我国房地产上市公司股价波动的影响因素研究分析 金融学专业

我国房地产上市公司股价波动的影响因素研究摘要作为我国市场经济组成体系的重要部分，股票市场在一定程度上反映了国家经济的发展状况，股价波动折射着国民经济的波动。随着政府一系列调控政策的出台，目前，我国房地产行业发展平稳，但是房地产上市公司的股票在股市上的发展却不尽如人意，其影响是多方面的。本文采集近年的相关数据，研究我国房地产上市公司股票价格波动现象，从宏观角度与微观角度探究影响房地产上市公司股票价格波动的因素，如宏观上的经济因素及经济政策因素，微观上的行业因素及公司因素，发现了房地产上市公司股价的波动具有一定的随机性、周期性和心理性，证明房地产上市公司股价的波动不仅受到经济周期、通货变动以及国际贸易收支等宏观经济因素的影响，更明显地受到国家财政政策和货币政策等宏观调控的影响，而且市场因素、行业因素和公司自身因素对股价波动的影响也不容忽视。最后提出，为了抑制房地产上市公司股价过度波动，建议国家合理使用财政政策和货币政策进行宏观调控，同时要建立房地产行业协会，传递准确消息，正确引导股民，还要调整公司本身，使房地产市场机制更加完善，努力促进房地产公司股票价格的稳定，保障投资者的利益，更好地为国家经济发展服务。关键词：房地产公司；上市公司；股票价格；价格波动；影响因素ABSTRACTanimportantpartofChina'smarketeconomy,thestockmarketreflectsthedevelopmentofthenationaleconomytoacertainextent.Withtheintroductionofaseriesofgovernmentregulationpolicies,atpresent,China'srealestateindustryhasdevelopedsmoothly,buttherealestatelistedcompaniesinthestockmarketdevelopmentisnotsatisfactory,theimpactismultifaceted.Thispapercollectedtherelevantdatainrecentyears,theresearchofChina'srealestatelistedcompaniesstockpricefluctuation,exploretheinfluencingfactorsofrealestatelistedcompaniesstockpricevolatilityfromamacroperspectiveandmicroperspective,suchasmacroeconomicfactorsandeconomicpolicyfactors,industryfactorsandmicrofactorsonthecompany,foundtherealestatelistedthecompany'sstockpricevolatilityisstochastic,periodicandpsychological,proofofrealestatestockpricevolatilityisnotonlyinfluencedbytheeconomiccycle,inflationandinternationaltradebalanceandothermacroeconomicfactors,moresignificantlyaffectedbynationalfiscalpolicyandmonetarypolicyofmacro-control,andtheimpactofmarketfactors,industrythecompany'sownfactorsandfactorsonstockpricevolatilitycannotbeignored.Finally,inordertosuppresstherealestatestockpricevolatility,suggestionsfortherationaluseofthenationalfiscalpolicyandmonetarypolicyinmacroeconomicregulation,andtoestablishtherealestateindustryassociation,deliveringaccuratenews,correctlyguidetheinvestors,butalsotoadjustthecompanyitself,themoreperfectrealestatemarketmechanism,effortstopromotetheRealEstateCompany'sstockpricestability,securitytheinterestsofinvestors,tobetterservethenationaleconomicdevelopment.Keywords：RealEstateCompany;listedcompany;stockprice;pricefluctuation;influencing目录TOC\o"1-3"\h\u1绪论 11.1研究的背景 11.2研究的目的及意义 11.2.1研究的目的 11.2.2研究的意义 11.3国内外研究综述 21.3.1国外研究综述 21.3.2国内研究综述 31.4研究的内容与方法 31.4.1研究的内容 31.4.2研究的方法 32房地产上市公司及股价波动的特点 42.1房地产上市公司的特点 42.1.1经营规模扩大 42.1.2偿债能力提高 42.1.3利润率下滑 42.2房地产上市公司股价波动的特点 42.2.1波动的随机性 42.2.2波动的周期性 52.2.3波动的心理性 53房地产上市公司股价波动的宏观影响因素 53.1政治环境 53.2经济环境 63.2.1经济政策对房地产股价的影响 63.2.2经济周期对房地产股价的影响 73.2.3通货变动情况对房地产股价的影响 83.2.4国际贸易收支对房地产股价的影响 83.3社会环境 93.3.1供求关系 93.3.2市场消息影响 93.3.3投资者心理预期 103.4技术因素 104房地产上市公司股价波动的微观影响因素 114.1行业因素 114.2公司因素 114.2.1公司业绩及公司成长性 114.2.2公司的资本运营 115控制房地产上市公司股价过度波动建议 125.1宏观角度 125.1.1政治环境 125.1.2经济环境 125.1.3社会环境 135.1.4技术 135.2微观角度 135.2.1行业因素 135.2.2公司因素 136案例分析:以万科地产为例 147结论 15参考文献 161绪论1.1研究的背景今日中国，经济发展日新月异，经济增长连年捷报频传。在这个大环境下，作为我国目前国民经济的支柱之一，房地产行业蓬勃发展，因为其在经济运营中独一无二的地位和作用，上市公司数量激增，股票交易蒸蒸日上，吸引了国内外大量投资者的关注。作为我国市场经济组成体系的重要部分，从某种意义上说，股票市场在一定程度上反映了国家经济的发展状况，股价波动折射着国民经济的波动。随着融资方式的改进，近几年房地产股票市场快速发展，涉足房地产业务的上市公司数量激增，一度占到Ａ股上市公司总数的60.53％，地产股的重要地位由此可见一斑。因而，探究影响房地产上市公司股价波动的因素特别重要。1.2研究的目的及意义1.2.1研究的目的1989年，中国股票市场开始作为试点登上历史舞台，建立和发展二十多年来，其金融地位越来越重要，在我国经济改革和发展中的作越来越大。通过上市公司发行股票，房地产股票市场很好地将房地产开发商和投资者联系起来，开发商拥有了长期的稳定的资金来源，投资者获得了灵活的可能很丰厚的回报；与此同时，更多资金不可避免地流向优秀公司的股票，其直接结果是公司兼并、资产重组，从现象来看，在一定限度内产生了股票价格的上下波动，从本质来看，促进了资金使用效率的提高，更好地发展了社会经济。但是，在我国，由于股票市场的运行机制尚不够成熟和完善，投机气氛过厚,市场波动过强，交易量和交易价格起伏落差巨大，对经济发展造成了一定影响。因此，全面考察、分析把握影响房地产股价波动的因素，可以有效控制股票市场波动，促进股票市场规范运行，对国家经济发展起到重要作用。1.2.2研究的意义近几年我国房地产公司灵活运用多种融资方式，加快了房地产股票市场发展，上市公司的数目有直线上升趋势，地产股一家独大，成就了股票市场中龙头老大的江湖地位。地产股价格的波动，在经济市场中可谓是牵一发而动全身。研究影响这种波动的因素，不仅有重要的学术理论意义，也有极为重要的实际意义。通过此研究，从理论层面上说，可以理解和把握房地产上市公司股票的市场运行规律，掌握房地产上市公司股票价格波动的规律，掌控其对我国经济的影响机制以及影响程度，更好的把握货币政策传导机制；从指导实践这一层面上说，为了应对地产股剧烈的价格波动，政府应当有效地选择和实施相应的货币政策，以此减轻和消除股市的不稳定因素，致力于提高宏观经济的运行质量。所以，全面考察、分析把握影响房地产股价波动的因素，可以有效控制股票市场波动，对国家经济发展起到重要作用。1.3国内外研究综述1.3.1国外研究综述关于影响房地产上市公司股票价格波动的因素，国外大量学者做了相关研究，理论较为完善的当推美国学者的研究。查尔斯.P.金德伯格注意到房地产股价波动与投资者心理预期之间的关系。经济学家查尔斯.P.金德伯格有过如此论述：如果房地产价格出现持续上涨，大家必然会预期它进一步上涨，新一轮的投资者和投机资本随之进入，那时房地产股价就可能上升。他的结论是大众的心理预期可以造成房地产股价波动。托马斯・索维尔发现了房地产股价波动与政府政策之间的关系。在《房地产的繁荣与萧条》一书中，托马斯・索维尔分析了美联储各项利率政策对房价以及房地产上市公司股票价格的具体影响，认为宽松信用、房地产投机、降低抵押信贷标准以及一些突发因素共同造成了房地产股票价格的大幅波动。国外还发现了房地产股价波动与融资和投资之间的关系。曾经获得过诺贝尔经济学奖的WilliamF．Sharp和MertonM．Miller一起撰写了《不动产证券化的主要形式》一文，详细论证了未来商业房地产项目的主要融资工具，探讨了不同的房地产投资信托基金的特点及其对房地产投资信托基金的回报产生影响的方式和结果[3]。帕利尔在《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》也对房地产股市做出了新的研究[4]。总之，国外相关的研究结果表明，房地产股价波动与投资者心理预期、政府政策调控和融资形式有关，侧重于理论研究层面。1.3.2国内研究综述面对我国逐步开放的金融市场，房地产市场屡次出现了股价波动，中国学者也开始了对其影响因素积极的研究。与国外研究不同，国内的研究侧重在实践层面，运用研究成果对房地产股票市场进行有益指导。一方面，张跃龙和吴江两位学者发现了房地产和股票两个市场之间的相关性，认为房地产市场的繁荣与否是影响股票价格的因素之一，股价波动源于并滞后于房地产市场价格的波动[5]。另一方面，杨晓曼选取了2002年之后12个年头的相关数据，研究了我国房地产景气指数、上证综合指数和房地产股票指数的波动性，发现了这三者之间的两两相关，特别是股票市场与房地产市场存在正相关，再度印证了股价波动与房地产价格波动是一脉相承的这一结论[6]。总的来看，现这阶段国内研究，侧重在把握房地产市场和股价之间的规律，引导和建议国家制定宏观政策，决策者规避金融风险，投资人科学地合理地选择资产，在实践层面上很有指导性。1.4研究的内容与方法1.4.1研究的内容本文主要考察，近年来我国房地产上市公司股票价格波动的种种现象和相关数据,从研究其波动特点入手,对造成波动的因素进行宏观和微观的研究分析，具体研究宏观的经济因素、宏观的经济政策因素以及市场因素、行业因素和公司因素等等对股价波动带来的影响，最后力求对控制房地产上市公司股价过度波动提出合理化建议。1.4.2研究的方法本文以观察法、定性分析法和文献研究法为主。主要采集房地产上市公司股市最近几年的相关数据，通过观察股价上下波动的特点，运用经济学理论进行pest分析，寻找影响和造成股价波动的各种相关因素，探讨其变化的规律，最后得出科学结论。2房地产上市公司及股价波动的特点2.1房地产上市公司的特点最近这几年，伴随经济发展的日新月异，房地产行业抓住机遇，异军突起并蒸蒸日上。中国实施的一系列调控政策，促使房地产市场越发成熟，相应的上市公司也日益增多。截至2016年上半年，从各家公司的规模效应、财务安全、发展潜力、经营效率以及采取的动态战略等各个层面入手，某证券权威刊物深入细致地分析了我国房地产上市公司50强的相关情况，发现了我国房地产上市公司存在的一些特点[26]，包括下述诸方面：2.1.1经营规模扩大表现最明显的首先是各大房地产上市公司的经营规模保持了越来越大的增长趋势，可是随之伴生的是业绩的两极分化也越来越大。2.1.2偿债能力提高公司存在着各种程度的资金方面的压力，需要持久地靠谱地稳定地融资。2.1.3利润率下滑与早期市场的剧额收益和高利润相比，近年利润有一定的下调；同时，为了顺应国家的战略布局，在国家宏观调控下，诸多公司已经转型升级；最后一个特点是，越来越多的公司采取了并购重组等多项措施来确保市值增长，总体来说房地产市场保持了平稳发展。2.2房地产上市公司股价波动的特点商品价格总是围绕其价值而波动的，房地产上市公司的股票价格也不例外，一直因为受供求关系等的影响而上下波动，表现出随机性、周期性和心理性特点。2.2.1波动的随机性因为现阶段我国房地产市场的机制还不是特别完善，影响股票价格的因素既是复杂的又是数量比较多的，所以股票价格极不稳定，变化波动幅度也极大，表现比较随机，缺乏规律。一些学者下苦功夫研究之后，即使能够发现股票波动与某些因素有一定的相关性，也无法具体描述这种相关性。2015年，我国房地产市场一派繁荣，新建商品房销售额累计同比增速14.4%，但是地产A股的表现平平，指数涨幅在各类行业中仅仅排列15位，并没有出现股民们预想中的狂热上涨；而有些时候，地产股是随着房地产市场的暴涨而上升的。这就证明了影响股票价格的因素复杂多样，股价波动具有随机性。2.2.2波动的周期性就大环境而言，我国房地产的行业周期现在已经步入了稳定增长期，基于行业特点，房地产上市公司的股价波动必将具有一定的周期性。还是来看2015年的数据。当年，我国央行连续三次降息和降准，并且下调一年期存款基准利率至1.5%，于是2016年后房地产股价暴涨。等到2017年4月，我国银监会明确限制银行资金流入房地产，股价严重下跌。上涨-下跌，体现了股价波动的周期性。2.2.3波动的心理性中华民族具有深厚的文化积淀，社会文化观念相对固化，对于股票大多数人有着很强的心理预期，股民们遵从“买涨不买跌”等传统说法来进行交易买卖，这种心理预期也影响着上市公司股票价格的波动。再看2015年至今的相关数据。在2015年央行多次双降后，次年房地产股价上涨，股民预期继续上涨而跟风购买，更助长了其上涨势头。今年4月，银监会控制了银行资金的流向，股价下跌，股民预期跌幅很大就大量抛出，加剧了下跌速度，体现了股价波动的心理性。3房地产上市公司股价波动的宏观影响因素对国家证券市场产生影响的多重因素中，排在第一位的，当属宏观经济因素。宏观经济因素的巨大变化，决定着国家证券市场的繁荣或低迷，从而直接或间接的对房地产上市公司股票的获利能力产生影响，同时也会在一定程度上影响到股民的心理预期，继而使房地产上市公司的股价产生波动。3.1政治环境国家政治环境的稳定决定了房地产行业整体环境的稳定，政府经济政策进一步刺激了房地产股票市场。2010年中国-东盟自由贸易区启动后，我国对东盟产品的关税水平5年之内削减34-47%，加快了经济一体化进程。2011年，与东盟相关的股票市场愈加繁荣，以五洲交通（600368）为例，在通过收购资产进一步强化交通主业的同时，实行多元化投资，其麾下五洲房产项目成为公司利益的助推器。3.2经济环境经济环境特别重要，对房地产行业而言，因为其作为我国国民经济的支柱性产业龙头老大的地位，必将特别明显地受到经济政策、经济周期、通货膨胀或紧缩现象、国际贸易收支情况等影响。3.2.1经济政策对房地产股价的影响进行宏观调控的国家政策一般是财政政策和货币政策，在目前我国股票市场尚有待成熟完善之际，财政政策及货币政策对股价的影响则更为明显与深远[8]。(1)财政政策对股价的影响：为了对经济进行调控，保障经济的稳定，政府运用的政府支出、税收以及国债等措施统称为财政政策。财政政策包括扩张性和限制性两种类型。当我国经济发展处在低谷的时候，国家通常要采取扩张型的财政政策，来刺激经济，使经济快速得到发展，该种手段可能间接导致房地产股价上升，引发股市向上波动；反之，当我国出现财政赤字时，国家就会采取限制型的财政政策，该种政策能抑制股价的增长，导致房地产股价下降，引发股市向下波动。总之，当财政政策适度调控后，整个社会的经济发展趋势良好，所有上市公司盈利良好，所派发的股息变多，买股票获得的收益丰厚，股价会上升。随着国家财政政策的扩张和紧缩变化，经济发展速度总会有恰当的加快或减速回应，全社会的股市资金总量也要相应的增加或减少，那么房地产股价就要随之上涨或下跌。(2)货币政策对股价的影响：为了保障货币供应量的平衡，央行采用的利率调整、存款准备金率调整以及其他一系列措施，统称为货币政策。和财政政策一样，在通常情况下，货币政策也分为紧缩和扩张两类。其中，调整存款准备金率，调控国家人民币供应量，都将造成股价的一定波动[9]。就以利率为例，银行利率是随着银行资本的供求情况而变化的，利率的升降调整常常掀起股市波涛，在房地产股市中作用明显。银行为了应对银根紧缩，就要提高利率，吸引存款，收缩信贷；反之就降低利率，促进信贷。利率一升，在高利率时，运用股票做抵押贷款再买股票的股民立马抛售，因为股息要比利息少。反之，在利率下降时，一是因为上市公司的贷款利息减少，支出相应减少；二是存款收益变低，股息远超利息，会有部分资金转移到股市来，而且降息代表央行的货币政策要宽松了，更多资金进入股市，拉动大盘涨停。继续看2015年的数据。当年10月，中国央行本年度第三次双降，降息0.25个百分点，降准0.5个百分点。此后，又把一年期存款基准利率调到1.5%，大大低于当时2.1%的CPI涨幅以及6%的年通货膨胀增长，此举引发2016年以后房地产市场回升，股价暴涨。而2017年4月，我国银监会明确表态银行资金不得流入房地产，房地产股价呈现跌势。可见，无论是哪种货币政策，如果政策有利于货币的放松，增加整个社会或股市的资金总量，那么该政策就利于房地产股价上涨，反之亦然。3.2.2经济周期对房地产股价的影响经济周期存在四个阶段，一般是从最初的收缩、渐次复苏、重新繁荣到再度衰退，新一轮收缩继而复苏，周而复始地交替出现的，这种周期现象对房地产上市公司的股价有着很大的影响。参考中国统计年鉴的数据，可以发现，宏观经济周期波动前约半年左右，中国股市就会相应发生一定的波动。观察沪市房地产2011-2015连续5年的统计数据，房地产与经济周期的相关性显而易见（具体数据见表3-1和表3-2[27]）。表3-1沪市地产宏观经济影响统计表年份数据20112012201320142015GDP增长8.1%8.2%9.3%9.5%9.9%固定资产投资增长10.3%14.1%16.3%27.3%26.1%居民消费价格指数100.8100.499.7100.6104.8零售商品价格指数98.599.598.396.899.8沪市地产指数增长—16.2%—24.1%—20.3%—26.2%—24.5%（数据来源：2010-2015中国统计年鉴）利用SPSS13.0统计分析软件对沪市地产进行相关性分析，结果如表3-2：表3-2宏观经济因素与房地产指数的相关性统计表各项指数相关量GDP地产指数固定资产投资居民消费价格指数零售商品价格指数沪市地产指数0.20351.00000.79820.61310.6980GDP数据1.00000.20350.69770.44220.6095固定资产投资0.69770.79821.00000.67230.8349居民消费价格指数0.44220.61330.67231.00000.9234零售商品价格指数0.60950.6980.83490.92341.0000观察表格进一步分析，零售商品价格指数与居民消费价格的相关性较高,沪市地产指数与GDP有相关的现象。股市可谓是实体经济的一面镜子，如果中国房地产市场趋向繁荣，房地产上市公司的股价一定会提前出现上升趋势；反之，股价会在半年前下跌。因此，我们认为，股价明显受到宏观经济因素的影响，与国家经济情况呈正相关。近年来我国宏观经济繁荣昌盛，故房地产行业股票的整体走势趋向利好而且相当均衡。3.2.3通货变动情况对房地产股价的影响通货变动一般会引发股民对财产的再分配现象，自然要影响到房地产上市公司的股价。当通货膨胀的时候，物价上涨就会超出了股民预期，导致大家紧缩开支，减少对房地产股票的投入；反之，当通货紧缩之际，又会极大地对国家整体经济的发展消极影响，抑制房地产股价弹升[7]。1997年亚洲金融危机全面爆发后，至2003年年底我国零售物价总指数连续下降，出现了严重的通货紧缩。之后是新一轮通货膨胀，到2008年2月通货膨胀率跃至8.7％，运行至12年来的最高点。与此同时，1998—2007年来我国房地产上市公司的股票价格也经历了跌涨的巨大起伏。可见，股价波动和通货膨胀有较高的相关性。3.2.4国际贸易收支对房地产股价的影响如果是贸易顺差之时，出口大于进口，国内经济越发繁荣，就会对股市产生正面影响，那么股价势必大涨；反之，如果出现贸易逆差时，也就是进口超过了出口，导致国内各种资源大量地外流，国家对外债务增加，国民经济就无法正常地运行，国家经济发展受挫，房地产上市公司也要受到打击，造成股价下跌。当然凡事有度，过犹不及。国际贸易支付也不例外，当顺差太大时也会造成负面影响。2007年6月中国贸易顺差曾经达到145亿美元，创中国单月贸易顺差历史新高，给国家带来很大压力。外汇多了,民众纷纷用外汇兑换人民币,势必增加人民币投放量,容易引起通货膨胀，进而导致房地产股价下跌。总之，国家政策、经济周期、通货变动以及国际贸易收支等国家宏观经济因素，极大地影响着房地产市场上市公司股价的波动。3.3社会环境3.3.1供求关系研究经济学规律，因供求关系的影响，商品价格都会围绕其价值而产生上下波动。一般商品在供不应求时价格会上升，吸引资金转入此种商品，在供大于求价格下跌。房地产上市公司股票的价格波动同样源于供求关系变化，当股票发行量超过认购量，即供过于求时，股价下跌；反之，当当股票发行量不能满足认购量，即供不应求时，股价上升。尽管股票也是按一定价格买卖的，但因其属于投资市场，也就有别于一般商品。我国房地产上市公司股票价格受供求关系影响较为严重，因为我国的股市是新兴行业市场，管理机制尚欠完善，与此同时，市场供求关系的调节具有盲目性和自发性，这样股票的价格涨幅或跌幅都会过大，从而使股票的价格变动较大。依据观察2015年4月万科A股和保利地产的数据，观察其股价变动（具体数据见表3-3）。表3-3股票供应与股价趋势对应统计表股票名称股价增幅股票供应股民心态股价趋势万科地产（000002）A11.87元-1.10%供过于求谨慎操作股价下跌保利地产（600048）25.29元-4.66%;供过于求持币观望低位调整总之，房地产上市公司股票价格的波动受供求关系影响，当股票发行量超过认购量，即供过于求时，股价下跌；反之，当当股票发行量不能满足认购量，即供不应求时，股价上升。3.3.2市场消息影响市场消息肯定来自不同的渠道，消息真实性无法得到保证，因而毁誉参半，良莠不分。不管其是何种来源的消息，也不管其是不是能够证实的消息，一旦传播开来，都会对人们的投资方向发生直接影响，进而促使股价发生变化。一是提前流出的消息会影响到股价变化。股票确切消息公布前夕，总会有小道消息流出，影响到股民的投资方向。一旦消息正式发布，股票出笼后可能出现两种购买情况。如果购买者过多而股票偏少，股价势必上涨；反之则跌。二是预测涨跌的消息会影响到股价变化。股价上涨的消息传出，大部分股民的应对方法都是一致的，就是暂且不论消息真假而是立即抢购股票，可能立刻导致地产股票有上涨趋势；反之亦然，一旦出现股价下跌的消息，大部分股民都会疯狂地抛售，也许就导致地产股票真的下跌。三是突发性的消息导致可能股票价格在短期内涨幅降幅过大。总之，因为股票市场实际上属于投机性市场的范畴，既然存在投机性，那么投资难免受到各种有关供求关系的消息的影响。好消息带来股价上升，消极和负面的消息则会抑制股价上涨，使股市跌声一片。3.3.3投资者心理预期投资者总会有一种心理预期，就是运用以往投资经验，吸收当时当地的市场信息来购买股票。股票本身无使用价值，股民购买股票时愿意付出的价钱，依据于自己对未来收益的预测。所以，心理预期非常重要，它影响了购买的数量，很可能带来股价波动。最明显的是，投资者买股票时，不仅要从个人的角度进行考虑，还要考虑其它大多数人的看法，这就是所谓的羊群效应，也是从众心理。投资者在交易时对信息了解不充分，很难对市场未来的不确定性做出合理的预期，往往“有样学样”，盲目跟风，在某段时期内和别人买卖相同的股票。这种信息在不断传递中彼此强化，导致的集体的非理性行为。2004年，我国政府整顿土地市场，严格控制土地供给。股民马上由此形成了一种心理预期，认定其是房地产价格上涨的信号，大量资金蜂拥而入，刺激了房地产市场的需求，从而造成房地产市场股票价格进一步上涨。总之，投资者总会有一种心理预期，就是运用以往投资经验，吸收当时当地的市场信息来购买股票。当其预期与实际信息之间的误差不明显的时候，股价波动很小；反之，如果心理预期与实际信息产生大的误差，就会引起股票价格的大幅波动。3.4技术因素新科技在产业化程度、未来市场的潜力、资本接入方式等方面推动着行业发展，科技创新的新产品和新技术如基因技术、VR技术等等出现之后，投资者受到新技术、新科技和新发明的影响，资金流向发生改变，也会对房地产股价带来一些波动。4房地产上市公司股价波动的微观影响因素4.1行业因素股票市场千变万化，千万财产转瞬之间就可化为乌有，行业特点风险性很明显。更因为我国房地产上市公司以房地产开发为主业，这就使得房地产市场具备了投入期较长、收入期较短等行业特点，投资者的风险也特别大。房地产行业的经济周期在很大程度上影响着房地产上市公司股票价格，因为市场经济有其本身的周期性，经济周期与股票市场股价的变化关系极为密切[10]。房地产行业是否获利主要取决于房地产上市公司具体的房地产项目，据相关数据统计，房地产项目周期通常在3-5年之间，销售阶段仅占整个周期的20%，在房地产开发业务本身的限制下，房地产行业的周期性波动对房地产上市公司的股票价格影响更为明显。如果出现较好的项目，以及房地产行业整体处于繁荣阶段，则房地产公司会盈利，过一段时间后股票价格就会上升，反之，则股票价格下降。2015年,全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%,地产股指数涨幅并不很领先，位居在28个行业的第15位；2016年,全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%,地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6。这一小周期证明：房地产行业繁荣阶段，地产A股的表现并不太出色，周期性变动有一定的滞后性。总之，房地产行业整体繁荣之后，过一段时间股票就会上升，反之则股价下跌。其行业特点是股价波动的微观因素之一。4.2公司因素4.2.1公司业绩及公司成长性通过财务各项指标，可以判断出公司当前的业绩水平以及发展潜力，若公司业绩较好，公司经营能力较强，有较大的发展潜力，那么该公司盈利的可能性就比较高，公司盈利，则其股价也会相应提升。房地产公司也不例外，2016年度排名靠前的万科、恒大、保利等地产企业50强，业绩良好、成长性较强，因之而在2016年度呈股价上涨状态。4.2.2公司的资本运营房地产上市公司每一次进行资本运营时，都会引起相应的股价波动。当房地产上市公司经营失当或管理不善，出现亏损情况时，或者是为了公司更好发展需要进行集群产生规模效应时，一般要通过并购重组对公司的组织进行变动。这时股市活力提升，带动投资者投资方向，从而影响股价[11]。因为并购重组是利好消息，所以一般在停牌之前，股票就会涨。复牌之后，假如并购成功，股票肯定继续涨；否则因为预计利好无法兑现，股票下跌。2015年7月，恒大地产用65亿港元成功收购了华人置业的三个项目，取得了股民的一致认可，之后恒大股价连番上涨，两周之内升幅超过30%，由此可见，公司对股价波动也有着重要的作用。公司的业绩可以通过股票的现价来展现，公司的成长性则能够坚定股票的长期走势，而公司对资产的重组或收购措施，标志着对产业结构的调整和转型，公司的业绩、成长性和并购重组都会对股票的价格带来在一定程度的影响，引起其相应的波动。房地产上市公司的业绩、成长性以及公司的资本运营，都会对股票的波动产生一定程度的影响，该影响一般呈正相关。5控制房地产上市公司股价过度波动建议5.1宏观角度5.1.1政治环境国家首先要维护良好稳定的政治环境，采取合适的行政政策，完善住房保障制度，主要是保障性住房政策以及限购政策。长期的限购政策可以使房价降低到收入可支撑的水平，政府适当调节公积金和土地供应政策来调整供求。保障性住房政策能带动相关产业的发展，刺激消费。强化政策执行力度，增强调控的有效性。政府可以增加土地入市来规划新的城区，配合相应的政策来稳定大城市房产价格，限制土地入市则可以缓解城市房产存货过高的问题。5.1.2经济环境要创建良好稳定的经济环境，包括运用政府职能合理使用财政政策和货币政策作为经济杠杆，准确预测以降低经济衰退期对房地产市场的影响，控制通货变动，平衡国际贸易收支。采取宽松的货币政策，使货币逐渐贬值、提高居民的收入，降低准备金率和贷款利率，刺激经济增长，调控股价的上下波动达到相对稳定的状态。采取紧缩的货币政策，控制社会和股市的资金总量。5.1.3社会环境保障良好稳定的社会环境，理顺供求关系，力争市场消息真实可靠，正确引导股民的心理预期避免冲动消费行为；进一步发展和应用新技术。以此来保证房地产股票市场平稳发展，尽量降低股票的价格波动，最大限度地保障投资者的利益。5.1.4技术技术方面应该大力支持技术科技的创新,开发房地产市场的新产业新能源，促进房地产产业的发展，有利于股票市场的活跃。5.2微观角度5.2.1行业因素从微观角度来看，针对行业特点，建议成立房地产行业协会，准确预估房地产行业经济周期，降低本行业的高风险。5.2.2公司因素建议房地产上市公司积极调整公司本身，加强管理，提高自身经营能力，及时适当地进行并购重组，保证公司的业绩、成长性越来越好，力求公司的资本运营良性发展，以期获得投资者的信任和追捧，从而获得更长久的发展。6案例分析:以万科地产为例万科企业有限公司作为一个房地产上市公司，在国内处于领先地位，这一公司因经营业绩较好且极具稳定性在股市也遥遥领先，他的股份被业界人士定义为蓝筹股。在1988年时，万科开始涉足房地产行业，在1993年时，公司就将核心业务定为大众住宅方向，直到2017年时，万科已经经历了历时一年半的股权争斗，万科在这之后属于深圳市，成为了国资房地产企业。近二十年，房地产行业历经了很多变故，在市场具有极大的不可控因素的前提条件下，万科针对这一情况根据自身情况做出了多次应对方案。良好的应对措施使得万科在动荡的房地产行业中仍处于领先地位，成为行业中的佼佼者。现在，万科和上海建工集团已经有了密切的合作关系，中建总公司、中铁建设总公司也和万科企业有限公司有了合作。这三大公司都为了万科企业有限公司的企业化进度做出努力，其中，上海建工集团为万科企业创设了“万科事业部”，旨在推进万科的企业化进度。万科从未停止过与各大国有背景的大建筑公司合作，小型的建筑队在这一发展前景下将渐渐难以生存。在1994年时，万科曾出现过停牌三天的情况，而这一情况出现的原因是众所皆知的君万之争。引发这一事端的主要人员是君安证券的几个大股东，他们为了抢夺万科的管理权，在他们主导的发布会上对万科的产业结构提出质疑，即认为万科的持股分散的股权结构对公司资源和管理层的经营重心无法很好的把控和管理，在日益激烈的房地产市场竞争中无法生存，借此机会，君安证券的几个大股东想要改变万科的业务方向和管理层，并想在董事会中推入他们定下的8-10人董事候选人。万科在这一情况出现后，紧急停牌三天，但度过这段风波后的万科并没有对股权结构做出调整，而是继续维持大众持股的方式。这一事件证明股权结构和资产重组对房地产上市公司股价会产生影响。观察万科2005年到2010年的财务报表，其同比增长率（具体数据见表6-1）表6-1万科净利润同比增长率表年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年同比增长率%140.07%62.85%49.27%17.28%7.05%46.54%2003年以前，万科保持着20%左右的增长率，从2004年宏观调控开始，万科的发展速度提高到40%左右，07年更是达到新高。十一届三中全会标志着我国进入改革开放社会，我国政府采用积极的财政政策，刺激和拉动了社会需求，特别是八十年代后期，经济获得了快马加鞭式的发展。而当2002年我国已经出现财政赤字时候，国家立即采取紧缩性的限制性财政政策，保证国家财力保持平衡状态。时过境迁，3年以后，限制性财政政策随着时间变化而稳步放宽。在80年代初期到21世纪初20多年期间，伴随着各种政策的变化，房地产股价有一种上升、下降再到上升的趋势。房地产市场与政府的发展日益对立，快速上涨的房价抑制居民的其他消费，浪费社会资源，影响农村剩余劳动力稳定转移，万科却在这种情况下实现了加速发展，充分配合利用宏观调控机制，提高专业化水平，促进企业转型和制度创新，提高市场占有率。市场具有不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年以来，我国的房地产业经历了多次的风雨，万科仍有持续增长的趋势，作为房地产行业的领跑者。7结论本文采集了多年的相关数据，对我国房地产上市公司股票价格波动的种种现象进行了观察研究，发现了房地产上市公司股价的波动具有一定的随机性、周期性和心理性，找到并分析了宏观影响因素和微观影响因素。证明房地产上市公司股价的波动不仅受到经济周期、通货变动以及国际贸易收支等宏观经济因素的影响，更明显地受到国家财政政策和货币政策等宏观调控的影响，而且市场因素、行业因素和公司自身因素对股价波动的影响也不容忽视。针对这些影响，笔者建议，为了控制房地产上市公司股价的过度波动，国家应当合理使用财政政策和货币政策进行宏观调控，适当引进外资，同时要建立房地产行业协会，传递准确消息，正确引导股民，还要调整公司本身，使房地产市场机制更加完善，努力促进房地产公司股票价格的稳定，保障投资者的利益，更好地为国家经济发展服务。参考文献[1]托马斯・索维尔.房地产的繁荣与萧条[M].机械工业出版社，2013[2]伊特维尔、米尔盖特等.新帕尔格雷夫经济学大辞典[Z].经济科学出版社，1996[3]WilliamF．Sharp，MertonM．Mille.诺贝尔经济学奖获得者丛书：投资学[M].中国人民大学出版社，2013[4]Parlier.RealEstateInvestmentTrusts[Z].NewStrategiesforPortfol