商业模式大型商业地产项目顶成功策划模式完整版

{商业模式}大型商业地产项目顶成功策划模式完整版FIP1、宏观市场分 2、区域市场分 3、客户分 4、消费者分5、竞争对手分 6、SWOT分 7、未来商业预测分1、战略性总体定 2、商业定1、2、3、4、5、6、1、指标预 2、分析评FIP1、行业环 2、城市规 3、政策法 4、宏观环1、本市商业环 2、区域商业环3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围1、经营范围分 2、投资动向分 3、经营状况分 4、客户需求分1、消费结构研 2、消费水平研1、竞争对手情 2、竞争项目情七、SWOT热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发1、2、3、13、－51、2、3、4、5、6、7、8、【调研分析策略（一）FIP1 第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报2①市场潜力――攀升、下降 ②市场分额――扩大、缩小 ③企业形④市场特 ⑤招商与销 ⑥市场趋势――短期与长期预①市场细分的依 ②确定细分的依③确定各种细分的市场潜 ④选择目标市3所需资 研究范4【调研分析执行1、人口因素分 2、经济水平、全国GDP状况分 3、政策法4、市政规划和建 5、社会环境及文化分 6、交通状FIP宏策划的区域调研包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即123－5315%――15分2000FIP认为，随着交通的发展与人们出行方式的改变，商圈分类应该有新的计量标准。其第六步：Ⅰ、城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等。10010Ⅳ、商圈辐射范围：其中，IRS为饱和度指数，C为顾客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商109963505000元，110万平方米，那么该商圈的饱和指数：500012345612的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高3①②★★人流量分布及结 ★★日均人流量、平时人流量、节假日人流★★抽样数据整 ★★抽样取数方4A本组最低人（元本组最高人（元B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表中高级灰领消费家庭人均54－52－42占本区域消费群的消费行为C①年 ②性 ③收入水 ④文化水⑤接受时尚信息程 ⑥家庭的满巢信息程123A、成本价的张力分析（见下表元/元/平方米/元/人/平方米/张力构成比＝实际商业人流量与商业面积比/B六、项目的SWOT1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、SWOT3－5FIP“未来界定现在”宏策划模式的核心理念部分。通过对未来3－5年整体商业环境及项目所与发展趋势指导，从而打造项目的核心吸引力及可持续经营的核心竞争力。 公关、社情民意调查机构、咨询公 广播、电视、报纸、杂志等各种媒介机 房地产发、建设单 房地产经销或代理单 以上均 S2、您本人在过去6个月中，有没有参加任何形式的市场研究活动？ S315岁以 55S4、请问您是：（单选11其他（请记录0102 其他（请注明03去过深 去过广东省的其他城 去过广东省外的其他 去过香 去过澳 没有去过广州以外的其他地 其他（请注明 广州没有卖 买贵重的物品会选择更专业的市 广州的种类比较 结婚购物 买家私 买珠宝首饰 其他（请注明 05060708配 子 亲 同 同 朋 其他（请注明 010、请问您每次逛街的购物的花费一般有多少 请记录：0110121――2其他（请注明1非常重 一点也不重014其他（请注明015其他（请注明017018时 花合 合计其他（请注明其他（请注明022 请问您理想中的购物环境上什么样的其他（请注明其他（请注明 （读出023答案）的频率平均是多少？1－2026、请问下面的哪些描述和您目前生活比较符合？（选择答案学无超过三个 其他（请注明B1、记录性别 B2单 已 离 丧 分B4其他（请注明其他（请注明500以下500－799800－9991000－12491250－14991500－19992000－29993000－39994000－49995000－59996000－69997000－799980001200元以下1500－19992000－24993000－34993500－39994000－44994500－49995000－59996000－69997000－79998000－89999000－999910000B8请问您家里有多少位家庭成员？我指的是那些一周至少5天住在这里的家庭成员。 档次定 价格定 经营方式定 形象定 项目档次定 项目形象定 经营方式定 项目功能定（一FIP商业“1、百货店2、超级市场 3、大型综合商场 4、便利店 5、专业店 6、专卖店 7、仓储商店 8、家居中心 9、购物中心 开发与建设特点（开发战略10万平方米有商业区组成的基础上提供一个改变商业城市兼容与城市其它功能设施形成2万平方米城市区专卖店购物以经营商品的特色和时代致和商品毓化陈列而锁定5000都市专卖公楼地下层与地铁转换站共同形成的购物城市消费一般以一个主导商店作为70－90%－10000城市郊区邻里购物3000――1000020015000人。如北方购物FIP123456FIP以需求界定业态功能组合模式：23根据操盘经验，大型商业房地 定位，主要考虑如下几个因素（二购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，FIP根据所在商圈顾客的购物需要、（三（四（五13（六（七A145729元/10256元/平方米。22－531,5（八根据企业实力，经营目标、承受凤险能力等因素的考虑，FIP1（九123FIP店采取柜台销售与自选销售相结合方可以退货有导购、城繁华通要范围大以流动人口设豪典雅自选销售模口处的收银机处统一进以购买频率高的商熟食及日用必需品营业时间以采取连锁经营方定的停车选在居交通商业较窄以居民为主要销售面积平方米以自选销售方式和连锁经商圈范围选在乡结要商商圈范围面积一般以开架自选营业时间选在居民面积店堂进吕或出口经营实行信在16 时以上，甚至24小时，终价格高于民住主线公徒步购物平米，面积利用率高货物80%定价销售和可一展连锁商品结构体现专业的商品有着自己的从业人员需具备丰富的专业多样多在华业百店购中心商圈范围营业面积根据主营商品特点定价销售和可连锁经营以企业品牌注重品牌声誉从业人员需具备丰富的专业知识在华商商百商圈范围并提供知店购中心FIP 1、立面处 2、商铺设 3、面积配FIP提供的项目产品策划方案：123456对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计行装由它自己来确定，不同的连锁主1功能组合设计包括整体功能组合设计和单层功能组合设计；FIP对疾风迅雷楼层规划设计要23SHOPPINGMALL为例。它的形象设计，其整体形象不单是依靠通常的建筑语言（如立SHOPPINGMALL大厅设计可伸展出来的平台，SHOPPINGMALL的显要位置预留悬挂大型广告条幅的空间；夜晚的1FIP①商业空间步行 ②商业空间室内 ③公共空间社会④有限空间的利益最大 ⑤商业空间的休闲 ⑥商业环境的个性随着商场空间的日益扩大和复杂，如何让人轻松舒畅穿梭于商场就显得尤为重要。成功的规划包括“跑道型”设计，店面两边设，顾客中间们逛完商场宛如散步于城市步行街。18－356米24ABE 内步行街和外环室外步行突出引导和组织人流垂直焦点是以有限的用地面积64453077平方米。新东安市21990对于SHOPPING MALL的大型中庭空间的设计，要做到以下几点： MALL一个 MALL的消费空间相当大，如何有效地吸引消费者，引领消费者 MALL 步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳（36，其他附属设施（灯柱、广告、招牌立柱）1.5现代步行空间周围的建筑作为限定空间的主要元素，设计中更应以人对场所的感受规律为依过程中会不断产生新奇愉悦感。建筑边缘界面采用灵活、近人的设计思想，塑造场所。SHOP1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。45厘米――60厘米为佳，以达到广场中休恬空间的便利性；C（3米 2（33根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物；3米左右；5－10121FIP产业（专业商场12220020万元，也会成咪追抢的旺铺。FIP12345FIP业种选 业种组合比 业种功能设 品牌业种布 楼层主不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种 MALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALL至SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层。为了和家庭式消费餐饮、展览、服务、旅游观光SM的最1SHOPPINGMALL的高度特色专业化，主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的目标顾客2SHOPPINGMALL1050多万平方米大的摩尔内几百上千家店铺自动自觉地实现了错位经营的竞争。由于统一管理在玩物丧志止实施的难处，使得商业街的错位经营问题难以解决。还是现代SHOPPINGMALL相比于商业街的一大优势。1商场业种种类的有效选定，能满足消费需求。在有效需求分析情况下，业种原设置要以“全”为上。以满足消费者的“多位一体”原则作为出发点，包括购物、娱乐、饮食等于一体。2以上是落实“丰富有弹性的组合“一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品1515%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。运用。完成业种的功能分布，FIP总结了以下三个技巧：对于购物中心、SHOPPINGMALL而言，核心主力店能有利得引导人群，其布局直接影响到1＋1>2的组合功效，最终达到整个项目的持续经营。12345671＋1>28FIP品牌组合步骤：商业项目商业业态(种)大型超级10101年，格局是浅方形最佳，面3米宽，且越很难从产品本身来判断其价值，它包含了产品的心理诉求的特性，在以消费为导向的经济社会，化妆品概念营销显得格外重要，几乎左右FIP 1、盈亏平衡分 2、敏感性分 3、凤险决策分在做房地产项目之前，一定有个关于成本估算的经济分析。对于房地产开发程序而言，为1 230的时点。4它的计算方法，通常需要“逐步测试法”，首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值，结果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试，如果净现值为负数，说明本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试，寻找出使1①盈亏临界点销售量＝固定成本/②盈亏临界点销售额＝固定成本/边际贡献率/（1－销税率23投资凤险分析后的决策分析，依赖于前面的所有的经济分析。FIP将根据一系列专业的经济FIP1、专业平台搭 2、管理体系设 3、战略资源运第一部分 商业项目顾问工作流FIP在配合开发商执行第一阶段前期策划工作的同时，将全面介入项目的全程顾问，对项目FIP的专业研究及丰富的资源优势，整FIP将根据房地产项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和推荐各类专业公司，对项目1FIP凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络，为开发商度身组建最合理而高效的1、规划公 2、建筑设计公 3、环境设计公1、室内设计装饰工程公 2、效果图绘制公 3、公关及礼仪公4、模型制作公 5、经营管理公 6、物业管理公司7、智能化设计安装公8、展示系统设计安装公 9、环境设计工程公 其1、规划顾问 2、招商顾问 3、经营顾问2房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。FIP将发挥整合资源整合资源的优势，3VIVI识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以简明正确的四等奖妥来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之另以管理、整合，以达成统一设计的目的。通过与开发商公司的充分沟通和对项目进行充分了解后，指导广告公司开展项目的整体1、项目投资管理体 2、信托投资管理体 3、规划设计管理体4、工程物资管理体 5、招商策划管理体系（战略管理评估体系、项目整合推广6、物业经营管理体 7、客户服务体8、人力资源管理体系9、财务成本管理体系在品牌战略上，FIP1、各类招商资料的设计（包括：楼书、单张、展板、招商手册、礼品等）234567、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）81、招商目 2、推广原 3、价格策 4、传播策 FIP针对公开招商前的工作筹备对项目进行具体、细致、周密的安排，主要工作为：12345在规划公司的设计初稿基础上，FIP将从项目的战略构想角度出发，对规划方案进行优化和123456789根据年度招商推广建议，FIP将与开发商就公开招商筹备工作进行详尽沟通，就项目公开招123456789123234567、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）8121①招商部组织架 ②招商人员的要 ③招商工作流 ④规章制度的制 招商中心的签约程 签定招商合同的技巧和方FIP1招商无疑是大型商场的重头戏，针对项目的规模、区位、发展商的开发要求，FIP制定了一2345败。FIP具有深厚的品牌推广经验；②FIP③FIP67 每个项目都有其特殊之处，业态的选择必须以市场为基础，应该遵循“人无我有，人有我优”的原则，市场空白点不一定就是机会点，反过来，这种业态普遍存在的时候也不一定就没有潜力可挖。1可行性：制定的招商方案要切合实际，能够实现，或经过努力能够实现。切忌脱离实际和2“知己知彼、百战不殆”。在招商谈判中了解了对方的意图、目的、策略，才能对症下药，制定相应的对策，进而招商方在整个洽谈中处于有利的地位，从而获得最终的成功。整个招商洽谈应在友好、和揩的气氛中谋求一致，经招商洽谈各方共同，寻求互利互惠的ABC4楼、3楼就能买到，那以上FIP3S1、公开招商活动的准备建 2、公关活动运作建 1①总体销售战略决 ②销售战2①销售前期准备要 ②销售机构设置安 ③销售人员招募与培④销售成本投入与档期安 ⑤销售广告表现与档期安 ⑥销售控制计FIP在此阶段的主要工作为：1①广告到达 ②广告时 ③广告投放频④受众偏 ⑤受众认知 ⑥受众认同2①各媒体信息达到率及效果评 ②各媒体费用评 ③媒体组合方式评A①广告主 ②广告频 ③广告版 ④广告形式（硬广告与软文B 1、现场流程设计与控制建 2、现场包装与布置建 3、人员配置与分工建 FIP在《公开招商执行方案细则建议》中全面落实公关活动的具体执行方案。活动的执行与FIP现场派驻工作人员协同开发商项目组共同完成。1