2017房产估价师考试单选题练习及答案

2017房产估价师考试单选题练习及答案1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元/平方米 A.2390 B.2410 C.2430 D.2450 答案：B 解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米 2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率() A.等于报酬率 B.大于报酬率 C.小于报酬率 D.无法知道 答案：A 解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。 3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为()% A.6 B.6.9 C.8.8 D.9 答案：B 解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9% 4、与报酬率性质不同的名词有() A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率 答案：D 解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。 5、基本完好房的成新率为() A.十、九成新 B.九、八成新 C.八、七成新 D.七、六成新 答案：D 解析：房屋新旧程度的判定标准是： 1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成; 3)一般损坏房：五、四成; 4)严重损坏房及危险房：三成以下。 6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。 A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间 答案：D 7、在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 答案：A 8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。 A、9 B、13.5 C、15 D、18 答案：D 解析：2000/(2000+1000)*27=18米 9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。 A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 答案：A 解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。 10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。 A、取三者的平均值 B、取三者的中间值 C、任选其中之一 D、在三者的基础上综合分析决定 答案：D 解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。 11、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 答案：B 12、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费3050万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 答案：D 13、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 答案：D 14、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 答案：B 15、某成片荒地面积1k㎡，进行七通一平的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77 答案：C 16、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 答案：D 17、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 答案：B 18、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76 答案：B 19、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 答案：A 20、某类商品房2004～2008年的售价分别为60