曲靖三宝温泉度假区投资项目市场调研报告

3第一部分云南经济发展与旅游产业宏观背景 7 8 8 (三)云南经济发展趋势 第二部分曲靖三宝温泉度假区项目投资的政策背景和资源条件50 1 四、三宝温泉度假区资源条件分析结论 第三部分曲靖三宝温泉度假区市场需求和竞争状况分析 (四)昆明自驾车群体对曲靖三宝温泉假区项目需求测试..982 (三)曲靖周边地区自驾车群体对曲靖旅游的认识与评价 (四)省外入滇游客对未来曲靖三宝温泉度假区项目测试..135 七、云南温泉度假区竞争结构分析 第四部分曲靖三宝温泉度假区土地价值和投资风险分析 二、历史比较法 3前言调研项目调研内容调研方式和样本量宏观经济分析国家、云南、曲靖经济发展分析以及曲靖人口和收入结构等二手资料收集4项目地块踏勘调查地块地形条件、环境条件、基础设施、旅游资源、存量资产状况等全境踏勘和调查土地与旅游政策研究土地政策、旅游政策、招商引资政策、水资源政策等分析研究含政府资源调查曲靖和云南休闲项目和潜在竞争对手调查各类大型休闲度假旅游设施，如安宁温泉、抚仙湖景区、弥勒、大理、腾冲等文案研究、实地调查、人员访谈国内外休闲度假旅游市场趋势与可借鉴项目研究日式温泉、芬兰浴、土耳其浴、中国传统洗浴、民族浴以及可借鉴项目规划与运作方式研究文案研究法休闲旅游专家座谈会休闲度假旅游研究专家、爱好者焦点小组座谈会一场投资分析与项目创意投资规模测算、项目概念与概念规划备选方案2-3个2套方案备选曲靖本地市民旅游消费与物业投资需求调查曲靖本地市民对三宝温泉度假区休闲娱乐运动消费和置业需求定量调查抽样问卷200份；深访5个曲靖本地单位团体、旅行社需求调查曲靖本地单位团体、旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求定量调查中度访谈20个5省外入滇游客调查省外入滇游客对三宝温泉度假区的需求程度和旅游置业意向抽样问卷200份；深访5个昆明自驾车游客休闲度假需求调查昆明自驾车游客对三宝温泉度假区备选方案的需求程度与置业意向抽样问卷200份；深访5个昆明单位团体会务、旅行社需求调查昆明单位团体和旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求调查中度访谈20个曲靖周边地区自驾车游客需求测试曲靖周边地区自驾车游客对三宝温泉度假区需求程度和投资置业意向抽样问卷200份；深访10个招商对象测试对项目备选方案中涉及到的经营项目，对招商对象进行投资经营测试中度访谈30个●消费者定量调查过程说明消费者需求竞争状况主要通过消费者问卷调查来收集数据，分为定量调查和定性调查两种调查方法，通过定点拦截访问、电话预约面6调查问卷800份。昆明执行跨度：自3月24日开始，4月4日结束；持续12天完成定量问卷600份，定性问卷55份曲靖执行跨度：自3月23日开始，4月1日结束；持续10天完成定量问卷200份，定性问卷40份调查种类实际完成合格样本量接触不合格的被访者总人数甄别比率中途拒访拒访拒访率昆明省外入滇问卷200份昆明自驾车问卷400份曲靖市民问卷200份57本调研报告旨在真实、客观的反映市场状况，为本项目咨询策划报告提供基础数据支持。调查报告由本报告、附件资料汇编(包括原始调查问卷)组成。8部分主要表述云南经济发展趋势和云南旅游产业发展趋势，从而分析云南属于中国的一个省，要看清楚云南经济，就要先看清楚云南(一)中国宏观经济状况和经济周期众所周知，自改革开放以来，中国经济一直保持高速增长势头。但是，这种增长到底是否是一种健康的可持续的增长，其增长模式和此外，从经济周期上看，中国经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律?或者，在经历了二十多年的经济增长之后，9(注：全国宏观经济数据全部来源于国家统计局网站。其中GDP数据为2006年1根据经济普查结果最新调整的数据。其他指标暂时为未调整的数据)再到2003-2005年10%左右的高位运行，已经走过了一个大周期。在这我们知道，20世纪80年代，中国经济曾经经历了一个高增长与高通胀的阶段。进入90年代后，中国经济则表现为高增长与低通胀的结从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”,即社会消费品零售总额；但是2000年以后，拉动经2006年后的未来十年中，中国经济总量将保持7%-9%的增长速度(比(二)云南经济发展现状云南与全国一样，在改革开放以来的经济社会发展中已经取得了云南经济发展速度近几年来在全国排名靠后，直接的原因有三个型增长模式，消费需求不足以及进出口贸易额过低，导致经济增长的除了烟草业外，旅游业、商业、生物资源产业、房地产业等带动经济(三)云南经济发展趋势从上述云南经济发展种种表现和原因来看，云南目前经济发展目前比较滞后，也面临很多问题，但从近几年云南在中亚关系变化中地位的变化，在国内外旅游市场地位的提高，云南经济的发展又迎来了“朝贡”的地区来对待，对云南发展的重视程度很低。80年代，改革开放口号的提出让云南有了一种振奋的感觉，中国与亚洲国家关系进一步提升，合作越来越多，但由于地处边疆，无法同沿海地区及中心省份城市相比，云南还是没过多的感受到改革的春风。这段时期，云进入90年代，特别是99年世博会在昆明的举行，使云南一下子站在国人的面前，有了充分展示云南自己的舞台，受关注度猛增，加头堡”,地位显著提升，受国家重视越来越明显。它覆盖了整个东南亚地区，拥有447.7万平方公里国土，5.075亿人口和超过7000亿美元的国民生产总值，发展潜力令世人瞩目。目前中国与东盟各国不仅在政治上进入了全面友好的新时期，而南部与老挝、越南两国毗邻，是中国通往东南亚、南亚的通道，是中国、东南亚、南亚三大市场的结合部，有望建成经由云南从陆路沟通太平洋与印度洋的“大陆桥”。这种特殊的区位，在中国与东盟的交往中起到特殊的枢纽作用。伴随中国一东盟自由贸易区的建立，云南面向东盟，正在形成全方位、多层次、宽领域的经贸和文化往来、互是“黄金水道”澜沧江—湄公河流域的开发。根据中老缅泰四国签署的“澜沧江—湄公河商船通航协定”,四国商船可从云南的思茅港至老挝的琅勃拉邦港间的893公里航道上自由航行，同时开放四国沿岸的14个港口和码头。另一项是陆上“黄金通道”即铁路的建设。2001年10月上旬，第三届东盟—湄公河流域开发合作部长级会议原则通过了建造由中国昆明至新加坡铁路的计划，它将把中国、越南、老挝、泰国、柬埔寨、马来西亚和新加坡连接起来，形成一条重要的南北经济走廊。这条铁路线的建成，将使中国内陆省份与越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚的经贸运输更加方便、快捷，比经沿海港口缩短运距3000公里，减少时间一半，降低运输成本40—60%。借此达到1000亿美元，这意味着每天都会有1000辆15至20吨位的载重实际上，历史上的昆明不仅是一个美丽的山水生态城市，而且是中国与东南亚、南亚通商密切的城市，一个“火车不通国内通国外”的城市，一个在二次世界大战中中国与世界唯一保持交通的城市。如果不是单纯从中国的边疆角度看，而是从亚洲和世界的角度看，云南1)云南旅游以吸引海外游客和国内游客为主接待游客数量平均保持在15%以上的增长率(2003年非典影响除外),表1-2国内游客近年来到云南旅游情况(云南省统计局)均花费(元)入(亿元)表1-3海外游客近年来到云南旅游情况(含港澳台同胞)增长率收入(亿美元)2)到2010年云南发展趋势和目标亿美元，与2003年相比，年均分别增长22%和22.5%;接待国内游客6000万人次，国内旅游收入320亿元，年均分别增长7.7%和7.2%;全省旅游业总收入达到360亿元，年均增长8%以上。超过300万人次，旅游外汇收入12亿美元，与2005年相比，年均分别增长14.9%和18.7%;接待国内游客7500万人次，国内旅游收入520亿元，年均分别增长4.6%和10.2%;旅游总收入达到620亿元，年均增长11%以上，比2003年翻一番，实现从旅游资源大省向旅游经济强旅游发展五”计划中原定年目南省旅游发展总体中原定年目标年调划目标年均速度(%)年调划目年均速度海外旅游旅游外汇国内旅游者国内旅游旅游业总备注：2010年的增长速度以2005年为基数测算十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》,明确了今后5年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，为做好当前和今后一个时期的“三农”工作指明了方向，把农村建设发展◆统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设◆促进农民持续增收，夯实社会主义新农村建设的经济基础◆加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件◆加快发展农村社会事业，培养推进社会主义新农村建设的新型农民◆全面深化农村改革，健全社会主义新农村建设的体制保障◆加强农村民主政治建设，完善建设社会主义新农村的乡村治理机制◆切实加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新云南农业劳动力人口比重居全国第一，在建设社会主义新农村的指导思想下，结合云南旅游重点发展以山水景观为主，以田园风光、民族文化、乡村旅游和边境旅游为特色的民族文化生态旅游产品和边境旅游产品的旅游发展思路，云南第一产业的崛起迎来了新的历史机遇二、云南旅游产业发展状况和趋势(一)云南旅游市场现状如云南大理蝴蝶泉，有动植物生命摇篮之称的西双版纳自然保护区。2003年云南省共接待国内游客5168.8万人次，国外游客100.01从近几年人均旅游消费支出来看，我们发现：入滇旅游的人均消费支出增长幅度呈逐年下降趋势，2003呈负增长。尤其是其中的海外游客的消费支出，在2002、2003年更出现负增长的情况。近年来云南旅游收入总体保持增长。虽然1999年世界园艺博览会后，2000年旅游收入增长较慢，但在2001年以后，云南旅游业的总体从1999年世界园艺博览会开始，到昆明旅游的游客数量开始大幅增加。1999年的世界园艺博览会把昆明推向了中国城市的前沿，把昆明带向了世界，同时也促进了云南旅游业的快速发展。只是在2003年由于受非典影响，游客数量有一定下降。非典过后，伴随着云南旅游外旅游者130万人次，旅游外汇收入4.2亿美元，国际旅游全面恢接待国内旅游者5500万人次，国内旅游收入300亿元，旅游业总收入超过330亿元。计划到2005年，接待海外旅游者150万人次，旅游外汇收入5.1亿美元；接待国内旅游者6000万人次，国内旅游收入320亿元，旅游表1-51997-2003年云南省分国别接待旅游人次单位：人次国家和地区年年1999年2000年2002年2003年总计外国人日本菲律宾新加坡泰国印度尼西亚美国加拿大英国法国德国意大利澳大利 —港澳和台湾同台湾同(数据来源于《云南省统计年鉴》2004年)表1-62003年到云南旅游的外国游客基本情况序号国家和地区旅游人数(人次)1港澳和台湾同胞23新加坡泰国美国6德国7法国8英国9印度尼西亚澳大利亚加拿大意大利俄罗斯新西兰菲律宾(二)云南省旅游发展趋势从2003年云南旅游市场发展相关指标来看，云南省2003年度共接待国内游客5168.8万人次，国外游客100.01万人次，创造旅游收品，力争经过5—10时间，年培育一批全国一流、世界知名的精品名放的先导作用和“民间外交”的特殊功能，——继续抓好“滇西北香格里拉旅游区”的建设丽江、迪庆、怒江四州市，要紧紧抓住“中国香格里拉生态旅游区” 件”建设，实施“八大旅游重点工程”;创造旅游“热点”,培育中国云南中国国际旅游交易会、中国昆明国际文化旅游节、中国(云南)国际花卉展、国际名人高尔夫邀请赛、国际民族服装服饰博览会、中国一东南亚(东盟)国际旅游论坛“六大节会赛事活动”;加大力度发展国内外旅游，从硬件、软件条件上，加大力度改善旅游环境，使●由大众旅游向特殊兴趣旅游转变●由大批量向小批量转变●由团队方式向散客方式转变●由在有限时间内寻求尽可能对多个目的地进行观光旅游，向只●省内市场、周边省份市场和东部沿海省份市场●东南亚、东北亚、大洋洲和南亚等区域海外市场(主要是日本、香港、台湾和东南亚国家);●欧洲和北美的远程市场(主要是德国、英国、法国和美国)(三)度假温泉设计发展趋势从温泉旅游的发展阶段上来看，我国度假温泉的开发目前已经历第一代度假温泉是室内温泉，主要功能是保健，以温泉宾馆、温泉疗养院为主要的开发形式。主要作为事业型接待，面向特定市场；第二代度假温泉是环境温泉，90年代以后出现，除了保健功能外，突出了休闲功能，温泉度假村为主要的开发形式，以露天环境温泉为主要特色，投资较大，度假功能强，配套相对完善；如云南弥勒湖泉温泉度假区、大理地热国等。第三代温泉是主题游乐温泉，是在第二代温泉产品的基础上突出了游乐功能，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体，并相对成熟，从一般的观光型到度假型都开始出现。主题游乐温泉的度假村形式温泉宾馆形式在温泉产品不断发展和市场需求品位日益提主要包括环境景观(生态休闲)、游乐项目(水上娱乐)、水处理设备(安全卫生)、住宿及配套设施(舒适写意),软件主要体现在主题文足人们养生、健身、休闲、娱乐等多方面需求的过程。就水质而言，刺激和按摩，以达到身心舒畅，消除疲劳紧张情绪，促进经脉畅1)温泉度假项目投资逐渐趋热我国温泉资源丰富，目前成规模的温泉有2000多处，数量居世养协会(ISPA)行业调查研究显示，温泉旅游业将以每四年翻从90年代以后，温泉逐渐发展成为露天温泉，以温泉度假村形式旅游项目。温泉开发热潮最早源于广东。广东发现的温泉资源达300均每天的接待量达1600多人，最多的时候接待2000多人。当时因为温泉旅游为什么能迅速升温?这其中除了人们对健身养生日益重它已经和财富画上了等号，各种资本蜂拥而至。据湖南郴州图库市旅游局的资料显示，目前，仅御泉大酒店、龙女温泉等五家上规模的温泉企业总投资就近5亿元。此外，在建的还有安仁龙海温泉等。广东清远目前共有开发价值的温泉20多处，综合收入6.24亿元，正在开发和建设的温泉旅游项目还有9处。毋庸置疑，在经济高速发展的今天，温泉旅游由于发展前景广阔，而蕴藏着极佳的投资潜力，它正成2)温泉旅游度假开发模式和发展趋势目前温泉旅游开发量剧增，其中也伴随着出现了很多问题，其中存在的最大问题是：温泉水管理政出多头，矿产、水利以及工商等部门多头管理，给体制的理顺带来困难；温泉水存在无证开采现象；温泉水超量开采，过度开采对资源容易造成破坏；以假乱真现象时有发生，有些地方在温泉水供给不足的情况下，以开水冒充温泉水；温泉的卫生管理制不完善等等。温泉过度开采的问题如不解决，将给正在蓬勃发展中的温泉旅游蒙上阴影。在温泉旅游项目开发过程中，常常是投资者和经营者共同操作，双方在在开发过程更注重综合考虑开发的合理性，进行可行性论证，要以不破坏资源本身和周围的环境为前提，制定好保护规划。这也是温泉旅游发展中存在的问题。目前好的温泉旅游开发，比较结合当地的民风民情、注意挖掘温泉文化、突出地方特色、产品切忌单一。温泉旅游业竞争激烈，如何才能在竞争中脱颖而出?这是所有温泉企业的难点。例如，05年底，山东临沂市邀请了国内知名的专家为其“把脉”针对目前临沂市蒙山旅游区汤头温泉开发规模不大、配套不足、欠缺现代感的现实，专家组开出了“处方”他们指出，汤头温泉旅游度假城的开发建设要融入现代旅游的新理念，兼具地方特色和滨河风情，开创运动健身、体检休养等多种功能，形成包括温泉疗养院、温泉酒店、温泉度假村等多种形式的较大规模的温泉度假设施集群。广东恩平的锦江温泉则以特色为起点，以水上游乐项目的介入为受到欢迎。理念，不断创新，以品牌为先导，开创了中国温泉旅游跨地域发展新品牌已向湖南、河北等地输出，北京、天津、陕西、云南、河北、湖南等几十家温泉企业相继和他们洽谈品牌输出合作事宜。目前温泉旅游已从规模发展阶段向品质发展阶段过渡，要规范发展，就要建立温泉产品开发标准，合理规划开发，使温泉旅游能够健(四)曲靖三宝温泉度假区项目投资的宏观背景分析曲靖三宝温泉项目地处云南曲靖，以温泉旅游为主要发展方向，根据项目地域特点和开发方向，我们从项目所处的云南大环境、云南旅游发展的大环境、温泉旅游发展的趋势和滇东旅游发展的趋势四个方面，综合来看项目投资的宏观背景。如下图所示：发展趋势温泉度假发展趋势展趋势图1-8三宝项目宏观背景分析图示■云南经济一直保持增长趋势，GDP年增长率长期保持在10%左■云南经济发展潜力巨大，旅游业、东南亚贸易、农业发展前景■旅游产业初具规模、稳中攀升，成为云南支柱产业，云南成为■政府不断加大旅游产业投资力度和政策支持；旅游市场向提质■云南国际地位不断提高，成为中国出入东南亚的重要中转站；■自主休闲度假游逐渐成为发展趋势；温泉旅游经过三代发展，逐渐成为休闲游中的最受欢迎、最具■对健康的需求成为消费需求主流，成为温泉旅游的一大卖点，■曲靖旅游产业发展稳步增长，在接待国内外游客方面均实现了■曲靖市被纳入“滇东喀斯特山水文化旅游区”和云南省会展商■滇东旅游发展片区化、规模化，以打造石林精品，带动滇东片(一)城市规划政策曲靖市于云南省东部，处在滇东高原向黔西高原过渡地带，是珠江的发源地，具有典型的高原地形地貌特征。市域总面积2.89万平方优化市域城镇体系格局，促进城乡协调发展；保持良好的生态环境，创造有特色的城市人文景观；创造环境优美、生活方便的城市人居环境；形成具有高原地区丘陵地貌特色的城市空间形态；实现曲靖市社会、经济、环境的可持续发展。市域城镇空间结构形成市域中部沿320国道东西向城镇发展主轴、市域南部沿南昆线东西向城镇发展副轴、市域南北向沿326国道城镇发展副轴。2、城市性质和规模滇东中心城市及陆路交通枢纽，全市政治、经济、文化中心，以烟草、化工、能源、机械和生物工程为主导产业的现代综合工业城市。2005年城市人口29万人左右，城市建设总用地约28.51平方千米，人均城市建设用地约98.3平方米；远期(2020年)将达到50万人左右，城市建设总用地为49.12平方千米，人均98.2平方米。3、曲靖总体布局规划确定曲靖城区的用地发展方向应以向西发展为主，适当向东、(二)相关土地政策征用基本农田以外的耕地不超过35公顷、耕地以外的其他土地目地块的取得，需要注意很多问题，就此，我们走访了曲靖市麒麟区国土资源管理局农耕保护科李进和科长，向他们了解了对于在取得这块土地过程中，需要了解的相关政策和需要注意的问题。1)首先要弄清楚土地的权属问题，没有块土地，不管现在归谁使用，先找到土地的归属权人，归属权人拥有该土地的合法的征地手续。与归属权人，谈判土地征用问题。2)对于土地的取得问题，一般通过评估，然后双方协商赔偿、安置、置换等问题，主要有双方协商解决。例如：刘家村，与镇上谈，协商农户的赔偿、土地置换和安置等问题。仓库、属于曲陆高速路管理公司，与其协商军分区弹药库，与军队协商滇东度假中心，属于市政府，与市政府协商工人疗养院，产权归属弄清，与其协商弄清土地权属是国有还是集体，与其具体协商3)关于耕地补偿问题，依照《土地法》相关规定计算。4)土地除了工业用地、军事用地之外，其他商业、住宅用地均要5)大宗土地先征为国有，整体规划开发后，可按项目供地。6)非耕地70公顷(1000亩),耕地35公顷(520亩)以内，省级(三)相关旅游政策对于旅游项目开发相关规定，遵守相关旅游政策。另就本项目，我们走访了曲靖市麒麟区旅游局杨倩杨局长，杨局长介绍了曲靖的旅游发展情况和对三宝温泉项目的看法打造北线：会泽；拓展中线：麒麟区、马龙、富源；中南线发展前景三宝温泉项目位于滇中旅游的中南线麒麟区，发展前景看好，与监测数据为30万人次/年，周末客流量与工作日相比成爆炸性增(四)文化产业政策1)从纵向来看，云南悠久的历史积淀了丰厚的历史文化资源。云南是人类的发祥地之一，其历史的久远可以追溯到170万年前的元谋禄丰恐龙文化及腊玛古猿文化，近现代史上的护国运动、红军长一是民族歌舞资源。云南现已收集到的各民族民歌民曲2万多首，舞蹈6718套，戏剧2000多个，器乐200多种，叙事长诗50多部。人们使文化产业增加值占云南生产总值的比重达到6～10%,成为我省一(一)项目地块条件余亩序号用地现状面积(亩)1商旅经营综合开发2临时居住地3交通占地4生态水域占地5市政设施及水厂6村庄占地7其他仓储占地8文物古迹占地9荒山林地水田耕地江河鱼塘合计(二)项目环境资源1、自然资源度假区属亚热带暖湿共存的气候类型。由于地处低纬度高海拔地体气候，四季温差不大，春季有低温，夏季高温不足。全年无霜期257天，霜期108天。度假村的夏秋两季属明显的康乐气候，气温在19.5℃左右；而冬春两季则气温偏低。但从总体上看，度假区冬无严寒，夏无酷暑，其较为适宜的气候条件，为开发四季旅游提供了保证和方便。度假区地处低纬度，日照充足，年均日照时数为2085小时，日照百分率为48%。干季日照时数多于雨季，干季为1202小时，占57%;雨季为889.9小时，占43%。这有利于度假疗养和水上旅游活动的开展。正如温度太高或太低都会对人体的机能和活动产生不利影响一样，空气的湿度和风力的大小也会对旅游有一定的影响。度假区年平均干燥度为1.15~1.22,气候处于半湿润状态，加之全区平均海拔在1900米左右，所以较少出现高热天气。这样，度假区湿度环境优越，异和区域差异依然存在。每年的4、5、9月是麒麟区的最佳时段；而平均水温40~57℃,矿化度0.18~0.25,水质透明、无味，可浴可饮，内含对人体有健身、预防和医疗价值的化学元素30余种。明代，徐霞室砌池。1959年，温泉公社建四合一天井浴室对外开放。1965年，国家投资建工人疗养院及不同规格对外服务浴池50余个，年接待沐浴客人8万余人次。至1989年，温泉四周山头全部为绿荫覆盖，成为全省温泉度假区处于曲靖南北向断裂和北东向断裂复合夹持地段，南北向断裂为压性结构面，北东向断裂为张性结构面，沿断层有温泉出露。在桥头村一带不到一平方公里范围内就有20余处温泉出露，主要出水点8处，呈北东向排列，干季总流量1350m3/天，水温40~80℃。1994年8月对温泉地热资源进行了可行性研究，从完成的四个井孔的勘探资源表明，单孔最大涌水量1450m3/天，水温最高51℃,四孔一共可共产40℃以上的热水5300m3/天左右。从勘探资源和温泉地表出露特点均表明温泉景区有良好的储热层，且地热水开采深度小于300米，地热量为7.3445x1014Kcal,地下热水容积储存量不小于9.4x109m3。若按日开采42.5℃热水8000m3,可望能开采100年。而且该地下水属碳酸型矿泉水，水中无有害成份，达500多年。在宋代成为统治滇东爨部的中心又是300年左右。麒麟三年(1276),设置曲靖路，改石城为南宁县，为曲靖路治所在地。明朝洪武十五年(1382),改曲靖路为曲靖府，治所在南宁县。麒麟区从元代开始成为滇东重镇；从明代开始，随着汉族移民成为主要居民，由于麒麟区地处汉文化与川滇黔少数民族文化的结合部，为中原世世代代生活在这片土地上的各族人民，在本土文化的基础上，广泛吸收各种文化养分，创造了灿烂多姿的本地民族文化。深厚的历史文化内涵和多元文化特征，反映出麒麟区其有较好的文化区位，可从中曲靖市在云南省总体经济格局中，是经济基础较好的地区，属于云南省经济发展水平居于前列的地区。1997年，在全省地州市中，曲靖市的国民工农业总产值达235.78亿元，仅次于昆明市(1596.39亿元)、玉溪市(350.73亿元),居全省第三位。在曲靖市9个区县中，经济实力位居第1位，1998年全区国内生产总值63.9亿元；1999年全区国内生产总值为69.7亿元；2000年全区国内生产总值75.13亿元，年均递增13.4%,人均国内生产总值12476元，(三)交通资源明市118公里(直距),东距贵州省会贵阳市318公里(直距),距贵胜(境关)高等级公路。曲陆(良)高等级公路均通过境内，是出入2004年以来，围绕在2020年前把曲靖建成100平方公里、100万以上人口的滇东中心城市的目标，曲靖市根据曲靖中心城区理，做好城乡发展的综合调控，大力推进大、中、小城市和小城镇的协调发展，加快市政公用事业的市场化进程、基础设施和环境卫生体系建设，改善人居环境，不断推进城镇建设步伐和城镇化。如今，已完成修编新一轮《曲靖市城市总体规划》,以曲靖城为中心，以马龙、速公路，中部有326国道穿越。(四)开发区行政资源(一)爨文化资源 (二)餐饮资源2005年11月26日至30日在麒麟区，第一届“曲靖市珠江源美食度，提升我市餐饮企业的制作水平，展示曲靖丰富的农特产品，丰富曲靖市美食文化活动周要连续办，政府非常重视，希望通过5到8年的努力，不断挖掘曲靖餐饮文化中好的有特色的东西并继承发扬，使老百姓真正看到办美食文化活动周的明显效果。为确保这项工作的出台有关文件进一步明确思路和举措，在城市规划建设中考虑打造美食文化品牌的需要，逐步建设美食特色一条街、旅游观光美食活动区等，并引进一些中国名吃、世界名吃，丰富美食文化内容，使美食文综合以上三宝温泉度假区项目开发的政策背景、地块条件资源、人文资源及各方面的资源条件来看，整个度假区开发的基础条件已经项目的成功开发能为曲靖市城市、旅游、文化产业发展添砖加瓦，提项目开发资源——项目地块不是一块荒地，甚至已有温泉度假村，在当地人心目中已经是一个洗温泉的地方。地块交通条件良好，外部交通和内部交通通达，拥有优质的温泉水资源、江河水资源、水库水资源，气候条件曲靖餐饮文化有良好的基础，政府加大力度挖掘餐饮资源，塑造曲靖餐饮吸引力，更增加了曲靖对游客的吸引力；曲靖拥有全国独一无二的爨文化资源，历史悠久，神秘独特，有独特的音乐、舞蹈、服装、建筑风格等，人文资源挖掘空间巨大，且非常契合云南休闲体验但是在全国优势不突出。例如温泉资源、文化资源，虽有其长，也有其短，在项目开发中要注意避重就轻、扬长避短，充分挖掘、发挥项第三部分曲靖三宝温泉度假区市场需求和竞争状况分析从三宝温泉旅游度假区项目的特点来看，项目未来的的市场范围第一层次：曲靖市以及曲靖周边地州城市消费者市场，包括旅游第三层次：到云南旅游和商务出差的旅游消费群体。包括到云南本部分数据，围绕三大目标消费市场，针对目标消费群体进行分析，主要分析各目标消费群对曲靖三宝温泉项目的需求强度、需求特一、曲靖本地消费群需求潜力和需求特征分析本部分采取抽样调查方式，在曲靖市各大旅游景点和人口集聚处对曲靖市民进行定点拦截访问，共接触省外入滇游500多人，完成曲靖本地市民合格样本200份；1、曲靖市民对在曲靖旅游的评价和偏好2、曲靖市民对未来曲靖三宝温泉度假区旅游需求(一)曲靖市民在曲靖三宝温泉度假区消费状况1、曲靖市民对目前三宝温泉的消费习惯调查显示，大多数曲靖市民都曾经去过三宝温泉度假区游玩，有一部分人还比较常去，但一般多数游客玩一天就回来了，在度假区过夜的游客占三成，平均每人每次消费200元左右，一般和家人朋友一起去，少数的人和同事一起去，到三宝来玩的目的主要是为了泡温泉和游泳，主要还是水在吸引游客，游客认为泡温泉是很好的放松方式，2、曲靖市民对目前三宝温泉改扩建意见游客们对曲靖三宝温泉改扩建持很高的肯定态度，认为三宝温泉水质资源条件很好，改扩建后一定能够吸引更多的游客过来玩，消费者提了很多建议，主要包括：应该把路修的方便车辆通行、停车场扩大，保护好水源、多建休闲的地方，温泉常换水，多点自然的东西等等。可见，人们越来越追求天然舒适的旅游度假区。曲靖市民表示，作为一个综合性的温泉度假区，对他们来说最具吸引力的因素主要有三个：美食小吃、自然风光、人文风情；对于曲但是对历史文化和人文风情在一个旅游项目中的作用非常的认可，也2)去过几次三宝温泉：在去过三宝温泉的群体中，42%的人去过10次以上。平均去过7次，频率非常高。3)在三宝温泉度假区会待几天：大多数人在三宝温泉待的时间都不会太长，一天以内的最多，占64%,1—2天的占26%,而在那里待三天以上的人很少只占4%。4)平均每人每次总消费：据统计，平均每人每次总消费在101—200元的人群最多接近一半，消费较高的人群较少。可见，大部分接受的消费价格还集中在6)出游的人群构成的特点：较多，与单位同事出游的人并不太多，而与俱乐部一起出游的人和自必要的，其次是应该可以游泳，在价格方面应该实惠，这些多是重要10)曲靖市民对旅游地的可玩性评价的重要因素：旅游地的可玩性的重要因素很多，游客认为应该具有独特的饮食的所占的比例最多占45%,其次认为应该有秀丽的景色的人占26%,还有14%的人认为应该有独特的民族风俗。可见，旅游地除了11)曲靖市民对曲靖篡文化认知度例的人对曲靖文化很了解，其他人只是听说过并不太了解，平均认知度评分42分，认知度比较低。(二)曲靖市民对曲靖三宝温泉度假区项目需求测试曲靖三宝温泉改扩建后的市场需求强度非常高，几乎所有的被访者都表示愿意去玩，其中超过7成的游客表示一定会去，可见大家对吸引人；吃玩乐一条龙，服务都可以得到满足；档次高一些，有唱歌被访者提出，最希望新的三宝比现在改善的方面包括；环境好可环境安静等。从这些原因我们可以看出，人们还是比较喜欢自然和养改扩建后，多数人表示愿意在三宝温泉度假区玩2天以上，比现在多数人在三宝不过夜就回家的状况，可以说需求翻了一番；预计会在平时休假和周末时去玩得人比较多，而在黄金周去玩得人比较少；预计去三宝玩得人均花费，也从原来的186元涨到了296元，游客表示会考虑购买，对于住宅总价的承受能力以50万/套为一个主要界限，50万以下，有较强的支撑力50万以上，支撑力锐减；对于度假区内低考虑购买，价格承受能力平均在30万左右，其中承受力18万左右的对在度假区内购买住宅的原因主要有：安静、优美、无污染的周对三宝温泉度假区的子项目需求强度评分中，大家给出的分都很高，无论是天然的自然景观还是现代化的疗养项目，大家表示都应该4)对于住宿的建筑风格喜好偏好：调查显示人们普遍喜欢独具特色的森林木屋，而去游玩的人表示因为很多原因他们不会去很多天，一般去1-2天的人最多，2—3天的人占26%,去三天以上的人只占19%,当然当6)愿意在三宝度假区游玩的时间：时候去，周末去的人占27%,法定假日和其他假日游玩的人并不多，调查中显示，预计到三宝度假区游玩的人平均预算在296元，101—200元的人群最多，500元以下的比例比500元以上的比例多的8)是否会购买那里的住宅：一半以上的人表示不会购买三宝度假区那里的住宅，可能会购买的人不多，而肯定会购买的人最少。综合意愿度38分。9)在三宝温泉购买度假住宅能承受的住房总价：调查显示，在三宝温泉购买度假住宅能承受的住房总价在20—50万元的居多，平均接受价格为40万/套。10)是否会在修建相关配套后的主题公园旁购买低密度住宅：大部分的人表示不会在主题公园旁购买住宅，不太可能的占21%,而肯定会在那里购买住宅的人只占3%,综合意愿度42分，略高于度假型住宅的购买需求强度。11)对是否会购买那里的低密度住宅，人们都提出了自己的看法：会购买的人表示：那里安静，环境好；比较接近教育机构，对教育以考虑。40%,其次15—25万元的人所占的比例相差不大，10万元，18万元等其他价格的人都只占了2%。,平均接受价格27.1万，远远低于度假13)一起去三宝温泉度假区游玩的成员构成：大部分人表示和孩子家人去游玩或者和单位组织活动去游玩及从曲靖市民对现在三宝温泉度假区的消费习惯来看，三宝温泉度假区目前在曲靖已经拥有了比较强大的群众基础，很多人现在也经常回去三宝泡温泉和游泳，但由于目前度假区的配套设施比较单一，所曲靖市民对三宝温泉的改扩建报有很高的期待，对度假区的温泉水和自然环境非常认可，希望能够在现在基础上，美化环境、完善基础设施建设，丰富休闲、娱乐、餐饮等配套项目，做好人文资源的开发塑造，做好宣传推广；对改扩建后的三宝温泉，消费需求非常的旺盛，几乎达到了100%可见，三宝温泉在曲靖人心中拥有较高的地位，如果改扩建开发本部分采取抽样调查方式，在昆明各大休闲区对昆明自驾车群体体合格样本202份；(一)昆明自驾车群体特征营者、政府/事业单位人员、企业经理几个群体构成；平均年龄31岁，35岁以下群体占自驾车出游群体的80%,3、在被调查群体中，所购买私家车的价钱集中在5万元以上10万元以下，购买30万元左右的相对较少，平均费用为14万元1)职业分布：2)年龄：在被调查者年领中，26—30岁年龄段居多，50—55岁年龄段最少，其他年龄段中，40—50岁年龄的人也相对偏少，平均年龄31●大部分昆明自驾车群体是从2000年开始自驾车旅游，且自2000年起自驾车外出旅游的比例逐年增加，2004年开始自驾车旅游●每年自驾车出游3-4次的群体超过自家车出游群体的半数，平均每年自驾车出游5次。接近半数的自驾车出游群体认为，以后自驾车出游的次数还会大幅增加，增加幅度在30%以上，其他人认为和现在差不多，认为会大幅减少自驾车出游次数的群体只有10%;●多数人选择在黄金周出游，其次是周末出游；黄金州驾车出游单程车程八小时以上的人最多，平均单程车程5.2小时，双休日驾车出游车程在1—2小时内的所占最多，平均单程车程2.2●自驾车出游群体一般喜欢与家人和俱乐部一起自驾车出游，也就是说游玩目的地要能够满足家庭旅游的需求和俱乐部主题的●自驾车群体在对目的地的选择中，最具吸引力的因素分别有：自然风光、名胜古迹、民族风情、温泉度假，特色小吃和温泉度假是自驾车群体评判一个地方是否值得去玩得两个最重要的1)共同驾车出游成员：我们在对被调查人驾车出游情况做调查时发现，与家人一起出2)吸引外出自驾车旅游的景点：3)旅游地可玩性：4)对云南的著名的旅游热点景区的可玩性评价◆我们提出了一些云南的著名的旅游热点景区和一些新兴的◆我们对去过这些景区的人调查中发现人们对大理地热国、腾冲热海的平均满意度在5左右，对柏联SPA、春城高尔夫的平均满意度在6左右，对滇池高尔夫、安宁温泉、罗平、弥勒湖温泉的平均满意度都在8以上。◆满意度在8以上的地方原因很多，比如：有可口的小吃，有(三)昆明自驾车群体对曲靖地区旅游的认识与评价1、昆明自驾车群体对曲靖的认知度较高，可玩性评价一般●有75%的人去过曲靖，有25%的人没有去过。对对曲靖市和罗平的认知度较高，对三宝温泉度假区认知的人相对较少。●去过曲靖游玩的昆明自驾车群体对曲靖个景区的可玩性评价总体来说一般，对在占益、陆良的游玩满意度相对较高；●7成的自驾车群体认为曲靖的餐饮还是有一定的特色和吸引力，对爨文化的认知度非常低，6成的人表示从来没有听说过，但绝大多数人表示比较感兴趣。1)对曲靖的景点的可玩性评价：2)对曲靖饮食吸引力评价：3)曲靖爨文化的了解度大部分人对曲靖爨文化的了解都不深，很多人都不太了解，有(四)昆明自驾车群体对曲靖三宝温泉假区项目需求测试●昆明自驾车群体对三宝温泉度假区的消费意愿性非常高，接近90%的人都表示会考虑去玩，其中18%的群体表示肯定会去。比●不愿意去的昆明自驾车群体表示，大多数温泉都大同小异，没●昆明自驾车群体对度假区内的自项目需求呈现出丰富的状●超过半数的人愿意在三宝温泉玩2天以上，选择平时休假和周末去玩得人占绝大多数，日平均每人花费预算为160多元，低承受力平均为30万/套，低于曲靖本地市民对度假区住宅的需4)愿意在三宝温泉游玩的天数：在调查中我们发现愿意在三宝度假区游玩天数在1—2天的占大多数，而1天以内的人群最少。5)到三宝度假区玩的时间：6)预计到三宝度假区玩的的花费：预计到三宝度假区游万的人群中，接近一半的人预计花费在101—200元左右，而在500元以上的消费群体相当少。目的需求强度和期待，在项目需求特征上，来看于曲靖本土市民的需三、曲靖周边地区消费群需求潜力和需求特征分析本部分采取抽样调查方式，对曲靖周边地区自驾车群体进行定点拦截访问，共接触周边地区自驾车群体1700多人，完成周边地区居民合格样本200份；对于周边地区自驾车群体的旅游需求，我们从主要从几个方面分析1、曲靖周边地区自驾车群体基本特征2、曲靖周边地区自驾车群体旅游消费状况3、曲靖周边地区自驾车群体对曲靖地区旅游的认识与评价4、曲靖周边地区自驾车群体对未来曲靖三宝温泉度假区旅游需求的状况(一)曲靖周边地区自驾车群体基本特征在了解地曲靖周边地区自驾车出游群体需求特征之前，我们先了●男性比例远远高于女性，达到76%,地州及省外自驾车游客以高学历为主，大专以上群体占66%,占游客的大多数，而低学历●该群体以中青年为主，年龄集中在40岁以前，18-40岁群体占88%,平均年龄31岁。●职业较分散，什么职业的都有，其中较多的为：个体经营者、国营企业人员、自由职业者和私营企业人员。自驾车档次以10万元以下私家车人为主，达到61%,,10—20万元中档车车主占(二)曲靖周边地区自驾车旅游消费状况●曲靖周边地区自驾车出游在2000年以后开始逐年增长，年增展率之间提高，其中增长最快的是2005年，●选在五一和国庆两个黄金周出游的最多，这与这两个节日时间●从黄金周自驾车出游单程所用时间看，单程所用时间8小时以上的最多，占22.9%,4小时以上的群体超过半数，平均单程距离5个小时，比昆明自驾车群体在黄金周的出游距离5.2小时略短；周末自驾车出游，单程自驾车距离集中在1-3小时的车程内，占到了总体的58.6%,平均单程车程距离3小时，比昆明自驾车群体周末平均出游距离2.2小时略高。●年平均出游的次数在3-4次的较多，超过半数的群体年平均出游次数在5次以上，总体年平均出游次数为5次/年，多数人认●有半数以上的人都选择与家人一起驾车出游，占了51.7%,也有33%的人认为和朋友或同学一起驾车旅游也是一个不错的选择；很少有人选择和俱乐部一同出游，这一点与昆明自驾车群都青睐于山河景观，民俗风情，其它如：温泉度假村、美味小●对于可玩性因素中，该群体认为安逸的住宿条件排在首位，这一点在其他群体中的需求提及没有这么突出，其他如：特色的美味饮食、独特的人文民族风情、秀丽的自然风景也是该群体考虑的重要因素。他们通常选择的旅游地点是一些自然风光较好，有当地的旅游特色，有舒适的住宿条件的地方，同时省外游客还希望旅游的城市有一些具有保留收藏价值的纪念品出从历年自驾车出游的人群分布看，呈明显的上升趋势，自驾车出游的人越来越多，调查结果表明，2000年以前自驾车出游的人只占了8.1%,自驾车出游的人很少，2000年以后，每年都有不同程度的增长，其中增长最快的是2005年。从自驾车出游的节日分布来看，选在五一和国庆两个黄金周出游总的和起来也只占到了26.7%。3)自驾车出游的距离从黄金周自驾车出游单程所用时间看，3—4小时和8小时以上的比较多，占到了17.6%和22.9%,一个小时以内车程的最少，仅占了3.4%,其他几个时段的相差不大。4)周末自驾车出游单程所用时间分布情况地方旅游，一般都集中在1-3小时的车程内，占到了总体的58.6%。5)年平均自驾车出游的次数分布从调查中我们了解到，有48.8%的自驾车旅游者，年平均出游的次数在3-6次之间，总体年平均出次数为5次/年。6)自驾车出游的人群构成的特点从自驾车出游的人群构成来看，有半数以上的人都选择与家人一起驾车出游，占了51.7%,也有33%的人认为和朋友或同学一起驾车旅游也是一个不错的选择，选择与异性朋友、单位同事、与俱乐部等一起团体出游的就要少得多。7)自驾车外出旅游的吸引点：8)对所列项目的游玩率：满意度在8以上的地方原因很多，比如：特色小吃，有美丽的风(三)曲靖周边地区自驾车群体对曲靖旅游的认识与评价的只占30%。对曲靖市的认知度较高，对其他如：陆良、沾益、罗平少；对曲靖个景点游玩的评价中等偏上，其中对在沾益、陆良游玩的爨文化有一定认知度，超过半数的人能听说过爨文化，甚至对其有一3、主要数据图表1)游客去过的曲靖的景点：在对游客去过的曲靖的景点调查过程中，我们发现去过罗平景点2)游客对曲靖各景点的评分：调查显示，人们普遍对沾益、陆良的景点评3)对曲靖饮食吸引力评价：3)对曲靖爨文化的了解度：(四)曲靖周边自驾车群体对曲靖三宝温泉度假区项目测试●不愿意去的游客表示，他们不喜欢温泉的感觉，觉得温泉水不对度假区中在众多子项目中需求中，与曲靖、昆明自驾车出游群体比较相似，对各种项目需求强度都比较高，评分相差不大，庭院式天，预计每天人均花费329元，比曲靖市民和昆明自驾车群体的预期花费都高。绝大多数人会带家人、老人、孩子或几个朋友的家人一起去出了很多建议，大家普遍认为度假区应该应该在价格方面实惠些，住2)三宝温泉度假区内子项目需求强度评分：泉，滇东小吃都相当受欢迎，对一些新兴的娱乐休闲项目，比如：攀3)对于住宿的建筑风格喜好偏好：4)愿意在三宝度假区游玩的天数：大多数人愿意在三宝度假区游玩的天数都在1—2天，所呆时间5)什么时间可能到三宝度假区玩：平时休假时、法定大假和周末的时间里，游客可能到三宝去玩得6)预计到三宝度假区玩的的花费：大部分的人喜欢几个家庭一块出游，同时喜欢带上孩子一家出游格样本202份；(一)省外入滇群体基本特征：●在省外入滇游客中，男性比例略高于女性，女性47%,男性●年龄在18-30岁群体达45%,31-50岁占43.3%,50岁以上的占11.7%,平均年龄34岁出游旅客以中青年为主；●省外入滇游客在职业上比较分散，什么职业的都有，其中较多的为：自由职业者、事业单位和政府机关员工、私/民企●据统计资料显示，2005年全国城镇居民家庭平均月收入2623元，省外入滇游客家庭平均月收入3587元，高于平均水平964元，高出全国平均家庭月收入36.87%最多的是云南周边的省市的旅游者，如四川、贵州、湖南、湖北等，这几个省也是和云南经济交往比较密切的省份；其次是来自中国经济比较发达的省份和城市的旅游者，如广东、北京等；第三个特点序号省/直辖市/自治区百分比序号省/直辖市/自治区百分比序号省/直辖市/自治区百分比1四川陕西山西2湖南广西江西3贵州吉林上海4江苏山东浙江5湖北甘肃新疆6广东福建内蒙古7北京黑龙江8河南辽宁9河北安徽(二)省外入滇游客入滇旅游基本特征省外入滇游客入滇旅游都有哪些特征?着重在本部分体现平时休假时，大家就会出来玩，其次是春季和三通常，省外入滇游客与朋友同学、单位同事出游的最多，其次是省外游客入滇游玩天数一般都比较长，平均入滇游玩天数为7天天算，平均每天每人花费为478元。省外入滇游客在选择一个外省的旅游地时，有方方面面的考虑因素，其中提及率非常高的一点是，能够游览山海湖泊自然景观，也就是说稀缺性的自然景观是最吸引人远道而来的，其次是游览名胜文化古迹。另外还有体验当地民俗风情、和当地特色美食小吃也是很多游优美丰富的自然风景、浓郁的民族风情和四季如春的宜人气候是吸引省外游客到云南旅游的最主要的吸引力，游客提到最多的主是云南很多世界闻名的自然奇观，喀斯特地貌、原始热带森林、常开不败的鲜花和各种神奇植物，神秘而浪漫的多民族风情；昆明、大理、丽在对云南旅游开发意见中，大家提得最多的首先是交通和设问题、希望改善交通拥堵环境、改善道路条件，加强城市卫生和基础设施建设；项目开发方面，很多游客认为云南资源非常丰富，应该加强基础设施建设，积极开发人文风情城市交通拥挤，再建好一点，路上堵车太厉害，可加宽道路，建设立交桥城市有点乱，乞讨行骗的多，从机场出来环境不好，吃的、住的消费高充分利用优势(气候)之类多开发旅游业提高景点各类服务人员的素质文化能力，加强对导游的规范化管理，组团要具体明确，导游解释细致东西买的太贵，物价统一，希望没有宰人现象对文化保有原始的味道，购物点太多对一些很好的旅游景区应加大力度保护不要污染和损坏它多建几个飞机场去哪都坐飞机不用花费好多时间多开发旅游景点，保护环境、突出它的少数民族特色、景点开发要有现代气息但不乏传统文化延续多注重绿化，保护原生态的东西服务设备要先进齐全得的翻天复地的变化，这样能让人更振奋，记忆深.足不同旅客的需求.云南有很多不同类型的景区，那么对于省外游客来说，在云南哪种类型的景区更有吸引力呢?我们选择了与项目比较相关的温泉度假区、高尔夫度假区、东南亚主题公园三种不同风格的旅游景区，请省综合吸引力评分结果为温泉度假区71.5分，东南亚主题公园71.3公园对省外游客有一定的吸引力，而高尔夫度假区则对于普通游客来对于是否选择高尔夫，与个人兴趣爱好和经济实力关系比较大；愿意去的多数表示自己喜欢这项运动，不愿去的主要表示，自己不会对于温泉的吸引力评价，很多省外游客认为到处都有，而且卫生条件令人担心，但如果云南的温泉，能做得与当地民族风情和民族特对于东南亚风情主题乐园，游客对东南亚这个提法非常感兴趣，认为如果可以不出国门，就能在云南感受到东南亚的风情、美食和购物的话，对游客是非常有吸引力的，不想去的游客主要表示，对于人(三)省外入滇游客到曲靖旅游现状本部分主要体现，省外入滇游客对曲靖的认知度和到曲靖旅游的特征绝大多数省外入滇游客从来没有去过曲靖，占84%,只有16的对于曲靖爨文化，省外游客的认知度非常低，多数人从来没有听●不愿意去的游客表示，没必要跑这么原来泡温泉，温泉到处都均2.7天平时休假时、法定大假和其它不固定时间里，省外游客可能到三到三宝游玩的预计花费主要集中在100-300元/人/天，平均预算为316元/人/天，花费到500元/人/天以上后，接受度大大降低。价在20-100万不等，平均总价为31.1万元/套。个朋友的家庭去，要不就是自己一家人去；另外还可能单位组织去，其中主要提到了宣传、交通、服务设施、项目开发、生态环保等方面的问题；希望加大宣创力度、注重度假区内部外部交通的建设，项目开发注重生态保护、重点融入古朴、自然、森林、乡村等概念；形成特色化、地方化、民族化，差异化项目，打造国际化影响力等。主要意见——大力宣传打广告，做投资广告向外开放，多在电视上做广告、在昆明做大型户外广告，让全世界都知道300元左右就可以了吃喝玩乐住一条龙服务，进入景区微笑服务服务设施跟上，配套设施齐全，环境好，卫生，作好交通方便配医疗设备安全条件设施要改善，把新旧东西结合起来搞出自己的特色，云南自然资源丰富，多搞些自然风光，古朴一点好，回归自然原始文化接近自然，安静，环境要充满绿色能建成养老院一样就会更好，应该首先让人们去免费体验一下突出温泉特色，体验文化，风土人情，要突出云南的地方特色，尤其是原始气息，不要与省外雷同建成全国最大的，最著名的温泉度假区建设有民族特色的东西能举行民族传统娱乐项目特色文化小吃等要有乡村风味特色多接近大自然有些交通旅游车坐在上面就可以游览整个景区交通便利，价格适当，尽快修通昆曲高速公路旁边有火车站以政府部门出面奖给全国各地的优秀工作者，作出特殊贡献的人发放优惠卡，这不仅可以体现云南省政府对各地人民的关爱，同时拉动旅游业(五)三宝温泉度假别墅意向购买群体特征2、该群体来过云南旅游的次数平均1.95次，与总体的平均2.23、该群体家庭月总收入平均为3400元，与总体平均3586元相比游客中最有钱的，也不一定是最常来云南的，而主要体现在性格特征通过上述数据可以得出以下几个方面的启示——省外入滇游客，目前对于曲靖认知度和到达率都比较低，但是，在得知曲靖三宝温泉项目未来建设设想的前提下，对三宝温泉表示出了较强的需求度；就像很多游客是因为知道丽江才知道的昆明，而不是先知道昆明才知道丽江，所以，若项目吸引力的挖掘塑造成功，就能够大大带动曲靖地区旅游的发展，而不会形成不在旅游热点地区就不能开发旅游热点项目的情况，而形成项目在依托地区发展的同时带●项目吸引力塑造上需要下大功夫，可依托云南旅游大品牌因为区域不热，所以项目吸引力的塑造上需要花更多功夫，项目要达到人们到一个地方去旅游度假所需要的所有必须功能。虽然曲靖旅游不热，但是云南旅游热，项目开发可以依托于云南这个大品牌，●项目宣传上需要下大功夫想要吸引省外游客，在目前旅游还不算热的地区脱颖而出，在项目宣传方面需要下大力。而宣传过程中，注重文化、特色和氛围的营五、单位团体、旅行社、投资经营者需求分析对于团队需求部分，本次调查主要针对曲靖单位团体与昆明单位团体，昆明的旅行社和曲靖的旅行社、昆明和曲靖的品牌性经营商家进行行了深度访谈，了解其对三宝项目的具体需求。主要的出的结论1、单位团体需求分析●需求状况对于会议和单位外出旅游的需求非常高，人均消费每次500-3000元不等，一般平均每年外出3次以上。●单位团体出游、会议对目的地的选择心理一般单位出游会选择名气比较大，景点发展比较成熟的地方，各种配套设施要齐全，安全要做到位(交通安全，人身安全)旅游点各种附带产业要发展成熟(比如购物、小吃、交通等),就会议条件而言，会议场所的布置科技含量要高(相应的电脑软件要齐全),单位出游要求目的地要求安全，安静，有会议场所，着重于会议，档次上相对高●对曲靖和三宝温泉的印象很多昆明的单位没有组织过去曲靖游玩、开会，但对曲靖还是有无论是曲靖还是的单位团体对外出会议、培训的需求非常大。对●三宝温泉度假区项目的需求心理和需求特征对于三宝温泉的改扩建持很高的肯定态度，对去会议、游玩的意愿度非常高，对拓展训练有一定需求，认为三宝温泉的自然风光与原始生态感觉很好，也非常的期待。昆明的单位团体认为三宝温泉的距昆明的距离比较合适外出会议和单位出游。对温泉度假项目也非常感兴趣，对于度假区风格，更多人比较青睐古朴自然的风格，但要有完住宿风格上森林木屋和庭院式小别墅的形式最受欢迎，会议风格上，还是星级酒店会议中心最受欢迎，因为普遍被认为比较正式，另外对庭院式会议区也比较感兴趣。一般会玩2-3天左右，平均每天人均消费在200元左右。能够根据不同的会议做出不同的调整),环境要优雅(自然风光)。●发展心理●线路经营发展趋势●对曲靖三宝温泉度假区的看法五星级的酒店，让各种档次的人都能住进去。平均人均日日消费●对旅游地产商业投资心理●对曲靖三宝项目的投资心理●投资者信息来源方式主要信息来源在和朋友聊天中获得，其次是看报纸，报纸提及率对于度假区的开发建设，上述三类单位团体分别提出了很多中肯省外入滇旅游消费者；经过对上述各大群体的抽样调查，得出各群体群体肯定会去消费可能会去消曲靖本地消费群体昆明自驾车外出旅游消费群体周边地区自驾车外出旅游消费群体省外入滇旅游消费群体根据各群体对项目消费的意向性，结合各群体样本总体大小，可曲靖市人口构成：非农业人口69.8万，其中麒麟区23.3万，其他县市46.5万人，麒麟区非农业人口中30%为有效旅游需求群体，其曲靖本地消费群体总体=23.3万*30%+46.5*10%=11.64万人按每年两次计算，需求规模为23.3万人次。人均消费200-300元，年消费规模为4656-6984万元。昆明市民用小汽车数量为25万辆左右，以此作为昆明自驾车车次总体71%,肯定会群体取值80%,可能会群体取值50%=25万*18%*80%+25万*71%*50%=3.6+8.9万车=12.5万车按平均每车3人计算，则为37.5万人，按每年去1-2次计算则为37.5-75.0万人次/年，人均消费250元，年消费规模为9375-18750万泉度假区度假的只有8%;“可能会”的有66%,肯定会群体取值70%,可能会群体取值30%=25万*8%*70%+25万*66%*30%=1.4+4.9万车=6.3万车人均消费300元，年消费规模为5670万元即300万人次。在这部分消费群中，对三宝温泉旅游感兴趣并表示肯定会的占12%,可能会的占52%。肯定会权重取值30%,可能会权重取值10%;=10.8+15.6万人=26.4万人次将达到20-30万人次，人均意愿消费316元，年消费规模为6320-9480根据需求调查和2004年昆明各类旅行社旅游团队组织人次和全省单位团体基本数量综合测算，昆明旅行社组织旅游团队到三宝温泉度假区人次规模有可能占全省旅游团队的7%-15%左右(曲靖旅游接待人次占全省总量的7%),即1.4-3万人次左右(昆明旅行社2004年组织团队20万人次);单位团体组织到三宝温泉度假和会议需求规模为1-2万人次左右。人均消费均在300元左右。则所有团队需求规模为2.4-5万人次，消费规模为720-1500万元。度假区重新开发后的市场规模：108万人次/年，2.7亿元/年序号目标群体量(万消费频次(次)人次)人均消费(元)1曲靖本地群体2昆明自驾车群13141乐观估计：依据各上述各群体消费频次和消费金额乐观估计，度假区开发后市场规模：150万人次/年，6.4亿元/年序号目标群体群体数消费频次(次)消费人人次)人均消费(元)市场规1曲靖本地群体22昆明自驾车群体23云南地州群体14省外入滇群体15团体单位群体1合计曲靖三宝温泉项目是一个以温泉为主题的休闲度假旅游区，所以目在云南的竞争结构上来看，与项目构成竞争的项目就是以温泉，或省内的温泉项目显然与三宝温泉项目形成直接竞争关系，省内的其他旅游休闲项目，虽然会造成游客分流，但也可能与三宝温泉项目形成互补和互相拉动的作用。下面，主要以分析温泉项目的竞争结构竞争结构主要从温泉度假区的品牌诉求点、配套设施、规划、特配套设施温泉品牌温泉项目竞争力规划特色●自然资源型资源长期大量无序开采利用，至今给人大牌档的消费形象，目前也在腾冲热海随地处云南边境，目前交通条件不便，但还是吸引了大温泉水质以蕴含丰富的硫黄而著称，有治疗美容的功效；怀胎泉等美丽的传说更给腾冲的温泉增添了神秘的色彩；独一无二的自然条件和水质，使其他温泉无法替代的。随着腾冲交通条件的改善，其温泉旅●民族风情型。云南旅游以民族风情著称，民族文化体验无疑是吸引游客的一大王牌，将温泉与民族文化相结合，温泉就变得不再是温泉，而成了一此类温泉在建筑体系及建筑风格上与当地的建筑特色相近在景观设计中多结合当地的特色植物与当地的自然资源；风格上都是传统老式的建筑风格的特色建筑；温泉感觉原始自然，强调民族神秘气息。同时在宣传上也与当地的民族风情相结合，主要依靠吸引外来游客为主，同时也吸引部分当地人群。如大理地热国，依托大力理国家级优秀旅游城市的大品牌，建造有民族风情感的温泉度假区，形成了其独●康体体验型●历史氛围类从温泉项目来看，目前不论国内还是国外，省内还是省外的各种温泉旅游项目在设施基本构成上大体相同，根据温泉的主力配套进行分析，可以将温泉分为两大类：旅游类度假类，他们得配套设施主1)疗养保健项目：主要设施包括温泉浴及其他各式保健浴，同时还有其他疗养设施：如SPA等。2)旅游购物项目：主要包括商业街、酒店等多种形式的商业项目3)休闲娱乐项目：主要设施包括电影院、KTV、水上乐园、儿童乐园4)体育锻炼项目：只要设施包括各类体育项目，如：高尔夫、骑马、5)餐饮项目：主要设施为特色餐饮设施等6)会议设施项目：主要设施包括会所、商务中心等建筑7)景观项目：包含各类自然人为景观目前温泉的配套设施主要就是由上述的几类共同组成，对温泉的建构成项目构成设施包含主体主要人群其他疗养保健项目室内设施各类保健温泉、特色浴全年龄人群差异性室外设施各类露天温泉区全年龄人群普遍性其他设施日光浴、SPA、桑拿等中、青年人群差异性旅游购物项目商铺商业步行街全年龄人群差异性酒店全年龄人群普遍性休闲娱乐类室内设施如KTV,酒吧电影院等娱乐场所中青年人群普遍性室外设施水上乐园、儿童乐园等普遍性体育锻炼项目室内运动设施如：网球场、射箭场、保龄中青年人群为主，含部分老年差异性室外运动设施骑马场、高尔夫球场等中青年人群为主差异性餐饮项目室内设施中餐、西餐、火锅等等全年龄人群普遍性室外设施露天烧烤、营火晚会等全年龄人群普遍性其他美食街等全年龄人群差异性会议设施会所普遍性商务中心普遍性上表主要列出了6类设施的具体分类情况。景观设施存在的差异1)目前温泉设施普遍性所占比重大，因此造成温泉更容易成为同质性较强的建筑群。因此目前温泉在建筑上主要凸现的仅是一些存在差异2)从建筑的风格上进行差异性的划分也是目前温泉在建设中的一个重点。但是从建筑的使用性质来划分，并没有太多的区别。当然，对于建筑的外立面采用不同风格的建筑形式也是目前温泉在建设中凸现自知名温泉的建筑都有一个共同点：自然景观与人文景观、建筑体系相4)目前温泉建筑针对人群有一定的划分。仔细观察几个温泉后，可以得到的结论是：目前国内温泉可明显看除在建筑上并不采取全年龄接温泉在建筑的过程中，根据各自使用功能的不同而加以区别。如：水上乐园与儿童乐园在一个区域。大众温泉与个体温泉在一个区温泉水质和其他自然资源也不是云南最好的，高档会所化缺乏基础，规模化容易被超越。文化氛围营造上，目前云南温泉旅游项目中还没有代表作，曲靖是爨文化的发源地，其悠久历史和独特性在省内和国内外都是独一无二的，在历史文化氛围营造上有独度假区开发后未来三到五年的土地价值如何?这是决定项目投资围面积为15.67平方公里。基准地价的评估基准日为：2003年12月20日。及宗地红线内场地平整),法定最高出让年限40年的完整土地使用权及宗地红线内场地平整),法定最高出让年限70年的完整土地使用权及宗地红线内场地平整),法定最高出让年限50年的完整土地使用权土地级别地块特征与下一级地价差异一类土地麒麟区传统的商业中心区，珠江源广场和南城门建成后更加强了这一中心区的地位。城市商业分析上经常说的一句话是：“南京路就是南京路，王府井就是王府井”。二类土地商业中心区近邻，市、区两级政府所在地，二级三类土地历史上的城郊结合部，改革开放后的新城区，大型工厂和居住区并存，新开发区和城中村相邻，已经具有浓郁的城市氛围，但是还遗留着城郊结四类土地四类土地有两种类型：一种是老城区的城郊结合部，大量的农村和耕地存在，过去十年来开发的各类批发市场存在，大型货车通行的主要交通干道附近，噪声和空气污染相对严重。但是距离城市中心较近，居民生活方便；第二类是新近开发的南市区，经过统一规划，城市配套较好，道路五类土地这类土地与四类土地相比，距离城市中心相对更远，并且没有经过统一规划和大规模城市配套建