第五届住房城乡建设行业职业技能竞赛试题及答案

第五届住房城乡建设行业职业技能竞赛一、选择题1.某物业服务企业2010年速动资产合计为56240元，速动负债合计为45620元，流动资产合计为156320元，流动负债合计为35640元，则该物业服务企业的流动比率为（）。[单选题]*A.5.36B.4.39√C.3.65D.6.352.组合投资管理的最后一个环节是（）。[单选题]*A.制订投资方针和政策B.投资组合的调整C.投资组合绩效评估√D.构建投资组合3.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认（）比较好。[单选题]*A.30%B.35%C.55%D.60%√4.零售商业物业日常管理费中（）是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。[单选题]*A.公共能耗费√B.工资及福利C.设施维护费D.办公费5.按照（）出让方式的不同，可以将其出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。[单选题]*A.土地使用权√B.土地所有权C.土地出售权D.土地转让权6.物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于（）个月。[单选题]*A.6√B.8C.10D.127.工资及福利约占零售商业物业中日常管理费的（）。[单选题]*A.20%～25%B.30%～35%√C.35%～40%D.40%～45%8.不符合前期物业服务合同特征的是（）。[单选题]*A.前期物业服务合同是要式合同B.前期物业服务合同具有过渡性C.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订D.前期物业服务合同是双务合同√9.组合投资管理的投资分析不包括（）。[单选题]*A.制定投资方针政策√B.行业分析C.宏观经济分析D.准投资的物业分析10.物业管理招投标目的是在一场竞争性招标中，找到最理想的物业服务企业，招标方要想吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益，就要对所有参加投标者实行（）的原则。[单选题]*A.公开、公平、公正、合理√B.诚实信用、合法、公开C.平等、自愿、公平D.公正、城市信用、自愿11.综合评价企业资产运营效率的一项重要指标是（）。[单选题]*A.财务内部收益率B.资产负债率C.总资产报酬率D.总资产周转率√12.企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为属于（）。[单选题]*A.企业自我诊断评价B.企业集团内部评价C.社会评价√D.政府评价13.商业辐射区的边界区域是距物业所处地点（）km以外的区域，其营业额占5%～l5%。[单选题]*A.5B.8C.10D.15√14.某建筑物的建筑面积l00m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，用直线法计算该建筑物的折旧总额为（）元。[单选题]*A.35491.35B.31666.67√C.32138.96D.29943.5315.不良物业资产形成的推动器是（）。[单选题]*A.经济周期变化B.房地产虚假的泡沫繁荣√C.银行货币资金运动的中断D.企业物业资产绩效的评估16.实行物业管理服务费用（）时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。[单选题]*A.包干制√B.标准制C.酬金制D.效益制17.房屋的长期租赁，通常指租期为（）的租赁。[单选题]*A.2年或2年以上B.3年或3年以上C.4年或4年以上D.5年或5年以上√18.保险合同独特的法律特征不包括（）。[单选题]*A.保险合同是一种要式合同B.保险合同是双务无偿合同√C.保险合同是一种附合合同D.保险合同是射幸合同19.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，下列不属于其中的是（）。[单选题]*A.交通费B.保险费√C.通信费D.法律费用20.零售商业物业的现场管理工作中，（）是前提。[单选题]*A.正确的经营管理策略B.有针对性的管理方案设计√C.精确的费用测算D.足够的场地需求21.速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，我国目前较好的比率在（）左右。[单选题]*A.50%B.90%√C.150%D.200%22.物业管理绩效评价的主要方法是（），用于计量指标的评价计分。[单选题]*A.综合分析判断法B.功效系数法√C.市场法D.定量和定性相结合计分法23.某宗物业的正常成交价格为12590元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则买方实际付出的价格为（）元/m2。[单选题]*A.13471.30√B.13597.43C.13568.31D.13956.2124.业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入是（）。[单选题]*A.基础租金√B.百分比租金C.净租金D.毛租金25.实际计算过程中，呵按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算的市场交易指标是（）。[单选题]*A.吸纳量B.吸纳率√C.销售量D.房地产价格指数26.下列选项中，属于工程部工作内容的是（）。[单选题]*A.协调与政府有关部门的关系，协助完成相关工作B.与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同√C.负责组织制定项目安全制度和工作计划D.部署、安排、调整警卫和消防监控人员27.某单元公寓丽积200m2，单价4200元/m2，总价84万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元/m2。[单选题]*A.3568B.3865C.3965D.3906√28.正确处理（）之间的财务关系，能够保持物业服务企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险[单选题]*A.企业同职工B.企业同其债权人√C.企业同国家机关D.企业同其所有者29.某宗物业交易总价为110万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（）万元。[单选题]*A.106.55B.107.73√C.107.61D.106.9530.成本的反馈性控制按（）不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。[单选题]*A.控制的要求B.控制的对象√C.控制的时间D.控制的原则31.评估投资价值与（）的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。[单选题]*A.评估市场价值√B.评估使用价值C.评估账面价值D.评估投资价值32.物业服务企业持续经营的前提条件是（）。[单选题]*A.资金筹集B.资金耗费C.资金运用D.资金收回√33.房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（）的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。[单选题]*A.5%B.10%C.15%D.20%√34.物业管理中短期计划介于（）之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5年。[单选题]*A.组合投资管理层次、资产管理层次B.战术层次、策略层次√C.管理层次、战术层次D.策略层次、组合投资管理层次35.某投资者以3450元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提侈了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，划其在转售收入中需要偿还的贷款本金为（）万元[单选题]*A.93.56B.8.56C.89.65D.96.63√36.属于短期均衡价格的是（）。[单选题]*A.市场价格√B.理论价格C.单位价格D.成交价格37.工业厂房的经济寿命为（）年。[单选题]*A.40B.45√C.50D.6038.采取协议方式交易(或出让)物业的成交价格，称为（）。[单选题]*A.招标成交价B.挂牌成交价C.拍卖成交价D.协议成交价√39.公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是（）物业。[单选题]*A.大额性B.收益性√C.专业性D.复合性40.土地不会毁损，投资者在乓上所拥有的权益通常在（）年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。[单选题]*A.15B.20C.35D.40√41.物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与符产管理并重的（）企业。[单选题]*A.公益型B.竞争型C.策略型D.复合型√42.物业管理成本按照（）划分，有利于进行物业经营管理的预测与决策。[单选题]*A.与物业管理服务业务量的关系√B.经济用途C.经济性质D.计算依据不同43.随着我国房地产市场的发展，（）的作用在逐渐增强。[单选题]*A.竞争机制B.价格机制√C.管理机制D.经营机制44.企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的（）。[单选题]*A.交换价值B.市场价值√C.投资价值D.使用价值45.造成不良资产生成的直接原因是（）。[单选题]*A.银行货币资金运动的中断B.经济周期变化C.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷√D.房地产虚假的泡沫繁荣46.物业可以获取的最大租金收入称为（）。[单选题]*A.有效毛收入B.实际租金收入C.净运营收益D.潜在毛租金收入√47.郑某将l5980元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（）元。[单选题]*A.18006.66√B.17465.46C.18263.56D.16298.4548.房地产组合投资管理的主要工作不包括（）。[单选题]*A.制定并执行组合投资策略B.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则C.评估资产管理公司的表现√D.设计和调整房地产资产的资本结构49.单纯的建筑物通常采用（）估价。[单选题]*A.收益法B.市场法C.内插法D.成本法√50.零售商业物业现场管理计划不包括（）。[单选题]*A.工作流程和规章制度B.对商户承租户员工的进店培训√C.费用测算和依据D.机构设置和人员编制51.目前广泛采用的招标方式是（）。[单选题]*A.公开招标B.议标C.邀请招标√D.评标52.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以其常常作勾（）的附加部分。[单选题]*A.基础租金√B.毛租金C.净租金D.市场租金53.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了7年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益9万元;该宗物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为（）万元。[单选题]*A.102.71√B.101.65C.103.49D.102.9554.李某以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金为（）万元。[单选题]*A.192.16√B.249.47C.189.45D.246.3555.高某将10950元存人银行.期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。[单选题]*A.11459B.12416C.12264√D.1141256.当（）达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。[单选题]*A.第一类有形磨损√B.第一类无形磨损C.第二类有形磨损D.第二类无形磨损57.物业经营管理主要以（）为服务对象。[单选题]*A.业主或投资者√B.承包商C.开发商D.租户58.影响房地产市场发展的经济因素不包括（）。[单选题]*A.家庭生命周期√B.家庭收入水平及分布C.经济发展状况D.工资及就业水平59.某单元公寓面积110m2，单价6580元/m2，总价72.38万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元/m2。[单选题]*A.6234.61B.6353.50C.6119.40√D.6258.8460.设备更新的核心工作，是确定设备的（）。[单选题]*A.自然寿命B.经济寿命√C.物理寿命D.技术寿命61.某物业服务企业2008年速动资产合计为62355元，速动负债合计为56349元，流动资产合计为162348元，流动负债合计为22345元，则该物业服务企业的流动比率为（）。[单选题]*A.7.56B.6.95C.6.29D.7.27√62.选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失属于物业管理成本中的（）。[单选题]*A.差异成本B.目标成本C.计划成本D.机会成本√63.计算经济寿命时，当考虑资金（）的影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为初始购置设备费用支出的时间。[单选题]*A.账面价值B.时间价值√C.使用价值D.市场价值64.属于短期投资的是（）。[单选题]*A.房地产开发投资√B.房地产置业投资C.房地产企业债券投资D.房地产企业股票投资65.中国内地通常采用（）为面积单位。[单选题]*A.坪B.亩C.平方米√D.平方英尺66.面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资称为（）。[单选题]*A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产置业投资√D.房地产开发投资67.属于主营业务利润的是（）。[单选题]*A.营业税金√B.营业外收支C.其他业务利润D.投资收益68.丁某将650460元存人银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。[单选题]*A.728515.2√B.721862.3C.714989.2D.716549.369.利率是资金（）的一种标志。[单选题]*A.投资价值B.账面价值C.交换价值D.时间价值√70.反映企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业资产质量主要因素的资产营运状况指标是（）。[单选题]*A.流动资产周转率√B.资产负债率C.总资产周转率D.资本积累率71.城市维护建设税是依托营业税征收的一种税费，为营业税税额的（）。[单选题]*A.4%B.5%C.6%D.7%√72.会影响当前房地产需求的政府政策变化不包括（）。[单选题]*A.家庭收入水平及分布√B.住房政策的变化C.政府房地产税收政策D.城市规划的变更73.大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此（）是整个企业发展战略中的重要内容。[单选题]*A.客户关系管理B.物业资产管理√C.房地产资产管理D.物业经营管理74.零售商业物业的现场管理工作中，（）是基础。[单选题]*A.有针对性的管理方案设计B.精确的费用测算C.正确的经营管理策略√D.有计划的资源分配75.对开发商收益产生巨大影响的因素不包括（）。[单选题]*A.物业转售收入√B.开发建设成本C.市场吸纳能力D.未来房地产市场销售价格76.当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取（）政策。[单选题]*A.自担B.回避√C.保留D.预防77.一般情况下，买卖双方会围绕着（）进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。.[单选题]*A.成交价B.标价√C.起价D.均价78.区域购物中心的建筑面积在（）m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营。[单选题]*A.1万B.3万C.5万D.10万√79.不属于资产负债表附表的是（）。[单选题]*A.应交增值税明细表B.股东权益增减变动表C.资产减值准备明细表D.管理费用明细表√80.对置业投资者收益产生巨大影响的因素不包括（）。[单选题]*A.未来房地产市场销售价格√B.未来租金水平和房屋空置率的变化C.资本化率的变化D.物业毁损造成的损失81.在生产制造业中应用广泛的管理称为（）。[单选题]*A.生命周期成本与设施管理B.企业物业资产管理C.物业服务管理D.全面质量管理√82.应收账款周转率是对（）的补充说明。[单选题]*A.利息保障倍数B.流动资产周转率√C.主营业务利润率D.营业增长率83.某单元公寓面积100m2，单价4620元/m2，总价46.2万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为（）元/m2。[单选题]*A.4360.54√B.4250.40C.4465.02D.4260.3084.商业辐射区的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。[单选题]*A.60%～75%√B.50%～70%C.30%～50%D.15%～20%85.安保费约占零售商业物业中日常管理费的（）。[单选题]*A.0.8%～1.3%B.1.5%～2%C.0.5%～1%√D.2%～2.5%86.某宗物业的正常成交价格为6800元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则买方实际付出的价格为（）元/m2。[单选题]*A.7268B.7126C.7319D.7276√87.确定（），提供绩效评价的参照体系，是开展物业管理绩效评价的关键环节。[单选题]*A.评价指标B.评价标准√C.评价方法D.评价数量88.写字楼交通流线管理的原则不包括（）。[单选题]*A.分流原则B.简捷原则C.层次原则D.处置原则√89.某单元公寓面积150m2，单价4950元/m2，总价74.25万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元/m2。[单选题]*A.4635.55B.4603.50√C.4750.36D.4565.5690.可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是（）。[单选题]*A.商品零售价格指数B.城市居民消费价格指数√C.城市家庭可支配收入D.国内生产总值91.不属于组合投资管理主要职责的是（）。[单选题]*A.制定并执行组合投资战略B.危机管理√C.监督购置、处置、资产管理和再投资决策D.负责投资组合的绩效92.投标工作最难把握和最重要的因素之一是（）。[单选题]*A.准确的物业管理年度收支测算B.正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现C.确定物业管理费价位√D.确定管理项目的整体思路93.导致投资行为发生所要求的最低投资回报率为（）。[单选题]*A.现金回报率B.资产负债率C.偿债备付率D.基准收益率√94.写字楼物业经营管理的绩效评价指标中，（）是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。[单选题]*A.物业投资收益率B.物业经济指标C.物业品牌化√D.服务满意度95.物业服务企业开展（），可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。[单选题]*A.收益控制B.价格控制C.成本控制√D.政策控制96.履行保险合同的首要原则是（）。[单选题]*A.可保利益的原则B.诚信原则√C.比例分摊原则D.近因原则97.某宗物业预计未来每年的净收益为45万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为11.5%，则该宗物业的收益价格为（）万元。[单选题]*A.391.30√B.395.29C.393.49D.392.4698.不属于财务效益状况修正指标的是（）。[单选题]*A.盈余现金保障倍数B.成本费用利润率C.主营业务利润率D.财务内部收益率√99.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。[单选题]*A.资产负债率B.投资回报率√C.财务内部收益率D.现金回报率100.影响房地产市场发展的社会因素不包括（）。[单选题]*A.家庭户数与规模B.传统观念及消费心理C.经济发展状况√D.人口数量及状态101.在我国，索赔期限通常规定为（）。[单选题]*A.一年√B.两年C.三年D.五年102.搞清楚物业价格的构成，是运用（）估价的一项基础工作。[单选题]*A.收益法B.内插法C.成本法√D.比较分析法103.不属于写字楼物业管理风险特点的是（）。[单选题]*A.全期性B.动态性C.全员性D.复合性√104.设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程称为（）。[单选题]*A.自然寿命√B.技术寿命C.维护寿命D.经济寿命105.按照国内外权重设计的习惯作法，权数总值通常为100分，具体指标权数采取专家印象打分方法确定，其中非计量指标权重为（）。[单选题]*A.20%√B.45%C.65%D.70%106.通过物业经营管理活动，可以获得（）租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。[单选题]*A.公益性B.经常性√C.竞争性D.投机性107.物业状况不包括（）。[单选题]*A.经营状况√B.区位状况C.权益状况D.实物状况108.在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，（）就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额。[单选题]*A.保险人B.投保人√C.被保险人D.保险经纪人109.在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息，以财务报告为依据进行，是财务报告编制工作的延续和拓展，这体现了财务报告分析的（）特性。[单选题]*A.依耐性B.判断性C.拓展性√D.复合性110.评价企业资产运营效益的重要指标是（）。[单选题]*A.总资产报酬率√B.流动资产周转率C.财务内部收益率D.净资产收益率111.已知某笔贷款的年利率为16%，借贷双方约定按月计息，则该笔贷款的实际利率为（）。[单选题]*A.17.16%B.17.23%√C.16.68%D.16.53%112.组合投资管理要素不包括（）。[单选题]*A.管理方法B.管理对象C.投资者√D.管理者113.关于物业服务合同的特征，叙述错误的是（）。[单选题]*A.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B.物业服务合同是无偿的√C.物业服务合同是劳务合同D.物业服务合同既是诺成合同又是双务合同114.王某应缴纳的基础租金为15万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额50万元，以每月营业额的5%作为百分比租金，若租户5月份、6月份营业额分别为40万元、50万元，这两个月应缴租金共计（）万元。[单选题]*A.40B.31.50C.30√D.0.75115.物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于（）。[单选题]*A.半变动成本B.非比例变动成本√C.半固定成本D.比例变动成本116.设备的寿命中，（）是有形磨损和无形磨损共同决定的。[单选题]*A.自然寿命B.维护寿命C.经济寿命√D.技术寿命117.不符合物业管理工作自身特点决定的要点是（）。[单选题]*A.“宜粗不宜细”的原则√B.明确界定违约责任与处理方式C.实事求是留有余地D.不应有无偿无限期的承诺118.财务报告分析采用（）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。[单选题]*A.效率比率分析法B.相关指标比率分析法C.构成比率分析法D.比较分析法√119.某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收人为600万元，如果折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为（）万元。[单选题]*A.538.55√B.542.56C.523.75D.562.34120.梁某将23560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。[单选题]*A.26198.85B.26516.99√C.24156.95D.25685.59121.不符合成本法估价步骤的是（）。[单选题]*A.求取成交价格√B.测算折旧C.搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料D.测算重新购建价格122.一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的（）。[单选题]*A.需要提供的物业管理服B.商业信誉√C.所需面积大小D.位置需求123.物业经营管理的层次不包括（）。[单选题]*A.设施管理B.物业管理C.房地产资产管理和房地产组合投资管理D.现场管理√124.评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素不包括（）。[单选题]*A.周围人口密度√B.居民人口与收入C.公共交通便捷程度D.市政公用和公建配套设施完备的程度125.物业价格与一般物品的价格共同之处不包括（）。[单选题]*A.都是按质论价B.都是价格，用货币来表示C.都有表现为物业价格的特征√D.都有波动，受供求因素的影响126.不属于物业管理主要职责的是（）。[单选题]*A.制定物业发展战略计划√B.收租C.保持与租户的联系D.控制运营成本127.会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响的因素不包括（）。[单选题]*A.房地产开发贷款利率B.土地供应计划√C.信贷规模D.发放条件的调整128.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有（）。[单选题]*A.经营性、特殊性B.收益性、策略性C.专业性、独有性D.灵活性、服务性√129.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种不包括（）。[单选题]*A.印花税√B.企业所得税C.经营税金及附加D.城镇土地使用税和房产税130.汪某将734560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。[单选题]*A.812634.64B.823578.34C.826753.75√D.819656.61131.属于指令性成本的是（）。[单选题]*A.计划成本√B.目标成本C.定额成本D.实际成本132.某宗物业的正常成交价格为11680元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为（）元/m2。[单选题]*A.11163.23B.10979.20√C.11132.13D.10491.63133.运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（）。[单选题]*A.物业价值B.时间价值√C.账面价值D.使用价值134.地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是（）。[单选题]*A.按民族划分B.按省划分C.按城市划分√D.按自治区所辖的地域划分135.企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力称为（）。[单选题]*A.净资产收益率B.财务内部收益率C.流动资产周转率D.总资产报酬率√136.从（）看，国内生产总值是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。[单选题]*A.物理形态B.实物形态C.产品形态√D.收入形态137.将1000元存入银行，一年后得到的本利和为1060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬，这60元是1000元在1年中的（）。[单选题]*A.市场价值B.原始价值C.时间价值√D.权益价值138.房地产市场需求预测的具体内容不包括（）。[单选题]*A.当前城市规划的分析√B.就业分析C.收入分析D.人口和家庭分析139.风险的特征不包括（）[单选题]*A.不确定性B.可测性C.负面性D.阶段性√140.属于物业服务企业投标前期阶段工作的是（）。[单选题]*A.现场考察√B.讨论确定投标项目管理总体思路C.讨论确定预算D.分组起草、准备141.开发建设中的房地产项目需分析的内容不包括（）。[单选题]*A.项目名称B.售价C.用途D.规划设计内容√142.某宗物业的正常成交价格为3650元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为（）元/m2。[单选题]*A.3456B.3493C.3431√D.3169143.反映物业服务企业一定期问的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表称为（）。[单选题]*A.利润表B.现金流量表C.成本表√D.价目表144.某宗物业交易总价为70万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（）万元。[单选题]*A.67.15B.68.56√C.66.46D.67.62145.物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出关系的方法属于财务报告分析法中的（）。[单选题]*A.通货膨胀率分析法B.构成比率分析法C.效率比率分析法√D.股本收益率分析法146.以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法称为（）。[单选题]*A.成本法√B.收益法C.市场法D.估价法147.物业管理是由业主通过选聘（）的方式来实现的活动。[单选题]*A.物业管理人员B.物业服务企业√C.物业管理分包单位D.物业管理师148.《物业管理条例》调整的业主选择物业服务企业的方式是（）。[单选题]*A.法定B.选聘√C.招聘D.委派149.物业管理活动的依据是（）。[单选题]*A.物业服务合同√B.物业交易合同C.物业劳动合同D.物业管理合同150.以下关于业主选聘物业服务企业对物业实施管理的说法中，正确的是（）。[单选题]*A.业主通过选聘物业服务企业方式对物业实施管理B.业主一定不通过选聘物业服务企业方式对物业实施管理C.业主不必要通过选聘物业服务企业方式对物业实施管理D.业主可以通过选聘物业服务企业方式对物业实施管理√151.（）是物业管理活动产生的契约基础。[单选题]*A.物业服务合同√B.专业化原则C.管理规约D.市场化原则152.物业管理活动的实质是（）。[单选题]*A.业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动B.房地长权属已经由独立的产权立体向共有的产权主体转化C.业主和物业服务企业就物业管理服务为标的进行的一项交易√D.物业服务企业接受业主和使用人的特别委托153.在物业管理的特征中，（）是物业管理最基本的特征。[单选题]*A.市场化√B.规范化C.专业化D.社会化154.业主和物业服务企业双方是（）法律关系。[单选题]*A.平等的民事√B.经济利益C.行政法律D.不平等的民事155.物业管理市场化集中体现在（）。[单选题]*A.遵循市场原则B.等价有偿C.双向选择D.双向选择和等价有偿√156.有关物业管理专业化特征说法正确的是（）。[单选题]*A.有利于提高整个城市管理的程度B.使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一C.要求物业管理从业人员必须具备一定的执业资格√D.客服了旧体制下各自为政、多头管理等种种弊端157.以下关于物业管理的说法中，正确的是（）。[单选题]*A.物业管理是一种政府行为B.物业管理是一种行政行为C.物业管理是一种监管行为D.物业管理是一种市场行为√158.物业管理社会化的必要条件是（）[单选题]*A.现代化大生产的社会专业分工√B.物业的所有权、使用权与经营管理权相分离C.物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人D.有健全的市场机制和良好的市场秩序159.物业管理的内容是（）。[单选题]*A.对相关区域卫生保洁B.对物业进行养护、管理C.对物业进行维护D.对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护√160.物业管理起源于19世纪60年代的（）。[单选题]*A.法国B.德国C.英国√D.美国161.业主（）选择适合自己的方式管理自己的物业。[单选题]*A.部分有权B.无权C.有权√D.经有关部门许可方有权162.下列（）属于业主对房屋等建筑物的管理方式。[单选题]*A.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司√B.业主行使对建筑物的占有权C.业主行使对建筑物的使用权D.业主行使对建筑物的收益权163.515（）年，我国取消了住房实物分配，开始实施住房分配货币化。[单选题]*A.1998√B.1979C.1978D.1994164.1981年3月11日，第一家涉外商品房管理的专业公司，即（）物业服务企业挂牌成立。[单选题]*A.深圳市√B.广东省C.日本D.法国165.全国第一部物业管理地方性法规产生于（）。[单选题]*A.深圳√B.上海C.常州D.唐山166.2000年，（）成立，对加强物业管理行业指导和行业自律起到了重要作用。[单选题]*A.全国物业管理专家委员会B.全国物业管理工作委员会C.中国房地产协会D.中国物业管理协会√167.（）标志着物业管理行业的成熟。[单选题]*A.行业自治组织的成立√B.皇家特许屋宇经理学会的成立C.非盈利性行业组织的成立D.芝加哥建筑管理人协会的成立168.我国物业管理是在城市房地产综合开发和（）制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。[单选题]*A.物业B.住房√C．产权D.分配169.我国物业管理是通过（）而逐渐发展起来的。[单选题]*A.住房分配采取实物分配B.改革政策向居民出售公有住房C.实行国有化的政策中D.实行住房商品化制度√170.下列属于改革开放前，住房制度主要特征的是（）。[单选题]*A.实行住房商品化制度B.采取福利型的行政管理模式C.住房投资由国家和国有企业统包√D.国家大力发展商品房销售171.居住消费本身包含众多的消费环节,包括（）。①购房消费支出；②家庭装饰装修消费支出；③使用过程中的水、电、气、暖方面的长期消费支出；④房屋大、中修及设备改造以及物业管理消费支出[单选题]*A.①②③B.②③④C.①③④D.①②③④√172.（）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理秩序产生了重大影响。[单选题]*A.《城市新建住宅小区管理办法》√B.《物业管理条例》C.《深圳特区物业管理条例》D.《全国物业管理优秀小区标准》173.为我国房地产管理体制的改革指明方向的是（）。[单选题]*A.全国第一次物业管理工作会议的召开B.建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》√C.“全国物业管理优秀示范小区”的评选标准D.党十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标174.为推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年发布的文件是（）。[单选题]*A.《城市新建住宅小区管理办法》B.《全国优秀管理住宅小区标准》√C.《物业服务收费管理办法》D.《前期物业服务合同》175.（）建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。[单选题]*A.1995年√B.1996年C.1997年D.1978年176.（）建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广物业管理项目招投标制度的经验。[单选题]*A.1996年B.1997年C.1998年D.1979年√177.保险工作人员在展业过程中的具体工作内容包括（）。[多选题]*A.及时获取有关信息√B.熟悉保险的基本概况C.提供周到、优质的服务√D.明确保险提供的服务内容和范围E.为投保人设计合适的投保方案√178.管理的基本职能应包括（）等。[多选题]*A.决策√B.领导√C.计划√D.拓展E.组织√179.相对指标的种类有（）。[多选题]*A.结构相对指标√B.比例相对数√C.比较相对指标√D.动态相对数√E.实际完成度相对指标180.决策维度决定了群体决策的特点与质量，具体包括（）。[多选题]*A.群体决策内容√B.成员参与决策程度√C.群体决策范围√D.成员对决策的接受度E.群体决策性质181.加强物业服务企业的公共关系能力建设，需要掌握的要点包括（）。[多选题]*A.确立物业服务企业公共关系工作的明确目标√B.加强对员工公共关系意识的教育与培训，提高员工对公共关系的认识√C.要把物业服务企业建设成积极型、特殊型的企业D.要努力开拓公共关系活动的渠道和途径，采取一切可能的方法来增强自身在公众面前的“出镜率”√E.搞好紧急处置预案的建立，增强在面对社会公共危机进的处理能力√182.个人需求受许多因素的影响，主要因素有（）。[多选题]*A.个人的资产与收入√B.个人的偏好√C.个人所购买的商品的价格√D.商品的供给量E.消费者对商品未来价格的预期√183.风向管理控制法是指避免、消除风险或减少风险发生频率及控制风险损失扩大的一种方法，主要包括（）[多选题]*A.预防√B.自留或承担C.避免√D.集合或分散√E.转移184.风险管理的基本程序包括（）等。[多选题]*A.风险识别√B.风险估测√C.风险管理计划D.风险控制√E.管理效果评价√185.物业管理的行政管理工作内容包括（）。[多选题]*A.行政立法√B.民主管理C.执法监督√D.宣传引导√E.协调服务√186.按照组织目标和受盗者的类型，把社会组织分为（）。[多选题]*A.互利组织√B.非互利组织C.盈利组织√D.非盈利组织√E.公益组织√187.某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在对物业管理服务的（）等。[多选题]*A.服务内容√B.服务效果C.服务水平√D.服务价格E.服务质量188.财产保险与人身保险比较，主要特征包括（）。[多选题]*A.财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益;人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体√B.财产保险的保险金额是根据保险价值确定的;而由于人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱√来衡量C.在基本职能上，财产保险的基本职能是保险金给付;人身保险的基本职能是经济补偿D.在经营技术上，财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性;而人身保险的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定E.财产保险一般不带储蓄性;而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质√189.性格的情绪特征，按其活动的情况可分为（）。[多选题]*A.强度特征√B.主导心境特征√C.稳定性特征√D.独特性特征E.持久性特征√190.建筑中水系统由（）组成。[多选题]*A.中水加压系统B.中水原水集流系统√C.中水供水系统√D.中水处理设施√E.中水排水系统191.重复保险分摊的方法通常有（）。[多选题]*A.比例分摊责任制√B.限额责任制√C.分工责任制D.超额责任制√E.减额责任制192.导致市场失灵的原因主要有E（）。[多选题]*A.法规不健全B.垄断的存在√C.消费者不成熟D.非对称信息√E.外部性193.行政权力自身的特点包括（）。[多选题]*A.行政权力具有合法性√B.行政权力具有多元性C.行政权力是一种公共权力√D.行政权力是一种强制性的权力√E.相对于政治权力来讲，行政权力是一种操作性很强的执行权力√194.成功创新的一般性特征有（）。[多选题]*A.成功是多因素的√B.成功是单因素的C.成功是以人为中心的√D.成功因素具有一般性√E.成功因素具有特殊性195.物业统计的职能包括（）。[多选题]*A.信息职能√B.预测职能C.咨询职能√D.分析职能E.监督职能√196.行政组织按照其功能和作用的不同，大体可分为（）。[多选题]*A.领导机关√B.隶属机关C.职能机关√D.派出机关√E.辅助机关√197.制定企业经营战略的意义包括（）。[多选题]*A.使企业能够顺利发展√B.提高生产经营的目的性√C.提高社会活动效率D.增强管理活力√E.提高企业家的素质√198.市场调查的内容主要有（）。[多选题]*A.系统数据调查B.技术发展调查√C.市场需求调查√D.销售渠道调查√E.竞争结构调查√199.创新激励的方式包括（）。[多选题]*A.产权激励√B.企业激励√C.市场激励√D.政府激励√E.竞争激励200.对房屋等建筑物的管理，业主可以采取的方式有（）。缺一个D选项[多选题]*A.业主自己进行管理√B.业主委托其他业主进行管理C.业主委托房地产规划部门进行管理D.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司进行管理√E.业主选聘物业服务企业进行管理√201.物业管理的基本特征是（）。[多选题]*A.行政化B.专业化√C.市场化√D.社会化√E.特殊化202.市场化是物业管理的主要特征，而（）是物业管理市场化的集中体现。[多选题]*A.合同观念B.等价有偿√C.双向选择√D.依法经营E.自由选择203.《物业管理条例》已取消物业管理专业化的两大制度基础是（）。[多选题]*A.物业服务企业资质管理制度√B.业主大会制度C.物业管理师制度√D.物业管理从业人员职业资格制度E.专项维修资金制度204.（）是物业管理可持续发展的经济基础。[多选题]*A.物业服务企业的商业性√B.物业管理活动的社会化C.物业管理活动的市场化√D.物业管理活动的专业化E.物业服务企业的经济性205.我国改革开放前的城镇住房制度呈现的特征主要有（）。[多选题]*A.大力发展商品房销售B.按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房C.住房投资由国家和国有企业统包√D.住房分配采取实物分配√E.住房消费采取福利低租金和国家包养制度√206.住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包产生的弊端表现在（）。[多选题]*A.建设资金投入无回放√B.形不成投入产生的良性循环√C.制约了住宅建设的发展√D.不能维√E.居住环境恶劣，房屋管理混乱207.现阶段我国物业管理在社会经济中的地位和作用主要体现在下列（）等方面。[多选题]*A.有助解决城乡就业√B.有助于维护社区和谐稳定√C.有助于推进经济建设D.有助于√E.有助于改善人居工作环境√208.居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为以下几类基本消费支出：（）。[多选题]*A.购房消费支出√B.家庭装饰装修、家具家电等消费支出√C.房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出√D.使过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出√E.家庭子女医疗、教育的消费支出209.属于《城市新建住宅小区管理办法》明确要求的有（）。[多选题]*A.住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式√B.房地产开发企业在售住宅小区前，应当选聘物业服务企业承担小区的管理，并签订物业管理合同√C.住宅小区应当成立住宅小区管理委员会√D.房地产经营管理从简单修修补补、收收租金，转向综合性、多样性的社会服务E.房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新的体制210.《城市新建住宅小区管理办法》中规范的内容主要有（）。[多选题]*A.确定了物业管理活动主管部门√B.确定了物业管理工作的基本内容√C.明确了管理委员会的权利和义务√D.针对业主的主要违规行为规定了行政处罚措施E.确定了业主选举产生的物业管理模式√211.关于《物业服务企业财务管理规定》的叙述，正确的有（）。[多选题]*A.为规范物业服务企业财务管理行为√B.有利于企业公平竞争√C.加强财务管理和经济核算√D.从成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为√E.该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用、严禁挪作他用212.关于《物业服务企业资质管理试行办法》的叙述，正确的有（）。[多选题]*A.为规范物业管理市场秩序√B.为规范物业服务企业的服务收费行为C.保护消费者的正当利益D.加强对物业服务企业经营活动的管理√E.有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算213.《物业管理条例》颁布后，所制订的全国性政策法规的表述正确的是（）。[多选题]*A.2003年6月，建设部发布《业主大会规程》√B.2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》√C.2004年3月，建设部发布《物业服务收费明码标价规定》D.2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务企业资质管理办法》E.2004年9月，建设部发布《临时管理规约》和《前期物业服务合同》√214.在我国物业管理发展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：（）。[多选题]*A.我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用√B.由福利型的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用√C.从城市管理和物业管理的职能关系角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预√D.物业管理的重要性决定了必须依靠政府的强力干预才能实现可持续发展E.普通商品房、经济适用房和廉租房广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管√215.《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点：（）。[多选题]*A.配套性B.借鉴性√C.针对性√D.过渡性√E.操作性216.《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设的主要特点：（）。[多选题]*A.配套性√B.经验型√C.操作性√D.过渡性E.针对性217.《物业管理条例》的颁布,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入发展的新时期（）。[多选题]*A.法制化√B.民主化C.国际化D.规范性√E.市场化218.《物权法》颁布后，主要的全国性的物业管理政策法规有（）。[多选题]*A.《住宅专项维修资金管理办法》√B.《物业承接查验办法》√C.《业主大会和业主委员会指导规则》D.物业管理企业资质管理办法E.物业服务收费管理办法√219.《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规则的原则下,突出了（）立法理念。[多选题]*A.发展为重√B.平衡利益√C.保护弱者√D.实事求是E.从实际出发220.《物业管理条例》的立法指导思想,主要表现在:（）。[多选题]*A.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系√B.协调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系√C.强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项√D.强调业主委员会与物业服务企业是平等的民事主体，是管理和被管理的关系√E.强调保护业主的私人财产，协调单个业主与业主的财产纠纷221.《物业管理条例》创设的七项物业管理的基本制度是指（）以及前期物业招投标，物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修资金等。[多选题]*A.业主大会√B.管理规约√C.业主委员会D.业主承接查验√E.物业管理收费222.《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵是（）。[多选题]*A.尊重和维护业主的财产权利√B.尊重和维护业主的人身权C.建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制√D.充分发挥法律法规的协同作用√E.妥善处理政府和市场的关系√223.关于前期物业管理合同关系叙述正确的有（）。[多选题]*A.是业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同B.不是业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同√C.是建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同√D.不是建设单位和物业服务企业签订的物业服务合同E.是房产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同224.在物业的使用和维护中,各方面反映比较强烈的问题主要有（）。[多选题]*A.公关建设和公用设施改变用途问题√B.物业区域内市政设施的维修、养护责任C.占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题√D.供水、供电、供气、供热、通气、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题√E.利用物业共用部位、公用设施设备经营问题√225.《物业管理条例》的法律责任的特点有（）。[多选题]*A.具有国家强制性B.行政责任、民事责任并存√C.为处理好物业服务企业和业主之间的关系D.为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系√E.体现了业主自我管理、自我监督的原则√226.为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则有（）。[多选题]*A.由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任B.凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则√C.维护全体业主合法权益的原则D.确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则√E.现实性与前瞻性有机结合的原则227.《物业管理条例》确立的基本法律关系包括（）。[多选题]*A.业主相互之间的关系√B.物业服务企业和业主之间的关系√C．开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系√D.供水、供电等单位与业主及物业服务企业之间的关系√E.建筑工程与物业服务企业之间的关系228.业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在（）基础上。[多选题]*A.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同√B.建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同C.物业服务企业与购房人签订的前期物业服务合同√D.建设单位制定的临时管理规约√E.建设单位与房产开发商签订的包含前期物业服务内容的商品房建筑合同229.社区居委会是居民（）的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。[多选题]*A.自我管理√B.自我教育√C.自我服务√D.自我创收E.自我约束230.居委会和业主大会之间并不一一对应，不存在（）。[多选题]*A.知道关系B.隶属关系√C.上下级关系√D.互相帮助E.监督关系231.业主的建筑物区分所有权的构成有（）。[多选题]*A.业主对专有部分的所有权√B.业主对建筑区划内的共有部分的共有权√C.业主对建筑区划外部分的所有权D.业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权√E.业主对建筑区划外部分的管理权232.业主对专有部分享有（）的权利。[多选题]*A.占有√B.使用√C.收益√D.处分√E.管理233.下列对业主的表述，正确的有（）。[多选题]*A.依法登记取得建筑物专有部分所有权√B.依法登记取得建筑物共有部分所用权C.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权√D.因继承或者受遗赠建筑物专有部分所有权√E.因合法建造、拆除房屋等事实行为建筑物专有部分所有权√234.下列关于业主享有专有部分的所有权说法正确的有（）。[多选题]*A.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利√B.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利√C.业主不得转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分D.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用