“红星·美凯龙”营销策划初案

12000万平方米以上。6.823万目前长三角商业地产热的一个重要原因，是房地产市场的成熟促使各类旅游商铺、购物中心、大型市场、社区商铺、商业街等物“巨无霸”易初莲花等大型购物中心向长三角进军的过程中，也在长三角各个城市诞生了大量的购物中心型商业地产，由于购物中心项目所特有50万－60500多亩，其商铺特点在于产权20032523.7亿元。而在上海市场做得较好的浙江绿城、耀江等企业，不仅在上海布点，也在长三角区域内谋求更好的发展，苏州、无锡、其他城市的企业也在向这些城市进军。在长三角，几乎每个城市的房产开发都已形成“你中有我，我中有你”的态势。除了长三角本地企业外，其他区域的房产企业也极力看好长三角市场，万科在上海市场的运作成功，使其具备了良好的口碑。万科集团董事长王石就曾明确表示，2004年万科发展重点在长三角区域，将会率先在苏州、无锡落实投资计划。今后几年，万科将视长三角地区项目为公司40%50%600亩土地，2003年初也在南京成立了分公司。随着上述公司的异地开发和投资，随着住宅市场的迅猛发展，为商业地产的发展提供了坚实的基础。700亿元之巨，这些庞大的资本需要寻求增值和投资的出口。房地产升温后，住宅市场首当其冲成为资本寻求出路的第一方就受到长三角人的争相购买。杭州某商业项目，仅一天就告售罄；南通某商铺项目，仅半小时便一抢而光。据相关统计，在去年上海28％、24％、19.9％。其实不仅仅局限于上海展会，其他地区的展会同样也吸引了上海楼盘的参展。以杭州某房展会为例，据统计，有来自上14住宅区、新的商业中心，这些规划都有效地刺激了商业房地产市场的发展，而商业地产的发展又成为长三角城市发展的原动力。海门616健身中心及大型地面停车场。该项目的建成将成为海门新的商业中心，从而推动海门市东北部新城区的发展，目前，周边在建的住宅353550集团便选择在此投资开发超大型购物中心。一方面，该购物中心处于新城区的良好氛围中，有较光明的发展前景，无论是居住人口，还是周边的人口素质，都为该项目提供了机遇。另一方面，万达商业广场的建设，又成为推动周边住宅发展、提升区位优势的重要保证，这与海门商业街项目极其相似。与海门和宁波相类似的项目还有南京的中央门商圈，该商圈还未确立，便已推动了周边写字楼和住宅的销售。毫无疑问，商业地产已成为长三角城市发展的原动力。295万吨级船舶。目前30MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等17公里。公路：京沪和宁通高速公路连接全市，构成我市一横一纵“T型”高速公路骨架。长江北岸正在建造“防洪、运输”双功能的沿江高等34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，西与润扬大桥相接。水路：扬州处于我国东西大动脉（长江）和南北大动脉（京杭大运河）交汇处，在历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，1842163819.2143.3宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地；南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。20044184C4A本规划期限确定为：近期：２００３－２０１０年；远期：２０１０—本部、扬州大学农学院、扬州大学师范学院等形成高科技及电子产品专业为市场带；（３）19个。38101810300501.5858813542米，4—4.813000—15000元/10000元/5000—6000元/二是“服饰城”，面积分割为15—35平方米，一楼价格为13000元/平方米左右；二楼价格为8000—9000元/平方米；三楼价格为5000—6000元/①4838268102175430030-5058%，并且在购房时一次性兑现，5610年每年返还不8%。530—405年回报，其余逐年支付。①20042006年上半年将全部竣工，并投入使1177150-300平方米，一至三层出售，到目前为止，已经基本完成产权销售工作，产权面积为20-8010-30万元之间。32005年下半年正24000307440—7860元/5100—5780元/3600—4100元/15000平方米自用38%。①4万平方米，将建成为集休闲、娱乐、60、100、20019000元/23000—26000元/5—6元/平方米/①563000元/①16—11712000—13000元/10000元/平方6000—7000元/4000元/5年，8%4年回报。6005816亿港元。13层，53006005816亿港元。9%，5年后回购，10128000104942454000-元/85885.57万平方米，131000余套。30多万平方米用于长期租赁，2023现推出“国际广场”812000—18000元/9000元/6000元/3（详见附件一328国道两侧的特位大多不宜超过50万。总体来讲，项目去化压力较大。3（58万平米、宝林商贸广场（38万平米）100万平米。1）1.2平米来计算，上海目前人均商业面10.87020万,10820%各种因素，扬州的商业应该在130万平米。2）再按市场商业比例来看，一般来讲，商业的合理比例应该在整个城市总量的10－15%，而超过15%则化10到15年。因此，项目必须向扬州周边城市拓展市场，吸引外来消费者前来投资。一 推广总定1

世界家居/2

二 品牌资源分4.21810趟班车往返于镇江和扬州之间，在长江两岸形成家具消费的高水平平台；5万种品牌产品，实行强强联手，打造行业市场名牌，真正实现了“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费。全国连锁经营；（2）自产自销的经营模式；（3）以“长三角”25家大型连锁市场，成为国家级家具集2个专业生产基地、11150万平方米，200247亿元，跻身于中50016位，2002200840家家居连锁大卖场，成为国际三 广告环境分（详见附件二现在，活跃在扬州市场上的商业项目包括与红星·美凯龙同类的项目有这样几家：润扬财富广场、宝林商贸广场、东方家艺·皇朝国际家具博览中心、五亭龙国际玩具城和扬州人家国际大酒店。经过分析，这些项目的市场推广有如下特点（详情请见附件二12推广策略：推出“扬州首家装饰建材‘一站式’购物中心”“家具装饰港”45推广策略：定位为“扬州首家四星级产权式酒店”四 媒介传播平1；（软硬兼推；《扬州新楼市》等（软硬兼推户外：大型户外看板（工地现场、市中心广播：江苏交通广播网、扬州新闻台等（软硬兼推2信息传播渠道构成可详见下图：“品牌形象沟通平台”“产品功能沟通平台（图一（图二五 核心推广战1

①企业品牌市场号召力：“（一个名牌就是信心的保证企业家效应：“（优秀的企业家是企业的灵魂，也是市场盈利的保证企业规模：“家居业谁的连锁规模已达25（2526家比只开一两家，谁的成功概率更大？）4）企业市场竞争力：“1名企业在扬州竞争力会有多大？”（市场竞争力是盈利能力的根本保证企业管理模式：“所有售出商品红星负全责（管理能力决定商品和服务质量，而质量又是盈利的关键性保证企业经营模式：“在家居建材业2000个名牌、50000企业可持续发展能力：“2008年红星·40家企业盈利能力：“谁有69（只有企业有巨大营收能力，投资者的利益才能有可靠保证2

①（69亿、25家连锁、1302000个著名品牌、50000个品牌产品……）（30150强3）车建新的（600元――6900000000元、小木匠――中国优秀企业家3

①1）69（红星企业提供担保（车建新为你理财108%恒定收益，10年后增值回购（原值4

①1、以扬州为中心点，镇江、常州2、以沪宁、沪杭为两条主线，宁通3、以华东5□以红星·六 活动推广策“红星美凯龙”“铿锵三人行”通过著名访谈型电视栏目的专访，让家居业的传奇人物——“我们都是红星人”“扬州文化旅游节”――七 项目包装策2、人物包装：3、项目包装：4、卖点包装：5、承诺包装：6、工地包装：7、城市包装：8、买家包装：八 项目开局策企业品牌：投资收益：立竿见影的投资回报/促销回馈：10年8%稳定回报，10年后增值回购（原值2户外广告：电视广告：直邮广告：3第三步：第四步：4①如果投资第一家店铺的风险是巨大的，那投资第2620039月，红星·25①如果投资一个拥有69卖点诉求：红星·6916①①①卖点诉求：ISO9002卖点诉求：以“红星·美凯龙”品牌为市场核心，本着“名品进名店”200多家“牌子过硬、质量过硬、服务过硬”5万种品牌产品，实行强强联手，打造行业市场名牌。①我们拥有全国25①①促销回馈战：10年8%稳定回报，10年后增值回购（原值一、153300个左右。二、项目价格策略1价格系数规律 价格系数建议一层价格系数 一层价格系数二层价格系数：0.6-- 二层价格系数三层价格系数：0.45-- 三层价格系数四层价格系数：0.35-- 四层价格系数五层价格系数：0.3- 五层价格系数楼盘均价为：0.54-- 楼盘均价为9500---10000元/平方米6650---7000元/平方米4750---5000元/平方米3800---4000元/平方米2850---3000元/平方米5500---5800元/均价如果定在5500元/2850元/均 5500元/平方层差 1000元/平方 800元/平方1200元/1300元/第一 3500元/平方 3900元/平方3100元/2900元/第二 4500元/平方4700元/4300元/4200元/第三 5500元/平方5500元/5500元/5500元/第四 6500元/平方6300元/6700元/6800元/第五 7500元/平方7100元/7900元/8100元/2纵向价格策略——很明了的进行提价通知。譬如：开盘一个月内特惠诞生价，XX1%1：2，调整为1：2.20—2.2510%---11%。横向价格策略——力求价格与价值达到等值统一。这也是目前房地产行业购买群体日渐成熟，项目构成细分越来越细的必然趋势。仔仔细细比价，明明白白购房在这样的定价方式上方能得到完好体现，最终保证购买到质价相符的房屋。及每个铺位都有自己的专属价格。商铺的价值主要由以下因素构成：三、项目销控策略12第一 市场预热期（6、7、8月第二期1个月（9月）第三期第一强销期2个月（10、11月）第二、四层部分第四期第二强销售期2个月（12、1月）第一、五层部分第五期第一阶段收尾期1个月（2月）以上的全部第六期第一阶段持续期2个月（3、4月）第二、四层余下部分第七期第二阶段持续期2个月（5、6月）第一、五层余下部分第八期2个月（7、8月）全部第一期市场预热期（6、7、8月第二期1个月（9月）第三期第一强销期2个月（10、11月）第二、三层部分第四期第二强销售期2个月（12、1月）第一、四层部分第五期第一阶段收尾期1个月（2月）以上的全部第六期第一阶段持续期2个月（3、4月）第二、三层余下部分第七期第二阶段持续期2个月（5、6月）第一、四层余下部分第八期2个月（7、8月）全部3：4：4A、B、C、D、E区。市场预热期（6、7、8月1个月（9月A2个月（10、11月B2个月（12、1月C第一阶段收尾期1个月（2月2个月（3、4月D2个月（5、6月E2个月（7、8月四、项目销售策略125个城市就是我们潜力市场。常州是红星的发源地；南京、杭州是省会城市，城市规模较大；镇江与扬州在经济2首推“增值回购”5年回报的方法，如：扬州人家、宝林家具装饰港，采取的就这样的方法。1010年后原价回购，我们首推“增值回购”承诺以期突1、房产1010年后增值回购（原值2、对10年每年8%3、成立独立的经营公司，负责租金的支付、102）10B4180亩,18万平方米,2500177150－－3002400020--80302707440--78605100--57803600--4100。单体总价在10-30万之间，04128日开盘，0580591500038%51204平方米,280005611030000.9、1、1.1、1.30.5。租金价格单位是元/平方米/3854357.91以小铺位分割为主，现在推出第一期（家具港的三楼）30--402700—3000元/4000元/6000--700元/02818，现在租一年送半年。租金单位为元/月/108%，5年后起回购买，1055A316-A311-11536516~11750112000-13000元/平方米左右，210000元/平方米左右，36000-7000元/方米左右，44000元/1.8万平方米,40000多平方米,15000平方米,600010个单体建筑组成,60平方米、100、2001301900023000--260005-6元/平方米/23元/平方米/143098平方米,128000多平方米10个单体建筑组成,7*7、7*6、7*54000--500030036.92、46.1513层，1--4商铺，5-1336.92、46.15、60109%，5年后起回购买，105513000013绝对国度：61~66服饰城：15~35绝对国度：113000~15000元/平方米，210000元/平方米左右，35000~6000元平方米。服饰城：113000元/平方米，28000~9000元/平方米，35000~6000元6932.29580000800003112000--18000元/平方米，29000元/平方米左右，36000元/1 20041118圆满成功！128日即将开盘。2004111920041231127日投资置业说明会的情况，通20041231288%5成、10200412920041210五亭龙开盘“玩”12820041210优惠活动：13天内（12898%340年。20041216128日璀璨登场（预约火爆进8%5成、102005121撼登场！（124日广告）20054142 20054628-1020054816万元起15天/（5—9层酒店客房及精VIP金卡即将推出）2005488-10200541316万元起15天/（5—9层酒店客房及精VIP金卡即将推出）3 2004101433—852004102133—852004102233—852004114心动价：3080元/200411184343200412320041231286抽奖活动（电动车、取暖器、电磁炉200412102004122320041223435.4200412241/42004122861—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米开阔大开间，32004123120051661—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米开阔大开间，32005113可商可住可办公，19200512061—6620051272P200523131—15120052242005334.5万，131—1542005344.5万，131520053174.5131—151㎡超大喷泉名宅即刻拥（万元车位免费赠送！品牌热水器热力相赠20053172005331