对住宅工程分户验收的建议

住宅工程分户验收自2009年底在全国范围内推广以来，各地结合自身实际情况陆续出台了分户验收的管理办法（实施细则），将分户验收列为竣工验收前的必要条件。我国住宅工程项目也大多实施了分户验收，但其效果并不理想，地区之间差异大，与小业主期望相差也较大，还需要在执行过程中加以改进和完善。笔者结合不同地区部分住宅工程分户验收中遇到的问题，提出了一些建议，以期对住宅工程分户验收工作能有所裨益。1

在示范标准合同文本中增加分户验收条款住宅工程建造的特点决定了实施分户验收时，刚好处于竣工验收与向小业主交房验收阶段。分户验收套数多，实物测量与观感目测、功能性检测工作量大、时间紧，工作性质单一，且受办理产权时间限制，分户验收极易发生问题。工程项目管理是通过合同关系实现的。合同在项目管理中起核心作用，但我国施工、监理委托合同等示范文本尚未对分户验收给出明确要求。为从源头控制分户验收工作质量，增强参与人员及责任单位的责任意识，减少小业主投诉，预防分户验收阶段出现问题，建议开发商在签订有关合同时，增加分户验收各责任主体单位权利与义务的条款，以合同形式加以约束。笔者建议至少标明以下内容：（1）分户验收准备（包括检测工具、现场准备等）、检验内容与标准；（2）分户验收人员从业岗位资格及其经验、业务能力等；（3）分户验收各主体责任单位权利与义务及其配合事宜；（4）分户验收结果与用户交房验收结果偏差控制范围；（5）违约责任及其奖罚措施等。2

全国范围内建立统一的分户验收标准现行分户验收标准体现在宏观与微观两个层面，宏观为各地政府制定的管理办法（实施细则），微观为开发商制订的分户验收方案。我国幅员辽阔、区域性差别大、分户验收标准差异性也大，这点在各地已有的管理办法（实施细则）与部分规模较大开发商的分户验收方案中都有明显反映。即使同一区域不同的开发商或同一开发商在不同区域，其验收方案也有较大差异。总体来说，经济发达地区标准比其他城市高，执行情况也普遍较其他城市规范、严格。目前市场准入管理有待加强，产品质量参差不齐，而建立以客户满意度为核心的住宅工程质量综合评价体系有助我国房地产行业发展。在全国范围内制定统一的分户验收标准，对规范当前房地产市场质量行为尤为紧迫，它不仅能强制性约束参建各主体单位的质量行为，特别是开发商的质量行为，还能实现房地产业优胜劣汰，有利于提高整个产业质量水平,促进房地产市场健康稳定发展。3

引入社会第三方参与分户验收现行分户验收是由各参建责任主体单位共同完成。严格地说，分户验收属系统内部验收，分户验收结果失真难免发生。而小业主验收时，由于销售广告宣传及其高期望值、样板房示范等作用，对产品质量要求高,检验会更加严格，其结果与分户验收之间必然有较大差距,核对与解释、维护这种差距经常会耗费大量的时间、人力成本，导致交房延期与费用上升，直接影响到小业主对产品忠诚度与满意度,降低了产品的品牌效应。当前，小业主收房验收邀请社会专业人士参与的情形较普遍，在有些城市已形成了一定的市场规模。对此，建议将其纳入分户验收体系，作为系统外监督。这样做不仅能使分户验收趋于规范、增加透明度，还能提高其公信力，保证验收时的工作质量，降低交房验收成本，使分户验收目标更容易实现。4

加大节能验收在分户验收中的比重我国建筑能耗占社会总能耗中的30%，比重较大。建筑节能在我国推行时间不长，虽然在住宅工程建造过程中使用节能技术会增加产品成本，使项目投资增加，但从住宅产品全寿命成本看，会大幅度减少用户使用、维护成本，从而大幅度降低产品总成本，能有效降低建筑能耗，实现绿色住宅建筑。从已有的分户验收管理办法（实施细则）看，建筑节能验收的比重并不大，原材料检验多，实体检测比重低,无法达到建筑节能