物业财务管理制度

物业财务管理制度物业财务管理制度

一、财务会计管理的涵义

财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。

物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。

财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。财务管理的任务是：

(一)筹集、管理资金

这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。

(二)经济核算

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。

(三)多元经营

积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

(四)财务监督

实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。

二、财务会计管理制度

财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：

(一)会计核算方法及凭证账册制度

(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；

(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；

(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。

(二)货币资金管理制度

(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；

(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。

①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；

②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。

(三)费用现金报销制度

为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：

(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；

(2)加班费报销制度：

(3)医药费报销制度；

(4)客饭招待费报销制度。

(四)往来账目清理制度

做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。

(五)会计报表制度

会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。

(六)固定资产管理制度

1.固定资产的涵义

固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。

2.固定资产的范围和分类

(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐

用时间在一年以上的，均列为固定资产；

(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；

(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。

3.固定资产的账务处理

(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；

(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；

(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；

(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；

(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。

4.固定资产的管理职能

(1)固定资产管-理-员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；

(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账

三、财务管理的机构及职责

(一)财务部门机构的设置

物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。

(二)财会人员的岗位职责

1.财会部经理

(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；

(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；

(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；

(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；

(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；

(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；

(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

2.主管会计

(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；

(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；

(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。

3.出纳

(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；

(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；

(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；

(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；

(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。

4.统计员(电脑员)

(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；

(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；

(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。

5.收费员

物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；

(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；

(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；

(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。

物业公司财务制度2016-06-2722:49|#2楼

为了小区有个优美的环境，广大业主得到更好地服务，便于物业公司更好地管理，将来开创更多更好的创收项目，现制定以下物业财务管理制度。

一.财务管理制度

1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。

2.财务科负责本物业公司的经济总核算。每月末收银员把各住宅、商铺收取的租金、物业管理费等,做好收支结算表、欠缴管理费情况表交到财务科,由财务科及时编制损益表和资产负债表等财务报表，进行税务申报，并综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料向公司领导报告。

3.管理和控制物业公司各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责本公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向公司领导汇报。

4.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。

5.负责公司的各项资产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。

6.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。

二.会计核算管理制度

1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。

2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。

3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。

5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向领导和有关部门报送会计报表。

6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经经理审阅,报公司董事和财政部门批准后销毁。

三.现金管理制度

1.根据物业管理公司管理业务的需要,应在财务科保持有适量库存现金,以备小额现金的零星支出，超出限额部分，应在当天存入银行。现金必须在规定的范围、限额内支出,现金支出不得在现金收入中直接坐支。

2.现金的使用范围:

2.1支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项。

2.2支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项。

2.3结算其他的零星支付款项。

2.4.各个部门因采购工作需要,可通过申请方式进行申请采购备用金。

2.5.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。

2.6.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。

四.支票管理制度

1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得签发空白支票。

2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。

3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。

五.财务支出规定及审批程序

1．财务支出规定

1.1因公需要借现金时，借款人应填写《财务支出审批单》、《借款单》，并按规

定的格式内容填写后，经所在部门领导签字同意、送财务人员审核、再报公司领导审批后，方可到财务部办理借款手续。

1.2各业务经办人对发生的各项费用，应在费用发生之日起一周内办理报销手

续。

1.3报销人员须凭合法的原始票据到财务部领取《报销单》。《报销单》填写的各

项内容要清楚，数字要准确，金额的大写数字要正确，所填写内容要与原始凭证相符，并将票据分类粘贴整齐后，交由部门领导审批后，再将《报销单》返回财务科，财务人员根据财务制度规定认真审核，审核无误后，经公司领导签字同意后，办理报销手续。

1.4借款人办理报销手续时，财务人员应查阅《备用金台账》，查明报销人员原

借款金额，对报销的超支款项应及时付现退还本人，对报销后低于借款金额款项的，应让其退回余额以结清原借款所借账款。

1.5借款人员应及时冲帐，不能跨年度使用借款。年末借款的，应于12月29日

前把借款归还财务科，待次年一月重新办理借款手续。

1.6外购材料物资应该将供应商出具的发票、收到货物的入库单、现金采购的加

附《财务支出审批单》，经有关部门审核、复核，报审批人核准后出纳方能付款。

1.7税款、行政规费的支出可由经办部门签字并提交财务会计审核后，按审批程

序报公司领导审批。

1.8所有支出凭证由出纳严格审核其内容与金额是否与实际相符，票据是否合

法、合规，收款单位的印章是否合法有效、领款人的签字是否相符，审核、审批手续是否完备，如有疑问必须查询清楚并得到确认后方能付款。报销人对所报销发票的真实性负永久责任。

2.审批程序

业务经办人—部门负责人（复核）—会计（审核）—审批人（批准）—出纳（付款）

物业管理公司财务管理制度2016-06-2715:33|#3楼

1.基本任务

管理处财务管理的基本任务是:物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划的执行情况。

1．会计制度

1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。

1.2执行公司统一规定的会计制度。

2．会计年度

2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。

3．记帐本位币

管理处记帐以人民币为单位。

4．收入和费用的确认

管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

2.公司内部财务管理的基本工作

2.1财务汇报流程

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1.财务汇报流程

1.1管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。

1.2物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。

2.财务汇报格式

2.1为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。

3.财务报告分类

3.1月报、季报和年报

4.财务报告组成及内容

4.1财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：

4.1.1资产负债表；

4.1.2损益表；

4.1.3现金流量表;

4.1.4其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。

4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。

5.财务报告提交与审批时间

5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。

5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告

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3.2管理处在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。

3.3物业经理收到各管理处预算，在10日内审批完成。

3.4审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于5日内完成。

3.5审批后的财务预算，及时回复各管理处并通知公司总部（项目中心）财务部。

3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各管理处拨款。

4.预算与实际对比

4.1各管理处的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料；

4.2实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；

4.3实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；

7.1现金管理

1.现金处理

1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。

1.2管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。

现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计，

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并准备支票由物业经理签署后提取现金。

1.3现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。

1.4办公室应把现金储存于保险箱内。

1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。

1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日记帐，保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。

2.现金提款

2.1管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。

2.2管理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5，000元。每当现金余额到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。

财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。

2.3每次提款由出纳负责安排，管理处派员与出纳一同提款。

8.费用的管理

8.1报销手续

1.用款申请

1.1购买大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有预算情况下1,000元以下由管理处经理审批：1,000元至3,000元由总部物业经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。

2.报销手续

2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交管理处有关领导签名。

2.2报销审批单由管理处经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金的补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由管理处经理审批予以报销。

3.备用金

3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额管理处经理1,000元，

各部门主管300元。

3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作为本部门购物使用。

4.车费报销手续

4.1管理处派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。

9.1工资发放

1.工资发放

1.1财务部于每月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。

1.2物业经理应在每月2日前审批完毕，并将工资发放资料返回管理处财务部。

1.3管理处于每月8日根据审批后的工资资料发放工资。

1.4财务部负责准备支票及汇款单。

1.5人事部负责考勤及核实出席时间

10.1应酬费用

1.应酬费用

1.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。

1.2与管理处有关的对外单位发生的应酬费用，管理处人员内部的文娱活动费用，应在预算中另列。

1.3应酬费用只为管理处部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事先经公司主管经理同意。

1.4管理处每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若管理处主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后,方能为之。

11.营业收入的管理

11.1管理费收取指引

涉及部门：管理处管业部、财务部

1.缴交管理费方法

1.1缴交现金

1.2银行划帐

2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进）

3.追收程序

3.1正常—发通知书致业户

3.2欠费追收—特别函件

3.3再跟进追收—律师信

4.每段时间报告

4.1每周管理费收取明细

4.2每二周管理费收取明细

4.3每月管理费收取明细

物业管理公司财务管理制度2016-06-2720:43|#4楼

管理处财务管理的基本任务是:物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划的执行情况。

一、会计制度

1、管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。

2、执行公司统一规定的会计制度。记帐本位币管理处记帐以人民币为单位。

3、收入和费用的确认管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

财务报告分类

月报、季报和年报财务报告组成及内容财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：资产负债表；损益表；现金流量表;其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。

1、管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。

2、管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计并准备支票由物业经理签署后提取现金。

3、现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。

4、办公室应把现金储存于保险箱内。

5、保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。

6、出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日记帐，保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。

现金提款

1、管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。

2、管理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5000元。每当现金余额到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。