房地产策划员考试知识要点

房地产工程市场调查讨论市场调查讨论学习单元1制定市场调查方案驾驭房地产市场调查的含义及作用驾驭房地产市场访问调查和抽样调查的方法驾驭房地产调查方案设计的内容可以运用调查方案完成市场调查工作房地产市场调查的含义及作用房地产市场调查的含义狭义房地产市场调查指针对顾客购置行为所做的调查，即以购置房地产产品的个人为对象。讨论购置产品顾客的各种事实、动机和意见。把握3点：市场调查的根底是搜集资料市场调查的内涵是广义的市场调查的方法必需科学的房地产市场调查的作用有助于房地产企业确定正确的开展方向有助于房地产企业适时进展产品更新换代有助于工程投资者制订科学的销售和消费方案有助于工程投资者施行正确的价格策略有助于房地产企业改善经营管理，进步经济效益访问调查法访问调查法是把调查人员事先拟定的调查工程或问题以某种方式向被调查者提出，要求赐予答复，由此获得信息资料。小组座谈法〔焦点访谈法〕干脆法之一最重要的定性讨论方法。小型座谈会形式，选取代表性顾客，在主持人组织下，就某专题讨论，获得有关问题深化理解。深度访谈法干脆法之一无构造，干脆一对一的访问。提示被调查者对某问题的潜在动机、看法和情感。最适于做探测性调查。投影技法无构造、非干脆询问方式。调查这主要实行在很大程度上不依靠于讨论被调查者自我意识和情感的新方法。最有效的方法。面谈调查法入户面谈调查街头/商城拦截式面谈调查：户外拦截调查〔顾客对新楼盘的反响〕和中心地调查或厅堂测试〔某房地产广告效果的测试〕优点：答复率高〔进步调查结果的代表性和精确性〕当被调查者因各种缘由不愿答复或者答复困难时，可以说明、启发和激励被调查者合作，以完成调查任务。具有较强灵敏性可对被调查环境和背景状况进展理解，有利于调查者推断所得资料的牢靠性和真实性。缺点消耗人力、经费较多，比较适用于小范围内运用对调查人员素养要求较高对调查人员的管理比较困难调查人员入户会遇到不少困难调查法优点：获得信息速度最快、节约时间和经费、覆盖面广、被调查者没有心理压力答复率高、对不易见到的被调查者可能获得胜利。缺点：经济不兴盛地区调查受限影响完好性、受时间限制只能简洁答复无法深化、因无法展示背景资料无法完好正确答复、专业性强的内容无法获得所需资料、无法针对被调查者性格特点限制其心情邮寄调查法优点：可以扩大调查区域，增加调查样本数目；调查本钱低；调查时间充分；防止被调查者受调查者看法形象心情因素影响，无需对调查人员特地培训管理。缺点：回收率低、反响时间长、无法确定调查可信度、要求被调查者具有文字理解和表达实力不适用文化低者。留置问卷法介于面谈调查法和邮寄调查法之间的一种方法。缺点：调查地区、范围受限制，调查费用相对较高。抽样调查法抽样调查含义：非全面调查，从全部被调查者中，根据确定的标准，抽选一部分对象进展调查，并据以对全部调查者做出估计和推断的一种调查方法。常见抽样调查术语总体及样本抽样单位及抽样框重复抽样及不重复抽样抽样调查的特点：经济性、时效性、精确性、广泛性抽样的操作程序确定目的总体建立抽样框尽可能包括全部讨论对象搜集到抽样框应是最新的调查总体资料选择接触性强的抽样框找不到最新的抽样框时，要选择变更性小、连续性强的资料选择适当抽样方法：随机抽样和非随机抽样承受抽样方式进展调查时，应考虑的因素：对抽样误差大小的要求调查对象本身的特点人力、屋里、经费和时间等各种调查条件。确定样本规模样本规模大则有利于进步调查结果的精确性，但样本越多，费用支出越大，须要时间越长。在市场抽样调查中，假设调查总体中各总体单位之间差异幅度较大，则样本宜多不宜少。允许误差越小，样本数目应越多，样本规模应越大。设计样本方案施行抽样第一阶段，选择样本单位；第二阶段，从样本单位获得信息。抽样交换方法：顺移交换、超量交换、重新抽样抽样方法随机抽样方法；1〕简洁随机抽样：是随机抽样中最简洁的一种，也是根本方法。市场调查中由于总体单位较多，主要承受抽签法、查随机数字表法。2〕分层随机抽样：比简洁随机抽样的代表性高，抽样误差小，适用于总体单位数量较大，内部类别比较明显的市场调查对象。3〕分群随机抽样4〕等距随机抽样市场调查中应用最广的一种抽样方法。非随机抽样方法：1〕随意抽样：便利、省钱、偏向较大2〕推断抽样：比较相宜特殊须要，回收率较高，多用于总体规模小，调查范围较窄或时间、人力有限难以进展大规模抽样的状况3〕配额抽样：非随机抽样方法中应用最广泛四、房地产市场调查局限性1、市场调查的结果为估算值，存在误差抽样误差〔间或性造成的〕非抽样误差2、市场调查的结果不能替代经营决策，最终决策仍须决策者做出五、房地产市场调查方案设计1、市场调查方案的作用〔1〕对施行市场调查进展指导〔2〕防止或削减后期出现误会〔3〕为竞争投标打下根底2、市场调查方案的内容及格式1〕摘要2〕调查目的3〕调查内容和范围4〕调查方针及方法5〕调查进度和经费预算6〕附录学习单元2搜集市场调查信息驾驭市场供求学问驾驭房地产市场调查信息的搜集方法、搜集范围驾驭房地产市场调查信息的记录方法，可以搜集和记录市场调查信息一、市场供求根本学问1、需求理论〔1〕需求、需求表及需求曲线需求是顾客在特定时期和特定的市场上，按某一价格情愿并且可以购置的某种商品或劳务数量。需求是及该商品销售价格所对应的顾客购置欲望和购置实力的统一。需求表是以列表形式反响某种商品价格及该商品需求量之间关系的表格。需求曲线：把需求表的有关数据描绘在以需求量为横坐标、商品价格为纵坐标的平面坐标系上，即可以得出某商品价格及该商品需求量之间关系的曲线。〔2〕影响需求的因素及需求函数1〕顾客偏好2〕顾客收入程度收入程度越高，对商品的需求越多，房屋及家庭平均收入关系6:13〕商品价格其他状况不变的条件下，价格和需求量成负相关关系4〕其他商品的价格互补关系：汽车和汽油替代关系：大米及面粉5〕顾客对商品将来价格的预期预期价格上涨，会增加该商品购置量也会增加其替代商品的需求。〔3〕需求规律在其他条件不变的状况，某商品的需求量和价格之间成反向变动，即需求量随商品价格上升而削减，随商品价格下降而增加。需求曲线是一条自左上方向右下方倾斜的曲线。替代效应+收入效应=价格效应。例外价格降低需求削减是吉芬〔4〕需求量的变更及需求的变更2、供应理论〔1〕供应、供应表及供应曲线〔2〕影响供应的因素及供应函数1〕商品的价格2〕其他商品的价格3〕消费技术的变动和消费要素的价格4〕政府政策5〕厂商对将来的预期〔3〕供应规律〔4〕供应量的变更及供应的变更3、需求弹性及供应弹性〔1〕需求弹性1〕理解需求弹性和需求弹性系数的要点2〕需求弹性的分类3〕影响需求弹性的因素4〕需求的点弹性系数5〕需求弹性及顾客支出之间的关系〔2〕供应弹性1〕理解供应价格弹性和供应价格弹性系数的要点2〕供应价格弹性的分类3〕影响供应价格弹性的主要因素4、平衡数量及平衡价格〔1〕平衡数量及平衡价格的概念〔2〕需求、供应的变更对平衡数量和平衡价格的影响二、房地产市场调查信息的搜集方法1、数据搜集形式〔1〕纸张式〔2〕计算机扶植方式2、数据搜集方法〔1〕自填式〔2〕问答式〔3〕混合式〔4〕其他方式三、房地产市场调查信息的搜集范围1、土地运用资料手机2、工程基地现状资料搜集3、交通流量资料搜集4、道路现状资料搜集〔1〕道路形态〔2〕道路运用状况1〕道路的阴阳面2〕道路的分隔网3〕路边停车状况5、运输系统资料搜集〔1〕交通运输系统的现状1〕铁路系统2〕城市道路系统〔2〕交通运输规划6、人文社会经济资料搜集〔1〕人口增长率〔2〕职业或行业类别比例〔3〕产业构造〔4〕流淌人口7、公共设施资料搜集8、商圈资料搜集〔1〕邻里中心型〔2〕大地区中心型〔3〕副城市中心型〔4〕城市中心型9、市场需求资料搜集10、房地产市场景气资料搜集11、销售资料搜集〔1〕销售海报及广告〔2〕销售现场资料〔3〕其他销售资料12、竞争工程资料搜集13、租金资料搜集〔1〕商品房〔2〕办公楼〔3〕商店四、房地产市场调查信息的记录方法1、商品房工程全面市场调查表格2、写字楼工程全面市场调查表格3、商业工程全面市场调查表格4、经营商家全面市场调查表格五、房地产市场资料的获得1、房地产市场资料的获得途径〔1〕交易双方当事人〔2〕促成房地产交易行为的中间商〔3〕房地产公司公开推出的各种销售或出租广告〔4〕熟识房地产市场的人士〔5〕同业资料的沟通〔6〕准交易资料的搜集〔7〕各类次级资料搜集〔8〕其他2、房地产根本资料的搜集〔1〕次级资料1〕内部次级资料2〕外部次级资料：官方资料、学术单位资料、产业资料〔2〕初级资料3、房地产市场资料的补充方法〔1〕同类产品价格平均比较法〔2〕地段比较法〔3〕回忆参考法〔4〕旧房行情推算法〔5〕同业询问法〔6〕广告征求法〔7〕问卷访问法信息分类汇总学习单元1市场调查信息分类驾驭信息分类的方法驾驭房地产市场调查资料的分类驾驭房地产市场调查资料的汇总方法一、信息分类的方法1、信息分类的概念2、信息分类的特点〔1〕分类是人类相识事物的根底〔2〕分类是学问的重要表现形式〔3〕分类是描绘事物特征的重要手段〔4〕分类方法的多样性3、信息分类的根据4、信息分类的根本原则〔1〕科学性〔2〕可扩延性〔3〕兼容性〔4〕综合好用性5、信息分类的方法〔1〕线分类法〔2〕面分类法二、房地产市场调查信息分类的相关内容1、房地产试产调查信息的分类〔1〕房地产市场环境调查〔2〕房地产市场需求和消费行为调查〔3〕房地产产品调查〔4〕房地产价风格查〔5〕房地产促销调查〔6〕房地产营销渠道调查〔7〕房地产市场竞争状况调查2、房地产市场调查信息分类的具体内容〔1〕房地产市场环境调查1〕法律环境调查2〕经济环境调查3〕社区环境调查〔2〕房地产市场需求和消费行为调查〔3〕房地产产品调查〔4〕房地产价风格查〔5〕房地产促销调查〔6〕房地产营销渠道调查〔7〕房地产市场竞争状况调查三、房地产市场调查数据信息的汇总1、调查数据信息汇总的含义2、调查数据信息汇总的方法〔1〕手工汇总〔2〕计算机汇总3、调查数据信息汇总实例学习单元2市场调查数据整理驾驭统计学的根底学问可以对房地产市场调查数据进展整理驾驭房地产市场调查数据的加工方法驾驭房地产调查常用的统计图、表一、统计学根本学问1、统计学的根本概念〔1〕统计总体及总体单位〔2〕标记、变量和指标1〕标记2〕变量3〕指标〔1〕搜集资料的方法1〕干脆视察法2〕采访法3〕报告法〔2〕搜集资料的形式1〕统计报表2〕普查3〕重点调查4〕典型调查5〕抽样调查〔3〕统计资料的整理1〕统计资料的审核和手工整理技术2〕统计分组3、综合指标〔1〕确定指标1〕时期指标2〕时点指标〔2〕相对指标1〕构造相对指标2〕强度相对指标3〕比较相对指标4〕比例相对指标5〕方案完成相对指标6〕动态相对指标〔3〕平均指标1〕算术平均数2〕调和平均数3〕几何平均数4〕中位数5〕众数〔4〕变异指标4、时间序列〔1〕程度指标1〕开展程度2〕序时平均数①确定指标的序时平均数②相对指标的序时平均数〔2〕速度指标1〕开展速度2〕增长速度3〕平均开展速度二、房地产试产调查数据的整理1、房地产市场调查数据整理的程序2、市场调查数据整理的内容〔1〕数据的审核1〕数据资料的完好性审核2〕数据资料的精确性审核①逻辑检查②计算检查〔2〕数据的证明1〕此人是否实际被调查2〕此被调查的人是否是被选出针对问卷中问题答复的确实人选3〕调查是否按要求的方式进展4〕调查人员是否全部、照实填写调查表。5〕证明通常还包括检查其他方面的问题〔3〕数据的分类1〕事前分类和事后分类2〕质量分类和数量分类三、房地产市场调查数据的加工1、编辑编辑中常遇见的问题：〔1〕假调查〔2〕不一样或冲突的答复〔3〕无法读懂的答复〔4〕不正确的答复〔5〕不完好的答复〔6〕“不知道〞和“没有答案〞处理方法2、编码〔1〕对量化资料进展分类编码〔2〕对定性资料进展分类编码〔3〕进展编码的要求3、市场调查数据净化处理〔1〕登记性误差和代表性误差登记性误差的几种状况：虚假的调查、错误的信息、不一样性、不充分答复、不相关的答复〔2〕净化处理的措施四、房地产市场调查常用统计表1、简洁频数表及分组频数表2、二维列联表3、多维列联表4、相关表5、统计表格制作考前须知五、房地产市场调查数据常用统计图1、直方图2、饼形图3、看法比照图4、轮廓图或形象图5、其他统计图6、统计图制作的考前须知房地产工程定位市场细分调查学习单元1市场细分资料整理分析驾驭房地产市场细分的含义和作用驾驭房地产市场细分资料进展分类整理可以对各阶段市场细分资料进展整理分析房地产市场细分的含义和作用市场细分的含义房地产市场细分的含义及客观根据房地产市场细分的含义房地产市场细分的客观根据顾客需求的差异性是房地产细分的内在根据房地产企业资源的有限性和进展有效竞争的须要，是房地产市场细分的外在强迫条件。房地产市场细分的作用市场细分有利于房地产企业觉察和利用市场时机市场细分有利于房地产企业集中利用资源，进步竞争力市场细分有利于房地产企业制定和调整市场营销策略市场细分有利于房地产企业开发新产品，开拓新市场房地产市场细分资料的分类整理地理因素人口因素龄收入家庭家庭规模家庭生命周期阶段心理因素购置动机特性生活方式行为因素追求的利益待购阶段各阶段市场细分资料的整理分析房地产市场细分的阶段各轮市场细分资料的整理分析第一轮市场细分第二轮市场细分第三轮市场细分住宅和消费营业用房市场细分资料整理分析方法住宅市场细分资料整理分析方法单一变数法综合变数法系列变数法消费营业用房市场细分资料整理分析方法最终用户用户规模学习单元2消费者心理及行为调查驾驭消费者及消费者行为的含义，驾驭房地产消费者外部影响因素的调查方法可以对消费者心理及行为进展调查，并可以对消费者心理及行为信息进展汇总整理消费及消费者的分类消费的含义及分类消费的分类：按消费的性质：消费消费、生活消费按消费的职能：物质消费、劳务消费消费者的含义及分类根据消费过程：狭义消费者和广义消费者根据消费目的：个体、家庭消费者、集团消费者和企业消费者根据消费状态：现实消费者、潜在消费者和非消费者消费者心理及消费者行为两者的关系消费者行为的含义消费者行为是动态的消费者行为包含感知、认知、行为以及环境因素的互动作用消费者行为包含了人类之间的交易房地产消费者外部影响因素的调查1、社会文化因素〔1〕社会文化1〕社会文化的含义及特点2〕社会影响消费心理的途径对消费观念的影响、对消费习惯的影响〔2〕亚文化〔3〕流行文化1〕流行的含义2〕流行产生和开展的阶段3〕流行对消费心理的影响4〕流行的特征影响范围广、时段性明显、从一部分人开始的、传播速度快、循环性、易产生变式5〕引导消费者消费流行的策略广告宣扬、模特示范、巧用政策激励2、经济因素的影响〔1〕宏观经济因素对消费者行为的影响1〕经济开展程度影响消费品供应的数量和质量2〕经济开展程度形成不同的生活环境〔2〕微观经济因素对消费者行为的影响3、家庭因素的影响〔1〕家庭的生命周期〔2〕家庭生命周期及消费心理1〕初婚期的家庭2〕生育期的家庭3〕满巢期的家庭4〕空巢期的家庭5〕鳏寡期的家庭〔3〕家庭生命周期及购房心理1〕初婚期的家庭：小户型、新潮、特性突出2〕生育期及满巢期的家庭：偏好于有益于子女教化的住房区位留意房屋的好用性、合理性合理的居住空间设计3〕空巢期及鳏寡期的家庭四、房地产消费者内部影响因素的调查1、须要马斯洛“需求层次论〞：生理须要、平安须要、社会须要、敬重须要、自我实现须要2、动机〔1〕生理性购置动机〔2〕心理性购置动机感情动机、理智动机、惠顾动机〔3〕社会性购置动机〔4〕营销人员在讨论消费者的购置动机时的考前须知3、感觉〔1〕选择性留意〔2〕选择性曲解〔3〕选择性记忆4、学习5、信念及看法五、个人因素及消费者行为1、龄及生命周期阶段2、职业3、经济状况4、生活方式5、特性及自我形象搜集工程规划设计资料驾驭城市规划和设计调查的主要内容驾驭城市规划和设计调查资料的范围驾驭房地产工程规划审批的内容及程序驾驭房地产工程勘察设计的内容可以搜集房地产工程及周边规划信息，并可以对工程规划设计资料进展汇总城市规划和设计调查的主要内容现场踏勘根底资料的搜集及整理分析讨论城市规划和城市设计调查的根底资料城市规划调查的根底资料城市勘察资料：工程地质、地震地质、水文地质城市测量资料气象资料水文资料城市历史资料经济及社会开展资料城市人口资料市域自然资源资料城市土地利用资料工矿企事业单位的现状及规划资料交通运输资料各类仓储资料社会经济综合资料建筑物现状资料工程设施zl园林建筑资料地下工程资料城市环境资料城市设计调查的根底资料总体城市设计的根底资料部分城市设计的根底资料土地运用道路交通景观及环境形态构造相关资料房地产工程规划设计房地产工程规划设计的含义房地产工程规划设计的原则和根本内容工程规划设计的原则规划设计的根本内容房地产工程规划审批的内容及程序选址意见书制度选址意见书的含义选址意见书的内容建立工程的根本状况建立工程选址的根据建立用地规划容许证制度建立用地规划容许证的含义建立用地规划容许证的审批现场踏勘征求意见供应设计条件审查总平面图及用地面积核发建立用地规划容许证建立工程规划容许证制度建立工程规划容许证的含义建立工程规划容许证的审批1〕建立工程规划容许证申请2〕初步审查3〕核发规划设计要点意见书4〕方案审查5〕核发建立工程规划容许证五、房地产工程勘察设计的内容1、工程勘察、设计的含义2、工程勘察工作〔1〕勘察工作的主要任务和目的〔2〕勘察工作的主要程序〔3〕勘察过程的分类：资料分析、初步勘察、具体勘察和施工勘察〔4〕勘察工作的原则〔5〕勘察工作的具体内容1〕地形测量2〕工程勘察3〕地下水、地表水的勘探4〕气象调查3、工程设计工作〔1〕设计工作的要求和根据1〕设计工作的要求2〕工程设计的根据〔2〕工程设计的阶段和内容1)设计阶段2〕设计各阶段内容及深度〔3〕设计工作的根本内容1〕总体设计2〕单体设计3〕建筑构造设计4〕抗震设防六、房地产工程规划设计资料的搜集和整理1、房地产工程规划设计的根底资料〔1〕自然资料地形图、气象、水文、工程地质、植被〔2〕人文资料基地环境资料、历史文化资料规划资料政策、法规资料2、规划设计资料搜集的途径及方法3、规划设计资料的整理和分析〔1〕工程规划设计资料的整理〔2〕工程规划设计资料的综合分析1〕社会经济资料的综合分析2〕自然条件资料的综合分析3〕现状条件资料的综合分析4〕工程规划条件的综合分析房地产工程投资筹划搜集房地产投资环境资料学习单元1搜集工程投资环境资料驾驭房地产投资的含义和类型驾驭房地产工程投资环境的含义和类型驾驭房地产工程投资环境的影响要素可以对房地产工程投资环境资料进展搜集并归类房地产投资的含义和类型房地产投资的含义房地产投资的类型按投资主体分类：国家投资、企业投资、个人投资按房地产投资的经济内容分类：土地开发投资：新城区土地开发、旧城区土地再开发房屋开发投资：住宅用房开发投资、办公楼开发投资、商场酒店和旅店的开发投资、工业厂房和仓储性物业开发投资、消遣休闲性物业开发投资房地产经营投资房地产中介效劳投资房地产售后效劳投资按投资的资金投入方式分类：房地产信托：收益型、按揭型、混合型优点：税收实惠、变现性好、平安性好、业绩良好房地产辛迪加房地产抵押贷款房地产抵押贷款证券干脆购置房地产〔缺点〕房地产工程投资环境的含义和类型房地产工程投资环境的含义房地产工程投资环境的类型按各要素存在的物质形态分类：硬投资环境、软投资环境按各要素存在的范围分类：宏观、微观、中观按投资环境的内容分类房地产投资环境的特征和特性房地产投资环境的根本特征系统性动态性相对性房地产工程投资特性前期工作特殊重要增值及保值交换性法规约束及疼惜金融的作用房地产工程投资环境的影响要素社会环境要素社会制度社会秩序社会信誉社会效劳政治环境要素政治体制和政权政治局势政策斗争风险文化环境要素经济环境要素宏观经济环境市场环境财务环境资源环境法律环境要素自然环境要素根底设施环境要素房地产工程投资环境资料的搜集及归类学习单元2搜集房地产政策及法规驾驭房地产政策及法规的含义、特点及政府制定政策法规的根本职能驾驭房地产政策及法规的分类可以搜集房地产政策及法规的，并进展整理和分析一、房地产政策及法规的含义和特点1、房地产政策及法规的含义2、房地产政策及法规的特点〔1〕专业性〔2〕综合性〔3〕统分性二、政府在房地产业制定政策及法规的根本职能相关内容1、政府干预房地产市场的根据〔1〕土地全部者〔2〕土地市场的特殊性〔3〕土地产品消费周期、投资回收期长〔4〕土地及土地产品具有公共资源或公共消费品的性质〔5〕房地产市场的缺陷2、政府在房地产业制定政策及法规的根本职能〔1〕保证土地价值增值，负责土地的出让并收取土地出让金〔2〕有责任为社会成员供应安家立命的根本居住条件〔3〕有责任维护市场的秩序，为保证房地产市场的正常运行，要制定各种法规、规则〔4〕有责任为保证整个社会经济的持续开展而对自然资源和文物进展疼惜〔5〕有责任保证城市的持续开展〔6〕有责任进展公共根底设施的投入，以增加城市的聚集效应，进步房地产的价值〔7〕保持房地产业的稳定开展〔8〕协调解决纠纷〔9〕房地产业在法律上的无体利益调整及支配三、房地产政策及法规的分类1、从对政府在房地产业的根本职能的分析进展分类〔1〕房地产的社会性政策及法规的分类〔2〕房地产的市场性政策及法规的分类2、从房地产政策及法规针对的房地产市场体系进展分类3、从房地产政策及法规开展的渊源分类4、从房地产政策及法规指向的部位进展分类四、房地产政策及法规的整理分析1、房地产政策及法规的整理归类〔1〕按内容整理归类〔2〕按颁发时间整理归类2、房地产政策及法规影响分析正确步骤：信息搜集、正确理解内容、对影响分析把握的主要环节留意以下问题：房地产行业涉及各种行业，价值观及利益目的不同，使得政策影响分析较为困难政策出台的困难性，房地产政策影响分析的结果较难意料房地产政策影响分析不是学究式推理过程是实际运作中对时局操控的一门艺术。从政策咪表的号召力、影响市场行情的程度、可操作性的程度、影响的部位、施行影响的手段和传播影响的途径分析。第二节房地产投资环境资料分类学习单元1搜集工程投资估算资料驾驭建立工程投资估算的阶段划分和建立工程总投资的构成驾驭建立工程投资估算资料的搜集范围和建立工程投资估算的方法驾驭建立工程总本钱费用的构成一、建立工程投资估算的阶段划分1、投资估算的作用2、投资估算的阶段划分〔1〕毛估〔2〕粗估〔3〕确定投资总额〔4〕确定性估算〔5〕具体估算二、建立工程总投资的构成1、固定资产2、无形资产3、递延资产三、工程投资估算资料的搜集范围1、工程造价资料2、市政工程造价分析3、政府有关税费资料4、房地产市场交易资料5、其他资料四、建立工程总本钱费用构成1、总本钱费用：消费本钱、管理费用、财务费用、销售费用2、经营本钱3、可变本钱及固定本钱五、房地产工程本钱费用构成1、开发本钱2、开发费用学习单元2搜集土地投资环境资料驾驭土地含义和分类驾驭城市建立用地的分类驾驭房地产开发工程土地影响因素及房地产开发地段选择方法，可以搜集工程投资环境有关资料一、土地的含义和分类1、土地的含义2、土地的投资特征〔1〕最根本的投资形式〔2〕易受政府政策的制约〔3〕土地投资简洁、灵敏〔4〕投资获利最为明显3、土地的分类〔1〕耕地〔2〕园地〔