地产公司工程交付风险管理方案

交付风险管理方案宣贯01交付风险管理方案确定目的集团项目交付形势日趋严峻、公司也越来越重视对与交付的管理03相关问题解答和后续实施要求目前执行过程中存在的问题解答以及后续执行的要求目录0220年交付风险管理方案详解结合中梁地字〔2020〕038号对交付管理方案详细解读01交付风险管理方案确定目的集团项目交付形势日趋严峻、公司也越来越重视对与交付的管理|外部环境交付作为房地产开发链条的最后一环，是建立房企品牌和口碑的关键时刻。真实的产品和服务体验是占领消费者内心的唯一途径，也是企业能否在一个地区持续深耕的前提。满意度低2019年客户满意度为74%其中工程质量的客户满意度为47%负面较多2019年舆情监控到的工程相关负面舆情80%以上发生在在项目的交付阶段持续为客户提供优质的产品与服务4交付风险管理方案确定目的|内部动作交付项目周报表发布《交付管理指引》发布《交付管理手册》试运行《关于强化项目交付风险管控及逾期交付处罚的通知》5

《关于强化执行合同交付逾期处罚的通知》《关于开展“扫雷”专项检查的通知》落实风控

《2020年交付管理方案》2018

2019.72019.92019.102019.122020.12020.3CONTINUE39个（占30%，比2019年同期上升17%风险高地域广2020年交付项目覆盖地域扩展到北方、山东、西部等地区，其中北方和山东为环保管控重灾区项目多2020年合同交付批次共计141个，比19年增加66%（考核交付批次151个）6交付风险管理方案确定目的|

2020年交付工作难点42个（占30%，比2019年同期上升17%风险高地域广2020年交付项目覆盖地域扩展到北方、山东、西部等地区，其中北方和山东为环保管控重灾区疫情影响2020年受疫情影响，项目复工时间推迟30天，项目恢复正常时间推迟45天项目多2020年合同交付批次共计142个，比19年增加67%（考核交付批次151个）7交付风险管理方案确定目的|

2020年交付工作难点01

完善交付管理体系《项目交付完工指引》、《2020年交付管理方案》等。04

加强合同逾期处罚结合集团“全底线风控”管理要求，确保项目顺利交付，加强和优化合同逾期处罚方案02

强化风险上浮通道加强“扫雷”、联合巡检等强检查机制的落地，增强风险识别能力；推进工程数据平台等信息化管理系统，加强风险上浮通道。03

落实风险闭环机制固化风险闭环标准动作，检查风险闭环管理落实情况思路8落实五强管理——强管头、强过问、强支持、强检查、强管尾2020年交付管理工作思路交付风险管理方案确定目的|确定管理思路0220年交付风险管理方案详解结合中梁地字〔2020〕038号对交付管理方案详细解读客观性合理性尽量满足最大管理负荷普适性尽量对大部分项目适用公平性满足作为考核评价依据基本原则方案编制核心想法1020年交付风险管理方案详解|基本原则最好指标化、设置好卡位标准、自动落位01用哪些指标跟交付相关的指标都要考虑：进度、验收、总包、客诉、品质02怎么权重分只有进度风险是可能量化的，所以以进度风险为主其他指标为辅03如何划阶段进度指标如何设置——将项目周期划分成几个阶段，并设定相应的对比点04怎么定卡位各个阶段滞后相同时间的风险不同，所以要阶梯卡位05效果怎么样是否合理还需实践检验并调整0620年交付风险管理方案详解|交付风险分级方案的确定过程11量化指标（工程进度）关键节点设置及其影响区间6个月开盘11.2个月主体封顶16.2个月外架拆除地库封顶13个月24个月精装验收32个月精装交付22个月 26个月

28+个月二改+1个月竣备 交付 合同交付28个月竣备交付阶段开盘主体阶段封顶节点前90天砌抹阶段拆架节点前90天拆架阶段拆架节点后50天永久道路&围墙或外立面完整亮相20个月总平阶段合同交付前120天实际交付对比预计封顶时间对比主体封顶时间对比外架拆除时间 对比外立面完整亮相时间对比竣备时间该阶段未交付直接为黑60-Xd130-150d140d160-180d竣备阶段合同交付前30天30-90d0-30d04080120160预计主体封顶主体封顶地库结构封顶外架拆除永久道路&围墙交付红黄绿关键节点滞后天数考核竣备节点延误即为红色竣备黑风险倒推为准135d110d60d120d100d45d105d75d45d60d30d30d内控交付：合同交付期前30天倒排竣备：合同交付期前75天（下同）倒排永久道路&围墙：前120天倒排拆架：前200天倒排地库结构封顶：前300天倒排封顶：330/350（低/高层）精装项目增加5-6个月，二改项目增加1-3个月，跨年增加1个月黑进度风险落位折线图对比计划系统←

→按合同交付倒排双向对比90d60d30d量化指标（工程进度）各关键节点分级卡位标准取大值年交付风险管理方案详解|量化指标阶段划分卡位标准12风险等级双向对比滞后时间 滞后天数（天） 倒推滞后时间主体阶段砌抹阶段拆架阶段总平阶段竣备阶段交付阶段黑＞135d＞120d＞90d＞60d暂按>45d＞30d＞30d红＞110d＞100d＞60d＞30d＞0d\黄＞60d＞45d＞30d＞0d＞-30d\绿≤60d≤45d≤30d≤0d≤-30d已交付注：以上滞后时间为计划系统和按合同交付倒排滞后时间较大值20年交付风险管理方案详解|量化指标13风险类别 黑（直接升黑） 红（调整系数=1.5） 黄（调整系数=1.2） 绿1. 当地验收政策需要50%以上业主参与验 1. 当地验收政策需要20%以上业主参与验收； 收；验收风险 当地政府已将中梁拉黑或政府关系极端僵化， 2. 当地政府关系极差 2. 当地政府关系较差 可控竣备验收面临极大困难 3. 项目拿地时有突破行为，后期验收环境 3. 项目拿地时有突破行为变化较大 4. 合同交付前90天仍未完成竣备1. 总包单位极不配合，需要更换总包，或 1. 总包单位不配合，施工资源不满足现场总包风险 总包单位主动或被动全面停工（或大部分停 总包极为可能不配合竣备； 要求 可控工），且无法更换总包 2. 总包单位长期不配合 2. 总包存在不配合竣备的可能1. 由于客诉问题，造成较多负面报道，对 1. 由于客诉问题

，引发负面舆情，可能客诉风险 由于客诉问题，引起当地主流媒体广泛报道， 项目竣备验收造成影响 对项目竣备验收造成影响 可控同时对验收造成严重的不利影响 2. 由于客诉问题，需要对项目进行大幅度 2. 由于客诉问题，需要对项目进行局部的的品质提升 品质提升，影响工期的1. 项目存在较大的质量问题，需要大范围 1. 项目品质与业主期望落差较大；品质风险 项目存在极大的系统性的质量问题，可能需 返工修补； 2. 存在一定的质量问题，需要整改 可控要拆除重建才能消除影响 2. 项目渗漏、空鼓开裂情况极为严重 3. 项目渗漏、空鼓开裂较为严重注：当以上四项有一项风险等级为黑时，交付风险即升级为黑；其他情况，将调整系数累乘＞2时，风险等级升一级，＞3时，风险等级升两级20年交付风险管理方案详解|定性指标14黄红黑风险闭环机制：联盟约谈→区域驻场→地产督办→联盟驻场→总裁约谈区域公司 联盟中心 地产集团区域工程

常务副 区董 例行

执行总裁

发联盟驻场 驻场 驻场 约谈 约谈 督办单联盟工

执行总程驻场

裁驻场

发督办单

建群督办

总裁约谈✓✓超过1月✓地产参加✓✓梳理反馈✓ ✓ ✓ ✓超过2月超过3月

要求联盟 按需 按需✓✓超过2月✓地产参加超过3月✓✓超过3月✓ ✓✓基本逻辑：分层分级管控分层分级管控说明1. 根据项目风险等级，达到条件即必须启动相应的闭环管理机制，直至交付风险降低或消除；2. 驻场要求：驻场人员每周在风险项目不少于3天，联盟中心助理总裁可代替执行总裁；3. 对于下地产督办的项目，联盟中心应对其风险详细梳理，并制定风险闭环的措施和节点；4. 对于风险等级为黑的项目，以上机制可视紧急程度提前采取相关闭环措施。20年交付风险管理方案详解|风险闭环机制地产集团关注15交付风险等级持续为黑交付风险等级首次被评定为黑地产集团

联盟中心

区域公司联盟发督办单执行总裁约谈(地产集团参与)常务副总驻场会议纪要(明确措施、节点)跟进闭环情况(必要时现场督办)反馈执行闭环措施反馈闭环结果指导反馈项目情况制定闭环方案区域公司董事长驻场持续＞1个月或距交付＜3个月(地产集团参与)风险分级联盟中心闭环机制红、黄、绿风险闭环制定闭环方案执行闭环措施反馈闭环结果会议纪要(明确措施、节点)(按需跟进闭环情况建群督办/约谈)指导反馈黑是否闭环持续＞2个月或距交付＜2个月联盟工程负责人驻场否联盟执行/助理总裁驻场否且持续＞3个月或距交付＜1个月要求一周内是是是否闭环否发督办单一周内

执行总裁约谈

反馈项目情况要求20年交付风险管理方案详解|极高风险闭环要求16年交付风险管理方案详解|黑风险推送工程负责人执行总裁助理总裁黑风险项目推送规则地产集团运营中心工程管理部根据2020年交付管理方案对黑风险项目情况进行推送，推送人员和内容如下：推送人员：助理总裁、执行总裁、工程负责人（持续超过2个月/距离交付2个月推送大区总裁）推送内容：首次评定为黑风险项目、持续评定为黑风险项目及持续时间、风险等级由黑降级项目自动推送功能已由IT开发中172020.4控股对地产考核关于发布《地产集团总部交付考核奖罚制度》的通知，明确控股对地产的交付考核要求地产对区集考核中梁地字〔2020〕038号《关于强化项目交付风险管控及逾期交付处罚的通知》

，明确合同逾期的行政处罚交付经济奖罚……待发布，明确交付相关的经济奖罚2020.31820年交付风险管理方案详解|交付考核与奖罚年交付风险管理方案详解|行政处罚主要变化对比2019年主要有如下变化02030405强化了对区董的行政处罚可对区域公司董事长进行降职降薪或免职处理的处罚增加了常务副总处罚要求区域公司常务副降职降薪或免职处理鼓励风险降级激励区域集团可对降低或消除交付风险，并按期顺利交付的组织和人员进行专项激励区集可制定处罚细则对区域集团、区域公司其他相关人员，可根据实际情况制定处罚细则限制组织拓展连续出现逾期，区域公司暂停拿地，或规整拓展范围0119处罚类型处罚规定经济处罚按机制最新奖罚制度处罚。行政处罚1个交付批次逾期，事业部总免职处理。1个交付批次逾期，区域常务副降职降薪或免职处理，且可对区董进行降职降薪或免职处理的处罚。预计项目逾期或已逾期，暂停该项目成就共享发放。连续一年内出现2个交付批次合同逾期，区董免职处理。连续一年内出现2个交付批次合同逾期，区域公司暂停拿地3~6个月。连续一年内出现2个交付批次合同逾期，暂停区域公司成就共享发放。连续一年内出现2个交付批次合同逾期，大区对区域拓展范围重新规整。对区域公司其他相关人员处罚，大区可根据实际情况制定处罚细则。2020年交付风险管理方案详解|行政处罚——区域公司+行政处罚处罚类型处罚规定经济处罚按机制最新奖罚制度处罚。行政处罚区域集团连续一年内有3个项目批次逾期，地产集团保留对区域集团总裁的处罚权。联盟中心连续一年内有2个交付批次逾期，执行总裁降职降薪处理；联盟中心连续一年内出现3个交付批次逾期，执行总裁免职处理。联盟中心连续一年内出现2个交付批次逾期，暂停联盟中心本部成就共享发放；连续一年内出现3个交付批次逾期，建议区域集团对联盟中心管辖范围进行调整。对联盟中心其他相关人员处罚，大区可根据实际情况制定处罚细则。2120年交付风险管理方案详解|行政处罚——区域集团+行政处罚20年交付风险管理方案详解|行政处罚相关说明22设置专项激励针对组织转会或人员更迭的极高风险交付项目，鼓励大区设置专项激励政策优先晋升加薪对于降低或消除非自身原因导致的交付风险，并按期顺利交付的相关人员优先晋升加薪优先入池对于降低或消除非自身原因导致的交付风险，并按期顺利交付的相关人员优先入人才池树立典范通过各种渠道宣传交付有功人员，给予各种渠道的经验分享，树立打硬仗的典型。20年交付风险管理方案详解|激励措施2324年交付风险管理方案详解|经济处罚方案事项条件奖罚类别区集奖罚人员及金额备注大区总裁执行总裁助理总裁区集条线负责人直接责任人合同逾期项目发生合同交付逾期红线2/批次2/批次（2）1.5/批次1/批次1、若事业部有分管工程事业部副总，对应事业部总处罚金额4万/人由区董在事业部总与事业部副总间进行分配2、合同交付逾期的行政处罚详见集团相关发文，相关人员受到免职处理的不作经济处罚。区域公司奖罚人员及金额董事长分管副总事业总条线负责人直接负责人（10）8/批次（0）5/批次（0）4/批次（1）1.5/批次（0）1/批次地产集团每季度公布本季度合同逾期情况处罚条线由运营变为工程

一罚到底03相关问题解答和后续实施要求目前执行过程中存在的问题解答以及后续执行的要求|我们在不断完善试运行多次培训宣贯12月-1月试运行

3月正式运行卡位调整先后对卡位指标进行了5次调整（基本都在3月份之前）表格调整对交付周报表进行了20余次的调整表格有问题！怎么看不到风险等级？为什么我们项目变黑了？风险等级怎么才能降下来？表格打不开！节点还没延误咋滞后了？公式看不懂！

有BUG！26：风险闭环标准动作表中的＞N个月，是否是超过N个月即必须采取该项动作？：是，具体要求在附件《2020年交付管理工作方案》中有说明。：风险等级持续时间以何时开始？：附件《2020年交付管理工作方案》中已明确：风险等级持续时间以2020年3月1日开始计算。：联盟中心是否可以调整相关闭环动作？：附件《2020年交付管理工作方案》中已明确：根据分层分级管控的原则，“红、黄、绿”三个等级的风险判定标准和闭环机制各联盟中心可结合自身情况进行调整和深化；交付风险极高的项目（风险等级为“黑”）纳入地产集团管控范围，附件中有明确的闭环管控流程交付风险等级持续为黑交付风险等级首次被评定为黑区域公司联盟中心地产集团联盟发督办单执行总裁约谈(地产集团参与)常务副总驻场会议纪要(明确措施、节点)跟进闭环情况(必要时现场督办)反馈执行闭环措施反馈闭环结果指导反馈项目情况制定闭环方案区域公司董事长驻场持续＞1个月或距交付＜3个月(地产集团参与)风险分级联盟中心