关于加强小区物业管理的调研报告

关于加强小区物业管理的调研报告关于加强小区物业管理的调研报告篇一物业管理服务是一个新兴产业，更是一个民生工程，规范物业管理，促进行业健康发展，对于建设生态宜居城市、提升生活品质具有十分重要的现实意义。一、统筹结合，完善小区物业规划布局。城市，让生活更加美好。我区城市建设进入了新阶段，迫切需要研究和谋划城市小区物业规划布局。一是完善物业管理规划。将小区建设、物业管理纳入城市规划，与城市建设、社区建设、棚户区改造、旧城改造等工作结合起来，与婴幼儿、儿童、学生、青壮年、中老年等不同人群的需求结合起来，探索编制多规融合的＂物业服务管理＂规划体系，引领物业管理行业健康发展，创造人性化与安全性的居住环境。二是完善老城物业布局。鼓励各类社会资本兴办物业公司，在社区协调管理下，从事老旧小区物业服务。对具备封闭条件、公共设施配套较好的住宅小区，恢复市场化标准物业服务管理。对公共配套设施严重缺失，无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇，以社区为单位，整合成为一个物业小区，成立业主委员会，由社区作为第三方协调业主委员会与物业公司签订协议，实行＂卫生保洁、维护维修＂托底服务，逐步培育业主物业消费意识，向市场化管理过渡。三是完善老旧小区基础设施。依托旧城风貌改造工程，逐步完善旧城区无物管小区和单体楼的改造规划，以＂有规范车位、有绿化花园、有门岗用房、有标准公示栏＂的＂四有＂标准，统一建设验收。加强房屋外观改造、空地绿化、划线停车、消防设施配套、下水管网改造和管线更换等基础设施建设，全面改善旧城区基础条件和整体形象，再交社区物业服务中心、物业服务企业管理或居民自治。二、整合资源，构建齐抓共管的工作格局。物业管理涉及到发改、住建、交通、司法、广电、供水、供电、供气、通信、社区等诸多部门，必须整合资源、明确主体、齐抓共管。一是增强物管执法力量。以创建全国文明城市为契机，将物业管理纳入城市管理委员会，整合城市联合管理执法大队力量，加大对房屋外墙装修、乱搭乱建等小区乱象的执法监管力度。二是明确各方职能职责。区房管分局负责全区物管活动的监督管理工作，积极争取市房管局的支持，强化审批、指导、监督和管理等职能，结合《物权法》的相关规定，制定出台物业管理实施细则。街道按照属地管理原则，负责辖区内物管活动的协调服务工作，指导所有住宅（包括规模小区、单体楼、单位宿舍）成立业主委员会，健全物业管理工作联系会议制度、物业纠纷调处机制等。业主大会及业主委员会加强对物业企业履职情况的监督，协调解决物业纠纷，维护小区的正常活动和秩序，带动小区按时、足额缴纳物管费。三是发挥行业协会作用。物管协会协助政府开展工作，承担部分社会职能，参与物业行业监督准入工作，依法规范行业行为、建立职业操守、维护行业权益、提升行业素质，督查物业服务组织或其他物业服务人员诚信经营和服务，维护物业管理各方合法权益。三、市场运作，培育物业服务企业。坚持市场化、专业化运行，把小区物业管理交给企业和市场。一是引进优质企业。着力引进一批资质高、服务优、实力强的知名大集团、大企业，来南注册成立分公司。参照招商引资奖励办法，对引进优质企业给与奖励。二是壮大龙头企业。设立物业企业发展基金，鼓励集约、规模发展，扶持企业做强做大，打造品牌企业、样板小区。发挥龙头企业示范效应，组织优秀物业公司轮回讲课宣传，提升物业服务整体水平。制定物业公司资质升级奖励办法，提升公司资质层次。三是培育专业人才。引导企业专业化发展，把物业管理人才纳入人才工作，在引进、安置、培育、激励等方面创新政策。强化协会职能，指导企业加强员工岗位技能、职业道德、服务意识等培训，坚持持证上岗，规范企业员工服务礼仪，建立一支符合市场经济需要、能够满足广大业主需求的物业管理职业化队伍。四、依法治理，解决物业收费难问题。按照＂依法治区＂要求，将小区物业管理纳入法制轨道。一是出台物业收费指导标准。制定出台《物业服务和保障性住房物业服务收费标准指导价》，将资质等级、服务内容与收费标准挂钩，建立＂以质论价、质价相符、合同约定＂的物业服务收费标准。二是签订物业服务合同。引入竞争机制和招投标机制，采取＂双向选择＂，物业公司将收费标准、服务内容、服务标准等情况进行公示，由小区业主委员会组织全体业主集体讨论选择具体服务标准，与物业企业签订物业服务合同，明确双方的权利义务。三是公示物业费收支情况。行业协会督促物业企业将收费情况、使用情况全面详细地对业主公示，由业主委员会组织业主代表，对其进行审核，消除业主疑虑，促进物业费开支情况公开透明。四是培育物业消费意识。在电视台、门户网、公交车移动电视等媒体，全面宣传《物权法》、《省物业管理条例》及物业收费指导意见等，增强全民物业服务消费意识。探索公职人员物业缴费与年终考核挂钩机制，发挥带头作用，倡导良好的社会风气。五、加强监管，健全物业企业考核评价体系。完善物业企业的监管机制，促进行业规范化、制度化。一是建立物业企业诚信评价体系。学习物业管理企业tsc战略的.5s体系，由行业协会制定物业公司诚信评价指标，定期组织业主开展满意度测评，形成物业公司诚信评价档案，作为物业公司资质核定、资质复核、达标创优时的主要依据。对业主投诉多的，要求物业企业限期整改，整改不达标的，建议该物业管理项目经理在三年内不得担任项目经理，形成监管有序的物业公司诚信评价体系。二是建立物业保证金制度。物业企业入驻时，一次性缴纳保证金，企业退出时或经营满5年后返还。创新绩效考核，每年对企业收取保证金，根据业主评价结果，年底按比例返还。采取以奖代补的方式，将物业企业纳入优秀企业表彰奖励，督促和激励其不断提升服务水平。三是建立物业预收费监管机制。物业服务企业与房管、金融机构签订物管费三方监督协议，由房管部门设立专门监督账户，建立预收物管资金进账、批准、拨付等管理台帐，根据物业服务企业服务每季度费用使用情况进行拨款，并向小区公布，避免业主与企业因费用问题产生矛盾。六、人文关怀，化解物业矛盾纠纷。坚持＂两条腿走路＂，一方面，注重营造互帮友爱的小区氛围；另一方面，及时解决业主提出的问题。一是丰富小区文化。在特殊节日对特殊群体开展慰问，体现小区物管以人为本的服务理念。不定期举办保健讲座、业主运动会、文艺晚会、亲子活动等，积极开展＂和睦家庭＂、＂好媳妇＂等先进评选，适当给予物质奖励，提升业主的归属感。二是强化业主自治。倡导＂美好小区、人人共建＂的价值取向，将业主自治纳入社区民主建设范畴。由社区牵头，加强对业主委员会的培训、指导力度。探索建立业主委员会考核机制，把业主大会召开率、业主参与率、矛盾化解率等作为重要指标，每年度选评优秀业主委员会，充分调动积极性。关于加强小区物业管理的调研报告篇二工作构成了相互促进,相互影响,共同发展的互动关系。随着开发建设的推进及城中村改造步伐的加快，辖区内越来越多的农村集体土地被征收，农民房屋被拆迁，农民安置小区拔地而起，而安置小区情况特殊，与城市商品房相比显得有些先天不足，在物业管理等方面存在的问题较为突出，将会是街道下一阶段社区管理及提升城市管理水平工作的重点、难点和盲点，也是必须引起高度重视的一大社会问题。一、农安小区基本情况90年代末，随着浏阳河大堤拆迁，马王堆街道拉开了城中村改造的序幕，历经十多年的拆迁安置，由原来的马王堆乡改为马王堆街道，现街道下辖2个行政村、1个社区筹备组、3个社区各村、社区共有农安小区36个，总建筑面积约为1790000平方米，共5000多套，入住约15000人，人口构成均以洗脚上岸的农民和省、市、区重点工程拆迁户为主，居民收入相对较低。安置房早期多为多层住宅为主，去年新桥村高层安置房的竣工，引领着我区村民安置进入高层时代。二、农安小区物业管理的现状及问题以前，农安小区一直没有配套的物管机构为他们提供服务，近年来，随着农安小区的物理工作越来越受到政府的重视，现街道以马王堆社区为例的农安小区基本采取以街道领导、社区实施、居民参与，单位赞助、政府奖励、街道补贴的大物管工作模式。在拆迁安置小区建设过程中，政府职能部门虽然对小区管理工作做了大量工作，使新建的农安小区基本达到布局合理、格调一致的要求，逐步完善水电管网、路网等基础设施，但是目前小区的大物管的管理费用大部分靠政府买单，没有居民业主自制管理机构，没有长效的管理体制，导致农安小区物业管理成为我街城市管理的低洼地带，出现了四难等问题。1、物业费筹集难。目前全区没有一个农安小区物业管理费缴纳统一的标准，也没有相应的农安小区物业管理条例及办法，收费的标准等而是各个街道根据实际情况自行定夺；另一方面拆迁农民对有偿物业管理意识淡薄，总认为是政府拆了他们的房子，应该像以前未拆一样不用交物业费而享受政府的照顾，因此对缴纳物业费的抵触情绪很大，然而由街道承担物业管理费将成为街道一笔沉重的负担。且安置小区公用设备设施逐年老化，有些安置小区规划上先天不足，绿化、环卫、电力等基础设施普遍不完善。如新桥小区和新桥家园的水表改造问题，近几年因水管陈旧锈蚀、开裂渗漏，加之拆迁户私自接装，水塔又遭污染，居民不能正常用水，为保证居民生活用水，对小区进行水表改造，需要安装水表1760个，共需费用400多万，但居民又不愿出资，由街道投入费用显然不现实。2、小区管理难。农安小区作为失地农民安置的一个主要载体，他们虽然从农村向城市转变，但思想观念滞后，且一时难以转变，文明程度尚未达到一定的高度，所以小区内垃圾乱扔、牛皮癣、私搭违章养鸡鸭、损害公共绿地种菜、占道堆物、占道经营、流动摊贩多、车辆乱停等不文明的事件鲜有发生。加之农安小区社区管理体制不到位，有的社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部部分成为社区干部，虽然便于与拆迁群众打交道，但毕竟没有专业的物业管理知识，且对物业管理体制的健全意识不强，不能代替物业公司的管理职能，导致管理上的漏洞。这些给文明创建工作带来巨大阻力，也给小区的物业管理带来难度。3、维护治安难。拆迁安置小区基本上实行50120平方米的标准户型配售，被拆的农村房屋平均面积较大，一般三口之家可按优惠政策及价格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，这也是所有农安小区的一个特点，因此农安小区流动人口多，人员复杂，加之小区安保、技术监控不到位、居民治安防范意识淡薄等，使许多陌生的闲杂人等、车辆可以随意进入小区，给辖区治安工作带来隐患，如古汉城、火炬村安置小区，便是三类可防范性高发案高发地。4、水平提高难。由于物业管理费筹资难，管理工作没有取得实际的成效，工作推动难，社区和物业公司对农安小区的管理投入人力和物力相对较少，加之居民群众意识淡薄，主动配合意识薄，物业管理水平与预期有差距，导致物业管理水平提高难，且影响了街区形象的提升。三、加强农安小区物业管理的对策与建议农安小区的管理既是城市管理的基本单元，加强农安小区物业管理对提升区街形象和城市品位有着积极推动的作用，及时健全农安小区的物业管理体制和综合协调管理体制，既是为农安小区居民创造良好的生活环境，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着目前街道项目建设及拆迁安置规模不断扩大，将农安小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理已迫在眉睫，街道应秉着便民、利民、为民、安民的宗旨，加强农安小区物业管理。1、健全制度、统一政策。建议上级部门尽早出台拆迁农安小区的物业管理扶持政策及管理办法，统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。如可从土地出让金中按一定比例预留，设立物业专项管理资金。或在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把部分物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。或通过优化拆迁村集体股份经济结构从市场化角度去拓展农安小区的物业管理资金。同时，各街道可根据上级部门制定的制度、政策和管理办法结合自身实际，在政策框架下进行适当的调整制定出适合自己街道农安小区的物业管理办法。2、思想引导、增强意识。政府部门在投入大量资金改善安置小区的硬环境，更要完善管理服务软环境，在安置小区要加大对物业管理法律法规的宣传，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导他们支持物业管理，积极参与小区自治管理，主动缴纳物业管理费，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、契约意识、环境意识和文明素养，自觉形成严格履行物业合同，共同维护公共设施的良好局面，共同促进提高小区物业管理水平。3、规范模式、提高水平。逐渐引导在建安置小区物业管理市场