房地产市场报告 -2024年第三季度深圳房地产市场回顾-CBRE

新增供应依然充沛，四个甲级办公楼共29.0万平方米的新增供应于三季度进入市场，分别分布在前海，龙华和福保三个片区。与此同时，个别存量项目出租转自用，在本季退出租赁市场。需求方面，经济修复不及预期以及若干大面积租户搬至总部导致本季办公楼需求环比放缓，单季共录得10.4万平方米的净吸纳量，同比及环比均有下降，但对比疫情2020年和2022年的多个季度仍有改善。受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.6个百分点至22.2%。细分需求来看，科技需求持续活跃，以28.9%的占比位居榜首，多来自前海、后海及高新园片区，其中过半需求贡献自软件系统开发板块，主要源于人工智能、智能家居、机器人和云计算及运用类企业的新租。此外，平台互联网和电商类的需求占比相当，分别主要来自大数据和跨境电商，本季录得了新加坡跨境电商在福田的租赁案例。值得一提的是，在以企业管理咨询和信息服务咨询为主的咨询类企业扩张的带动下，本季专业服务赶超金融成为第二大需求来源，占比为15.8%，环比上升了1.5个百分点。金融业需求位居第三，占比为14.1%，主要分布于前海、高新园和福田中心区三个片区，以传统金融需求表现更胜一筹，占比为65.0%。受一个本地保险企业总部升级搬迁的大宗交易带动，保险业贡献了金融需求的半壁江山。搬迁需求依然为主要成交类型，占比超7成与上季度持平，且其中过半来自升级搬迁，低租金窗口期下企业的搬迁行为更多追求品质提升。本地企业继续以超6成占比成为市场主力军，但与此同时，外资企业需求持续复苏，占比提升1.6个百分点至9.3%，细分行业覆盖电商、财富管理、银行和咨询等。成交分布区域方面，在新增供应带动的需求集中入市下，前海为第一大成交区域，为全市贡献了过半的净吸纳量，细分需求主要来自保险行业。此外非核心区域的梅林、坂田和笋岗也录得了共4成的净吸纳租金方面，经济复苏缓慢以及企业降本增效持续背景下，业主以价换量策略延续，因此导致市场平均租金环比继续下跌1.2%至每月每平方米168.4元，跌幅环比有所升高。三季度为供应旺季，四个项目共计49.5万平方米新增供应于本季入市，包括大运天地、坂田万科广场、宝安沙井万丰海岸城以及华强时代广场。得益于前期良好的预租，新项目开业入驻率均在90%以上。市场供应不断增多的情况下，新项目定位各具特色，更注重主题营造和场景打造，如社交型、熊出没主题和公园里的Mall等。虽有大量新增供应入市，但得益于新项目良好的入驻表现以及存量项目空置率的继续改善，当季共录得51.8万平方米的净吸纳量，为2022年以来的单季最高，整体市场空置率环4.1%，保持低位。新项目密集交付带动整体市场需求活跃度井喷，当季共录得超千家商户入市，环比及同比均倍增有余。存量项目来看，三季度需求活跃度环比亦明显上升，商家总数增长近半，均主要贡献自各片区的高品质购物中心，如壹方城、万象天地、深业上城、万象汇等。业态方面，在新项目驱动下，零售依然位居市场需求的首位，占比近5成。值得注意的是餐饮在本季依然保持4成以上的需求份额，活跃度持续，其中港人北上消费的助力因素不可忽视。零售方面，新项目开业带动服饰类比例有所上升，同比及环比均增长了2个百分点至18%。珠宝首饰以9%位居第二，同比及环比基本持平。电子产品类需求占比同比及环比均有增长，位列第三位需求。汽车类商家扩张依然较为平淡。服饰业态方面，得益于新项目强大的招商能力以及竞争差异化策略，外资品牌增长迅速，除热度较高的国外连锁品牌外，部分高调性单品类品牌，如全球第三家韩国服饰HAUSNOWHERE以及新西兰羊毛户外品牌IceBreaker也在本季进入深圳。餐饮方面，消费修复缓慢令简餐在三季度以11%需求占比创年内新高，品类以粉面类居多，品牌分散度高，稍显活跃的有和府捞面和遇见小面，而特色餐饮需求环比持平。与此同时，新项目集中开业以及高品质购物中心的租户升级带动首店经济表现抢眼，共录得了13家首店入市，不但包括深圳首店和华南首店，更录得了若干全国首店。羲和臻品、GeorgeJensen、苍屿翠、TASOW桌面游戏、泰星乐分别于金光华、万象城、壹方城和皇庭广场开出了全国首店，业态涵盖餐饮、珠宝和体验类。租金方面，购物中心不断增多令项目间竞争加剧，租户租金谈判能力增强；与此同时消费端修复缓慢也令部分零售细分业态商家业绩表现不佳，双重因素影响下，市场平均租金继续环比下跌0.8%至每天每平方米18.6元。深圳2024年第三季度无新增供应入市，也无项目退出市场，整体市场平稳运行，空置率保持在0.8%的市场低位。进出口贸易的快速增长令存量项目需求保持稳定，2024年1-8月，深圳进出口总额的同比增长比例均在20%以上的高位，从而令市场供应中的大多数保税仓保持长时间的满仓运行。而非保税仓得益于庞大数量的城市配送需求，出租率也极高。与此同时，市场寻租需求保持一定活跃度，主要来自制造业（电子连接器）和医药类的战略布点。在此情况下，整体市场租金环比上涨0.8%至每月每平方米49.7元。东莞三季度共有两个新项目共计31.7万平方米的新增供应入市，分别为位于东莞凤岗和谢岗镇，受新增供应影响，整体市场空置率短暂上升4.4个百分点至4.8%，但依然保持较低水平。需求面来看，第三方物流为本季的主力需求，此外也录得部分来自跨境电商的需求。租金方面，跨境电商预租虽然在持续推进，但在租期方面呈现一定的波动性。由此导致业主稳商心态趋强，更倾向于寻求稳定性更高的制造业和三方物流的租户，因而对于租金增长率的要求有所降低。受此影响，本季市场平均租金环比上涨0.5%至每月每平方米49.9元，租金涨幅有所放缓。惠州三季度无新增供应交付，存量项目入驻率表现分化，部分项目入驻率得以进一步改善，但个别项目因头部电商需求收缩空置率有所升高。整体来看，全市空置率环比持平，保持在0.4%的极低水平，当季内的需求主要源自第三方物流。租金方面，受跨境电商需求预租面积缩减以及未来两年深圳邻惠项目交付预期对惠州物流需求分流的影响下，存量项目倾向于稳定现有租户以及快速填补空置，因此降低了对租金增长的要求，本季市场平均租金涨幅环比有所降低，增长0.5%至每月每平方米36.9元。深圳优质产业园市场三季度未录得新增供应入市，单季共录得19.8万平方米的净吸纳量，同比及环比均显著上涨。在此带动下，整体市场空置率明显改善，环比下降2.7个百分点至13.2%。本季需求主要贡献自研发办公子市场，以深圳本地企业为主，行业聚焦于零售贸易和专业服务，占比分别为17.7%、13.3%。其中，零售贸易细分需求主要来自3C电子产品，而专业服务则以企业管理咨询为主。此外，以软件与信息服务和电商为主的科技板块需求位列第三位。厂房类子市场本季需求亦主要来自零售贸易和科技两大板块，具体为电子产品贸易和人工智能类公司。而工业办公楼方面，消费服务、房地产建筑和专业服务为三大需求主力，三者需求比例共52.0%。市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米89.8元。各个子市场租金均出现了不同程度下调。厂房子市场受个别项目的价格调整影响，租金环比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研发办公子市场则因个别项目退租影响，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工业办公楼市场中业主以价换量模式的持续，令平均租金环比下降1.2%至每月每平方米138.6元。2024年第三季度深圳市场共录得两宗大宗交易，成交金额共18.9亿元，环比下降明显，但同比上升34.0%，包括一宗办公楼和一宗购物中心。从交易额来看，办公楼依然为市场成交主流，占比为76.0%。2024年前三季交易总额超100亿元，同比提升亦较为明显。办公楼交易为关联交易，以股权交易的形式达成。具体为新世界发展集团向大股东周大福出售了周大福金融大厦30%的股权，作价14.4亿人民币，在该笔交易完成后，周大福企业将拥有该物业100%股权。交易标的为一栋位于前海的甲级办公楼，建筑面积共12.57万平方米，总高43层，交易折合单价为每平方米3.8万元，显著低于片区内同品质办公楼的售价。购物中心交易则以资产包的形式达成，通过将部分股权出售给