000配套共建㎡520不计容建筑面积㎡182553总户数户7204居住人数人22325容积率㎡/㎡10.96建筑密度36%7绿化率40%一成本及费用预测根据产品类型假设，总建筑面积，计容和不计容面积，容积率等指标，对房地产开发的直接成本、间接成本、总成本进行估算。1、土地成本土地费用是指获取项目用地土地使用权的出让金，契税等构成。序号费用明细建筑面积（万㎡）单方成本（元）土地获得成本（万元）（地上）1出让金59920208.821251.26202拆迁599203087.4518500.00004契税599206.2637.53795总计599203302.5419788.79992、前期工程费主要包括房地产项目的前期规划、勘察设计等费用支出。按100元/平方米，详见下表：序号项目估算说明1设计费按80元/平米估算2行政性收费按20元/平米估算3单方小计100元/平方米4总计100*78175该项目的前期工程费约为781.7500万。3、市政基础设施及大、小配套建设费主要包括项目用的红线内外的供电、供水、供气、排污等的建设费用，按单方成本639元计算，总计4995.3825万元。序号项目面积估算说明1大配套78175按190元/平米估算2小配套78175按70元/平米估算3红线外供暖配套费78175按92元/平米估算4电力配套费78175按110元/平米估算5红线内配套费78175按177元/平米估算自来水25元/平米78175雨污排29元/平米78175燃气28元/平米78175供暖35元/平米78175消防20元/平米78175绿化、道路、景观、弱电40元/平米合计59920639元/平米4995.38254、建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（包括建筑、结构等工程费等）、设备采购费及安装工程费用以及内外装饰费等。序号项目面积估算说明合计1高层公寓55920按2850元/平米估算15937.20002商业4000按3100元/平米估算1240.00003地下18255按3850元/平米估算7028.17504合计78175309624205.3750通过上表所示，可知该项目的建筑安装工程费共计：24205.3750万元