振兴街市场调研报告

·当地房地产市场总体状况分析·项目环境调研·基础数据调研振兴街市场调研报告济南房地产市场总体状况分析一、市场概况二、供需状况三、销售状况四、价格走势五、外销状况六、宏观经济政策对地产的影响七、发展趋势一市场概况·西部楼盘开发量大于东部从建筑面积规模上看，西部楼盘开发量大于东部的开发量。西部主要为城市改造的重点，政府侧重于城市形象再造，寄希望于房地产开发改变西部城市形象，提升西部的发展速度。几个超级大盘的开发拉升了西部地区开发量。其中，阳光100对于西部城市改造的成功，不仅改善了周围的自然环境，同时改变了部分本地人对于济南西部的看法，提升了区域房地产开发的地段价值。东部老城区及近郊区域土地成本较高，大规模面积开发少，开发重点向高新区转移。且郊区土地成本相对较低，但是目前配套生活设施、商业设施不完善，从而影响到进一步的开发，升值空间较大。·小高层、多层住宅为市场主流产品从建筑形式上看，济南存在联排别墅、多层、小高层、高层住宅。其中主流产品为小高层、多层住宅。高层住宅为辅。别墅等低密度住宅，成为山东省政府严控的对象，并且停止审批用地。未来市场低密度住宅供应量较小。多层住宅是消费者喜欢的类型，主要表现为没有电梯的维护成本，部分本地人对于高层、小高层入住后电梯维护等费用较高，担心未来物业管理服务跟不上。小高层、尤其是高层产品的出现，使得土地利用价值最大化，有助于提升空间价值，意味着城市房地产开发的进一步发展。市场概况·产品多样化、市场细分户型多样，从一居、二居、三居、四居、五居、六居到复式、跃层都有，面积区间跨度大从二、三十平方米到二、三百平方米的面积都有。可以满足不同层次的消费需求。但济南市场主力户型主要集中在二居、三居。从销售状况看，该两种户型最好销售。通常在济南目前市场上两居室户型在面积配比上75—95㎡为经济型、95—110㎡为舒适型、110—125为豪华型。三居室户型在面积配比上100—120㎡为经济型、120—140㎡为舒适型、140—160㎡为豪华型。小户型产品的出现是市场激烈竞争的表现。但目前济南市场上小户型产品供应量较少。小户型的特征是单价高、总价低，可以作为暂时性过渡用房。·投机、投资性购房比例小济南房地产市场中投机、投资性购房比例不大，绝大部分为自住型需求。特别是国家新一轮宏观调控政策的出台，对房地产投资投机打击较大。据调查，一般中介商手中都有投资性房产。少则一、二套，多则十几套，甚至几十套。有些利薄的投资性房产已无利可图，被套者或转向出租或把售价相应提高以避免交营业税带来的收益损失。相应抬高二手房市场价格。市场概况·房地产市场主要为济南市本地居民消费，外地购房者较少济南市区与市内其他县市、省内城市及外地省份经济关联度不高，市域经济相对封闭独立，同时济南房地产市场对外地购房者吸引力较弱，房地产市场需求主要集中体现在市内本地居民的消费，外地购房者相对较少，比例不高。·开建经济适用房，实行廉租住房补帖在国家宏观调控政策指导下，济南市为调整住房供应结构、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，陆续出台了一系列相应措施。目前，经济适用房建设已全面启动，05、06两年将开工158万平方米，竣工80万平方米；2005年5月1日，《济南市廉租住房管理办法》全面实施，符合条件的“双困户”已于近期领取了廉租住房补贴，后续工作也正在有序进行。随着各项调控措施的逐步落实，包括商品房网上预售和联机备案等系统的建成运行，将会给济南广大中低收入者了解房地产市场信息，改善居住条件带来便利和实惠。市场概况2005年济南房地产业平稳增长。全年实现房地产业增加值60.9亿元，增长6.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。2006年前五个月，全市商品住房登记5392套，登记金额22.09亿元，登记成交均价2969元/平米，分别比上年同期增长22.5%、46.8%和15.6%。其中，高价位、大户型的商品住房增长幅度大大超过中低价位和中小户型。其中面积超过150平米的大户型登记成交量同比增长了七成以上，增长幅度令人吃惊。市场概况二供需状况住宅消费需求以下是对该片区居民预期住宅消费的分析，其中包含以“家庭年收入”为自变量所做的交叉分析。前面分析中可以看到，家庭年收入在20万元以上的居民所占比例很低，总人数仅为5，样本数量不足以做交叉分析，因此在以下交叉分析中，将该部分居民合并到“10-20万元”一列中，即分别分析家庭年收入在“5万元以下”、“5-10万元”、“10万元以上”三个区间的居民的住宅消费需求。1.户型结构数据显示，该片区居民对“平层”住宅的接受度最高，选择比例高达83.1%，对“错层”和“复式”存在一定量的需求，选择比例分别为12.4%、4.5%。2.户型面积在户型面积方面，该片区居民主要需求“91-120平米”的户型，其次是“71-90平米”的户型，两类居民所占比例分别为41.6%、28.1%。下面交叉分析表中的数据显示，收入在5万元以下的居民以“71-90平米”和“91-120平米”为主要需求；收入在5-10万元的居民中，对“121-150平米”户型的需求有较大提高，比例为25.8%。3.户型数据显示，“两室两厅一卫”最受该片区居民青睐，有58.4%的居民选择该户型；其次是“三室两厅一卫”，有23.6%的居民选择该户型。交叉分析表中的数据显示，收入在10万元以下的居民仍主要青睐“两室两厅一卫”和“三室两厅一卫”两种户型；而收入在10万元以上的居民在主要需求“两室两厅一卫”户型的同时，对“三室两厅两卫”也有较大的需求.从户型与面积的交叉分析中可以看出，片区居民对“两室两厅”的面积需求主要是“71-90平米”和“91-120平米”的，二者所占比例均为42.3%，对“70平米以下”的两室两厅也有一定需求，所占比例为11.5%；对于“三室两厅”的面积需求集中在“91-120平米”和“121-150平米”两个区间，也有部分需求“151-180平米”这种大户型，所占比例约为10%。4.价格数据显示，对于该区域的住宅，83.9%的片区居民普遍能接受的价格为“3501-4000元”；能够接受“4001-4500元”、“4501-5000元”价位的居民所占比例分别为14.9%、1.1%；价格超出5000元的住宅，无人问津。然而该区域周边大型住宅楼盘，并不是以该区域居民为主要目标客户群，它们目前均价都在4500元以上，且近两年来济南住宅市场价格始终保持稳步上升，年增长率约为7.47%。再从整个项目性质来看，商业部分运作成功的话，会对住宅价格有较大的提升作用，加之该区域紧邻城市主干道，交通便利，地段位置极佳，因此预期价格将超过5000元。2006年是济南市实施“十一五”规划的开局之年，全年累计完成全社会投资1016.8亿元，比上年增长25%。2006年济南市全社会固定资产投资突破1000亿元，达1016.8亿元，同比增长25%，增速比上年回落6.6个百分点，其中城镇及以上投资完成940.3亿元，同比增长29.8%，城镇及以上投资占全社会投资的比重为92.5%，同比提高3.4个百分点。2001-2006年济南固定资产投资完成情况

供需状况从全年投资走势情况看，2006年济南市固定资产投资开局良好，上半年全社会投资呈快速增长态势，从下半年起，济南市积极从产业政策、行业规划、市场准入、环境保护和土地管理等方面，开展了固定资产投资项目清理工作，投资增速逐渐回落并趋于平稳增长。固定资产投资增速趋势图

供需状况从房地产开发投资情况看，虽然2006年上年频繁出台的宏观调控政策对房地产市场供求双方构成了一定影响，但由于政策的滞后效应以及市场需求总体较为旺盛，短期内对济南市市房地产市场的冲击并不明显。2006年，济南市房地产开发完成投资160.1亿元，比上年增长32.2%，增幅比上年提高22.4个百分点。从投资结构看，住宅完成投资126.1亿元，增长31.1%；办公楼完成投资4.7亿元，增长15.7%；商业营业用房完成投资18.6亿元，增长91.7%；其他完成投资10.7亿元，下降4.7%。与此相应，全市房屋施工面积1074.9万平方米，比上年增长19%，其中住宅施工面积898.5万平方米，增长21.9%。供需状况2003－2006济南市房地产开发投资情况

供需状况房地产开发投资增速趋势图供需状况三销售状况

统计资料显示，2006年济南3500元/平方米以下的商品住房销售登记为8976套，同比下降25.2％，占比为63.6％，下降15.6个百分点。而3500元/平方米以上商品住房销售登记5135套，增长62.6％，占比为36.4％，提高15.6个百分点。由于建筑成本较高，一个项目如果小户型规划的多，和大户型同样定价的前提下，小户型的利润就会偏低。而济南这个各方面消费能力都不算突出的城市，在住房消费上却慷慨解囊，这使得几年来大户型在济南市场阔步前行。据市建设管理部门的统计资料显示，我市的住房建设近年来多为90平方米以上户型，相当部分的房地产开发项目90平方米以下小户型紧缺，今年以来商品房预(销)售90平方米以下户型只占总面积的不足20%。

下半年，全市新建商品住宅平均每套面积为130平方米，其中90平方米以下小户型占总量的30%。从销售情况看，90平方米以下户型的售出率为85.4%，90-120平方米户型的售出率为78%，120平方米以上大户型的售出率为70%。由此可见，90平方米以下户型成为2006年市场购买的主力户型。综观济南中小户型市场，青年居易项目9万余平方米住宅，平均套型面积不到54平方米，上市后很快遭抢购，以中小户型为主的盛世花城项目100平方米以下的户型已基本被预约一空；舜景花园三期——晶彩·上海丽舍项目户型以90平方米左右为主，不到一年的时间售罄；有江北第一盘之称的鲁能·领秀城项目虽然是首屈一指的“地王”，但产品结构中依然兼顾了中小户型，受到市场热烈追捧；鑫苑·城市之家项目自11月份开盘以来，一期已成功销售60%以上……这是市场真实需求的一种释放。在济南，青年人群的购房量占个人购房总量近60%，撑起了房地产市场的半壁江山。济南的主力购房群体是工薪阶层，中小户型需求旺盛，且今年的准婚族也大力推动了中小户型的销售。销售状况

今年第一季度济南市共销售商品房住宅2749套，每平方米的均价为4590元。据济南市网上售房系统统计，今年年初至3月底济南市共有可销售住宅5619套，可销售总面积656921.03平方米。透明售房系统统计显示，一季度总销售住房套数为2749套，总销售面积为324987.55平方米，每平方米均价为4590元销售状况

济南市房管局的最新统计数据表明，07年1-2月份济南市房地产交易登记总量继续保持较快增长，房价涨幅呈回落态势。

据济南市房屋产权登记中心统计，1-2月份住房交易登记9914套，同比增长33.5%；交易面积113.12万平方米，增长22.2%；交易金额39.35亿元，增长27.2%。

1-2月份，商品住房成交2309套，成交面积27.62万平方米，成交金额8.85亿元，同比分别增长2.7%-13.9%和－0.4%，增幅同比分别回落58.4个、88.8个、98.6个百分点；成交均价3203元/平方米，同比增长15.6%。商品住房买卖呈现的特点是，成交套数和面积的增幅同比均大幅回落。有关人士分析，这种状况的出现，说明市场受到观望和等待气氛的影响较大，另外在宏观调控条件下，商品住房套均面积已呈明显下降态势。价格方面，2月份的商品住房均价同比增长5.9%，增速明显放缓。但1-2月份的累计均价增长15.6%。其主要原因是受去年年初均价负增长的影响，以致对比基数偏低，还有新一轮调控以来建设的中低价位、中小户型商品住房尚未大批进入权属登记环节等。

1-2月份，二手住房成交2253套，成交面积21.19万平方米，成交金额5.42亿元，成交均价2556元/平方米，同比分别增长60.6%、81.9%、92.9%和6.0%，呈现出量增价稳的良好发展态势。随着省直房改房上市政策的进一步放开，济南市住房二级市场房源匮乏的问题得到有效缓解，基本满足了居民的住房需求，有效扭转了交易量下滑的被动局面，从而促进了市场的健康发展。截至2月底，全市房改房成交1049套，同比增长66.8%，非房改二手住房成交1204套，同比增长55.4%，前者比后者高出11.4个百分点。销售状况济南房管局对外公布的数据表明，截至2006年11月底，全市商品房价格依然保持上涨趋势，均价为3085元/平方米，同比增长6.1%。从整体涨幅来看，全市各个区域的房价都有所上涨，一致不被看好的西部区域，成为2006年房价上涨最快的区域。西部部分楼盘的销售均价从2006年初至今，涨幅大约为每平方米200元到600元不等。新近开盘的鑫苑·城市之家二期，就赶上了这个好时机，据部分鑫苑·城市之家的业主表示，看中该项目的升值潜力，是选择该项目的主要原因之一。

济南北部区域也随着交通道路的不断改善，在2006年得到迅猛发展。雄踞天桥区的人文原生大盘——重汽·翡翠郡不仅在产品上开创天桥区住宅产品的新时代，其在2006年的火爆销售，也验证着济南北部区域价值的快速提升。

在2006年年末创造销售奇迹的名士豪庭，又一次验证了东部区域仍然是济南市民购房的首选区域。寒冬彻夜排队买房、选房似“抢房”的火爆场面，应该预示着济南楼市将迎来又一个红火好时期。用某购房者的一句话来说，“不能再等了，房子迟早要买的。”

据业界人士表示，2007年国家仍将继续出台一系列宏观政策来调控房地产市场。房地产调控的内容已经被列入日前举行的中央经济工作会议中，会议中明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。”但就济南房地产市场来说，庞大的市场需求将成为主导房价走势的主要因素销售状况四价格走势

济南市房管局提交的统计数据显示，2006年济南市商品住房登记均价每平方米为3106元，同比增长10.2%。济南市房管局的统计数字显示，2006年全市商品住房销售登记14111套，同比下降7%；登记面积191.33万平方米，下降6.3%；登记金额59.43亿元，增长3.2%；登记均价3106元/平方米，同比增长10.2%。二手住房成交登记13475套，同比降低1%；成交面积118.09万平方米，降低1.6%；成交金额28.12亿元，增长2.6%；成交均价2381元/平方米，同比增长4.3%，增幅有所下降。价格走势东、西部区域楼盘价格差异明显，济南东部楼盘的价格超过5000元/平方米的楼盘数量明显多与西部，而大舜天成的房价更是高达8900/平方米，创造济南房价的最高值。而西部楼盘中均价最高的三箭如意苑均价为5100/平方米与大舜天成房价相差几乎接近一倍的价格。造成东、西部区域楼盘价格差异的原因：1）

经济影响：东部经济基础好于西部经济。西部经济多为工矿型企业，物流批发业，而东部金融商务、事业机关单位较多经济发展快于西部。地价的成本高于西部同地段水平。2）

环境影响：西部自然环境较差，当前阳光100、世纪佳园所在区域，历史上存在较多工矿企业如东方红水泥厂、机床二厂等污染较重企业，导致西部区域自然环境较差。而东部多是科教文卫单位，自然环境好，更适宜人的居住。此外，西部区域流动人口较多，社会治安难度大，东部人口素质较高。3）文化心理影响：由于经济发展的不平衡以及自然环境的差异，形成了一定时期的社会居住文化，即济南人所流传的“住南不住北、住东不住西”的居住区域观念。4）产品品质的塑造影响：东部区域如大舜天成所打造的高端产品可以满足商住两用，小区虽小，但配套完善，引领济南楼市。高新区的悉尼花乡、莱茵小镇（二期）更是济南别墅市场的代表项目，尚层e墅则是产品的创新衍生。西部区域楼盘虽然在推广上打造时尚生活社区，但是其绿化以及小区的规划设计也相对落后，如世纪佳园，户型设计及绿化均有可提升空间。阳光100对于济南的房地产开发起到借鉴启发作用，其产品定位为白领阶层，小区规划设计先进。价格走势五外销状况据2006年统计，目前中国房地产市场里60%的投资来源于国外，所以国家现在实行限制外国人购房，并设立了住满1年，可购100平方米的限制政策。限制外资投资房地产等相关政策，目前大部分的外国投资基金都通过以取得国内投资银行执照的香港投资公司合作的方式，绕路进入中国，而这些投资公司也放弃了以前短平快的操作方式，通过短期持有、转手买卖的方式来占取房屋增值的利润。现在大部分的基金都着眼于低风险的承诺回报的持有收租方式，而且几乎百分之百的投资对象都为商业物业，并专门与国内有实力的商业集团合作，其原因是所有的基金都因为中国政府打压住宅房价而看淡住宅投资的行情。外销状况六宏观经济政策对地产的影响目前进入国家宏观调控政策期，在调研楼盘中看楼的顾客较少，宏观调控主要目的是规范房地产市场，对于产品进行结构性调整。即加大中、低端产品的供应，满足老百姓真正的住房需求。宏观调控打击了投资，真正需求客户暂时持币观望，短期内楼价波动为正常市场现象。宏观经济政策对地产的影响七发展趋势发展趋势济南市房地产开发投资增速相对平缓，没有出现大的起落，受政策调控影响不大，预计今后几年仍将保持稳定态势；济南市房地产市场自住需求较高，投资需求相对较少，因此，房价在未来几年仍将保持平稳增长；未来几年，济南市旧城改造的力度将会加大，将形成不同规模不同等级新的区域中心；总体来看，我们对济南市房地产市场未来几年保持乐观态度济南市写字楼市场分析-12006年济南市有十余个写字楼项目推出市场开始发售。包括有市中心的三箭·银苑、圣凯·财富广场、永安大厦，有东部的海蔚广场、枫润商务大厦、中润世纪广场，有山大路上的数码港大厦，有高新区继续发力的三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心等。据统计局数据显示，2006年1-10月，济南完成房地产开发完成投资115.2亿元，同比增长38.8%，其中住宅完成投资90.7亿元，同比增长42.6%，占全部完成投资的78.7%；办公楼完成投资3.7亿元，同比下降6.6%；商业营业用房完成投资13.2亿元，增长95.8%。

这也验证了济南写字楼投资额连续多年不足，而2006年又创新低，这在一定程度上受写字楼市场需求不足的影响.

2006整体供应量

纯写字楼：总建筑面积180万平方米，主要分布在泺源大街片区和山大路片区。商住楼：总建筑面积130万平方米，大部分分布在山大路和东外环片区，还有一小部分在其他区域呈散点分布。甲级写字楼需求旺盛

由于济南开放程度不高，写字楼出租率一直不理想。但是在调研中发现，各区域的甲级写字楼出租率都高于标准较低的写字楼，特别是位于济南金融、商务中心的甲级写字楼出租率甚至可以达到100%。但是标准较低的写字楼出租率仅保持在30-60%之间，一些物业管理不理想的写字楼出租率甚至达不到30%。

由此可见，随着济南经济的增长以及对外开发程度的加大，大量本地企业崛起，以及外地企业进入，对于写字楼的要求也逐渐升高，品质高，配套全的，能够代表企业形象的甲级写字楼越来越受青睐。这也对济南写字楼提出了新的挑战，济南写字楼市场起步较晚，部分早期写字楼设计陈旧，配套不足，物业管理和经营都不甚理想，这部分写字楼将逐渐面临淘汰，与此同时，设计新颖、配套完善、服务到位的顶级标准写字楼将逐渐成为主角。

小户型写字间受青睐

对于小型创业者来说，大面积写字间的高昂租金让其望而却步，而商住楼又存在很多的限制和弊端，小户型写字间则恰恰能满足他们的需求，目前市场上主打小户型的写字楼并不多，但一经推出就受到了消费者的追捧。从2006年上半年度开始，地段优、品质高，面积分割在100多平方米甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐。这一方面因为高档写字楼小面积求租不易；另一方面，也是中小企业对甲级写字楼办公环境和物业管理的偏爱。

产品人性化

配套成熟化

济南新增写字楼在产品和品质方面都有较大程度的改善。人性化、生态化成为写字楼发展的趋势，新风系统、空调灭菌系统、防紫外线辐射的玻璃幕墙……一系列新技术在的应用可圈可点。LOFT产品的应用受到市场欢迎，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在有限的空间里创造出更多的办公面积，同时在外立面的色彩空间设计等方面彰显企业的个性，为企业长久的发展培养一种文化，这也将在个性化的今天成为一种流行趋势。

随着企业对办公要求的提高，写字楼自身的配套也更加齐全，内部电梯、空调、智能系统、停车场标准的提高，以及外部银行、便利店等服务的增加，都体现了济南写字楼配套更趋于成熟和完善。

租金、售价变化不大

楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑，这与写字楼项目及所在区域所处的外部环境(供求关系、竞争环境等)或内在条件变化(自身设施、配套等)有关，季度变化幅度保持在1%-4%之间。

2007年写字楼市场展望

随着济南城区改造和城市规模的不断拓展，外地公司的大量进入以及现有公司扩张对写字楼需求将有所增加且对品质和服务要求更高，预计2007年济南写字楼开发也将掀起一轮新的热潮，竞争愈加激烈。

甲级写字楼供应量增大

随着企业对办公环境要求的提高，以及济南开放程度的加大，甲级写字楼需求量逐渐增大，预计济南市将着力打造一批顶级写字楼，引进一批专业性、拉动性强，产出高的管理型和智能化高科技企业及现代服务企业，形成新的经济效益高地。

租金、售价出现小幅增长

2006年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳。而写字楼市场的租金及售价水平的增长关键依赖于济南经济总量的进一步放大，开放水平和辐射能力的进一步提高和第三产业的进一步发展。预测07年济南市写字楼整体价格水平会稳中有升，增长幅度在5%左右。

物业管理及服务继续加强

目前济南市写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。开发商不断加入到写字楼的售后管理服务中，这是一件多方向益的事情：一对写字楼租用或购买自用者而言，物业管理服务的加强将有利于树立项目形象，经过市场的检验积累良好的品牌效应，满足其办公和形象要求；对写字楼投资者而言，能够依此提升租金价位以寻求长期获利；对开发商而言，加强售后管理服务会加快写字楼的销售速度，也将为其在激烈的竞争中增加一个重要的取胜筹码。2007年5月济南市写字楼入住率调查项目名称所属区域面积（㎡）入住率租价备注齐鲁国际大厦中心区域10093.2%2.2/天/平7003702000汇宝大厦中心区域6095%3.5/天/平30130金龙大厦中心区域9190%40000/年银河大厦中心区域508511913250%3.5/天/平中银大厦中心区域45095%3.5/天/平方88011581600中信广场中心区域60-400100%4/天/平方项目名称所属区域面积（㎡）入住率租价备注玉泉森信中心区域200B100%C80%4/天/平方600900胜利大厦中心区域34080%4.5/天/平方16005.6/天/平鲁信文汇大厦中心区域2.8/天/平邮政大厦中心区域94100095%4.5/天/平丰利大厦中心区域8040%3/天/平100200泉景恒昌大厦中心区域10190%1/天/平商住两用115创展中心山大路区域5080%1.2天/平业主七星吉祥大厦山大路区域银座数码大厦山大路区域5090%2.5/天/平纯办公1803002007年5月济南市写字楼入住率调查项目名称所属区域面积（㎡）入住率租价备注发展大厦山大路区域7590%1.3/天/平业主环保科技园东部区域9050%0.75/天/平200凯贝特东部区域18090%0.9/天/平方2201．4普利海辰市中区10020090%2.5/平/天特区数码港历下区12018070%1.5/平/天海蔚广场历城区1%1.5-2/平/天新项目刚交房三庆世纪财富中心高新区45至200030%1.5/平/天明珠国际商务港市中区80%1.2/平/天永安大厦历下区50180200095%3/平/天普利槐荫大厦槐荫区409070%1.3/天/平慧都商务大厦历城区10050%2/平/天2007年5月济南市写字楼入住率调查济南市写字楼市场分析小结根据以上市场调查的结果,我们对项目写字楼部分的总结和建议如下.甲级智能化的现代化大楼配合一流的物业管理服务.中小户型为主及可自由分隔的设计.从SOHO到纯写字楼的多样性选择.销售起价在7000-7500元人民币/平方米均价.租价1.5-1.6元人民币/平方米/每天.济南市写字楼市场分析-2济南写字楼市场板块分析据济南市传统的地域划分和新的济南城市发展规划，结合写字楼产品的集中区域和集中程度与区位特点，济南市的写字楼区域划分为：泺源大街板块、山大路板块、东外环板块和高新区板块。泺源大街板块：东起历山路，西至纬二路，南北向分别为泺源大街和泉城路的区域。山大路板块：包括解放路在内，南到经十路、北到花园路、西到历山路的山大路沿线区域。东外环板块：二环东路沿线，南北向为经十路和花园路的区域。工业南路高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。传统CBD区域——泺源大街板块该板块是济南最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表济南写字楼产品发展历程的区域，也是济南老城区现有的CBD区域，代表楼盘有中信广场、金龙大厦、中银大厦等。区域产品销售价格在7400元左右，平均日租金在2—4元之间。科技聚集区——山大路板块该板块是济南的电子产品集中区域，素有济南的中关村之称，该区域的写字楼产品也与电子产品有着密切的关系，该区域写字楼的主要入住客户多以电子产品经销商为主，代表楼盘有特区数码港、银座数码广场、国华商务大厦等。区域产品销售价格在6700元左右，平均日租金在1.5—2元之间。商住楼集中区——东外环板块该板块是一个比较特殊的板块，它主要是依托济南高新区的第二次跳跃式发展而兴起的板块；该板块现在已经是济南写字楼产品比较集中的区域，区域市场认可度极高，发展势头猛近。该板块的代表楼盘是嘉恒商务大厦、东环国际广场、发展大厦等产品。区域产品销售价格在5400元左右，平均日租金在0.8—1.5元之间。未来新城CBD——高新区板块高新区板块的发展具有前瞻性，其楼盘品质也属于济南写字楼产品的高档物业，代表楼盘是世纪财富中心、枫润商务大厦、齐鲁软件园、大学科技园等产品。区域产品销售价格在5100元左右，平均日租金在1元左右。按照以上各区域的特征予以板块划分，这样可以更好的进行写字楼产品的市场研究，为研究济南写字楼产品的价格走势、市场的供求关系、产品发展趋势、热点区域的预测解析有更为优越的条件。供需矛盾日渐激化由于济南写字楼产品历年来的统计都比较模糊，统计的口径不一，在产品的市场供应量的统计上有很大难度，通过政府网站，加之公司进驻济南后市场部对济南写字楼市场的把握统计，归算出02年到05年四年间的济南写字楼产品的市场供给量，并进行对比分析：（说明：本报告中的统计数据来源是济南市统计局、济南市写字楼网、信立怡高市场部写字楼数据库）济南房地产市场在最近几年一直是快速发展的，尤其是写字楼产品的发展步伐过快，在经历了萌芽时期、发育时期之后，济南写字楼市场已经走向真正意义上的发展时期；写字楼市场发展到这一时期，在市场需求上已经处于供需不平衡的状态。从上图可以看出，济南市场对写字楼产品的需求量逐年递减，2004年的市场需求量已经是市场供应量的一半，2005年的市场需求量已经速减到市场供应量的40%；在对济南2006年上半年的统计数据中显示，济南市写字楼2006年上半年的累积供应量为64万㎡，而市场需求量还不到20万㎡，济南写字楼产品的市场供应量已经远远高于需求量，写字楼产品的市场供需矛盾日益激化。销售及租金价格分析1．济南写字楼产品销售价格分析济南写字楼的总体销售价格在2005年是6560元/㎡左右，相对于济南市住宅市场的总体销售价格4150元/㎡来讲，写字楼的价格已经与房地产市场的价格规律背道而驰。近几年来，济南的写字楼市场价格持续上涨，从后面分析的写字楼市场的投资回报率来看，写字楼市场的价格上升空间已经不大，写字楼市场将面临一个比较严峻的考验期。济南市2005年写字楼市场各板块销售价格如下图所示：——高新区板块高新区是济南新兴的一个行政区域，并且随着济南市的城市发展战略规划的实施，高新区将成为济南新的十一五规划下的一个政务中心区域，该区域的写字楼产品销售价格一直上涨，从2005年底的4800元的均价上升到5100元。尤其是济南政务中心东移，奥体中心坐落在燕山立交东面，这些都为东部的写字楼市场的蓬勃发展带来了更多的契机。——泺源大街板块该板块是济南写字楼市场售价及租赁价格最高的区域，一直是济南写字楼市场的焦点区域，该区域具有便利的交通、成熟的市政配套，目前市场销售均价在7367元/㎡，该区域的写字楼产品在品质上也是济南的代表，并且已经成为济南写字楼产品的聚集区。——其他板块

山大路、东外环这两个区域的写字楼市场一直处于平稳发展状态，无论在销售价格还是在租赁情况方面。2．济南写字楼租金情况分析以下所选取的样本是济南写字楼各板块比较有代表性的楼盘，在位置上、楼盘自身品质、入住率、租赁情况等因素在各板块中都是有一定代表性的，以上楼盘租金是通过大量市场调研，主要是以二手房租赁交易市场、与入住客户交谈所获得的数据，在数据的时效性、准确度上都有一定保障。根据信立怡高市场部收集的统计数据，济南市2005年的写字楼市场整体租赁平均价格范围在1—3元/㎡/天，整体的租赁价格涨幅不高（2004年约为0.9—2.8之间）；由于济南写字楼市场分布情况比较复杂，位于传统中心区域、商业氛围浓厚的地段租金价格较高，非中心区域的销售价格比较低，租赁价格也一直上不去。3．四大板块未来租金走势预测根据信立怡高市场部对济南写字楼市场租金情况的历年统计，结合济南写字楼市场的发展趋势，对未来济南写字楼市场的租金水平进行简单分析及预测：由于市场供应量逐年过盛，写字楼日租金价格蠕动上升，总体涨幅不高，租金水平平稳。写字楼市场的新热点区域的出现将冲击济南的“CBD”区域，原来最火热的地段——泺源大街板块租金价格将有所下滑。非热点区域的租金水平增长缓慢，将继续保持低回报率现象。新的热点区域（高新区板块）租金价格将持续上涨，随着东部新城的发展，市场供应量将在3年后达到顶峰，市场供需将出现失衡，租金价格将呈平稳趋势发展。济南写字楼租金回报率分析从物业的租金价格来看，写字楼产品的投资回报率要高于住宅。目前济南市的住宅投资回报率一般是在2.5—4%之间，例如购买山大路区域的一住宅产品，面积是100㎡，现在该区域商品房的整体销售均价是5300元，那么总投资是在53万元，100㎡住宅月租金最高是1650元，那么它的投资回报率是3.7%；由于山大路是济南的科技市场，人员流动性比较大，区域从业人员比较多，所以该区域的住宅投资回报在济南市已经是比较高的了，其他几个板块的投资回报率一般不会超过3。济南市写字楼产品的投资回报率一般是在8%左右，同样以山大路区域为例，购买100㎡的写字楼产品，单价是6680元，平均日租金为1.6元/㎡/天，那么它的总投资回报率是8.6%。区域泺源大街山大路东外环高新区住宅均价（元/㎡）6500530051004400样本面积（㎡）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投资回报率（%）3.693.72.82.7写字楼均价（元/㎡）7376668054255100样本面积（㎡）100100100100日租金（元/天）2.81.61.21.05投资回报率（%）13.7%8.6%8.0%7.4%（以上租金取值以市场部统计资料，并结合济南房地产网二手房租赁市场的交易价格）成熟的写字楼区域租金回报率也是最高的，泺源大街片区的租金回报率依然引领写字楼租赁市场，该区域将会一直是济南写字楼投资的理想区域。山大路、东外环这两个片区的投资回报率处于正常范围，其投资价值也将慢慢提升，稳定的市场将给投资者提供更加优越的投资平台。高新区的写字楼产品投资回报率是最低的，该区域还尚属一个新兴的写字楼区域，但随着市政配套的完善、城市发展方向的引导，市场前景及投资潜力看好。未来济南写字楼市场热点区域预测由于济南是个比较特殊的城市，就其地理位置来讲，东西有可拓展的发展空间，南面是群山，北临黄河，南北的发展空间有限，济南市的整体发展规划主要是以东拓和西进为主旋律。在城市发展的主旋律下，济南的经济水平、市政配套、城市交通、各区域的发展状况也是决定写字楼产品的发展走势的一个重要因素。就济南写字楼市场的热点区域，主要影响因素有两个，一是政务中心的迁移影响（市政府东迁），二是城市交通条件的改善（BRT系统）。在济南东拓力度的加大、市政府的迁移东部新城区，高新区将是新一轮城市中心区发展的前沿阵地，高新区将是未来的一个写字楼集中的热点区域。写字楼产品孕育的条件很多，而便利的交通是首要条件，北园大街BRT系统完成后，在北部工作的人们在时间和空间上将有很大改善，北园大街沿线也将是写字楼发展的又一热点区域。项目所在区域写字楼市场分析写字楼租售状况调查通常情况下，写字楼集中在城市的繁华地段或者新开发区域，以体现企业的形象。而项目地块处于西部老城区，整体形象较差，仅有少量成长型企业出于价格考虑，会选择在此地办公。因此该区域内，无论是在售还是在租的写字楼极少，在售、在租写字楼各一处，分别是普利槐荫大厦和位于经十路上的空间大厦。楼盘名称规划建面（万平米）主力户型/面积销售均价（元/m2）租赁价格（元/m2/天）物业管理费（元/m2/月）开盘时间销售率出租率普利槐荫大厦1.920-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%空间大厦0.560m2只租不售1.52.5只租不售30%然而，济南城市规划中将本项目地块定位为区域商业中心，此外沿经十西路南侧与二环西路西侧布置企业博览中心、产品展销中心、产品交流中心。由此看来，未来西部区域的写字楼物业存在较大的潜在市场需求。项目环境调研一、地块状况研究——位置、面积、地形、地貌、性质二、地块周围景观三、环境污染及治安状况调研及建议四、地块周围交通条件调研和建议五、地块周围公共配套设施调研六、地块地理条件的强弱势分析一地块状况研究——位置、面积、地形、地貌、性质一、位置地块位于济南市槐荫区，城区西部中心振兴街片区，该区域与市中区毗邻，由三条城市主要干道经十路、经七路、纬十二路围合而成（地块西至振兴西街）二、面积项目总占地约13.5公顷（合202.5亩），其中可规划用地约12.08公顷（合181.2亩）三、地形地块是济南众所周知的三角地带，整体呈三角形四、地貌地块以南主要为棚户区、部分单位（德兴街小学、火柴厂分厂、东风体育场等），整体建筑较破旧；以北为省立医院宿舍、省石化宿舍及济南市房地产公司办公楼，整体建筑较新。该地块范围内包括济南火柴厂分厂、水泵厂、东风体育馆、济南市农业局、济南电焊机厂、济南市德兴街小学、槐荫再生资源公司等单位，以及居民住宅和部分私有住宅，现有建筑物总面积约16.6万平方米。其中，单位占地约56亩，建筑面积约2.8万平方米（详见表1）；住户约1948户，建筑面积约11万平方米（详见表2）；私有非住宅约136户，建筑面积约2.8万平方米五、性质商业用地与住宅用地1.商业立地价值项目周边分布着众多新建居住小区，如阳光100、三箭如意苑、新世界阳光花园等大规模社区，这些小区居民的消费能力强，能极大带动该地区的消费活力。加之周边传统居住小区，预计地块三公里半径范围内约有30万常住人口（见附录：片区人口统计），存在着相当可观的各类消费需求。项目紧邻经十路、纬十二路、经六路等城市主干道和次干道，项目地块处于经十路、经七路和纬十二路的围合之间，人行、车行便利，且三条道路上共有约二十条通往市区各个方向的公交线路，周边公交四通八达，能直接到达西部主要居住区；交通极为便利。目前项目周边缺少相应的购物、餐饮、娱乐等商业配套设施，现有设施数量少、档次低，没有形成一定规模，法满足现实消费需求。西市场是距离项目最近的综合性商业中心，约3公里，但主要适合中、低档消费人群，无并且对本项目以南地区居民的辐射力较弱。鉴于此，项目地块应有较大的商业投资价值；项目地块处于市区中心向西部过渡地段，在济南市城市规划中，被定位为“区域商业中心”，是政府未来着力打造的城市副中心，拥有巨大的发展空间。2.住宅立地价值济南市住宅市场近年来供求状况良好，而该项目地块位于西部成熟居住区域内，便利的交通、成熟的居住氛围以及未来项目商业部分的发展，将极大的刺激市场对此地住宅物业的需求。项目周边有30万常驻人口，老居民的居住环境质量差，拆迁换房置业需求大，虽然目前项目周边已有300万平方米的住房开发供给，但仍存在巨大的市场放量项目总占地约13.5公顷（合202.5亩），其中可规划用地约12.08公顷（合181.2亩），体量较大，具有较大的住宅立地价值；项目周边沿经十路向西有济南市第五人民医院和济南市儿童医院，紧邻项目地块有济南市第九中学、道德街小学。医疗、教育等周边配套较为完善。3.写字楼立地价值项目周边交通条件较好，四通八达；项目所在区域缺乏商务氛围，也缺乏明显的产业支撑；现有写字楼市场供给量较少，经营状况相对较差；综上：项目地块商业立地价值和住宅立地价值较大，写字楼立地价值相对较小。编号单位名称用地面积建筑面积1槐荫再生资源公司16005002济南火柴厂分厂780030083水泵厂18007004东风体育馆570024005济南市农业局420072006济南电焊机厂390064007济南市德兴街小学590035008加油站6001609其它商业金融用地56004000合计3710027868编号单位名称户数建筑面积1多层住宅670643252低层住宅127846738合计1948111063表一

单位用地调查统计表单位：㎡表二住户调查统计表单位：㎡二地块周围景观经十路经十路南侧未来规划为吉之岛（佳士客）大型购物中心，属于中高档次的商业物业，具备了一定的建筑景观形象。因此在未来项目商业物业里会有部分消费人群分流到经十路南侧的吉之岛商业里，从而成为项目商业物业的主要竞争对手。纬十二路纬十二路东侧地块未来规划相关信息暂不明朗，因此无法作出景观分析,但在其规划开发前,现有的破旧建筑物对本项目新建的外部商业步行街的购物环境及景观有一定的影响。振兴西街振兴西街只为居民区的内街在项目建成后其用途及周边景观不会有太大的改变.经七路经七路与本项目之受不可拆迁的楼群分隔只有东西两端的一小段相连.西段正对面的景观为新建的新世界阳光花园的住宅部分,而东段面向的是新世界阳光花园在建的商业部分,从其体量来看,其商业景观有一定的吸引性,也是本项目北面的主要商业竞争对手.但目前没有任何的图片资料.三环境污染及治安状况调研及建议环境污染噪音空气卫生噪音环境污染1-2号全长约600m以每15m为测算结点需测量数量：40以10分钟计:400分钟总计:1100分钟计:18.3小时2-3号全长约190m需测量数量：13以10分钟计:130分钟3-4号全长约450m需测量数量：30以10分钟计:300分钟4-1号全长约400m需测量数量：27以10分钟计:270分钟环境污染——噪音室外监测点1234567891011121314151617181920环境污染——噪音室内监测点监测时间为6AM-9AM和9PM–12AM34715628最高值：84最低值：39平均值：49最高值：84最低值：51平均值：64最高值：90最低值：57平均值：65最高值：78最低值：56平均值：65最高值：79最低值：52平均值：64最高值：60最低值：41平均值：49最高值：80最低值：36平均值：46最高值：64最低值：34平均值：45

环境噪音测试分析结果汇总环境污染——噪音噪声级大小与主观感觉噪音级主观感觉实际情况或要求0-5听不见

15勉强能听见手表的嘀嗒声、平稳的呼吸声20极其寂静录音棚与播音室；理想的本底噪声级25寂静音乐厅、夜间的医院病房；理想的本底噪声级30非常安静夜间医院病房的实际噪声35非常安静夜间的最大允许声级40安静教室、安静区以及其他特殊区域的起居室45比较安静住宅区中的起居室，要求精力高度集中的临界范围。例如：小电冰箱、撕碎小纸的噪声50轻度干扰小电冰箱噪声，保证睡眠的最大值60干扰中等大小的谈话声，保证交谈清晰的最大值70较响普通打字机打字声，会堂中的演讲声80响冲水的噪声，有打字机声的界定音量开大了的收音机音乐90很响印刷厂噪声听力保护的最大值；国家《工业企业噪声卫生标准》规定值100很响管弦乐队演奏的最强音；剪板机机械声110难以忍受大型纺织厂、木材加工机械120难以忍受痛阈、喷气式飞机起飞（100m距离左右）125难以忍受螺旋桨驱动的飞机130有痛感距空袭警报器1m处140有不能恢复的神经损伤的危险在小型喷气发动机试运转的试验室里环境污染——噪音民用建筑安静要求分类类别建筑性质安静要求与特点1量大面广的一般民用建筑、住宅、医院、学校办公楼等住宅、医院、旅馆因昼夜使用，需满足工作、休息、睡眠要求；学校与办公楼等，需满足语言清晰度与工作思考的要求2公共建筑包括剧院和文娱体育建筑、展览建筑、交通建筑等按不同的特殊使用要求而有极不相同的安静要求3商业建筑与服务行业建筑一般无安静要求，但应保证有一定的语言清晰度环境污染——噪音民用建筑容许噪声标准房间名称容许噪声标准（A声级，dB）一级二级三级四级卧室（或卧室兼起居室）≤40≤45≤50

起居室≤45≤50≤50

学校教学用房≤40≤50≤55

旅馆客房≤35≤40≤45≤50会议室≤40≤45≤50≤50多用途大厅≤40≤45≤50

办公室≤45≤50≤50≤55餐厅、宴会厅≤50≤55≤60

公用建筑容许噪声标准建筑名称容许噪声标准（A声级，dB）甲等乙等丙等剧场、观众厅≤35≤40≤45景院、观众厅≤40≤45≤45电影院、医院病房、小会议室35-42

教室、大会议室、电视演播室30-38

音乐厅、剧院25-30

测听室、广播录音室20-30

环境污染——噪音卫生环境污染环境污染——卫生项目周边分布着：市立五院、儿童医院、市传染病医院三家医疗机构，距离相对较远，所产生的对项目卫生环境的影响不大。空气环境污染环境污染分析通过对项目周边环境调研，项目周边所处的区域并无大型污染工业及其厂区的分布，因此不会产生较大的空气污染。卫生环境污染主要来源于汽车排放尾气对空气的污染。未来可通过在项目周边设置绿色隔离带以减少废气的危害及影响。治安状况调研济南市总体治安状况调研居民安全感较上年提高。据抽样调查，2006年全市居民对目前的社会治安环境感觉安全和基本安全的占93.0%，比上年上升了0.5个百分点。全年刑事案件立案件数31282件，减少1.95%；全年破获各类刑事案件16935起，增长0.3%。全市受理社会治安案件29025件，同比减少6.6%。安全生产形势平稳，事故呈下降态势。2006年全市共发生各类安全事故2129起，死亡394人，死亡人数减少78人，下降16.5%；全市亿元GDP事故死亡率为0.19，比全省目标值低0.34；10万人死亡率为6.6，比全省目标值低1.9；万车死亡率为4，比全省目标值低4.45。重大事故减少1起，未发生特大事故。项目周边地区治安状况分析振兴街地区在总体的治安状况上由于是老居民比较多的地区,相对流动人口较少,所以并没发生过足以影响社区形象的重大治安案件.以下为一些现有的治安防御机制.附近新建的楼盘-阳光新城与区武装部在阳光新城社区的济南万怡物业管理有限公司组建了由120余保安组成的民兵连，其中有30余人是转退军人，他们在负责阳光壹佰小区安全保卫工作的听事，还建起了“创建平安社区民兵24小时义务巡逻队”，利用电子警备室、对讲机等设备，对整个辖区广泛开展治安联防活动，积极发挥了民兵在创建平安社活动中的生力军作用，确保了辖区的安全、稳定与和谐。利用他们工作的业余时间，在槐荫区武装部的指导帮助下，振兴街武装部和万怡物业管理公司给民兵配备了迷彩装、警棍、钢盔等战备物资，还针对他们的特长和专业进行培训，使振兴街的民兵连真正成为“拉的出，用的上”的应急分队。随着阳光壹佰小区工程的扩建，万怡物业管理公司的保安队伍也将进一步扩大，我们会及时吸纳他们加入民兵连组织，预计今年七月底，振兴街阳光新城社区民兵应急连将达到200余人。振兴街派出所在辖区4所学校建立起电子巡更系统，并组织治安巡逻队伍。其他各责任区民警也将加大对辖区校园周边治安秩序的巡查力度，对学校周边的网吧、练歌房、夜总会等场所进行专项清理，从根本上营造一个安全、健康的校园环境。项目周边地区治安状况分析项目未来规划中即有回迁楼,也有商品楼,回迁楼居民属于中低档收入人群,消费能力不高,而商品楼居民属于中高档收入人群,有较强的消费能力.他们生活在同一个区域内,居住人口相对复杂,因此对治安管理的要求加大.地下停车场:住宅与商业地下停车场由于部分相互连接,易发生偷盗事件,对治安管理难度较大,因此建议将住宅与商业地下停车场连接部分尽量分开并保持其功能独立性,并通过增设停车管理设施以杜绝相关案件的发生.+1100%+1100%项目商业规划部分,红色道路比现有道路增加了11倍的人流交通负担,人流量相对密集,同时也增加了公交站点的载客流量,这些区域势必会成为偷盗案件的高发路段,也增加了对治安管理的难度.商业内部的治安状况主要为防损方面，包括防火、防盗、防突发事件、防损耗、防自然灾害。因此要加强商业内部对各项防损措施的管理。四地块周围交通条件调研和建议经七路、纬十二路、经十路。尤其是经十路的拓宽开通，使该区域不再是偏居一隅的西陲之地，而成为济南城区的一个重要的三大交通要道交汇处。全面禁止左转部分禁止左转经十路全线的扩宽改造规划主要以下列几点对于本项目均有利.但上图所示经十路的左转交通管制会对本项目的商业部分的交通便利性有一定的影响.由经七路,经十路,纬十二路围合而成的三角地域,规划由现代步行商业系统串联起大型购物中心,配套的写字楼与商务公寓——(城市总体规划)改善步行环境,建立完善的步行系统——(交通系统规划设计)

建立快速交通系统(BRT),预留大量轨道交通系统空间走廊——(经十路规划建设)市场调研经十路是济南的一条贯穿东西的交通动脉，该条路上的车流基本上是以出城的车辆居多，停靠频率不高。纬十二路和经七路多以在市内出行车辆居多，停靠频率也较高，对于地块商业具有很强的氛围带动作用。地块周边的公交线路的客载量及公交线路分布对地块具有很大的人气带动作用，对于项目商业部分的开发提供了一个良好的先决条件。公交线路客载量最大的班次，发车地主要是从东部和南部的一些大型居住片区发车，并且途径众多居住片区，对于市民的出行便利性较强，给地块的人流量具有很大带动作用。人流方面，对于这三大交通节点，人流量最大的是经十路经七路交汇路口，人流主要是以西向东方向居多；经七路与纬十二路交汇处、经十路与纬十二路的人流量也较大，这样就可以给项目商业部分聚集很大的人气。建议:项目地块处于城市三大干道的交汇点,与公共交通系统相连接,应引用国外先进的开发理念TOD.交通引导开发模式最大化地利用周边的交通条件,把地块的商业价值最大化.五地块周围公共配套设施调研金融机构：工商银行、商业银行、交通银行、建设银行；医疗机构：市立五院、儿童医院、市传染病医院；教育机构：德兴街小学、济南市第九中学、济南第十四中学、济南三中、经七路第一小学等。银行、邮政医疗卫生个数910面积1360580学校、医院、银行是生活中必不可少的配套资源。该地块周边银行有工商银行、商业银行、交通银行、建设银行等等；医院主要有市立五院、儿童医院、市传染病医院等；学校主要有德兴街小学、济南市第九中学、济南第十四中学、济南三中、经七路第一小学等。实地调查了解到，地块周边三大行业——医院、银行、学校，数量及分布基本可以满足本地区市民需求.六地块地理条件的强弱势分析·项目地块紧邻主路，交通便利，可达性强，有较大的商业开发价值；·项目地块较为平坦，地块完整，便于开发；·项目为槐荫区重点引资项目，有较大的政策支持；·项目周边有大片居住社区，有强大的商业消费需求。·项目开发商实力雄厚，银座有成熟的商业运营经验及地产开发经验，品牌影响力大·项目地块尚为生地，居住人口较多，拆迁成本较大，开发周期相对较长；·项目地块受主要交通干道影响，与规模住区联接不充分，存在空间分割，影响出行便利；·项目区域缺乏商业氛围，商圈营造尚需时日。·项目周边老住民的消费需求层次较低，南向消费层次高的新居民有可能被周边规模配套商业截流。·项目地块周边商业氛围相对较淡，现有商业层次较低，潜在市场空间较大；·项目地块位于济南市规划中的西部商业中心，可借助商业集聚效应提升影响力；·项目地块周边有大量的新建居住区，且消费能力较强，为项目提供了稳定的、长期的中高端客户群；·济南西部城区经十路沿线目前尚未形成有吸引力的区域性商业中心，各类配套设施较为缺乏，项目定位存在较大的选择空间；·项目周边缺乏有影响力的商务设施，与该区域规划中的西城商务中心和行政中心的的地位极不匹配，也为项目的业态选择提供了较大的空间；·项目地块区域旧城改造力度会进一步加大，拆迁改造将释放大规模物业需求。·项目对面阳光新路地块将建设大规模商业，且开发进度较快，将是项目未来最主要的竞争对手；·项目地块周边，大规模住宅物业开发如火如荼，对本项目构成一定威胁。·项目地块处在西市场商圈，八一商圈等周边成熟商圈辐射范围内，商业开发市场竞争激烈。优势S劣势W机会O威胁TSWOT分析项目地块处于济南市西部，由济南主要干道经十路、经七路、纬十二路围合而成，拥有绝佳的位置优势。同时，项目内部的路网及外部四周的道路可为地块带来大量的商业面积，其中商业主力店由济南银座集团经营管理，更能提升整个项目作为西部新商业中心的核心价值。从开发效益上也体现出地块的价格优势。在建筑群的形象上，由于地块接近道路宽阔的经十路，因此能充分体现建筑物整体雄伟的风貌，形成巨大的吸引力。对各类型的物业如酒店、办公楼、高档公寓来说，地块的优越性更为明显。综合分析济南经十路沿线规划从东到西，经十路的功能分区分别为，燕山立交到历山路因有大量的学校、科研机构，因此定位为文教科研区；从历山路到八一立交桥因有博物馆、体育中心、植物园等在内，定位为旅游体育休闲文化区，其中，在青年西路到八一立交桥之间，可以建成一个集办公、文化娱乐设施为一体的商务配套区。在经十路、经七路与纬十二路的三角地带，将建成包含多幢现化化复合写字楼的区域性的商业中心区，成为济南的不夜城，然后在经十路最西部两侧，建成综合居住区。在这５大功能区中，将重点建设１０个路口节点，这些节点，有的是绿化广场，如历山路口，将结合博物馆建成具有丰厚的文化气息，风格古朴的文化广场。有的节点则是入城的门户，如西二环立交，将建设体量较大的公共建筑，八一立交节点，保留八一礼堂，并增建大剧院、音乐厅等。综合分析基础数据调研一、项目周边地区各种业态经营数据调研分析二、项目周边地区新/在建和旧有物业调研分析三、项目周边地区人流、车流、交通节点调研分析四、周边地区固定人口密度、结构、职业、收入及购买力调研分析五、周边地区现有流动人口、未来流动人口估算及购买力调研分析六、周边地区商圈范围、认知度、结构、发展调研分析一项目周边地区各种业态经营数据调研分析银行、邮政餐饮五金/机械零配件等超市/小商店等美容美发/健身医疗卫生服饰其他社区服务合计个数935492312101235185个数比例4.9%18.9%26.5%12.4%6.5%5.4%6.5%18.9%100.0%面积13602890148054064058035511909035面积比例15.1%32.0%16.4%6.0%7.1%6.4%3.9%13.2%100.0%地块周边业态类型及比例项目周边地区各种业态经营数据调研分析餐饮业消费零售业项目周边地区各种业态经营数据调研分析服务业娱乐休闲业项目周边地区各种业态经营数据调研分析项目周边地区各种业态经营数据调研分析项目周边现有商业业态分布主要是以餐饮、五金配件、生活日用品店为主，其他业态分布也比较凌乱，不足以形成商业规模，商业氛围较差。餐饮业虽然所占比例较大，但大都属于低档餐饮，且经营状况一般，不能充分体现该区域的商业承载价值。二项目周边地区新/在建和旧有物业调研分析规划建面商场布局主力户型销售均价(元/m2)租赁价格开盘/认购时间销售率20000地下一层地上三层27-40m2铺位2-4m2档位140007元/天·平2006-5-1660%地块周边目前在售商业海鲜大市场规划建面商场布局主力户型销售均价(元/m2)租赁价格开盘/认购时间销售率30000地下一层地上四层12-20m2铺位一层：14000二层：8000三四层：6000-7000一层：5元/天·平二层：3元/天·平2005-10-2840%时代商业广场项目周边地区新/在建和旧有物业调研分析规划建面主力户型/面积销售均价（元/m2）租赁价格（元/m2/天）物业管理费（元/m2/月）开盘时间销售率出租率1900020-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%写字楼租售状况调查普利槐荫大厦空间大厦规划建面主力户型/面积销售均价（元/m2）租赁价格（元/m2/天）物业管理费（元/m2/月）开盘时间销售率出租率500060m2只租不售1.52.530%项目周边地区新/在建和旧有物业调研分析楼盘名称建筑类型住宅面积商业面积主力户型目前均价阳光100小高层、高层172万平米6万平米60m2一室；120m2两室；150m2三室4600元三箭·如意苑小高层26.54万平米3.97万平米100-180m2三室、四室4800元嘉馨·现代逸居4栋高层4.97万平米0101-149m2两室4400元世纪佳园11层小高层20万平米088-108m2两室；100-130m2三室4600元新世界阳光花园多层、小高层、高层48万平米10万平米101-106m2两室；130-150m2三室；160-180m2四室多层5500元小高层5000元凯旋新城多层、高层29.5万平米5000平米二室；三室4200元海右重华高层4.53万平米4700平米90m2两室；100-140m2三室5000元雅致经典高层1.60万平米0110m2二室；120-130m2三室4500元合计307.14万平米20.94万平米在售楼盘情况列表项目周边地区新/在建和旧有物业调研分析三项目周边地区人流、车流、交通节点调研分析地块被三条动力交通线围合，分别是：经十路、纬十二路、经七路；以上三条路是济南市的交通主干道，路况较好，车流、人流量较大，由上图三大路口构成该地块的交通节点。项目周边地区人流、车流、交通节点调研分析路口时间流向车流量(辆)人口量(人)出租车流量(辆)公交车流量(辆)经七路与经十路交汇处10分钟北往西方向6745125北往南方向5743102北往东方向452950西往南方向201540西往东方向209682019西往北方向562090南往东方向443390南往北方向8653123南往西方向351520东往北方向232651东往西方向268652317东往南方向282030合计93843211447全天按8小时估算450242073654722256经七路与经十路交汇处路口是一个比较大的路口，无论是在车流、人流方面，对该路口所作的统计中可以看出，全天按8小时计算，车流量在45024辆左右，人流有20736人次，出租车流有5472辆次，公交有22565辆次；东西双向交通流量是最大的，主要原因还是在于经十路是一条交通动脉，导致车流量非常大。项目周边地区人流、车流、交通节点调研分析路口时间流向车流量(辆)人口量(人)出租车流量(辆)公交车流量(辆)纬十二路与经十路交汇处10分钟北往西方向563583北往南方向261950北往东方向391870西往南方向201340西往东方向198582422西往北方向341872南往东方向322550南往北方向383670南往西方向131030东往北方向181460东往西方向282592818东往南方向141020合计77031510645全天按8小时估算369601512050882160纬十二路与经十路交汇处路口也是一个重要路口，并且位于项目地块东南处，位置十分关键，按8小时的全天流量统计结果是车流36960辆次，人流是15120次，出租车流是5088辆次，公交流量达到2160辆次。项目周边地区人流、车流、交通节点调研分析路口时间流向车流量(辆)人口量(人)出租车流量