工程项目分期管理制度

1修订记录2规范各事业部、城市公司合理的制定项目分期，以支持项目合理的成本分摊、财务盈利预3.1.分期：指从运营角度定义，建设项目开发由于规模运营、资金平衡、产品品类、销售节奏、市场风险、配套完善等因素，对一个项目做出合理的规划拆分，并能确保取得外部规证许可和后期规划（竣工）验收。通常一期项目对应一张规划许可证。但考虑到施工需求或同时交付的情况下，也可以对应多张规划许3.2.标段：指从工程施工维度定义，对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分成若干工3.3.批次：指从计划维度定义，根据销售取证推盘、交付次序等，按工作组织进行先后划分。通常是在项目同一期内可分多个批次组织相关工作。划分批次的目的仅是对工作4.2.集团运营管理部、财务管理部、成本管5.1.“利润或现金流导向”原则：做好项目利润率和现金流之间的平衡和取舍，确定出核心5.2.“规模适当”原则：分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍。建议住宅别墅一般以3万平方为宜，多层、5.3.“滚动开发，资金使用最大合理化”原则：考虑先期开发一部分地块，然后以首批的回笼资金继续开发下一部分的地块，避免一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和5.4.“合理税务筹划”原则：在分期业态配比上做出合理筹划，已达到较好地降低税负，增35.5.“分批销售，有利价格提升，去化最大化”原则：根据营销推盘节奏，实现分批销售，5.6.“产品合理搭配，相对独立”原则：根据营销市场推广的需求，进行合理的产品搭配，5.7.“利于规划验收、交付结转”原则：根据项目地块道路、周边环境等因素，在分期规划6.1.通常一张《建设工程规划许可证》对应一次规划验收及竣工备案，意味着同期须同时竣6.2.要求综合考虑样板区位置，便于整盘销售，样板示范区尽量放在项目第一期，避免单独6.5.要求在项目前期策划时，即参照营销销售节奏、交付节奏及施工等因素，确定分期，尽6.6.如有其它特殊要求，且考虑地区的差异性，可由事业事业部/城市公司在集团层面会议（项目战略规划会）中提出项目分期规划。通过会议评审，由集团运营、财务、成本等部门对其项目分期进行审核，并在会后通过会议纪要形式项目分期经会议确认后，相应的计划、目标成本、财务测算等依分期开展项目分期审批确认后，已开工项目不做调整（考虑到规划及验收问题、销售交付和合同虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关部门达成一致，并报集团运营部、4土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证的办理：根据公司决策的分期计划，分批报政府相关职能部门相关资料，分批获得。特别注意建设工程规划许可证及规划验收、土地核验、交付使用许可证获取等前后业务的关联其他审查如防雷审查、岩土勘察审查、抗震审查、施工图审查等，合同备案如设计勘察合同备案、监理合同备案、总包合同备案等，质、安、监手续等上述均可根据公司制定的分在方案设计阶段可根据项目分期开发计划，灵活选择整体设计或分期设计，关键是要满景观设计、综合管线设计平衡应结合整个小区风格定位，进行整体设计，但要满足同期售楼处设计、样板房装修设计、样板段景观设计进度应满足营销进度节点要求，并结合根据项目分期开发计划，做好土地增值税财务测算评估、相应的分期核算评估以及项目合约采购规划根据项目分期开发计划进行策划，合理的制定采购界面，确定各供应商的根据项目分期开发计划，灵活进行整体采购与分期采购的平衡与协调，满足成本控制、5同一期可分不同的标段施工，标段不对应报建、验收等外部环节，只是便于工程现场的施工标段进行划分，划分时需考虑（1）材料的堆放、临明施工管理等施工组织2）每期工程之间能很好的衔接要求。尽量做到既不影响先期交房对小区的综合管线应根据整个地块及分期要求进行综合平整，需关注其管线走向、施工对景观施工要求，需根据分期交房计划，分标段施工，需要关注协调同综合管线施工进度关系、确定苗木合理进场时间、同后期景