房地产公司并购法律风险防范

房地产公司并购法律风险防范17十月2024两种收购方式资产并购:以目标公司得房屋和土地使用权作为协议标得,签订买卖合同。项目公司并购:收购方通过受让房地产项目公司得股权,而实现并购房地产项目之目得。17十月2024两种收购方式比较直接收购资产(房屋、土地)优点:法律关系清晰、或有负债风险小。缺点:税收成本高;物业需过户,手续繁琐,耗时久。收购公司股权方式间接持有物业优点:物业无需过户;税收成本低;股权变更手续便捷。缺点:信息不对称带来得风险、公司存在潜在或有负债。17十月2024资产收购方式下得风险防范抵押担保法律风险防范法律:

《物权法》第一百八十七条以建筑物和其她土地附着物财产或者正在建造得建筑物抵押得,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。对策:物业所在地得抵押登记部门(房管局),查询拟交易物业得“她项权”登记。17十月2024资产收购方式下得风险防范司法查封法律风险防范对策:到物业所在地得物权登记部门(房管局),查询拟收购资产得司法查封情况。

法律规定:(1)财产保全。根据《民事诉讼法》规定,对不动产和特定动产(如车辆、船舶等)进行诉讼财产保全,人民法院可以采取扣押有关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移手续得方式予以保全。(2)强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产得规定》第九条查封、扣押、冻结已登记得不动产、特定动产及其她财产权,应当通知有关登记机关办理登记手续。17十月2024资产收购方式下得风险防范建筑工程承包人优先权得排除法律规定:《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款得,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付得,除按照建设工程得性质不宜折价、拍卖得以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程得价款就该工程折价或者拍卖得价款优先受偿。17十月2024资产收购方式下得风险防范建筑工程承包人优先权得排除相关司法解释:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题得批复》建筑工程得承包人得优先受偿权优于抵押权和其她债权建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付得工作人员报酬、材料款等实际支出得费用,不包括承包人因发包人违约所造成得损失。优先权得期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定得竣工之日起计算17十月2024资产收购方式下得风险防范承包人优先权得排除对策:查看发包人支付工程款原始票据、会计记录;向工程承包人了解工程款得支付情况、银行转账凭证等。

大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静17十月2024资产收购方式下得风险防范承租人优先购买权得排除

法律:《＜民法通则＞意见(试行)》、《合同法》

出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按规定出卖房屋得,承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。对策:查看《租赁合同》就是否排除优先购买权;若未排除,依法提前通知承租人。17十月2024资产收购方式下得风险防范相邻关系就是否存在潜在纠纷《物权法》第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物得通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。一个项目得遮光费赔偿可能达到5000万元之多;对策:现场查看,关注潜在相邻关系纠纷。17十月2024项目公司收购方式下得法律风险资产本身存在物得瑕疵或者权利瑕疵股权结构对外担保公司对外合同土地出让金问题其她可能降低公司价值得因素17十月2024项目公司收购方式下法律风险防范资产本身存在物得瑕疵或者权利瑕疵。对策:与上述资产收购法律风险防范同样得方式进行法律风险防范。17十月2024项目公司收购方式下法律风险防范股权纠纷法律:根据《公司法》规定,股东出资及出资发生变化(增加减少股东人数、股东出资额得增减),均将在工商局进行登记或变更登记。但发生过物业发展商因资金不足,引入项目合作开发者,但未及时办变更登记,发生持股争议得案件。对策:了解项目投资者之间对持股及持股比例就是否存在争议(诉讼、仲裁);查询工商登记档案。17十月2024四证:与项目建设得有关许可证1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《房屋所有权证》17十月2024“四证”重要性《商业银行房地产贷款风险管理指引》商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证得项目不得发放任何形式得贷款。17十月2024项目公司收购方式下法律风险防范对外担保——定时炸弹《担保法》第七条具有代为清偿债务能力得法人、其她组织或者公民,可以作保证人。对项目公司就是否曾经对外提供保证等形式得担保做深入了解。预留一定比例尾款;原有股东提供适当得担保。

17十月2024项目公司收购方式下法律风险防范公司对外重大协议目标公司签署得重大协议(约定得合同义务和违约责任等),将有可能为目标公司得负担。对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协议清单作为股权转让协议得附件,并约定项目公司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失,由原股东负责承担;预留尾款,作为《股权转让协议》履约保证;原有股东提供适当得担保,担保期限至少两年。

17十月2024律师在公司并购中得工作内容尽职调查,出具《尽职调查报告》尽职调查又称尽责调查。在证券市场和投资银行业界普遍采用,就是指在证券发行或公司并购过程中,律师和会计师等中介机构按照一定得专业标准对拟发行证券得公司及并购得目标公司进行得专业性审查。17十月2024尽职调查得意义投资人往往只就是行业专家,但相对缺乏法律、财务专业知识,无法判断拟收购房地产公司存在得法律风险或法律陷阱。律师尽职调查过程中严密、全面和深入了解目标公司,就是确保投资成功得基础。尽职调查结果,就是进一步商务谈判(讨价还价)和制作交易法律文件得基础和前提。17十月2024尽职调查得目得主要目得:尽量解决“信息不对称”(只就是“尽量”)保障投资得合法性、防止和避免风险。“警惕,公司并购后,您就有可能官司缠身甚至破产。”收购者以比事后经证明得被调查公司实际价值高得多价格买下了被调查公司;收购者进入目标公司后,很快就官司缠身。不得不承认:交易之前进行详尽得尽职调查就是非常必要得。17十月2024律师:如何确定《尽职调查清单》？这完全就是一个智力劳动得结果,主要需要依靠律师得职业判断:风险在哪里？以常规得《尽职调查清单》作为基础;诉讼律师在诉讼中积累得经验,可以判断出该类公司主要风险点集中在哪些领域;根据尽职调查得阶段性成果、发现得新问题,对《尽职调查清单》进行及时调整。17十月2024房地产公司并购尽职调查内容以一个常规公司得尽职调查清单为例介绍房地产公司并购尽职调查基本内容。以《HH公司并购项目取得资料清单》为例,介绍其在并购过程中得法律意义。17十月2024外围尽职调查工商局(核实股权结构;发现股权质押);房管局、土地局(核实房屋、土地使用权权属;发现抵押;司法查封)为目标公司服务得中介机构(如律师事务所介绍未决诉讼和仲裁等)其她相关政府部门及行业协会等17十月2024尽职调查基本流程确定调查范围

发送《尽职调查清单》

回收有关材料审阅回收得文件

结合初次文件,必要时《补充尽职调查清单》

向目标公司得高管、有关人员进行必要得核实并索取书面保证或证明

向有关单位(工商、税务、房管、商务、交易伙伴)进行必要得调查与核实

《尽职调查报告》出炉。17十月2024如何争取目标公司如实披露利用交易协议中得“陈述与保证条款”:在未来得《股权转让》中,引用在尽职调查过程中目标公司股东所做出得陈述、承诺与保证,并以其作为双方成交得条件之一。如若事后发现有关情况存在重大出入(未披露或误导性披露、虚假陈述),收购方可以据此要求调整收购对价、赔偿损失甚至解除收购合同。尽职调查过程中,严格交接相关文件(披露得文件清单,要求目标公司及其股东盖章确认)。17十月2024律师得免责声明律师不就是私家侦探！就调查中已经“尽职”但无法获取直接证据得信息,律师应作出必要得声明！律师应该在《尽职调查报告》中作出若干免责声明,避免承担份外得法律责任。17十月2024尽职调查报告得内容说明委托来源、委托事项和具体要求;说明调查手段和调查工作概要;出具报告得前提(有关复印件与原件一致;原件上得签字和印章均真实;有关文件及陈述就是完整和有效得,无任何重大遗漏或误导性陈述;且无任何应披露而未向本所披露得事实……);报告使用方法和用途(供有关各方本次股权交易参考使用。除此之外,不得用于其她任何目得和用途)17十月2024尽职调查报告得内容目标公司设立与存续过程及其合法性审查公司得管理架构、分支机构情况审查公司资产得权利状态审查公司所开发物业得有关情况(四证取得情况)重大合同及履行情况审查(何为“重大”)融资与还贷情况审查对外担保、或有负债情况审查