购物中心建设及管理技术规范编制说明

《购物中心建设及管理技术规范（征求意见稿）》编制说明一、工作简况（一）行业发展现状我国购物中心经过四十多年发展，现已进入成熟期，市场容量逐渐趋向饱和，进入存量时代。这一时期，行业关注点由数量增长向质量提升转变：一是购物中心存量改造成为当前行业发展的重要特征。改造项目涉及老旧商场、传统百货、老旧厂房等，有的项目改造后成为网红的商业打卡地。随着购物中心存量趋势加深，存量改造势头有望持续增强。二是购物中心更加注重精细化运营。存量时代下购物中心投资者难以通过新建数量增长弥补运营能力不足，且同质化竞争下更需优秀运营加持，包括更加精准的商业定位、更关注消费者体验、更注重员工培训和团队建设等。三是数字化技术的重要性持续凸显，通过数字化技术，购物中心可以更好地服务会员、吸引客流、精准触达、促进转化，并提升数据搜集、分析能力，为深度运营提供有力支持。（二）制修订必要性2011年国内贸易行业标准《购物中心建设及管理技术规范》发布实施以来，对推进我国购物中心建设与发展起到积极作用。目前，购物中心的建设由原来的新建为主转变为更新改造为主，比之前更加注重建筑主体的可识别性和特色打造，运营由原来的零售业态为主向多元融合、注重体验的业态组合发展。同时，伴随数字化发展，购物中心应用新技术打造属于自己的私域流量、实现精准营销，开展卖场数字化改造、提升科技体验。这种背景下，原有标准已不适应购物中心经营现状及未来方向，需要对原标准中的有关内容做出补充和调整。（三）任务来源国内贸易行业标准《购物中心建设与管理技术规范》于2022年8月17日经商务部批准列入标准修订计划（《商务部办公厅关于下达2022年第一批商务领域行业标准计划项目的通知》商办建函〔2022〕215号），标准由中国商业联合会牵头起草，全国批发与零售市场标准化技术委员会（TC438）归口。2024年4月18日，商务部办公厅以“商办建函〔2024〕302号”文件下达关于调整商务领域行业标准计划项目的通知，对2015-2022年期间立项的商务领域行业标准计划项目进行清理，《购物中心建设与管理技术规范》行业标准修订计划纳入继续执行项目清单。（四）主要参加单位和工作组成员由中国商业联合会牵头标准起草，组织相关单位和企业参与标准起草工作。按照标准化法等相关规定，继续深入研究，为切实提高标准的先进性、科学性和适用性，细化标准条款要求，完成标准修订工作。（五）主要工作过程1.标准起草情况。标准立项后，中国商业联合会于2023年5月22日召开《购物中心建设及管理规范》等4个标准启动会，起草组讨论了标准主要内容、时间节点等，会后形成标准工作组讨论稿（一稿）。2023年9月12日召开标准起草会，对标准修订内容进行了讨论。之后通过在北京、上海、长沙、广州等地调研和座谈，进一步完善标准，于2024年6月11日形成《购物中心建设与管理技术规范》标准工作组讨论稿（二稿）。之后，经起草组多次线上沟通、修改，于2024年8月22日完成标准征求意见稿以及征求意见相关材料的准备。2.标准征求意见情况。3.标准征求意见处理、形成送审稿情况。4.标准审查情况。二、标准制编制原则和内容（一）编制原则1.规范性原则。本标准在起草过程中，严格按照《GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》编写。2.适用性原则。本标准建立在企业实践基础上，根据符合现实、符合行业普遍情况对标准进行修订，具有广泛的适用性。3.引导性原则。通过标准持续推进行业共识，引导购物中心提高精细化服务能力，助力行业健康、快速、持续发展。（二）主要修订内容1.术语部分1）修改了“购物中心”的定义，直接引用国家标准。2）删除了“业主”“商业租户”“绿色建筑”等3个不受语境限制的定义。2.第4部分建设要求1）将原标准“选址”改为“前期论证”，并增加更新改造的前期论证要求，符合购物中心现状；2）将原标准第五章的“经营定位与业态规划”调整至第四章的“规划”内容中。调研发现，专业商管公司已经发展成熟，业态规划均前置到规划环节。3.第5部分运营管理要求1）将“招租与经营管理”改为“招商管理”并更改了相关内容。主要来自调研中企业建议，因招商管理在购物中心运营管理中越来越专业化、独立化。2）增加了“卖场管理”“营销管理”“数字化技术应用”的内容容，是购物中心的商管团队的重要的工作，相关内容来自企业实践与调研总结。（三）主要试验（或验证）情况分析。未涉及。三、与国际、国外有关法规和标准水平的比对分析经查询，目前未发现类似标准。四、与有关现行法律、行政法规和其他强制性标准的关系，配套推荐性标准的情况本标准符合现行法律、法规、相关强制性标准的要求。五、重大分歧意见的处理过程及依据标准在修订过程中，广泛征求了各方面的意见和建议，无重大分歧。六、实施标准所需要的技术改造、成本投入、老旧产品退出市场时间、实施标准可能造成的社会影响等因素分析，以及根据这些因素提出的标准实施日期建议零售行业进入存量竞争时代，做好更新改造、数字技术应用、精细化运营已成为购物中心转型升级的一项基础工作。因此，企业可以参考该标准，并根据自身经济条件、数字化升级目标进行技术改造和内部业务流程优化。标准实施日期建议为标准发布后1个月。七、实施标准的有关政策措施标准发布后，除在协会官网发布有关新闻以外，拟由主要起草单位在行业内组织标准的宣贯、培训等活动，做好标准条文解读，让社会各界、零售企业更好地了解标准、使用标准。八、预期达到的效益、对产业发