集团项目物业承接查验管理制度

集团项目物业承接查验管理制度目的通过承接查验的启动条件、查检质量标准和查验流程的规范，促使项目合理管理工期，满足法规要求，提高产品感官工程质量和客户满意度。适用范围集团所有销售型业态（含住宅、办公、SOHO、社区商业等，不含代建项目、持有型商业及酒店）。定义3.1物业承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3.2现场检查周期:指《分部分项工程现场检查启动确认书》（参见附件一）约定的分项工程现场检查起止日期。职责地产项目部：负责牵头组织承接查验工作，编制承接查验计划，跟踪督促施工企业整改查验中发现的问题。物业：负责参与计划编制，实施查验，接收查验合格的物业项目，配合地产督促施工企业整改。承建单位：参与计划编制和现场查验，组织整改查验中发现的不合格项。管理内容承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。由地产项目部负责组织和督促，为简便操作，实物承接可由施工企业直接向物业公司进行移交。承接查验按照下列程序进行召开承接查验启动会确定物业承接查验计划查验移交资料现场查验共用部位、共用设施和设备整改查验中发现的问题复检整改问题达成少量遗留问题整改计划办理实物承接移交手续公区水电表移交分期开发建设的项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续，当期无法封闭管理的区域应划到下一个交付批次。争议解决：承接查验过程中出现地产和物业无法达成一致的争议项目，由地产项目负责人或物业公司总经理报地区公司PMO决策。承接查验准备地产项目部工程经理于承接查验启动会前编制完成《项目承接查验计划》（参见附件二）。项目集中交付日前90个日历日，由地产项目负责人牵头，组织施工、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、资料移交要求、查验计划及标准、信息周转流程及查验范围。承接查验开始前，地产项目部责任工程师负责按附件三、四的格式，编制《资料移交清单》和《实物移交清单》，并与承建单位和物业项目工程负责人达成一致。承接查验开始前，由项目部责任工程师牵头组织相关参建单位按专业或系统编制技术培训教材，向物业同事进行交底，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。承接查验开始前，项目部内业工程师应将施工或采购合同、图纸（含电子版）完成资料收集。资料移交项目部内业工程师负责按《资料移交清单》归集移交资料，按《建设工程文件归档整理规范》GB\T50328-2014管理要求装订成册。资料移交应符合《集团承接查验内容和标准》（附件五）要求，应该包括：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（图纸应包括纸质和电子版本，竣工图宜为施工图+变更签证）；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；质量保修文件和物业使用说明文件；承建及售后服务单位通信录，参见附件六；项目施工或采购合同（应抹去合同金额或商务等需保密条款）。物业根据《资料移交清单》（附件三）和5.6.2条规定，对移交的资料进行清点和核查，重点核查《资料移交清单》（附件三）编制的完整性，以及现场移交资料与《资料移交清单》（附件三）的匹配度。移交中发现缺失的，在《现场查验缺项登记表》（附件八）登记，由地产项目部负责在实体移交前补齐。未完成资料移交的，不能进行实体移交签字。现场查验现场查验前,工程进度和资料移交应满足《分项工程现场检查启动确认书》的要求，由地产、物业双方书面确认现场查验启动日期和周期。现场查验前，物业查验负责人组织查验人员解读查验项目施工合同(应剔除合同价格信息)、核对《合同清单》与《实物移交清单》的规格型号和数量一致性。现场查验结合5.5.2条编制的查验计划及5.7.1条确定的启动日期，查验小组由地产项目工程部、物业项目工程和承建单位人员组成。应对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场查验：共用部位：一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装（会所、游泳池配套用房）、人防设施。共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、垃圾转运设施等。现场查验标准详见《集团承接查验标准》（附件五），主要依据下列文件：商品房买卖合同临时管理规约前期物业服务合同建设单位移交的图纸资料建设工程质量法规、政策、标准和规范项目移交清洁标准，详见附件七项目施工和采购合同地产与物业界面文件现场查验应综合运用核对、观察、试运行、检测和实验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。分部分项在约定的现场检查周期内，发现的问题由物业填写《现场查验缺项登记表》（附件八）提交地产项目部按5.8条要求处理。整改及复检分部分项查验完成后，地产项目部应在接到《现场查验缺项登记表》（附件八）五个工作日内，组织地产、物业、监理和承建单位，就查验中发现的问题达成一致，由地产项目部责任工程师督促承建单位进行整改，物业项目工程负责现场跟踪和督促。承建单位完成整改后，向物业项目工程提出复验申请，物业项目工程应在接到复验申请3个工作日内开始复检。分部分项在约定的现场检查周期内，已提交且达成一致的整改问题复检合格率达到95%以上，分部分项系统功能完整且满足5.8.1条规定时，开始按承建单位进行现场承接移交；逾期提交的查验问题不做为项目承接移交的约束条件，但施工单位应依据合同履行维保责任。复检合格率在95%以上，遗留的少量整改问题，由承建单位在《承接查验实体移交记录》（附件九）上提出整改计划，就存在的问题、整改措施、整改时限及违约责任作出明确约定，由物业按《报事管理程序》跟踪督促完成。对于施工单位拒不整改、无法联系施工单位、三次以上整改仍不能达到质量要求的，按集团颁布的《集团竣工交房项目返修管理制度》执行。承接项目实体移交应具备以下条件应满足《集团承接查验标准》（附件五）强制条款的要求。5.7.4条规定范围现场查验全部完成，发现需整改问题，整改复验合格率达到95%以上（不含95%），承建单位对遗留整改问题的问题描述、整改措施、整改时限及违约责任与物业达成一致。项目公共区域及室内清洁达到附件七，《项目交付清洁标准》。5.6.2要求的资料已全部移交物业符合5.9.1条要求后，物业应在5个工作日开始接收项目实体，接收完成后填写《承接查验实体移交记录》（附件九），并由承建单位、地产、物业三方签章，一式三份。承建单位与物业办理移交后，三方签署的《承接查验实体移交记录》（附件九）作为办理造价结算的必备前置条件，否则造价部门不予办理结算手续，暂停支付合同结算款项。安防系统实体移交日期晚于实际集中交房首日的，质保期自承接查验实际移交之日开始计算；其余共用部位、共用设施设备的质保期按照合同约定的质保条款执行。物业承接后发现的工程质量问题，按集团颁布的《集团竣工交房项目返修管理制度》执行，地产根据合同约定支付给承建单位的质保金，应经物业公司工程技术部返修中心负责人审核签字。集中交付首日至承接完成前，已投入运行设备物业应按公司作业指导文件要求做日常巡检、进出管理、风险控制与处理、故障协调处理。根据住房和城乡建设部发布的《物业承接查验办法》第二十九条要求，物业在完成项目移交后30工作日内，持下列文件向所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续，具体执行根据当地行政主管部门要求执行。前期物业服务合同临时管理规约物业承接查验协议建设单位移交资料清单查验记录交接记录公区水电表移交移交前提条件：集中交付后，总包查验完成，整改完结率均达95%以上并完成实体移交物业；通正式水、电、气。移交办法：未办理水电表移交前，物业应按照物业服务标准保障现场设施设备正常运行，所产生的能源费由地产项目部承担。满足5.10.1条件后，物业应在10个工作日内完成水、电、气等能源计量表的接管工作。集中交付首日起60天仍不满足5.10.1条件的，物业在10个工作日内先办理水、电、气等能源接管工作，物业、地产和施工单位召开专题会约定整改计划和移交时间，并约定逾期整改和移交对施工单位的处罚措施。临水临电的，至正式通水电之日止该部分能源费用由地产承担。水电表接管后，承建单位因为返修、生活或办公等在项目内需要搭接水电的，需向物业管理处办理搭接手续，并按物业公布价格缴纳能源费用。承接查验完成所有分部分项工程均完成实体移交后，由地产项目部以OA形式提交移交记录确认单，物业项目经理、物业工程技术部负责人会签确认，地产项目总审批，做为项目全景计划承接查验完成节点成果附件。集中交付首日起180天仍未完成整体移交的，项目应向集团工程部和物业管理部报备，集团组织专家人员到现场查看后确定整改移交方案，参照以下标准给地区公司一到三星的通报批评。

一星两星三星地产交房区域不能有效围合；1个分项工程仍未移交（不含总包）；土建总包、2个及以上分项工