振兴街项目-银座购物中心推广项目

宏观分析城市环境项目区位分析项目定位1、山东正处于二大经济圈及东亚经济圈的中心地位从整个地理经济的角度来看，山东正处于长三角与渤海经济圈的结合地位，以济南为中心，距离北京仅3小时车程，距离上海为8小时（一个物流日）。日韩经济区业与山东隔海相连，公路、铁路、航运基础雄厚。得天独厚的经济位置使得山东的经济飞速发展，既可服务于两大经济圈，又可快速吸引日韩投资。济南环渤海·长三角日韩经济区山东第一部分宏观分析概况济南，又称“泉城”，是黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、文化、经济，金融，教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。第十一届全国运动会举办城市，和第七届中国（国际）园林花卉博览会的主办城市。地理位置济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。辖区

共辖6市辖区,3个县,代管1个县级市。人口2008年年末户籍总人口658万人；常住人口约700万，其中市区人口已达353万。2008年全年经济概况：生产总值迈上3017.42亿元新台阶，比上年增长13%；城市居民人均可支配收入20802.2元，增长15.5%；农民人均纯收入7180.2元，增长14.0%。2、济南—山东省政治、文化、经济，金融，教育中心第一部分宏观分析3、济南——山东半岛都市圈核心城济南与青岛两个城市共同构成了山东半岛都市圈的两核，在齐鲁大地上演了一幕幕双城记，共同带动都市圈的发展。而济南，作为山东省的省会城市，以2009年全运会的举办为契机，毫无疑问将成为都市圈中的核心城市。第一部分宏观分析宏观分析城市环境项目区位分析项目定位济南城市发展呈带状分布，其发展结构不仅反映了济南狭长的地形特征，同时与国际上先进的“城市多核结构”发展理论相一致。东西两翼发展的城市规划，为城市由单核向多核发展，在城市空间方面提供了机会。城市东部、西部必将出现新的城市次中心，以满足城市发展的需要。第二部分城市环境城市规划★京沪高铁站★奥体中心★本案经十路综合改造之后，对城市发挥了巨大价值,也是名副其实的景观大道。奥体中心、高铁西客站等重大工程陆续布局在经十路沿线，这些工程将会对城市发展产生巨大影响。犹如深圳的深南大道，经十路也将渐渐成为济南无可争议的城市发展轴。第二部分城市环境经十路将成为济南城市发展的中轴线京沪高速铁路正线全长约1318公里，设计时速350公里，总投资约2200亿元，已于2008年4月18日全线开工建设，计划2011年正式通车运营。建成后北京至上海只需5小时，全线共设置21个客运车站，济南为五个始发站之一。京沪高铁在济南市途经天桥、槐荫、市中、长清等4区，线路长度约65.9公里。第二部分城市环境西客站将带动西部发展按旅客流量设计，济南西客站2020年将发送旅客2151万人次/年，2030年将发送旅客2807万人次/年，新建站房将最高聚集人数4000人。第二部分城市环境高铁客流济南城市格局将以经十路为中轴线呈带状展开，随着经七路金融商务地位的进一步提高，处于经十路与经七路交叉点的本项目地块，从空间位置和发展趋势上，具备成为一个“核”的外部条件。东部中心城市中心西部第二部分城市环境空间布局泉城路商圈经四路商圈西市场商圈英雄山商圈花园路商圈北园商圈泺口商圈市级商业中心专业市场区域商业中心第二部分城市环境济南市商圈分布地理范围东至青龙桥，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。广泛意义上泉城路商圈可以向东延伸至家乐福，向西延伸至大观园，这也造就了大观园商圈的重要地位。区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“金街”之称，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。客户群范围广泛，涵盖了济南大众化消费及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者，每到节假日，周边停满了大量来自淄博、东营、聊城等各地市的私家车。中高档百货有银座商城、贵和购物中心、贵和商厦、银座购物广场，超市有沃尔玛，电子数码专业店有三联、国美、苏宁、宏图三胞、协亨、冠芝霖、迪信通等，书店有新华书店等。中高档百货店、专业店及大型超市为主，以经营服饰、古玩及餐饮的街铺为辅。服饰占比35.9%，电器/通讯占比18.7%，餐饮占17%，美容/美发占比9%；金融业占比9%。泉城路租价由西向东逐渐降低，整个泉城路商圈的租金范围在4-40元/天/平方米，比较集中的区域为15-25元/天/平方米。第二部分城市环境商圈分布——泉城路商圈（济南唯一的古老、繁华的市级商业中心）东起顺河高架，西达纬三路，南接经七路，北到经二路。传统商圈，在一定程度上可以视为泉城路商圈向西的延伸。天桥和市中区的追求时尚对价格敏感的消费者；人防商城的主要目标客户群为时尚、潮流年轻女性。人民商场、大观园均为传统中档百货，人防商场城主要经营女士服饰，经营中低档产品为主。传统百货，沿街商铺经营服饰为主。服饰占比35%，餐饮占比20%，金融占比16%，医疗/保健占比7%，文化用品、美容美发和其他各占8%、7%和7%。该区域租金水平在2—8元/天/平方米，其中人防商城租金相对较高，在12-16元/天/平方米左右。总结与展望万达广场的动工，人民商场及周边将大规模拆迁，新建商业、办公设施及住宅，没落的传统商圈将迎来新发展。第二部分城市环境商圈分布——经四路商圈（传统商圈，可视为泉城路商圈向西的延伸）地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平东起二环东路，西至历山路，南到山大北路。济南东部区域商业中心，名副其实的“东部金街”。济南东部、部分北部人群，以满足日常消费为主。百货有贵和洪楼店，超市有大润发洪楼店，电子数码专业店有国美花园路店、苏宁洪楼店、协亨、冠芝霖、迪信通，专业批发市场为七里堡蔬菜批发市场。以中档百货、电子数码等专业店、大型超市为主，辅以沿街服装、餐饮店。其中服饰比例最大，为48%，娱乐休闲为10%，餐饮为8%（不含主力店）租金变动也较大，2-35元/天/平方米，5—9元/天/平方米比较常见。东部的发展是花园路商圈兴起和继续发展的基础。2006年济南市曾经规划“洪南改造”，但至今未见动作。贵和洪楼店开业后经营一般，海蔚商城近乎关门，进一步说明该商圈还是以日常消费为主。而近两年冠芝霖、协亨、迪信通在该商圈开店，国美改扩建。花园路做为东部金街地位将进一步加强，但是档次提高尚待时日。第二部分城市环境商圈分布——花园路商圈（济南东部金街）总结与展望地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平东起纬九路，西达纬十二路，南接经经四路，北到经一路。西部区域商业中心和小商品专业市场中心。槐荫区、天桥区居民，年龄偏高，收入较低，消费理性化。西市场涉及全市乃至全省各地。华联、嘉华以及济南最大的小商品批发市场西市场。百货、超市为主体，辅以沿街商铺经营服装、餐饮。服饰占比例49%，餐饮占比22%，金融、美容/美发和其他各占7%，8%和14%。租金范围为2.5-8元/天/平方米。济南西部区域商业中心，以满足西部人群日常消费为主，同时也是小商品批发专业商圈，近期无太大发展趋势。第二部分城市环境商圈分布——西市场商圈（济南西部区域商业中心）总结与展望地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平沿北园大街西起三孔桥，东至北关北路。济南市最具规模和影响力的家居建材专业商圈。家居建材消费者来自全市各个区域和阶层，以及省内中西部地区。购物、餐饮、娱乐等设施主要服务于周边人群及商务人士，收入较高。百货有银座北园店，家居专业店有居然之家、银座家居、富雅等，专业市场有白鹤、杨庄等装饰材料市场。现代家居中心与传统摊位式市场共存，家居建材在绝对比例(63%)。家居、建材是该商圈的核心，银座家居、红星美凯龙陆续开业，标示着该商圈从传统专业市场向现代建材家居卖场发展，北园高架的竣工将促进这种变化租金范围为1.1-7.4元/天/平方米。总结与展望地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平第二部分城市环境商圈分布——北园大街商圈（家居建材专业商业中心）沿济泺路南起无影山路，北至泺安路。济南市最具规模和影响力的服装专业商圈，批发兼零售。济南市区及周边城市经营商户，及市区的中低档消费者。该商圈租金范围在1—5元/天/平方米。泺口商圈是服装批发的专业市场，服饰占到绝对比例(72%)。该商圈起步于大棚式市场，齐鲁鞋城、泺安广场相继开业，标示着泺口商圈老专业市场的改造升级也已展开。租金范围为2-5.5元/天/平方米。第二部分城市环境商圈分布——泺口商圈（济南服装专业商业中心）总结与展望地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平东起玉函路，西达英雄山路，南接赤霞广场路，北到经十路。该商圈为新老结合，正在崛起的南部区域商圈。济南南部居民为主，收入、消费水平较高，具有一定的社会地位。百货有银座八一店、贵和体育中心店，超市有易初莲花，电子数码专业店有三联、国美、苏宁，人防商场主要经营服饰，新世界商城以小商品、家具为主。中档百货、大型超市、专业市场、专业店为主。服饰占比41%，娱乐健身和日用百货分别为19.2%和19%；文化用品占10%。租金范围为3.5—8.5元/天/平方米。以南部高收入、高层次消费群体为支撑，英雄山商圈快速崛起、成熟，特别是易初莲花和人防商城的开业使业态和层次更加复合。但是受地理空间限制，拓展余地不大。总结与展望地理范围区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平第二部分城市环境商圈分布——英雄山商圈（迅速崛起的南部区域商业中心）商圈地理位置商圈地位核心商业租金元/m2/天消费群来源泉城路城区中心市级商业中心中高档百货、大型超市、电子数码等专业店4-40大众消费者及中高端消费者都有，以及部分外地游客，范围比较广泛西市场城区西部西部商业中心及小商品专业市场中心中低档百货、超市、批发市场2.5-8西部槐荫区、天桥区居民，消费者购买力相对较低经四路城区中部没落的传统商业中心中低档百货、地下商场2-8主天桥区和市中区追求时尚，对价格敏感的青年和对价格较敏感的中年人花园路城区东部东部商业中心中档百货、大型超市、电子数码专业店2-35东部、北部居民，日常消费为主北园大街城区北部家居建材专业市场中心传统建材专业市场与家居建材卖场1.1-7.4整个市区和周边地市英雄山城区南部南部区域商业中心中档百货、大型超市、专业店2.5-8.5南部高收入、高层次居民泺口城区北部服装专业市场中心服装市场，新老并存2-5.5济南市区及周边的经营商户、中低档消费者第二部分城市环境各商圈比较分析大润发堤口路店大润发洪楼店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福银座（商厦内超市）银座八一店人民商场银座购物广场银座北园路店经四路人防商城嘉华购物中心银座马鞍山店贵和购物中心贵和省体育中心店银座华信店银座超市洪楼店银座金牛店银座燕山店大观园商场项目第二部分城市环境万达广场恒隆广场商业布局总结：区域、功能、业态分布合理，各商圈向不同方向发展■泉城路商圈做为市级商业中心，以中高档百货为核心业态，规模扩张和档次提升趋势最为突出，重点向大型购物中心和高档百货方向发展；■各区域商圈以大型超市为核心业态，新开中高档百货经营状况一般，电子数码专业店扩张现象明显；■专业商圈老市场开始改造升级，新旧并存；■济南商业布局呈现出多中心快速发展的现象；■建材家居市场向大卖场和专卖店两种业态发展，趋势愈加明显。第二部分城市环境小结济南万达广场位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心区域。项目总用地面积345亩，建筑面积约100万㎡，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划逾23万平米，高尚住宅建筑面积近47万平米，酒店近6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米，学校1.2万平米和1万平米的市民广场。整体概况：第二部分城市环境周边商业分析——万达城市广场基本信息：位置：市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的区域开发商:济南万达商业广场置业有限公司物业管理：万达物业开盘时间：2008年12月28日项目性质：15栋高层住宅、1栋高层公寓、1栋五星级酒店、5栋高层写字楼占地面积：345亩建筑面积：100万平米容积率：3绿化率：40%交房标准：住宅毛坯；公寓精装修车位数量：商品房部分车位配比1：1总套数：对外出售1600户第二部分城市环境周边商业分析——万达城市广场楼盘配套：沿经四路商业规划逾23万平米，引进知名品牌大卖场和万达旗下百货品牌——万千百货，以及万达影城；住宅区规划近8万平米底商、1.2万平米学校（其中包括引入济南市经五路小学）、1万平米的市民广场。外部配套：学校：山东省实验中学、育英中学、经五路小学、胜利大街小学等银行：山东省农业银行、济南市商业银行等医院：齐鲁医院、省中医等游玩：泉城广场、五龙潭公园、趵突泉公园、大明湖公园等名企：山东电力公司、鲁能集团、华电国际等政府：济南市人民政府、山东省审计厅、山东省公安厅等配套：

第二部分城市环境周边商业分析——万达城市广场宏观分析城市环境项目区位分析项目定位本项目地块位于济南市槐荫区，城区西部中心振兴街片区，该区域与市中区毗邻，是济南众所周知的三角地带，整体呈三角形，由三条城市主要干道经十路、经七路、纬十二路围合而成，地块西至振兴西街。项目总占地约13.5公顷（合202.5亩），其中可规划用地约12.08公顷（合181.2亩）。第三部分项目区位分析项目区位分析1-2号全长约600m2-3号全长约190m3-4号全长约450m4-1号全长约400m第三部分项目区位分析项目区位分析地块四至：东、南、北三面临近交通主干道，交通顺畅。地块东端：贯通城市南北的纬十二路地块西端：单行线振兴西街地块南端：济南市东西交通主干道经十路地块北端：东西向主干道经七路项目地块N经十路纬十二路经七路西振街兴第三部分项目区位分析区位地块概况此处是济南少有的三大交通干道交汇地，经七路、纬十二路、经十路。尤其是经十路的拓宽开通，使该区域不再是偏居一隅的西陲之地，而成为济南城区的一个重要组成部分，相比于在市区内越来越少的居住用地，该区域的上市显得尤为难得与珍贵。第三部分项目区位分析道路分析第三部分项目区位分析公共交通分析地块周边的公交线路的客载量及公交线路分布对地块具有很大的人气带动作用，对于项目商业部分的开发提供了一个良好的先决条件。金融机构：工商银行、商业银行、交通银行、建设银行；医疗机构：市立五院、儿童医院、市传染病医院；教育机构：德兴街小学、济南市第九中学、济南第十四中学、济南三中、经七路第一小学等。周边的餐饮业虽然在数量上较大，但经营均比较惨淡，娱乐行业较为欠缺，说明该地区消费能力有待挖掘。第三部分项目区位分析周边配套设施银行、邮政医疗卫生个数910面积1360580西市场商圈——项目周边地区商圈商业分析第三部分项目区位分析·服饰所占的比例最高，达到49%；·其次为餐饮，占22%；·金融、美容/美发和其他各占7%，8%和14%。西市场商圈——项目周边地区商圈商业分析第三部分项目区位分析商场名称嘉华购物广场人流量统计（10分钟总量）310人（am10:37-am10:42）地理位置经二路西首经营商济南华联商厦集团经营管理自营管理经营模式统一经营管理认知度高商场包装中高档整体形象中高档经营特色济南市西部最大综合性商场服务情况服务质量一般物业管理商场物业项目整体规划规模4万平方米出入口设置东西两端各有一个主入口,中间有三个出入口电梯设置一步扶梯楼层数地上5层，地下1层车位数约300个业态分布B1超市F1卖场主要经营皮鞋、皮具、各种休闲包等；化妆饰品卖场主要经营中高档化妆品、珠宝饰品等；F2卖场主要以淑女装、少女装、仕女装、针织类休闲装、女士内衣等为主；F3卖场主要经营各式男装、休闲运动装、健身器材等；F4卖场主要经营童装、童鞋、儿童用品、文化用品；F5家居健身广场主要经营健身器材、床品、电动车、自行车、小家电、厨具等主力消费群市中区西部中、高购买力消费群体交通情况周遍交通发达，共有约17路公交车西市场商圈——主力店调查第三部分项目区位分析此商圈的价格优势较为明显，认为价格合理的比例最高，达到27%；认为货类齐全的占20%；对商圈的购物环境比较满意的占17%；对商圈的交通、商业氛围满意度分别达到15%和11%。近一半的调查对象认为此商圈的交通拥挤；虽然对停车位的不满意程度排在第二位，但其所占的比例不高，仅为14%；认为价格高、服务差的各占12%；对购物环境不满意的占9%。西市场商圈第三部分项目区位分析54%的调查对象认为需要增加休息场所，36%的认为缺少特色餐饮，4%的调查对象认为旅游商品不足。西市场缺失商圈业态第三部分项目区位分析业态分布主要是以五金配件、餐饮、生活日用品店为主，其他业态分布也比较凌乱，商业氛围不足，不能够满足周边人口的商业需求。业态规模主要是以餐饮行业比重较大，五金配件类次之，该地区这两类业态在数量上占据优势，在面积比重上也较大。餐饮业相对数量较多，但都属于低档餐饮，且经营状况一般，不能充分体现该区域的商业承载价值。项目周边商业氛围不足，业态档次较低，无法满足现有人群的商业需求。

第三部分项目区位分析周边业态构成地块周边市中区内总人口21万，人口密度较高；地块周边居住小区众多，但新旧小区人口经济实力差别较大；如何抓住该消费群体是项目商业部分成功运作的一个关键。周边地区现有固定人口为5.3万人，家庭结构多以三口之家为主，年龄在20-45岁的中青年占到78%。他们的家庭月收入在2000-4000元左右，职业分布广泛。中青年人群是济南商业消费的主力军，收入稳定，且家庭负担相对较小。人均可支配收入较高。名称总人口（万人）市中区经七路街道办事处1.19岔路街街道办事处1.12二七新村街道办事处3.43槐荫区道德街街道办事处1.54振兴街街道办事处3.59营市街街道办事处3.34青年公园街道办事处1.91南辛庄街道办事处3.15西市场街道办事处1.92合计21.19项目名称规模（万平方米）总人口（万人）阳光1001784三箭·如意苑30.510.6嘉馨·现代逸居4.970.12普利·南辛花园7.50.2鲁信·南辛苑40.1世纪佳园200.5新世界阳光花园581.0阳光柳岸19.70.4凯旋新城300.7怡心苑4.170.1汇统花园200.5金羚·嘉和馨园60.13玉景家园3.340.07合计8.42第三部分项目区位分析周边地块人口状况·项目地块紧邻主路，交通便利，可达性强，有较大的商业开发价值；·项目为槐荫区重点引资项目，有较大的政策支持；·项目周边有大片居住社区，有强大的商业消费需求。·项目开发商实力雄厚，银座有成熟的商业运营经验及地产开发经验，品牌影响力大·项目地块受主要交通干道影响，与规模住区联接不充分，存在空间分割，影响出行便利；·项目区域缺乏商业氛围，商圈营造尚需时日。·项目周边老住民的消费需求层次较低，南向消费层次高的新居民有可能被周边规模配套商业截流。·项目地块周边商业氛围相对较淡，现有商业层次较低，潜在市场空间较大；·项目地块位于济南市规划中的西部商业中心，可借助商业集聚效应提升影响力；·项目地块周边有大量的新建居住区，且消费能力较强，为项目提供了稳定的、长期的中高端客户群；·济南西部城区经十路沿线目前尚未形成有吸引力的区域性商业中心，各类配套设施较为缺乏，项目定位存在较大的选择空间；·项目周边缺乏有影响力的商务设施，与该区域规划中的西城商务中心和行政中心的的地位极不匹配，也为项目的业态选择提供了