房地产基础知识修改版

房地产基础知识1.1房地产房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产中介服务房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资,开发,销售,交易等各个环节中，为当事人供应居间服务的经营活动，是房地产询问,评估,经纪等活动总称。房地产市场分级房地产市场分为三级：一级市场：发展商从国家通过各种途径取得土地运用权，用来开发房地产项目。二级市场：发展商完成开发项目，并推出市场进行销售。三级市场：进行过一次交易后再次交易的全部房屋。四级市场：租赁市场。中介主要服务于房地产的二,三,四级市场注：一般状况下，大众理解的市场分级除土地以外的三级土地运用权出让土地运用权出让是指国家将国有土地运用权在一定限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。采纳协议,招标,拍卖三种合同形式进行。土地运用权出让限分别为：居住用地70；工业用地,教化,科技,文化卫生,体育及综合或其他用地50；商业,旅游,消遣用地40土地成熟度三通一平：道路,给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。五通一平：路通,上水通,下水通,电通,电讯通,场地平整。七通一平：道路,上水,下水,电力,通讯,煤气,热力，场地平整。五证五证即《国有土地运用证》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建设工程开工证》,《商品房销售许可证》《国有土地运用证》是证明土地运用者向国家支付运用权出让金，获得了在一定限内某块国有土地运用权的法律凭证。该证主要载明土地运用者名称,土地坐落,用途,土地运用面积,运用限和四至范围。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。也就是盖什么样的房子。《建设工程开工证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律爱护。《商品房销售许可证》是市,县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准证件。两书两书是指《住宅质量保证书》和《住宅运用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付运用时，向购房人供应的住房质量保证文件《住宅运用说明书》是房地产开发企业在商品房交付运用时，向购房人供应的有关住房运用的说明。房屋产权房屋产权是指房产的全部者依据国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋全部者对该房屋财产的占有,运用,收益和处分的权利。共有房产共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有全部权。私有（自有）房产是指私人全部的房产，包括中国公民,港澳台同胞,海外侨胞,在华外国侨民,外国人所投资建立,购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业,私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建立,购买的房屋。其中部分产权：指依据房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。房地产权登记通常称为“产权登记”。（产权登记包括房屋全部权登记和房屋他项权利登记。）城镇房屋全部权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋全部权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁全部，都必需依据全部权登记方法的规定，向房屋所在地房管机关申请全部权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋全部权证。房屋全部权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋全部权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。转移登记在产权登记后，全部权发生继承,买卖,赠与,交换,分割,转让等情节，涉及到房屋全部权人变更的，必需办理产权过户手续，即转移登记。变更登记在总登记后，房屋发生翻建,改建,扩建,添建，以及部分拆除等增减状况，必需重新登记，属于变动状况的登记，称为“变更登记”。这类登记是常常性的，使房管机关能及时地驾驭房屋状况的变化。房屋抵押产权全部人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权全部者自行管理，债权人只能按期取息，而无运用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。商品房从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权。能直接上市销售。公房国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位全部的住房。分为已购公房及运用权公房已购公房个人以成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠方法向原产权单位购买的公有住房”。私产，小产权。购产价格：成本价：依据房屋建立成本制定的公有房出售价格，不含利润。北京现阶段1560元/平米标准价（优惠价）：政府依据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制定的公有房出售价格（成本价的94%）以成本价购买且与原产权单位无特别约定的可以直接上市交易；以优惠价购买的，应补齐成本价，才能上市交易；（与原产权单位有特别约定的，应解除特别约定）已购央产房是指“职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠方法购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业,国务院各部委机关等处的公有住房”。私产，小产权央产房上市销售需经过央产办公室上市审批。其中会有三大障碍，单位建档；个人超标；房产证发放经济适用住房是指依据国家经济适用住房建设支配支配建设的住宅。由国家统一下达支配，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。回迁房又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以低价格购买或者作为拆迁补偿分发给拆迁户。拆迁安置房一般是参照经济适用房进行管理，发放的是经济适用房房产证。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新居；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。跃层式住宅通常状况下，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层复式住宅复式住宅在概念上是一层，但层高较一般住宅（2.7M）高，可在局部掏出夹层，支配卧房,书房等内容，用楼梯上下联系，目的是有效利用有限的空间，增加运用面积，提高住宅的空间利用率。错层住宅错层是指一户内楼面高度不一样，错开之处有楼梯相联系。优点是动静分区，功能区分清楚，具有丰富的空间感觉，视觉感受剧烈丰富。缺点是不利于结构抗震，空间零碎，居住不便，不适用小户型。低层住宅指一层至三层的住宅。多层住宅指四层至六层的住宅。中高层住宅指七层至九层的住宅。高层住宅指十层及十层以上的住宅。层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞,挂雨衣,换鞋,搁包的地方。平常，玄关也是接受邮件,简单会客的场所。建筑密度反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度•建筑物底层占地面积÷用地面积。容积率反映土地利用程度,运用强度及其经济性的技术经济指标•容积率=建筑总面积÷用地面积。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。配套设施配套设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施,道路和公共绿地的总称。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，假如计算多,高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积,墙体柱体占地面积,楼梯走道面积,其他公摊面积等。运用面积住宅的运用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活运用的净面积之和。计算住宅运用面积，可以比较直观地反应住宅的运用状况，但在住宅买卖中一般不采纳运用面积来计算价格。计算运用面积时有一些特别规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积；不包含在结构面积内的烟囱,通风道,管道井均计入运用面积；内墙面装修厚度计入运用面积。计算住宅租金，都是按运用面积计算。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备室,公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。房屋面积计算套内建筑面积＝套内运用面积+套内墙风光 积+阳台。运用面积：分户门内的全部的运用净面积总和（卧房,卫生间,厨房等）封闭阳台算全部，不封闭阳台算一半。公用面积：电梯,楼梯,设备室,门厅走道,值班室,大平台不算（因为没有墙壁和屋顶）。房屋租赁房屋租赁是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁业务交易流为什么公寓收业主佣金，民宅收客户佣金？同硕地产的收费标准是由市场来确定的，公寓市场供大于求，客户较少而房源较多，故公寓房收取业主佣金；民宅市场供小于求，客户多而房源较少，故民宅房收取客户佣金；介于公寓和民宅之间的甲宅的佣金收取，同样依据市场来确定，如供大于求则收取业主佣金，如供小于求则收取客户佣金。留意：在同客户和业主说明佣金收取问题时，不必强调该房屋是公寓还是民宅是强买卖流程图过户资料买方：本人身份证（外地人还需暂住证）卖方：本人身份证配偶同意出售证明房产证,原始购房协议（假如是已购公房）央产房上市审批表和物业供暖结清证明（假如是央产房）北京市城八区房产过户及抵押登记时间城区拿产权证时间其他项权利办理时间丰台区当天完税，20个工作日内出产权证30个工作日内崇文区宣武区东城区西城区朝阳区当天完税，30日内出产权证30个工作日内石景山区当天完税，10个工作日出证30个工作日内海淀区当天完税，当天出产权1个工作日契税 契税定义：是以全部权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是19977月7日重新颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，于199710月1日起实施。房屋成交价格*1.5%（一般住宅） 房屋成交价格*3%（非一般住宅）印花税印花税定义：印花税是对经济活动和经济交往中书立,领受的应税经济凭证所征收的一种税。19888月，国务院公布了《中华人民共和国印花税暂行条例》，于同10月1日起复原征收。买方：房屋成交价格*0.05% 卖方：房屋成交价格*0.05%契税和印花税是全部产权房屋过户都必需交纳的费用。个人所得税假如能供应房屋购买原值完整票据的，按应缴差额的20%缴纳个人所得税；不能供应房屋购买原值的，将按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。注：什么状况下可免个人所得税？转让自住5以上，并且是家庭唯一住房，免征个人所得税。营业税国家规定凡所购房屋的房产证发证日期或契税票完税日期均不满5的，都要交纳房屋成交总价的5.5%作为营业税。假如两个日期有任何一个满5的一般住宅不须要交纳营业税。但是满5的非一般住宅须要交纳房屋差额部分的5.5%作为营业税。只要符合交纳营业税的条件，全部产权房屋都必需交纳营业税。土地出让金已购公房：当的成本价*建筑面积*1%（1560元*建筑面积*1%）回迁房：房屋成交总价*3%注：土地出让金都是由买方来交纳的补足成本价（以标准价和优惠价购买的已购公房出售）当的成本价*建筑面积*6%补足成本价由卖方来交纳的综合地价款（此费用只有经济适用房才用交纳）住满5以上的经济适用房出售时:房屋成交总价*10%（由卖方交纳）五内的经济适用房交易细则近期出台土地增值税一般住宅：不须要交纳住满5以上的非一般住宅出售时：不须要交纳住满3但未满5的非一般住宅出售时：房屋成交总价*0.5%未住满3的非一般住宅出售时：房屋成交价*1%公司收费标准：买方居间服务费：成交价*1%买方权证代办费：1500元资金监管服务费：1000元（正常流程下不收取）卖方居间服务费：成交价*2%卖方权证代办费：1500元资金监管服务费：1000元（正常流程下不收取）买卖双方自配对，由我公司办理过户：买方服务费：2000元商业贷款：2300元公积金贷款：3000元卖方服务费：2000元商业贷款：按揭的概念按揭贷款：银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款阶段性担保：放款给卖方（见契票或见房本）之日起到他项权利证送达银行收执之日止。在这期间，担保方为借款人供应担保，并担当连带担保责任。申请人应具备的条件：满18周岁的自然人有按期偿还本息的实力能供应符合法律规定的房屋转让合同商业贷款相关费用：按揭保险费：评估价*贷款限费率评估费：300---500元左右律师费：300元（深发没有）贷款金额＝合同价与评估价的就低原则*贷款成数最高贷款额度,利率和最长贷款期限：各银行的贷款额度不一样，一般是七成二十（90平米以下可以贷到八成），贷款金额以万元计6—20的利率是6.12%还款方式：等额本息还款——每月所还本金利息的和相等。等额本金还款——每月所还本金相等，利息逐月递减。双周供还款法——每双周还款一次，每次还款一样多，可节约利息(深发可做)商业贷款买卖双方所供应的资料：买方(借款人)：借款人夫妻双方身份证（外地人还需暂住证）；户口本；结婚证；私章；收入证明；企业营业执照（带检章）复印件加盖红章；首付款发票；未婚另需单身证明。卖方：夫妻双方身份证；户口本；结婚证；配偶同意出售证明；产权证；未出租证明；成本价和回迁房等房产还需相关原始购房合同,安置合同等。我公司合作的银行都可以提前还款吗？可以，但要提前申请，不同的银行提前申请的时间不同，四家银行均是以万元的整数倍还款。港澳及外籍人士是否能做二手房贷款？可以。客户的收入证明怎么开？客户的收入证明不能低于月供的2倍（月供1000元，收入证明不能低于2000元），假如收入证明开得过高银行会让客户出具相关资料（完税说明，银行对帐单等等）。假如客户不能出具，建议客户与他人共同申请或供应兼职收入证明（兼职收入证明只有建行和深发认可）收入证明是要经律师或银行确认的，如确认有问题银行会认为客户资质有问题。贷款人在北京没有工作（客户只能出具外地收入证明）还可以贷款吗？可以。（收入证明要在当地公证处公证）买方夫妻双方只以一个人的名义贷款其配偶还须要到场吗？是的。仍须要您爱人的协作。因为依据法律规定凡在婚姻期间所购买的房产均属于夫妻双方的共同财产，所以其配偶要在银行出具的同意抵押声明上亲笔签字。（律师或银行面签）如其配偶不便利到场可做公证。商铺写字楼可以贷款吗？可以。深发,建行深发：商铺最高五成10写字楼最高五成10建行：商铺最高六成10（银行要先看房）写字楼最高六成10（银行要先看房）公积金贷款申请公积金贷款的条件：连续足额缴存12个月，贷款只能到万元为止，万位以下不能贷。公积金贷款分为市属和国管两种，贷款最长可贷30，最多可贷40万（资质特别好客贷到52万），利率1—5为4.41%，6-30为4.86%，首付市属（90平米以下）是20%，（90平米以上）是30%；国管是（90平米以下）20%，（90平米以上）30%。市属管理部的客户龄不超过70岁，国管部不超过65岁。公积金贷款买卖双方供应的资料：买方：借款人夫妻双方身份证（外地人还需暂住证）户口本结婚证学历证明买方公积金缴存单位是国管的须要供应个人收入证明未婚另需单身证明。卖方：夫妻双方身份证（外地人还需暂住证）户口本结婚证。店面接待店面接待流程起立,问好,自我介绍：看见客户应以最快的速度起立，并面带微笑向客户问好，并向客户做自我介绍如：“您好！我是我爱我家的置业顾问，我叫***，请问有什么能够让我为您供应扶植的，很兴奋为您服务。”或“您要询问关于房地产哪方面的问题我很兴奋为您解答”。请客入坐：用手势礼貌的请客户先坐下经纪人再坐下。（五指并拢斜向下）奉上茶水：为客户倒上水，杯中的水高度为7-8分滿，水一般温度为偏低，切忌倒上热水，双手为客户端上。递上名片：在经纪人服务礼仪中已讲过，双手握着名片将名片名字的方向朝向客户，并说出“请您多多关照”。倾听需求：为什么人长一张嘴巴，两只耳朵，就是要多听。一流的经纪人都是会倾听的别人的讲话的人，要学会倾听的艺术。对对方投以情人般的眼神，面带微笑并频频点头。登记信息：留意不要审问式的登记。满意需求：尽快在帮客户登记信息完给客户找到合适的房子。或对业主表示说我们会尽快为您找到适合您房子的客户。要求经纪人我背房源。店面接待提问要点接待租赁客户提问要点客户须要的时间，紧迫程度对室内设施的要求对租金的要求可否接受佣金付款期限付款方式（现金,支票,转账）是否开发票何时看房便利接待买卖客户提问要点基本需求动机：孩子上学,上班便利,照看老人,投资等基本需求了解：需求区域,面积,户型,装修,配套,