建设工程目标成本控制指导书

目录TOC\o"1-3"\h\u39171成本控制指导书 1302852项目论证成本管理作业指引 14146593方案设计成本管理作业指引 17193744施工图设计成本作业指引 22309725主要材料设备采购方式及成本控制目标建议 2582126总包、分包承包方式及成本控制目标建议 26183597项目后期评估作业指引 271成本控制指导书项目期造价部年月日

目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）：产品组合1.1产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合建筑面积占地面积产品比例平均面积总户数框架比例容积率占地单位造价住宅TOWNHOUSE多层小高层高层公建独立车库商业网点地上停车位配套用房地下车位非人防地下车位半地下车位人防地下车位综合普通住宅户均

附表（二）：目标成本1.2目标成本成本项目一期目标成本(万元)跨期目标成本(万元)第一责任部门权重其它责任部门权重控制要点可售面积一、土地获得价款1、政府地价项目发展部100%2、政府收益金项目发展部100%3、出让金项目发展部100%出让金标准：住宅×元/m2,公建×元/m2,面积需经造价部复审4、配套费项目发展部100%出让金标准：住宅×元/m2,公建元/m3,面积需经造价部复审5、红线内、外市政配套项目发展部100%6、拆迁补偿费项目发展部100%7、契税项目发展部100%二、开发前期准备费1、勘察设计费勘察丈量费项目部85%工程管理部、造价部15%需招标确定合作单位规划设计费规划设计部100%竖向管网设计项目发展部100%施工图设计设计部100%外配套管网设计项目发展部100%建筑研究用房设计部50%项目部50%2、报批报建费政府报批报建费项目发展部100%详见附表一，需分期阶段考核水电气增容费项目发展部100%水增容费元/m2、电贴费元/户3、三通一平费项目部100%临时道路项目部100%临时用电项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移临时用水项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移场地平整费项目部100%严禁发生现场土方运输责任不明的现象发生，导致甲方重复运输4、临时设施费项目部100%临时围墙项目部100%临时办公室项目部100%临时场地费项目部100%临时围板项目部100%三、主体建筑工程费100%1、基础工程费100%大坑处理项目部70%工程管理部、造价部30%需招标确定合作单位护壁(坡)按建造成本责任划分基础桩基检测100%降水2、结构及粗装修工程3、门、窗工程室外门窗户门防火门4、公共部位精装修大堂及电梯前厅精装修另见附表二楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修5、室内装修四、主体安装工程费按建造成本责任划分1、室内水暖气电管线设备室内给排水系统室内采暖系统室内燃气系统另见附表二室内电气系统2、空调及安装电梯及安装消防通风及安装五、社区管网工程费按建造成本责任划分100%100%1、室外给排水系统100%100%自来水系统100%100%另见附表二雨污水系统100%100%2、室外采暖系统项目发展部100%100%管道系统100%100%热交换站100%100%挂网费100%100%3、室外燃气系统按建造成本责任划分100%100%管道系统100%100%调压站100%100%另见附表二4、室外高低压系统100%100%高压线路工程100%100%低压线路工程100%100%配电室100%100%开闭站100%100%5、室外消防系统100%100%6、室外智能化系统100%100%智能化系统100%100%7、电讯工程100%100%六、园林环境费100%100%1、环境设计费设计部100%2、绿化建设费按建造成本责任划分100%3、建筑小品100%100%4、道路广场建造费100%100%5、100%100%另见附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音乐100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套设施费按建造成本责任划分100%1、游泳池100%100%2、会所100%100%3、幼儿园100%100%4、小学校100%100%另见附表二5、网球场100%100%6、物业用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房100%100%八、开发间接费100%100%1、工程管理费100%100%工程监理费项目部100%100%预结算编审费造价部100%100%行政管理费项目部100%100%施工合同外奖金项目部100%100%2、利息财务部100%100%3、营销费用60%40%媒介广告费100%100%销售部60%设计部40%4、物业完善费项目部100%100%开发成本合计100%100%九、期间费100%100%管理费用100%100%销售费用销售部100%100%财务费用100%100%项目总投资100%100%

附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏

附表（四）：报批报建费用明细1.3报建报批费用明细序号费用名称费用标准收费部门成本目标指标(元/㎡)项目总控制目标成本(万元)说明费用(元/㎡)1勘查丈量费2规划定位放线费3审图费4规划设计费5规划管理费6规划服务费7人防工程质检费8临时用水9招标管理费10市场服务费11合同见证费12招投标服务费13排污费14固体垃圾排放费15垃圾托管费16工程质量委托费17劳保统筹费18施工许可证工本费19防疫审查费20工程保险费21标志牌22其它合计1.4项目营销成本控制要点附二：营销费用控制明细项目期营销费用造价部年月日

为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。一、适用范围：1.项目营销成本费用控制。二、计划控制目标1.项目销售费用总额度为万元。综合销售成交均价元/M2，销售率％，销售成交合同总额的％，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导＊＊＊＊项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由造价部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变；11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标费用额度单位：（万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（m2）成交均价(元)成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）合计（万）占总费用比例（％）年营销费用总额占总合同金额的%，五年总额为：万元。每年的销售费用见下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用(万)a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增

在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3％以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。

当上一年销售费用超出目标成本15％以上时，造价部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议；b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减

在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用；

当上一年销售费用较目标成本节余超过5％以上时，造价部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和分管副总经理批准。2012年分解目标单位：万元序号项目促销期强销期后期合计总费用1现场包装费（现场卖场）6媒介广告费7广告设施及发布费8促销活动费（见说明）现场促销活动费（万/次）市内卖场租赁以及巡展费9展销费（包括所有的资料费用）（两次房交会：万/次）10销售模型费（个）11宣传资料及礼品费12看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/辆）13企划费用含市场调研、销售策划、咨询费14卖点增加费（此费用记入企划费用）卖场分解目标单位：万元序号项目名称单位数量合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。五、考核指标a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；成交销售费用比＝当期累计销售费用/当期累计成交金额×100％目标销售费用比＝当期累计销售费用/当期目标销售费用×100％销售面积比＝实际合同销售面积/销售面积分层分户表面积×100％b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在1.5%左右；c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100%左右；d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于99.99％。六、本成本指导书由造价部负责解释。附：《房地产企业成本核算指导》营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15）其他2项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的：明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。适用范围：本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。3.定义：3.1项目可行性研究阶段成本估算：在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4．职责：4.1公司-造价部4.1.1负责编制《新项目成本估算表》。4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。4.2公司-技术管理部（设计）4.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。5.工作流程5.1项目基础性成本分析5.1.1造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供公司领导和相关人员参考。5.2项目可行性论证成本分析5.1造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本估算报告。5.2进行成本估算的依据包括：技术管理部（设计）提交的可研阶段项目规划要点分析，投资发展部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。5.3造价部专业工程师按《新项目成本估算表》格式要求，完成估算。5.3.1填写编制说明：包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用）5.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5.3.3按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。5.3.4有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。5.4《新项目成本估算表》经造价部经理审核后提交投资发展部，作为可研分析报告的附件。5.5公司进入新的城市进行房地产开发，成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括：5.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。5.5.2当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。5.5.3当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》5.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。5.3公司立项阶段5.3.1《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后，《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。5.3.2造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。5.4资料存档《新项目成本估算表》经审批后，由造价部移交项目部资料信息员负责存档保管。6.支持文件无7.相关记录表格7.1《**地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》3方案设计成本管理作业指引实施方案设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。范围适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。3.术语和定义3.1实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。4.职责：4.1公司-造价部4.1.1负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；4.1.2负责建立成本模型和数据库；4.1.3负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》；4.1.4负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》；4.1.5负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；4.1.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；4.1.7负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。5.工作流程5.1项目开发成本调研5.1.1公司项目预立项后，造价部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；5.1.2造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。5.2方案设计阶段成本管理和控制5.1造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计成本提出要求和建议；5.2规划方案设计完成后，造价部依据技术管理部（设计）提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》，对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；5.3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报造价部经理审核。5.3扩初设计阶段成本管理和控制5.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；5.3.2造价部组织召集技术管理部（设计）相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经分管副总经理审批后会签给技术管理部（设计），作为扩初阶段的成本限额；5.3.3初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目《成本概算》，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批；5.3.4概算完成一个月内造价部负责完成《扩初设计阶段成本分析报告》的编制，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。6.表格和记录6.1《设计限额要求》6.2《建安成本限额设计成本控制建议书》4施工图设计成本作业指引施工图设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。范围项目施工图设计成本管理。3.定义目标成本：通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。4.职责：4.1项目公司-工程技术部4.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。4.2项目公司-造价部4.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。5.工作程序5.1制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前，造价部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；5.2施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下：5.1造价部根据发展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点：5.1.1土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；5.1.2桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；5.1.3结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；5.1.4建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；5.1.5安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；5.1.6景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点，；5.1.7分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；5.2限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。5.3造价部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集工程技术部相关人员开会确认。5.4确认后的限额设计数值及成本建议经造价部经理审核、报分管副总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。5.3施工图出图后，造价根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向工程技术部提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警，并报分管副总经理综合决策。5.4设计完成后，由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。6.表格和记录无5主要材料设备采购方式及成本控制目标建议序号材料（设备）名称市场价/信息价成本目标以往工程采购方式建议采购方式万元

6总包、分包承包方式及成本控制目标建议序号项目名称承包方式结算成本目标合同（招标）成本目标设计变更及签证控制目标主要经济指标值备注（万元）（万元）（万元）

7项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。适用范