建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例材料：某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦，占地面积5000平方米，总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币，其中土地费用为1.5亿元，建筑工程费用为2.5亿元，其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后，商业大厦的年租金收入为1亿元，物业管理费用为2000万元，运营成本（包括物业管理、安保、清洁等）为5000万元。项目预计使用寿命为40年，折旧年限为20年，采用直线法计提折旧。1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少？2、计算该商业大厦的年净收益是多少？3、计算该商业大厦的内部收益率（IRR）是多少？第二题案例背景材料：某房地产开发公司计划在城市中心区域建设一个集商业、办公和居住于一体的综合性大楼。项目总投资为15亿元人民币，其中土地购置费用占总成本的30%，建筑施工及相关配套费用占50%，剩余部分用于前期设计咨询及后期营销推广等其他开支。预计整个项目的建设周期为三年半，从第一年年初开始至第四年末完成并投入使用。根据市场调研分析预测，在正式运营后的前五年内，该综合体每年可带来约2.5亿元人民币的净收益；之后随着周边配套设施完善以及品牌效应增强，每年净收益将以5%的速度递增。此外，考虑到当前经济环境下的不确定性因素较多，公司决定采取保守财务策略，设定最低可接受内部收益率(IRR)为10%。同时为了保证资金链安全稳定，还要求该项目在启动后两年内能够实现正向现金流（即累计现金流入大于等于累计现金流出）。问题：1、请计算该项目的土地购置成本是多少？如果建筑施工期间遇到原材料价格上涨导致建筑成本超出预算20%，那么调整后的总成本将是多少？2、基于给定的信息，请估算该项目在其生命周期内的净现值(NPV)。（提示：使用10%作为折现率）3、假设公司希望将此项目的投资回收期控制在不超过6年内，结合题目中给出的数据，判断是否能达到这一目标，并简要说明理由。第三题案例材料：某房地产开发公司拟开发一个位于市中心的地块，该地块面积为10万平方米，预计总投资为5亿元人民币。公司计划将该地块开发成一个集住宅、商业、办公为一体的综合体项目。以下是项目开发过程中的一些关键信息：1.土地出让价格为每平方米3000元，预计支付土地出让金3亿元。2.预计建筑工程费用为总投资的40%，即2亿元人民币。3.预计销售住宅部分的收入为总投资的60%，即3亿元人民币。4.预计销售商业和办公部分的收入为总投资的20%，即1亿元人民币。5.项目预计销售周期为3年，销售过程中每平方米住宅的营销费用为5000元，每平方米商业和办公的营销费用为8000元。6.项目预计运营成本（包括物业管理、公共设施维护等）为总投资的5%，即2500万元。7.预计项目贷款利率为年利率6%，贷款期限为10年，首付款为总投资的30%，贷款额为总投资的70%。1、根据案例材料，计算该项目预计的总销售成本。2、计算该项目在销售周期内的平均销售速度。3、分析该项目在财务上的可行性，并给出相应的财务指标。二、论述题（30分）题目：请论述影响房地产市场供需平衡的主要因素，并结合当前经济形势分析这些因素对房地产市场的影响及政策建议。经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例材料：某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦，占地面积5000平方米，总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币，其中土地费用为1.5亿元，建筑工程费用为2.5亿元，其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后，商业大厦的年租金收入为1亿元，物业管理费用为2000万元，运营成本（包括物业管理、安保、清洁等）为5000万元。项目预计使用寿命为40年，折旧年限为20年，采用直线法计提折旧。1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少？答案：1.5亿元/5000平方米=3000元/平方米2、计算该商业大厦的年净收益是多少？答案：年租金收入-物业管理费用-运营成本=1亿元-2000万元-5000万元=7000万元3、计算该商业大厦的内部收益率（IRR）是多少？答案：此题需要使用财务计算器或财务软件进行计算，具体步骤如下：将现金流入和现金流出的时间点列出，并标注相应的金额。使用财务计算器的IRR功能，输入每个时间点的现金流量。计算得出的IRR即为该商业大厦的内部收益率。假设计算结果为IRR=10%。第二题案例背景材料：某房地产开发公司计划在城市中心区域建设一个集商业、办公和居住于一体的综合性大楼。项目总投资为15亿元人民币，其中土地购置费用占总成本的30%，建筑施工及相关配套费用占50%，剩余部分用于前期设计咨询及后期营销推广等其他开支。预计整个项目的建设周期为三年半，从第一年年初开始至第四年末完成并投入使用。根据市场调研分析预测，在正式运营后的前五年内，该综合体每年可带来约2.5亿元人民币的净收益；之后随着周边配套设施完善以及品牌效应增强，每年净收益将以5%的速度递增。此外，考虑到当前经济环境下的不确定性因素较多，公司决定采取保守财务策略，设定最低可接受内部收益率(IRR)为10%。同时为了保证资金链安全稳定，还要求该项目在启动后两年内能够实现正向现金流（即累计现金流入大于等于累计现金流出）。问题：1、请计算该项目的土地购置成本是多少？如果建筑施工期间遇到原材料价格上涨导致建筑成本超出预算20%，那么调整后的总成本将是多少？2、基于给定的信息，请估算该项目在其生命周期内的净现值(NPV)。（提示：使用10%作为折现率）3、假设公司希望将此项目的投资回收期控制在不超过6年内，结合题目中给出的数据，判断是否能达到这一目标，并简要说明理由。参考答案：1、土地购置成本与调整后总成本土地购置成本=总投资额×土地成本占比=15亿×30%=4.5亿元原始建筑施工及相关配套费用=总投资额×建筑成本占比=15亿×50%=7.5亿元调整后的建筑施工及相关配套费用=7.5亿+(7.5亿×20%)=9亿元因此，调整后的总成本=土地购置成本+调整后的建筑施工及相关配套费用+其他支出=4.5亿+9亿+(15亿-4.5亿-7.5亿)=16.5亿元2、净现值(NPV)估算项目初期投入总额=15亿元每年前五年净收益=2.5亿元/年第六年及以后每年净收益增长率=5%折现率=10%利用公式NPV=t=1n前五年NPV:N第六年起NPV:使用永续增长模型计算第六年及以后的价值再折现回现在。由于具体数值计算较为复杂，这里仅提供思路。实际操作时可通过Excel或专业软件辅助完成精确计算。3、投资回收期分析根据题目描述，项目在运营后的前五年内每年可以获得2.5亿元的净收益。即使不考虑后续年份的增长情况，仅依靠这五年的收入也足以覆盖初始投资额（15亿元），因此理论上可以在五年内收回全部投资。实际上，考虑到第六年开始净收益还将以5%的速度逐年增长，可以进一步缩短投资回收期。综上所述，按照题目设定条件，该项目确实能够在不超过6年内达到投资回收的目标。第三题案例材料：某房地产开发公司拟开发一个位于市中心的地块，该地块面积为10万平方米，预计总投资为5亿元人民币。公司计划将该地块开发成一个集住宅、商业、办公为一体的综合体项目。以下是项目开发过程中的一些关键信息：1.土地出让价格为每平方米3000元，预计支付土地出让金3亿元。2.预计建筑工程费用为总投资的40%，即2亿元人民币。3.预计销售住宅部分的收入为总投资的60%，即3亿元人民币。4.预计销售商业和办公部分的收入为总投资的20%，即1亿元人民币。5.项目预计销售周期为3年，销售过程中每平方米住宅的营销费用为5000元，每平方米商业和办公的营销费用为8000元。6.项目预计运营成本（包括物业管理、公共设施维护等）为总投资的5%，即2500万元。7.预计项目贷款利率为年利率6%，贷款期限为10年，首付款为总投资的30%，贷款额为总投资的70%。1、根据案例材料，计算该项目预计的总销售成本。2、计算该项目在销售周期内的平均销售速度。3、分析该项目在财务上的可行性，并给出相应的财务指标。答案：1、预计总销售成本=住宅营销费用+商业和办公营销费用预计总销售成本=(3亿元人民币/60%)*(5000元/平方米)+(1亿元人民币/20%)*(8000元/平方米)预计总销售成本=25000万元+4000万元预计总销售成本=29000万元2、平均销售速度=总销售面积/销售周期平均销售速度=10万平方米/3年平均销售速度≈3.33万平方米/年3、财务可行性分析：投资回报率=(总收入-总成本)/总投资投资回报率=(5亿元人民币-5亿元人民币)/5亿元人民币投资回报率=0%净现值（NPV）=未来现金流量的现值总和-初始投资NPV=Σ(现金流/(1+r)^t)-初始投资其中r为折现率，t为时间期数。由于案例中未给出具体现金流的时间分布，无法直接计算NPV。盈亏平衡点=总固定成本/每单位贡献利润每单位贡献利润=销售收入-变动成本盈亏平衡点=2500万元/(5000元/平方米+8000元/平方米)盈亏平衡点=2500万元/13000元/平方米盈亏平衡点≈192.31平方米根据以上分析，该项目的投资回报率为0%，表明项目可能无法带来正的投资回报。需要进一步分析NPV和盈亏平衡点，结合市场情况、风险等因素综合判断项目的财务可行性。二、论述题（30分）题目：请论述影响房地产市场供需平衡的主要因素，并结合当前经济形势分析这些因素对房地产市场的影响及政策建议。参考答案：房地产市场的供需平衡受到多种因素的影响，这些因素可以归纳为以下几个方面：1.人口结构与流动：人口的增长特别是年轻劳动力的增长会增加住房需求；同时，人口流动如城市化过程中的农村向城市迁移也会加大城市的住房需求。2.经济发展水平：随着经济的发展，居民收入水平提高，对住房质量的要求也随之提高，这不仅增加了对住房的需求量，也提高了对高端住宅的需求。3.利率水平：较低的贷款利率降低了购房成本，从而刺激了购房需求；反之，则抑制了需求。4.土地供应与规划政策：政府的土地供应政策直接影响到新建住房的数量，而城市规划则决定了哪些地区可以用于住宅开发。5.房地产税收政策：包括房产税、交易税等在内的税收政策能够调节市场需求，并影响投资回报率。6.信贷政策：银行等金融机构提供的房贷条件（如首付比例、还款期限等）会影响消费者的购买能力。7.法律法规：如房地产开发审批制度、预售房制度等都对房地产市场产生重要影响。8.社会文化因素：社会文化背景下的居住偏好也会影响房地产市场的供需状况。结合当前经济形势分析：当前全球经济环境复杂多变，国内经