在物业管理经验交流会的发言

PAGEPAGE4把握导向，精准定位，积极探索社区物业化管理模式天心区裕南街街道仰天湖社区物业化管理情况的调查长沙分校校本部教学点2010年春季农村行政管理专业欧阳威当前，正处在重要战略机遇期和社会转型的关键阶段，社会矛盾出现新的特点，不和谐因素增多，人民群众对政府的人本理念和民生情怀给予更多的厚望。社区管理是最能直接体现政府人本理念和彰显民生情怀的晴雨表和风向标。因此，从解决人民群众最关心、最直接、最现实、最具体的问题出发，研究和加强社区管理工作，是摆在基层政府和基层干部面前的一件大事。近年来，政府在这方面进行了一些有益的探索和尝试，积极转变管理理念，大力推行社区物业化管理模式，丰富和拓展了社区管理的内涵，成效显著。为此，我们通过调查了解天心区裕南街街道仰天湖社区的物业化管理情况，来探讨怎样推进社区内公共安全、公共秩序、公共环境、公共设施、公共绿化等管理或者服务机制。一、社区的基本情况仰天湖社区座落在新世纪体育中心西南，面积约0.4平方公里，住户3068户，居民7680人，有仰天湖小学等8家单位，共有80栋高层建筑，五个生活小区，其中有新建楼盘：明媚新城、城市森林已完成封闭式的物业服务，老旧小区：仰天湖小区、谊苑小区、向东园小区没有实现物业化服务，建筑面积约有2万平方米，500户住户，也是该社区此次实行开放式的物业化服务的工作对象。二、调查研究的理论背景中国经济体制转轨触发了中国社会向公民社会的转型，其表征是：在基层社会出现了结构性的变化，产生了基于私有共同财产基础上的利益共同体及其合法组织，城市居住小区中的业主群体就是其中之一。自上世纪90年代起，住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产，财产关系的变化导致社会治理结构也随之而改变，在城市居住区，商业化和社会化管理取代了原来单位房管部门的行政管理模式。同时，基于物权的社区治理模式开始付诸实践，基层社区治理模式正在发生从行政管理模式向社区自主治理模式的转变：居民/业主成为社区自治的主体。其组织特性基于“物权”特征而决定，该权利决定了基于物权的权利主体与权利义务人之间的关系。业主组织作为小区共有财产的治理主体的合法性不是源自于行政授予而是来自于商业交易行为，通过购买房产而获得，因居所承载之建筑物共有产权性质而获得。业主的共同利益基于小区共有财产，小区中的不动产与动产(维修资金)形成一笔巨大资产，业主组织能否管理、维护好这笔巨大的资产是基层社区面临的最为严峻的挑战。三、调查目的作为新兴事物的管理模式，近几年来，部分学者开始给予关注，在各自研究领域内开展了一些小范围内的调查，并获得一定的数据资源。但是，对社区物业化管理的基本情况仍然缺乏全面、规范和持续性的科学调查。因此，推广物业化管理也是促进小区各方之间的沟通和协调、化解矛盾和冲突的前提和基础。四、调查方法天心区裕南街街道仰天湖社区明媚新城、城市森林、仰天湖小区、谊苑小区、向东园小区五个生活小区是本项目对象。本研究的调查以一个物业小区为一个调查单位，对于愿意接受调查的合格对象，主要是对居民进行采访和问卷填写。五、调查了解及情况分析通过对社区居民的访问、查阅社区工作日志等方法，居民对社区物业化管理普遍叫好，比如：没有进行物业化管理前，当地治安环境复杂，违法犯罪案件时有发生，以前电动车停在家门口也会被盗，仅去年一年，社区就有7辆电动车被盗，其他大大小小的偷盗案时有发生。因此实施“大封闭、小循环”，防盗是关键。为了改善治安，该社区3个月前开始试行“大封闭，小循环”模式，设岗亭增保安全封闭管理。街道办专门负责该项目领导说：“"大封闭"是在社区的主要路口设岗哨，社区内划停车位，对进出车辆进行管理；增加人力对社区24小时巡逻。"小循环"是以临近的几栋楼为一个单元，筑围墙、设治安亭，进行局部封闭式管理。”实现自上而下参与防盗，近3个月来，社区内几乎未发生过偷盗案件。治安的改善还只是物业化管理的一个缩影，为了改变居民乱扔垃圾的生活陋习，社区增设了100个垃圾桶，为居民安装了公共晾衣架等，同时还进行修整路面、花坛，绿化带补栽补绿等硬件建设。通过了解社区为推进社区物业化服务做了以下主要工作：（一）广开言路，深入发动，打牢物业化服务的群众基础。社区物业化服务是随着我市城市化进程飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地变化而日渐突出的城市管理模式，而该社区部分居民对该新生事物认识不足，概念不清，尤其是三个开放式小区的居民观念还停留在社区式管理中。落实社区物业化服务，得到居民理解和积极参与是顺利推进物业化服务的基础和前提条件，针对此种情况，该社区审时度势，找准问题，对症下药，及时召开楼栋组长会、居民代表大会、开展入户调查、广泛宣传，征求意见，同时，社区还利用广播、横幅、标语、宣传栏等多种多样宣传形式，宣传物业化服务的方针、政策和实际物业化服务的优点，是一项惠政策、民心政策、民心工程，使居民群众了解什么是物业化服务，明白开展物业化服务能改善居住环境，提高大家幸福指数，号召居民积极参与到物业化服务中来，营造浓厚氛围，为顺利推进物业化服务打下坚实的群众基础。（二）加大投入，美化环境，夯实物业化服务的物质基础。由于三个老旧小区都是九十年代前的建筑，年久失修，设施老化，各种公共设施破烂不堪，这些“硬件”设施条件较差给居民生活带来诸多不便，需要大量资金投入进行维修和改善。为了使居民有个舒适、安全、温馨的居住环境，社区除了进行大力宣传外，还特别注意改善小区的生活环境，向上级政府积极协调和申请经费投入，前期投入资金80多万元对社区的环境进行了综合治理。一是加强了防盗安全硬件的建设，安装了40余张电控防盗门，设立了四个治安岗亭；二是提升了社区整体外环境，修整了路面、花坛，绿化带补栽补绿；三是完善了公共设施的建设，完善了居民健身坪、新增车辆减速带、规范停车线的划分、美化小区内文化墙等；四是完善了内部的办公场地，建设和装饰物业化服务的办公室。通过街道的扶持和社区的努力，目前，三个陈旧小区硬件设施有了质的提升，卫生整洁、环境优美，实现了沟通、路平、灯亮、草绿，水电彻底改造到位，为物业化服务打下了良好的物质基础。（三）严格挑选，择优选强，确保物业化服务工作顺推进展。根据《物业管理办法》和上级部门的要求，该社区在选聘物业公司过程中，严密组织，高标准严要求，从应聘的物业公司中择优选强，并签订合同，结合社区的下岗职工工人多的特点，实行“先服务后收费”的模式，采取“街道兜底，保本推进，公司运作，收费赢利”的原则，独立运作，自负盈亏的经营方式。物业公司进驻社区正式运作经营后，认真履行合同，热情周到为居民服务，物业化服务也逐步走入正轨，逐步完善长效管理机制，居民反映良好，对公司工作满意度比较高，物业公司真正实现了“用心服务，让爱导航”的服务理念。六、通过分析以上的情况以及管理经验，我们向正在推广社区物业化管理的社区，提出以下几点看法：（一）工作中要把撑“三心”。即热心、诚心、耐心。物业管理是一项持续时间长、牵涉主体多、法律关系比较复杂的综合性活动，它与居民的切身利益密切相关，是一项民生工程、德政工程。建立健康和谐、有序的物业管理秩序，构建和谐、人民满意社区，对落实物业化管理工作人员的标准比较高。在推进物业化服务过程中，我们社区自始至终都以“三心”严格要求工作人员，任劳任怨，把握方针、政策，认真细致做好各项工作。（二）要开好“三个会”。一是开好居民会。社区受领任务后，立即组织召开社区居委会，认真学习上级有关文件和《物业管理办法》，领会和掌握文件精神实质，分析我社区三个开放式小区的实际情况，找准存在问题和工作突破点，制订了切实可行的实施方案；委员分工负责，各司其职。二是召开业主大会。向居民宣传物业化服务的相关政策和内容，讲清物业化服务是一项民心工程、惠民工程，是提高居民幸福指数的管理模式，让物业化服务深入民心，取得广大居民的支持和理解，为物业管理顺利推行打牢群众基础。三是成立业主委员会。业主委员会是社区与居民、物业公司与居民沟通的中间桥梁，是物业化服务得到顺利推进的组织保证。为此，我社区居委会从居民中挑选资历高，有知识有能力、热心为民办实事的居民提当业主委员会成员，同时，建立健全业主委员会各种规章制度，制订委员的职责。（三）要抓住两个结合。一是推进物业化服务与开展学习实践科学发展观相结合。科学发展观的核心内容是以人为本，物业化服务是以提高人民幸福指数为宗旨，构建和谐社会为目的，两者相辅相成。在推进物业管理过程中，始终要坚持以科学发展观为指导，才保证物业化服务工作不偏离航向。二是推进物业化服务与区委、区政府开展“大力开展社区环境综合整治活动”相结合。积极开展社区环境综合整治活动是为推进物业化服务提供良好硬件软件环境，是围绕改善居民生活环境，维护人民群众的切身利益、维护社会稳定，关系到党密切联系群众的大局，与推进社区物业化服务最终目标是一致的。总之：物业化管理工作是一项关系群众和生活的工作，是创建和谐社区的惠民举措；物业化服务工作是艰辛的，任务也是繁重的。社区