房地产经济学8房地产投资

《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）【能力目标】1.能够运用房地产投资知识认识房地产开发相关活动；2.能够分析房地产投资风险因素及风险防范。【知识目标】1.掌握房地产投资的基本知识；2.掌握房地产投资风险的基本概念和特点；3.掌握房地产业投资各阶段风险因素。第八章

房地产投资第八章房地产投资

【教学建议】在全面介绍房地产投资的基本知识的基础上，结合本节各个阶段的风险因素，试判断房地产风险的对房地产业的推动作用和抑制作用。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）68家房企拿地楼板价涨58％案例导入【案例思考题】1.在案例中房地产投资中主要的影响风险因素是什么？如何体现？2.房地产投资中出现上述的风险，你作为房地产开发商应如何应对？《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）第一节

房地产投资概述一、房地产投资的含义房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资与其他投资行为一样，也是以一定资金量在一定的期限内获取一定的预期回报的过程。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）二、房地产投资的特点（一）投资成本高首先，土地开发的高成本性。其次，房屋建筑的高价值性。另外，由于房地产建设周期长，占用资金大而需要支付大量的利息等原因，也增加了房屋建筑物的成本价值。（二）投资回收期长一方面是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约。另一方面是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）投资风险性大由于房地产投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。（四）投资收益性好与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。（五）投资的低流动性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成，轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长时间才能完成。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）问题诊断

问题：

很多人都说房地产投资是稳赚不赔的，这个说法正确吗？

诊断：

较长的时间以来，房价确实经历了长时期的上涨。可是并不等于只涨不跌。房价应该适度缓慢上涨，如超过平均上涨速度，则必有回落的压力。而且房屋价格上涨从本质上讲是土地在升值，房屋建筑本身是不断贬值的(会计上要提折旧)。纵观中国楼市，经过几年的上涨,远远超出实际购买力的房价面临着深幅调整的内在需要。2008年以来随着房地产销售量不断下滑，中国地产商在经过数月的顽强抵抗后，最终选择让步，开始大幅下调地产价格。三、房地产投资的种类（一）基本建设式这里所称的基本建设，是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。（二）楼宇购买式具体做法是：投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）合作开发式具体做法是：如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。（四）购买股权式具体做法是：由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）教学互动在这些房地产投资中，哪一类房地产投资的方式比较安全？四、房地产投资的开发过程（一）投资决策分析1.市场分析2.财务分析3.可行性分析（二）土地开发权获得这一个过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。（三）房地产开发建设（四）房地产销售经营《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）第二节房地产投资各阶段风险及防范一、房地产投资风险的概念及特征（一）房地产投资风险的定义房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。（二）房地产投资风险的特征1.客观性。2.收益不确定性。3.可预测性。4.损益性。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）二、房地产投资各个阶段的风险因素分析（一）投资决策阶段的风险因素1.政策风险。（1）产业政策风险。（2）金融政策风险。（3）土地政策风险。（4）土地出让金及税收政策风险。2.市场供求风险及通胀风险。3.区域社会环境风险。（二）土地开发权获得阶段的风险因素一旦决定投资便进入了土地开发权获得阶段。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）

由于出现强烈的和拆迁户存在利益冲突，如果你作为房地产开发商是否有采取方案来规避？教学互动（三）房地产开发建设阶段风险因素1.工期拖延风险。2.项目质量风险。

3.开发成本风险。（四）销售经营房产阶段风险因素1.营销策划风险。2.物业管理风险。3.其他风险。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）三、房地产投资各个阶段的风险防范（一）投资决策阶段的风险控制1.重视可行性研究，确保投资决策的正确性《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）问题诊断

问题：对于区域性小房地产开发商而言由于其对项目所在地已有深刻认识，可行性研究报告能否省略？

诊断：可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。虽然区域性小开发商凭借自身人脉资源及开发经验对项目本身所面临的风险有一定认识，但可研报告作为全面评价的事前风险调查手段，作为衡量风险的重要依据不能欠缺，另外小房地产开发商往往自有资金不足，需要进行银行融资贷款，而融资贷款往往要求其提交可研报告作为必备条件。2.加强市场监测，提高决策的科学性房地产业作为一个市场供给弹性很弱的产业，也是泡沫多发产业。因此，企业需要强化业务宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，有条件的企业可以自行开发房地价数据系统，通过数理方式预测房价走势，同时加强住房金融研究。3.灵活应用投资组合理论“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法在投资领域里非常适用。企业在投资时，总是在收益相同时追求风险最小，在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）教学互动

中国最大的专业住宅开发企业万科旗下的深圳万科高调宣布了商业策略：打造城市综合体品牌“万科广场”，首个万科广场将于2012年底在深圳龙岗开业，体量达10万平方米。入驻万科广场的首批近400余位商家也出席了策略会。万科此前不久成立了深圳万科商业管理有限公司，被视为万科进一步深化商业地产战略的重要举措，此次商业策略的发布更表明万科已经将打造商业能力提升到战略高度。虽然此次策略会由深圳万科举办，但是万科方面提供的资料显示，万科商业地产项目将陆续在北京、上海、重庆、西安等全国20多个城市开始运营。你能否举出其他房地产开发商灵活应用投资组合理论的例子呢？4.必要时采用风险回避的形式来消除风险在对项目各开发方案的进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。5.树立风险管理意识风险管理是一项复杂的系统工程，企业应注重风险控制，更应注重风险防范，防患于未然，树立正确的风险管理意识，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，高度重视风险防范和控制，做到警钟长鸣。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（二）土地获取阶段风险的控制在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和拆迁户的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自在各个层面的干扰，在拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，征地过程中需要进行成本控制，但对于可能出现的意外情况有备选方案，防止矛盾激化。（三）项目建设阶段风险的控制强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（四）经营管理阶段风险的防范和控制

经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应，了解需求状况，密切关注市场的动态发展,采取灵活合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）本章小结在本章中，首先从房地产投资的角度阐述了房地产投资具有投资成本高、投资回收期长、投资风险性大、投资收益性好以及投资的低流动性这些特点；其次阐述了风险的定义及特征，再次房地产开发在各个阶段风险因素等主要内容，其中重点将投资决策阶段的风险因素分解为政策、经济、区域社会环境，结合具体实例进行了分析；最后对上述房地产开发在各个阶段风险如何进行防范提出了一些针对性措施。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）1.房地产投资的概念和特点；2.房地风险的定义及特征；3.房地产投资开发的四个阶段。【重点与难点】重

点难

点1.房地产开发投资决策阶段的风险因素；2.房地产开发投资决策阶段的风险因素的防范；3.房地产开发建设阶段风险因素及防范。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）1.什么是房地产投资风险及特征？2