第十章-房产税

第十章房产税主讲王碧秀教授LOGO房产税房产税概述1房产税纳税人与征税对象2房产税税额计算3房产税税款缴纳4什么房产税？01作用取得财政收入，调节房价02发展历史第一节房产税概述房产税是对房产征收的一种税原则：房产税纳税人为应税房产的产权所有人产权属于国家所有的，为经营管理单位产权属于集体和个人所有的，为集体和个人产权出典的，为承典人产权所有人、承典人不在房产所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的，为房产代管人或使用人无租使用其他单位房产的，为使用人一、纳税人认定第二节房产税纳税人与征税对象房产税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产二、征税对象确定第二节房产税纳税人与征税对象房产是以房屋形态存在的财产，房屋是有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施也属于房屋，应一并征收房产税独立于房屋之外的建筑物不属于房屋，不征房产税。案例分析10-1试分析下列房产是否应当缴纳房产税：①室外游泳池；②房地产开发企业建造的尚未出售的商品房；③农村房屋；④加油站罩棚。①室外游泳池是独立于房屋之外的建筑物，不属于房产，不征房产税。②房地产开发企业建造的尚未出售的商品房，对房地产开发企业而言是一种产品，在售出前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。③农村房屋，不属于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产，不征收房产税。④加油站罩棚，不属于房产，不征收房产税。分析第二节房产税纳税人与征税对象第三节房产税税额计算房产税实行比例税率:从价计征的税率为1.2%从租计征的税率为12%对个人出租住房，不区分用途，按4%税率征收房产税对企事业单位、社会团体以及其他组织，按市场价格出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税一、税率选择基本税率特别注意第三节房产税税额计算二、税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免纳房产税。但上述免税单位的出租房屋以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，自身业务范围内使用的房产免征房产税第三节房产税税额计算二、税收优惠根据财税〔2015〕130号规定，自2016年1月1日起，①国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。②经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。③企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税第三节房产税税额计算二、税收优惠（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税（4）个人所有非营业用的房产免征房产税（5）经财政部批准免税的其他房产第三节房产税税额计算二、税收优惠（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有以下几种。①企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产。②为高校学生提供住宿服务按国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。③非营利医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产。④政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用的房产。⑤向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及小区为居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有以下几种。⑥在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但是，在基建工程结束后，施工企业将这种临时房屋交还给或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接受的次月起，依照规定征收房产税。⑦毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，免征房产税。⑧纳税人因房屋大修理导致连续停用不足半年的，照章征收房产税，连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。房屋大修理停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修理前向主管税务机关报送相关证明材料。第三节房产税税额计算二、税收优惠1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定在“固定资产”账户中记载的房屋的原值.①

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值②

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的应增加房屋原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在确定计入房产原值的价值时，可扣减原设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。③融资租赁房屋，以房屋余值为计税依据第三节房产税税额计算三、税额计算2.从租计征：应纳税额＝租金收入×适用税率从租计征是指纳税人以房产租金收入为计税依据计征房产税的方式。房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定计税依据第三节房产税税额计算三、税额计算投资联营房产的税务处理对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的从价计征对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实质上是以联营的名义取得房屋租金，以出租方取得的固定收入为计税依据从租计征案例分析10-2某公司“固定资产”明细账中，房屋原始价值为600万元。2017年2月公司将其中的80万元房产出租给外单位使用，每年收取租金15万元。当地政府规定，企业自用房屋，按房产原值扣除20%后的余值计征房产税。房产税按年计算、分季缴纳。计算该公司2017年第一季度应缴纳的房产税税额1月：房产全部自用，从价计征，应纳税额＝6

000

000×(1-20%)×1.2%÷12＝4

800（元）2月：房产既有自用又有出租，应分别计征。其中：自用房产从价计征：应纳税额＝（6

000000-800000）×（1-20%）×1.2%÷12＝4

160（元）出租房产从租计征：应纳税额＝150

000×12%÷12＝1

500（元）应纳税总额＝4160+1500＝5

660（元）3月：与2月份相同。第一季度应纳房产税＝4

800+5

660+5

660＝16

120（元）分析第三节房产税税额计算16纳税人将原有房产用于生产经营的，为生产经营之月。纳税人自行新建房屋用于生产经营的，为建成之次月。纳税人委托施工企业建造的房屋，为办理验收手续之次月。纳税人购置新建商品房的，为房屋交付使用之次月。纳税人购置存量房的，为办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月。出租、出借房产的，为交付出租、出借房产之次月。

房地产开发企业自用、出租和出借本企业建造商品房的，为房屋使用或交付