资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务（一）》综合题高频考点分析

第二部分评估方法与综合题

考点一：企业合并对价分摊的评估

考点二：收益法

考点三：成本法

考点四：市场法

考点五：假设开发法(剩余法)

考点六：资产减值的评估

【本部分说明】

一共有六个考点，涉及到70分以上内容，要求大家把以下内容搞懂，掌握今年出题方向和思路。

考点一：企业合并对价分摊的评估

【本考点说明】

关注教材例题以及第7章综合题c

一、企业合并对价分摊概述

1.企业合并

企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

①同一控制下的企业合并：参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该

控制并非暂时性的

②非同一控制下的企业合并：参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的

2.企业合并对价分摊

一，——应当按照合并日在被合不涉及合并

‘同一控制下并方的账面价值计■对价分摊

企业合并，

非同一控制下一涉及合并对价分摊

对于非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊

合并对价分摊指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负

债及或有负债之间的分配。

分傩f资产」

合并对价=>取得的可辨认・负债J

u或有负债J

购买方在购买日的合并成本列余。

商誉如何计价

二、企业合并对价分摊评估中的评估对象

1.企业合并对价分摊评估中评估对象(注意与企业价值评估对象区别)

合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债

2.可辨认资产、负债及或有负债的确认原则与识别

(1)可辨认资产的确认和识别一般比较简单

(2)合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，应当单

独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。

(3)可辨认无形资产确认

>>法律依据：

识别无形资产过程中应以《企业会计准则第6号一一无形资产》以及《企业会计准则第20号一

一企业合并》中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。

>>实务确认原则

评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。满足以下两方面任何一个条件，即

可确认为可辨认的无形资产

首先，向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；

其次，考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资

产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。

【注意】

满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制，否则,

该等资产不满足可分离的确认条件。例如，客户信息受到保密协议的限制，不可以被出售，因此其

无法满足可分离的条件。

♦在实务操作中，下列无形资产一般不作为可辨认无形资产。

例如：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等。

靠舞形鬣U>4项

法律依据=>会计准则：《无形资产准则》《企业合并》

JL①源于合同或法律法定权

实务=>判断是否可辨认

（满足2者之一）

②可从被购公司分离，并

能单独或与其他合同资产

或负债一起进行产权活动

7

不能受到任何限制

（4）或有负债的识别

>〉法律依据：《企业会计准则第13号—一或有事项》

>〉认定条件（同时满足下面两个条件）：

该义务是企业承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出企业：该义务的金额能够

可靠地计量。

>>可能确认的或有负债的项目一般包括

产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决诉讼、重组义务等

三、企业合并对价分摊评估

1.有形资产、负债以及或有负债的评估

企业合并准则应用指南的规定的册定有形资产和负债的公允价值方法如下:

评估对象评估方法

货而资金按照购买日被购买方的账面余额确定

有活跃市场的股票、债券、基金等按照购买日活跃市场中的市场价值确定

金融参照《企业会计准则第22号——金融工具确认

工具不存在活跃市场,如权益性投资等,和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价

限

一般应按应收取的金额作为公允价值，同时考虑

应收短期应收款项

发生坏账的可能性及相关收款费用。

款项

长期应收款项以适当的现行利率折现后的现值确定其公允价

值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费

用。

原材料按现行重置成本确定

按完工产品的估计售价减去至完工仍将发生的

在产品成本、预计销售费用、相关税费以及基于同类或

存货类似产成品的基础上估计可能实现的利润确定；

估计售价减去估计的销售费用、相关税费以及购

产成品和商品买方通过自身努力在销售过程中对于类似的产

成品或商品可能实现的利洞确定；

存在活跃市场以购买日的市场价格确定其公允价值

房屋但同类或类似房屋建筑物存在活跃参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定其

建筑市场公允价值（市场法）

物同类或类似房屋建筑物也不存在活,照一定的估值技术（如重置成本法等）确定其

跃市场、无法取得有关市场信息公允价值。

存在活跃市场按购买日的市场价格确定其公允价值

参照同类或类似机器设备的市场价格确定其公

同类或类似机器设备存在活跃市场

允价值（市场法）；

机器

同类或类似机器设备也不存在活跃

设备用收益法或考虑该机器设备各类贬值（包括实体

市场，或因有关的机器设备具有专

性贬值、功能性贬值和经济性贬值）后的重置成

用性，在市场上很少出售、无法取

本合理估计其公允价值

得确定其公允价值的市场证据的

短期债务一般应按应支付的金额作为其公允价值

长期债务按适当的折现率折现后的现值作为其公允价值

公允价值在购买日能够可靠计量的，应单独确认

为预计负债。此项负债应当按照假定第三方愿意

或有负债

代购买方承担该项义务，就其所承担义务需要购

买方支付的金额计量。

2.无形资产的评估

无形资产最常用的评估方法是收益法，常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现

法、多期超额收益折现法。

3.递延所得税的计算（掌握教材及习题班例题关于递延所得税的计算）

4.商誉的计算

（1）在汇总计算各项可辨认资产、负债的公允价值后，即可得到被购买方可辨认净资产公允

价值。

（2）确定合并成本

通常情况下，企业合并成本按照购买方为进行企业合并支付的现金、非现金资产、发行或承担

的债务和发行的权益性证券等在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接相关费用之和确

定。对于通过多次交换交易分步实现的企业合并，其企业合并成本为每一单项交换交易的成本之和。

（3）购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确

认为商誉。

①被合并方可辨认的资产，负债，或有负债IK公允、

以及“递延所得税资产，负债”II3价值]①x股也比重

②合并成本价值[②一①

现金

公允价值

非现金资产合并成本J商誉

承担债务

L合并中直接费用

发行权益证券

【注意】以上是假设取得100、股权时，商誉的计算；如果不是100%

股权，则是合并成本与可辨认净资产公允价值份额的差额为商誉。

5.整体合理性测试【估计今年考题不会考核这个计算，但是需要知道有这个步骤】

（1）基本要求

通常来说，在合并对价分摊的评估中，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资

本回报率，应该与其加权平均资本成本基本相等或接近。否则需要进一步复核无形资产的识别过程

以及各项可辨认资产、负债和或有负债的评估过程是否合理。

（2）各项资产的加权平均资产回报率计算

£&凡£4

R=，=1/，=】

式中：R一一加权平均资产回报率；

Ai——各项可辨认资产的公允价值；

R.—各项可辨认资产的要求回报率

（3）在各项可辨认资产的必要资产回报率确定

除了考虑被购买方的整体企业价值外，尚需考虑该资产自身风险相关的因素。确定可辨认无形

资产的必要资产回报率时，可参考企业价值评估时采用的加权平均资本成本，并在此基础上考虑必

要的风险溢价或折价。

考点二，收益法

【本考点说明】

每年必考内容。今年重点关注今年重点关注构建筑物收益法；森林资源评估收益法，尤其是林

地期望价法、收获现值法和收益净现值法。其次关注：矿产资源评估的收益法，尤其折现现金流量

法（预计计算可采储量、收入等指标考核的可能性大，综合题可能性相对小）；长期股权投资评估

的收益法。

一、收益法的理论依据

财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即:

评估价值=E（被估资产未来的现金流X折现系数）

二、收益法应用的前提条件

1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。

2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）。

3.被评估资产预期获利年限可以预测（n）。

三、收益法中各个指标的确定

（一）收益额的确定（A或者Rt]

1.收益额是归资产所有者所有的收益

2.收益额两个特点

（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;

（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（=总收益一总

费用）中可能包括不合理的因素。

3.构建筑物评估中的收益额（133—134页）

（1）收益额应该是客观净收益=客观总收益一客观总费用

（2）客观净收益的含义（接近于财务管理中现金净流量的概念）

客观净收益指的是正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其

中还应包含对未来收益和风险的合理预期。

（3）客观总收益（接近于会计中收入的概念）

①求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础,而不能以实际收益计算。

②房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。

最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。

在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

③有租约限制的

租约期内的租金宜采用租约所确定的租金（如果违约得更经济），租约期外的租金应当采用正

常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

（4）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）

①总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总

收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。

②客观总费用构成

不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。

（二）折现率（r）

1.从本质上讲

折现率是一个期望的投资报酬率1：是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

2.从构成上看

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

3.资本化率与折现率的关系

①在本质上是没有区别的

②但是二者适用场合不同

习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i）,用于有限期预期收益

折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）o

③二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同

④当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等

4.折现率的计算

（1）净收益与售价比率法

收投益二（利成姆--菖----1f投沪率

投资成本u本质

折现率

①搜集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的净收益、价格等资料

②计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。

③选取多个案例的资本化率取平均值来消除各种偶然因素的影响。

具体可以根据实际情况，采取简单算术平均值或加权算术平均值。

（2）安全利率加风险调整值法

资本化率=安全利率（银行中长期利率）+风险调整值

（3）各种投资收益率排序插入法

①搜集市场上各种投资的收益率资料，将各种投资收益率大小排队

②再将被估房地产投资与上述各项投资比较，按照投资风险的大小排序

③判断被估房地产在该风险排序中的位置

④然后根据风险排序结合相邻投资的收益率确定被估房地产资本化率的大小。

5.建筑物评估中折现率的种类、计算及其关系（KP132-133）

资本化率一＞投资报酬率

「建筑物一＞r2建筑物资本化率

房地产《

II土地一＞C土地资本化率

r

I

综合资本化率

（L+B）房地产价值=土地价值L+建筑物价值B

UU6

房地产净收益=土地净收益+建筑物净收益

（L+B）XrLXxjBXr2

=＞（L+B）Xr=LXX1+BXr2

综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系:

种类适用对象对应的净收益种类

综合资本化率r房地产整体的价值（L+B）房地合一的净收益

土地资本化率rl求取土地自身的价值（L）土地自身的净收益

建筑物资本化率r2评估建筑物的自身价值（B）建筑物自身所产生的净收益

【特别注意】1.建筑物评估折现率需要注意正确选取适当种类。

2.除了建筑物评估折现率外，折现率根据已知条件直接计算使用，不需进行区分。

（三）收益期限（n）

1.根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益

2.建筑物收益期限的确定

（1）土地出让年限的规定

《城镇国有土地使用权出让和转止暂行条例》规定了各类用地的最高年限，具体为：居住用地

70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

综合或者其他用地50年。

（2）单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象

根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限

（3）土地与建筑物合成体作为评估对象

①建筑物的经济寿命长于或等于土地使用权年限

根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。

②建筑物的经济寿命短于土地使用权年限

先据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；

再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

四、收益法应用的基本形式（评估基础中的内容）

1.净收益不变（即Ri不变，令Ri=A）

r>0"永续

净收益、KnT8(5-14)

不变

不变

Q年金乂普通

收益额n有限(5-15)P=A・尸

在年末Jr

In有限(5-16)P=AXn

r=0

2.净收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）

凡R及AAAA

Itt2fttf・・・T忙

—---------v---------

各年不等相等cz>n-t

U5-18

复利现值计算普通年金A

uu-----+------5-17

(R,

5-18tr(l+r),

7

3,净收益按等差级数变化

（1）一共四种情形的公式

记忆。5-20O艮

f0

马Bn

P=(A+1------x

rr2(l+r)°(l+r)B

0

NT8AB

公式5-20i>P=—+产(5-19)

(5-22)

1Bn

公式5-20+-x------

(1+0*r(1+r)-

廿8_AB

公式5-221)(5-21)P=：一了

（2）在净收益按等差级数递减B,收益年期无限时

AB

-------T->5-21

从经济学=>nT8/-（n7）B不一定总存在

最小值大于0,从而n不太可能趋于+8

4.净收益按等比级数变化

等差：(―+^-)(1-

r-r(1+iT

t有B项先,后

等比：会［"（等）］r>s

T有s项先…，后

5.已知未来若干年后资产价格的条件下

AAAA+P

ITTT……Tn

0n

A.lZ（!±£）：+PnX（1+r）n

r

-----5-----

5-27

五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式

(-)房地产评估的收益法

1.评估房地合一的房地产的价值(L+B)

房地产价值(L+B)=房地产净收益/综合资本化率r(4-10)

式中，房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

根据房地产获取收益的方式时不同，可分为出租型房地产、商业经营型房地产、生产经营型房

地产等类型，每种类型房地产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L

(1)由土地收益评估土地价值(空地出租)

」土地净收益

土地价fSL=--------------(4-11)

土地资本化率Q

式中，土需收益=土地总收益一土地总费用

(2)建筑物价值扣除法

房地产价值〃L+B)=土地价值4■建筑物不值B

=>L=房地产价值呃卜建筑物现值(4-12)

C。1成本法i&

(海筑物重置价一年贬值额x已使用年数

建筑物重谖价X(1—残值率)=建筑物■置价一残值

耐用年限

(3)建筑物收益扣除法

土地纯收益

/--、

房地产纯收益Yg望物纯知

土地价值=

土地的资本化率(r,)I

(4-13)建筑物现值Xr?

3.单独评估建筑物的价值

建筑物价值B=房地产价值(L+B)-土地使用权价值L(4-14)

建筑物价值B=(房地产净收益-土地净收益)/建筑物资本化率m(4-15)

【说明】(1)房地产总费用并不包含房地产折旧费。

(2)以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的

有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

(二)森林资源的评估

1.有限年限收益法的适用范围及公式

名称收益现值法(有限)收获现值法(有限〕

适用对初产期、盛产期经济林中龄林和近熟林的林木资产评估

象已投产年龄结构不合理的竹林K调整蓄积或胸径

⑴净收益发生在林分年龄的次年末，即⑴纯收入发生在林分年龄的次年末。纯

现金流

砍伐的当年末收入等于收入减去采用、销售管理财务

量特征-

⑵现金流量特征费用以及相关税费和合理利润

较常规

①初产期三阶段；②盛产期只有第二阶⑵营林成本发生在林分年龄的次年末，

段；③已投产竹林两阶段，第二阶段将最后一年无支出

大小年2年的收益年金化。⑶收入和成本在同一个时点

（1）收益现值法（用于经济林林木资产评估）

评估值E=

川A—川xd+PLjjx-?-IxK

向1+p严Px（1+p产（1+P）-咛

初产期收益现值♦盛产期收益现值♦寿命期末收益现值

K—林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录C

（2）收获现值法

b-1bb+1

〃——林分年龄：〃——经营其K一一林分质俄调整£

4一一标准林分u年主伐时的吩一第亦的：生产应

Da.Db一一标准林分第.、陶成本发生在林分年

第u年不用再投入营林成本

A+D^a+p户+n(i+p产+•…・早q

^=Kx(5-3)

(1+pk

Au标准林分U年主伐时的净收益（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、

财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；

2.无限年限收益法的适用范围及公式

名称年金资本化法（无限）林地期望价法（无限）

年纯收益稳定的林木

资源资产

适用对已投产年龄结构合理

林地

象竹林资源资产

林地资源资产、森林景

观

用于林木：平均纯收益

砍伐纯收入在林分年龄的当年末；成本支出发生在林分年

现金流（扣除地租）

龄的当年初，最后一年有支出，永续皆伐：

量特征用于林地：林地平均地

成本比收入早一年

租收益

林地期望价法，本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化（不过此时扣除的营

林成本只有直接费用），再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。

G——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用），发生在当年初

V一一年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层

生产单位管理费、场部管理费用和财务费用），发生在当年末。

（1）林地期望价法

01nn*1a-1aa*1Db+1u-T

n——林分年龄；u----经营期，收入发生在林分年龄的当年末

4标准林分u年主伐时的纯收入直接成本发生在林分年龄的上

优、Db―标准林分第a席的间使年末，也就支出发生当年年初

C,—第1年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）

*1+1

4+a（Hp）E+2（+……-£G（Hp）

V—年均营林生产间接费用（包括森林保护达、营林设施费、良种实

验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）

与收获现值法比，从林分年龄为o开始计算，其次u年有营林成本

atJ”

4+Q(Hp尸+4(1与产+•…•-立(Bp)

»=i

(HpJM

4+Q(Hp尸+印1中产…・-%c;(bp)

■、1.1

V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实

哈薪、调杳设计建、基层生产柜位篌理费、场都管碑褛用和财务费用）

（三）股票投资模型及长期股权投资的评估

1.股票投资模型

（1）股票收益率=净利润/（股数X每股面值）

（2）非上市普通股评估分为三种类型

①固定红利型（《资产评估基础》第5章128页公式5T4）

②红利增长型（《资产评估基础》第5章131页公式5-23）

股利增长比率g的测定方法

方法一：统计分析法

在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：趋势分析法

根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相

乘确定股利增长率go

净利润（股东）

四X净资产利润率

/H5确/固定

・股利支付率、/

一。增加利润凯制#横十“

留存比率股利支付率不变｝o收年日

增加由率g

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要

计算股利增长率g.

③分段式型（收益法公式的灵活运用）

2.具有控制权股权的评估

（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响

股权价值评估

确定评估范围及股权比例是评估难点之一

股东出资不评估对此通常需查阅章程约定了解具体原因，结合实际情况合理确定股权比

同步例，并充分披露可能对评估结果造成的影响。不能简单按出资协议约定比例计

'算。

收益法评估股东权益时可按股东实际可获红利比例计算。

分红与股比

但成本法评估通常按照股东持有的股份比例分配财产的规定即按股权比例确

不一致

定。

对于有明确证据表明的股东独享权益，凡可在评估结果中体现的应单独列示，

无法在评估结果中体现的应在特别事项说明中充分披露可能对评估结果造成

的影响。

股东独享权国有资本享有的权益按以下公式计算填列：

益（资本公积+盈余公积+未分配利润一国有独享部分）X（国有实收资本/实

收资本）+国有独享部分

国家独享部分包括国家专项拨款、各项基金转入、土地估价入账、税收返还或

专项减免、国家拨付流动资本等政策因素形成的国家独享权益数额。

名义上是以股权方式投资但实质上却签署了具有刚性兑付的保本约定。

名股实债的投资业务中，如约定利息由被投资方的原始股东以溢价收购的方式

名股实债在期限屈满时支付，而非由被投资企业支付，在评估核实过程中应特别关注。

应判断其可实现性和风险，在特别事项说明中充分披露。

对于评估基准日已收到但未确认收入的利息原则上应视同为预收账款评估。

当全资子公司净资产为负即资不抵债时，如果无关闭清算计划，则在子公司持

续经营前提下，评估母公司持子公司股权价值时应考虑债权的影响。

被投资企业如果计划对子公司清算，应考虑债权人公告、职工安置、税务清算等可能新增

资不抵债的或有负债对评估值的影响，资产价值类型应选择清算价值而非市场价值。

评估基准日是否持续经营是重要的评估假设，对于待清算企业和持续经营企业

会采用不同的评估方法，在评估报告中应充分披露。

当母公司为非投资性主体，且母子公司主营业务相同或相近、或存在较多关联

交易、或子公司经营活动完全受制于母公司缺乏决策的独立性等情形下：

被投资企业

采用合并报表口径评估母公司的股东权益价值。

经营不独立

采用合并报表口径评估所使用的评估方法通常为收益法和市场法，资产基础法

应用的求通常是以母公司报表为基础。

(2)评估结论的确定

①通常需要采用两种以上的评估方法

根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同

评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题

情形1：资产基础法和收益法

首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,

确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规

定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成

本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，

可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果

应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法评估结果通常无法充分体现其价

值，而收益法评估结果必然会高于资产基础法评估结果。

最后，当收益法评估结果低于资产基础法评估结果

应关注企业的收益和资产使用状况，判断持续经营前提下企业经营性资产是否存在经济性贬值。

对评估基准日前后资产价格处于较大波动中的企业，应关注该波动对评估结果的影响程度。对长期

处于亏损状态的企业，或者现金流为负数的企业，预期的未来亏损也无法客观地体现在资产基础法

评估结果中，其收益法结果必然会低于资产基础法结果。

【说明】如果一个企业的生产力要素配置不够合理，相比资产基础法而言，收益法评估结果会

更合理地体现非控股股权的价值。美国评估师认为资产基础法获得的是1D0%股权的价值，评估少数

股东权益时该方法可能不合适，或需考虑少数股权折扣以及缺乏流动性折扣。

情形2：市场法和收益法

第一，应当关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是

否相匹配。

第二，关注收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否一致。特别要关注收益

法中对于中小企业明确预测期后的永续价值的合理性问题。

第三，关注两种方法对非经营性、溢余资产负债的判断是否一致，如不一致是否符合各自方法

对经营趋势判断的影响，并能合理反映企业的财务状况和营利能力。

第四，市场法中上市公司比较法应关注流动性对价值的影响，当某些股票市场交易价格严重偏

离价值或合理I可报时可能不被理性投资者接受，应充分考虑将其作为可比企业是否合适。

第五，市场法中交易案例比较法应关注可比案例与评估对象的实际相似性、会计政策及税收差

异、二手数据的可靠性、特殊交易背景或动机、交易价中的协同效应、差异因素修正等影响。

第六，关注收益法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具

有代表性的指标来预测长期收入水平c关注历史上采用关联方销售定价的企业，是否分析确认定价

的公允性及可持续性。考虑对享有税收优惠政策的企业进行持续性预测是否合适等。

情形3：市场法和资产基础法

【注意】市场法的价值比率选取了市净率时，与资产基础法如何衔接的问题就更加突出。

首先，应当关注资产基础法中的溢余闲置资产、非经营性资产、存在经济性贬值的经营性资产

等，在市场法中是否直接作为企业净资产乘以市净率价值比率或单独处理。

其次，应当关注市场法选取的可比交易案例中，是否存在被评估企业同类资产，在调整修正过

程中是否合理考虑，并形成最终的价值比率。

3.缺乏控制权股权的评估的评估方法

(1)资产基础法

需要被投资企业配合实施的评估程序较复杂，因此，对于缺乏控制权的股权的评估通常不作为

首选方法，但对已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用资产基础法评估，此时要关注债权申

报和税务清算等进程，合理确认负债C

(2)收益法

①采用收益法中的现金流量折现法，除必要的财务尽职调查工作外，还需了解企业发展定位、

战略规划、管理层应对市场制定的对策等，很大程度上需要企业管理层对企业未来盈利预测提供必

要配合。

②收益法中的股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于

缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。

③被投资企业属轻资产类且近期盈利较好，通常可结合其历年财务报表及利润分配情况采用收

益法评估。

(3)市场法

与采用收益法评估的基础工作有很多相同之处,除上述必要的工作内容外，还需在市场上找到

与被评估企业类似的可比交易案例或可比上市公司。

(4)对于缺乏控制权的股权无法单独评估时

可使用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值。此时应说明不

能单独评估的理由和使用财务报表分析确定股东权益价值的过程。

被投资企业或投资特征评估方法

重资产类且近

被投资资产负债表作分析，估算固定资产及无形资产可能产生的增减值

期盈利不佳

企业特

轻资产类且近

征结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估

期盈利较好

设立时间较短评估基准日经核实后的企业账面投资成本评估

评估基准日近分析投资成本(收购价格)与被投资企业账面净资产成差异的原

长期股

期收购资因及对商誉的影响

权投资

缺乏控制权的使用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投

特征

股权无法单独资评估价值。此时应说明不能单独评估的理由和使用财务报表分

评估析确定股东权益价值的过程

(四)矿产资源评估(考大题可能性小)

1.各种方法适用范围

名称适用对象

探矿权：

①详查及以上勘查阶段

折现现金流量法②赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查

采矿权：

①拟建、在建、改扩建矿山②生产矿山

折现现金流量风险系探矿权：赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预

数调整法查及普查区

采矿权：

①矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其

收入权益法他收益途径评估方法

②服务年限较短生产矿山

③资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年

2.计算公式

（1）折现现金流量法矿业权现金流量时点与计算

回收抵扣设备进项税额回收固定资产残（余）13

期末野末、，毋"期1年本、期末所得税

流动资金投资或回收额=固定资产投资x固定资产资金率

企业所得税=年利润总额X企业所得税税率

=（销售收入一总成本费用一销售税金及附加）X税率t

【注意】总成本费用

=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用

=（制造成本+制造费用）+管理费用+财务费用+营业费用

经营成本

=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出

设备进项税额=设备原值X设备进项税率

=设备含税价格+（1+17%）X17%

年净现金流量=年现金流入一年现金流出

（2）折现现金流量法公式

折现率i（包括矿产开发投资的合理报酬）

（3）折现现金流量风险系数调整法

P=-&）

Pn一一采用折现现金流量法估算的探矿权基础价值；

R一一矿产开发地质风险系数

反映因地质勘查工作程度不足所存在的地质可靠性低、开发风险高等的调整系数。

（4）收入权益法公式

SI一一年销售收入；

K一一采矿权权益系数

3.折现现金流量法的参数计算

（1）可采储量

矿产资源储量：指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。

评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量

收益法下参数的计算一可采储不

资区域地质储量

装x可信度系.评估利用资源设计扳失与矿石贫化率p、可采

量量（矿石量）扣除了开采中废石影响储量

可采储量;（评估利用资源储量-评估利用设计授失量）x采矿回采率

采矿回采率=1-采矿损井蒙有废石等|可采储.7无产石）

果矿回采率一|采出矿石・x（i-♦石贫化率）H

评估利用的资源储■一设计损失量

地质品位-采出矿石品位

矿石贫化率二

地质品位

原矿品位采出矿石品位二地质品位X0-矿石贫化率）

金属矿产量计算

资源・I

采出矿石品位;地质品位X（1-矿石贫化率）

JX可信系数

地质品位•采出矿石品位

评估利用资源储量矿石贫化率=

地质品位

整除设计损失和采出矿石量厂矿石贫化率）

采矿【可采率二

体开采损失评估利用的资源储ift-设计损失fit

工可采出储量=（评估利用资源储■-评估利用设计损失量）X采

艺

（原矿产・）矿回采率

思

「途径1:选矿回收率原矿产原矿品位X选矿回襄

路

I两条途径收率=精矿产,x精矿品位罩

a矿产量I

L途径2：产率原矿产产率=精矿产■

冶炼回收率

精矿产・X精矿品位X冶炼回收率百

金属产品产量=金属产品产■X金属产品品位

（2）销售收入

选矿回收率（£）,是指在选矿过程中，选出的精矿中金属量或有生矿物与原矿中金属量或有

用矿物的比率。

产率（丫），是指在选矿过程中，选出的精矿产品量与原矿量的比率。

收益法下参数的计算一销售收入

地质可，去杂石原矿X产率Y-精矿X精矿品位B金

采.二二QyQj.,属

地质品位Q。原矿品位a精矿品位相、.口

J产品

选矿回收率£=精矿品位产率7

原矿品位a产品品位By

__精矿品位公产率;/

一地质品位幻而矿石贫化率3

金属产品■（）x产品品位牝

冶炼回收率£y=

精矿产景QX精矿品位〃

收益法下参数的计算一销售收入

金属矿销售收入Sq二原矿产量qX原矿单价Py

二精矿产量Qi.X精矿单价Pj.

二原矿产7Q,X产率丫X精矿单价P”

二原矿产量/矿步监寒，回收率"X精矿单价5

精矿oalu//

库矿0*地质品位/X。-矿石贫化率QX选矿回收率,；

-际%精矿品位“P"

二精矿产量Qi.x精矿品位1反精矿金属单价P;

金属产品产，Q」x金属产品单价P,

金属矿销售收入Sq二原矿产量QyX原矿单价Py

二精矿产量0濡X精矿单价P“

二精矿产量a.x精矿品位@x精矿金属单价P「

二金属产品产.O.IX金属产品单加"

冶炼回收率