【中国房地产金融发展历程、风险与应对探究15000字（论文）】

PAGE中国房地产金融发展历程、风险与应对研究目录TOC\o"1-2"\h\u29113绪论 231162（一）研究背景和意义 2317551.研究背景 2135152.研究意义 224415（二）文献综述 3259441.中国房地产金融的国内文献研究现状 3301392.文献评述 7858（三）研究思路 727928（1）文献资料法 719260（2）比较研究法 79507（3）实证分析法 710021（一）房地产概念 727630（二）房地产金融概念 83927二、中国房地产发展历程与其中的经典模式 96466（一）房地产信贷 9704（二）住房公积金 917781（三）房地产信托 10251（四）房地产保险 1032746（五）房地产证券化 1031046三、中国房地产金融面临的风险问题现状与成因 1019117（一）房地产金融体系脆弱，融资结构单一 1032312（二）房产开发中的信息不对称 1230121.政府和房地产开发企业 12195302.金融机构和房地产企业 13271773.消费者和房地产企业 1324933（三）房地产市场区域化差异严重 1331636四、房地产金融风险分析 145648（一）以长沙市为例的房地产金融风险现状 144465（二）实证分析 14279011.数据来源 1499182.变量选取和原因 15133093.相关性分析 15157824.模型构建 16106695.格兰杰因果检验 18130666.结论 1913645（一）金融机构加强对于房地产金融项目的审核 20326121.加强对房企的资金监控 20273062.金融机构应该加强对于房地产项目投资者的审核 2022436（二）房地产企业应当加强自身水平 2087081.拓宽创新融资渠道 20301882.加强自身的产品质量 21277203.妥善的使用企业手中的资金 2120839（三）房地产投资者应该理性投资，房地产购买者应该理性 2111815六、结论 21绪论（一）研究背景和意义1.研究背景在改革开放以来的四十多年来里，我国的房地产逐渐成为了我国国民经济的支柱产业，而房地产行业本质上是一种对房屋进行投资或经营活动的行为，它包括了房地产投资、开发、建设、销售、经营管理、维修服务等多种活动，是一个范围较为广泛的综合性行业。但我房地产金融的风险也令人感到担忧，其本就畸形的融资体系与市场在面临国内、国外的经济冲击时将表现得脆弱不堪，无论是房价高涨的东部地区，还是库存大幅冗余的中西部地区，都会在经济冲击之下灰飞烟灭。所以在当今的国内外金融局面的要求下，房地产金融就必须进行一次转型，对原有脆弱的金融体系进行升级，构建更加成熟可靠的房地产金融体系。规避国内外经济周期性波动带来的金融风险，促进国内东西中部地区的市场协调化，让国内房地产金融体系能够与国民经济体系一起持续、健康的稳步提升。尽管国内的众多学者对于房地产体系在各种政策下的发展状况进行了研究，包括我国不同时期的房地产兴衰状况，房地产发展周期，房地产调控政策如‘房屋是用来住的不是用来炒的’这一政策，房地产价格等等因素，但对于我国房地产金融体系所面临的缺陷与风险缺乏一个较为深刻全面的研究。2.研究意义对于过往传统的房地产经济发展状况的研究，能够对我国现今面临的、全新的房地产金融形势作出补正。尤其是在改革开放初期，野蛮生长的房地产经济市场为现今的房地产金融体系带来了大量隐患。因此，在日益走向全球化的今天，对于过去缺陷进行弥补、防止再次遇到过去的失败，能够有效的对我国的房地产金融体系进行补充与丰富。由于全国主要金融机构对于房地产的贷款占据了其业务不小的部分，无论是地产开发商的贷款，还是个人购房贷款，都处于日益增长的趋势，也让房地产金融风险不断地累积，严重的威胁到了房地产金融市场的平稳运行，所以本文的研究目标就在于为降低房地产金融风险提出了一个思路。（二）文献综述1.中国房地产金融的国内文献研究现状改革开放后——十一届三中全会确定进行土地制度改革和住房制度改革。中国住房重新获得了商品这一属性，房屋走向市场，房地产金融市场复苏，并开始了飞快地发展。1978年到1997年之间，我国的住房制度在很大程度上仍旧实行着计划制度，但是在三中全会中确立的改革制度，仍旧大力推动了我国在这个时期中的房屋市场化趋势。陆岷峰与欧阳文杰研究（2019）指出在这个阶段里，我国的人均住房面积迅速增大，各地的人民住房舒适程度获得了显著提高，是我国房地产市场化的成果与佐证。1998年，我国正式停止住房实物分配政策，我国逐步实行住房分配货币化原则。这一点正式打开了我国房地产金融体系的新开端，房地产行业大步迈向市场化（孟晓苏，1998）。自此之后，我国逐步出台了一系列相关政策，我国的房地产金融也随着这些政策，得到了快速的发展。同时强调建立廉租住房的重要性和扩大保障范围，董昕（2011）认为，再次政策颁布之后，我国的住房供应发生了转变，从市场转向为保障，中国房地产业进入政府加强保障性住房的发展期间。Rostow（1963）认为，支柱产业能够发挥出“前向效应”、“旁侧效应”、“回顾效应”，房地产产业作为我国国民经济支柱产业，对于稳定国家经济有着重要作用，我国发布一系列政策刺激房地产市场发展，放宽房地产金融信贷。在此刺激下，2009年经济普遍低迷的情况下，我国房地产仍旧保持迅猛发展的势头。刘颜（2018）研究认为正是这一时期的政策，导致了之后我国即使颁布一系列侦测遏制房屋价格上涨，也仍旧难有成效的原因，这种情况直到2014年才有所缓解。2014年以后，我国房地产市场表现颓势，受到一系列抑制政策的房地产市场需要重新获得刺激，2015年实行去库存政策以来，房地产金融迅速发力，一二线城市房价迅速攀升，三四线去库存势头良好（董昕，2017）。同时为了防止房地产金融风险，2016年政策重点更加的倾向于规避风险，抑制房价久居不下，2017年形成，“房屋是用来住的，不是用来炒的”基本政策。陆岷峰，欧阳文杰（2019）经过研究，2018年自中美贸易摩擦升级为中美贸易战以来，中国房地产金融化程度大大加深，2018年的个人房屋信贷仍旧占据着各大银行信贷业务中的26%以上，商业性房地产贷款占据28.39%。银行贷款，是房地产后期获得融资的最重要，也是最主要的一个渠道，而房地产后期所需资金一般是通过银行贷款获得。王蒙（2019）研究认为中国房地产金融多和中国银行信贷业务挂钩，绝大多数的中国房地产业都是通过向银行申请信贷业务来解决资金问题。李文军（2020）研究发现银行贷款融资成本不同于股权性融资，其具有相对较低的成本，同时这种房地产银行贷审批速度相当快捷。为了降低成本，缩短开发周起,房地产企业纷纷向银行申请房地产开发贷款导致银行融资规模逐年上升，而能否取得银行贷款也逐渐成为房地产企业生存发展的关键。李树峰（2019）研究认为，同时房地产行业具有相当高的回报率，银行愿意给合格的房地产商提供信贷，并且有相当多的资金流入房地产行业，从房地产的开发到销售都紧紧依靠着银行信贷带来的资金流。王超（2019）研究指出，我国房地产行业金融结构单一，不合理的结构特征导致了房地产产商对银行信贷有着很大的依赖性。同时，房地产金融本身其资金回流的周期长、资金流动快、资金需求大，是一种中长期投资，当银行手中持有过多的房地产中长期贷款，导致银行流动资金减少，银行将会迎来流动性风险。华莎（2020）研究发现我国2017年开始实行去杠杆政策以来，相当一批银行关闭了一部分房地产融资。而银行对房地产的主要贷款方式——开发贷逐步关闭之后，极大的提高了国内房地产的融资难度。而这，也引发了一系列连锁反应，房地产企业融资困难-资金更加匮乏-贷款利率增加-成本增加。现有研究在对于房地产潜在风险的研究上有着多个方面的研究，涉及到了当下的政治情况、法律法规的影响、现有市场、金融体系带来的潜在影响、房地产监管这些方面。我国目前的房地产企业融资困难，方式也非常单一。谷萌萌（2019）研究指出，房地产企业债券融资一般具有还款比较灵活、还款期限较长、融资成本相对较低、附加条件较少等特点，但房地产企业在债券市场的融资规模较低。国家对与房地产债券方面的监管十分严格，因此大多数中小型房地产开发商只能通过银行获取贷款。相关统计结果显示,全国房地产依赖银行贷款的在50%左右,而部分大城市的房地产开发商依赖银行信贷资金的程度已经高达80%。由此可见,实际上银行成为了房地产各种金融风险的间接或者直接承受者。房地产市场一旦出现某种问题，其所导致的风险自然就会传递给银行。同时我国房地产企业在房产开发完毕后，还面临着销售困难这一局面。黄舒婷（2019）研究发现，我国的目前的房价很高,大大超过了人们的承受能力，最后引发空置面积大、投资资金无法快速收回的问题。而房地产企业是通过销售商品房来获取回款的，自从2017年以来,已经有100多个城市发布了有关房地产限签、限价的相关政策,这给房地产企业带来了很大的负担。限价政策的出现，使得房地产的收益降低，回款能力下降；另一方面，限签政策的颁布导致客户没有资格去银行办理商品房贷款,影响了房地产企业的回款效果。其次，国家对于房地产企业的资金监管趋于严格,建立政府、银行以及企业等多方的监管机构,加强对房地产企业的预收款管理，同时部分地区也逐步取消了商品房预售制度,全面实施现售，这也将导致房地产企业获取资金的手段举步维艰，难以维持自身的资金需求。我国房地产也缺乏足够的监管。康心亭（2019）研究发现当前缺乏对银行信贷投资上的监管，迫切需要填补房地产法律法规空白，以及加强房地产建设过程中的监管与制约。房地产产商与银行之间存在天然的信息不对称，部分房地产企业为了能够获得更多的资金支持，伪造财务报表，伪造市场信息，营造出虚假的企业经营情况，给银行带来错误的判断，一旦市场销售情况不理想，难以回笼的资金必定导致企业失去贷款偿还能力，使得银行多出一笔坏账。刘欣缘（2019）研究认为房地产的盲目开发，出现了许多的空置房，这样的空置房长期无法出售，房地产难以收回资金，就导致了房地产金融泡沫。面对这样的问题，单建军（2019）研究指出，必须要尽快的完善相关法律体系，严格的对房地产产商进行监管，避免不合格的房地产产商参与到项目中，以及推进房地产的合理开发，避免盲目的浪费。此外银行信贷中的操作不规范，业务流程不合格，审查上不完善，导致了错误的信贷行为，包括对不合格公司的信贷，错误的信贷额度等。从而导致银行获得一笔坏账，造成资金受损，可能会带来一系列的连锁反应。同时，房地产金融作为一个高收益性的投资项目，必然会吸引众多的投资银行，而这些投资银行之间的恶性竞争，部分商业银行为了有效占据市场份额，采取了恶性竞争，盲目的不仔细审核的放贷，甚至是给一些缺少偿还能力的企业贷款，而一旦这些企业无法收回资金，将会使得银行遭受严重的资金亏损，并极有可能对整个银行业带来一系列的连锁反应。这一点受到了广泛学者的认可。杨晨姊（2018）研究提出，中国房地产缺乏的监管不仅仅是对于房地产产商和银行信贷本身的，也要考虑到个人购房者存在的违约可能性。根据事实证明，个人住房抵押贷款仍旧存在一定风险，其风险有较强潜在性，并且难以提前辨别。对个人购房者的监管缺乏，我们也应当提起重视，杨晨姊（2018）通过研究认为，尽快完善我国的个人信用体系,对于违反诚实信用原则的个人并没有设置禁贷者，这就要求我们在完善我国法律时需要完善个人信用审查体系。在研究风险对策这一研究方向时，目前主要集中在如何进行房地产融资创新上，次要方面研究如何通过宏观调控、监管、法律法规来规避风险。目前需要加大对房地产的宏观调控和监管，刘莅祥,廖晓燕（2018）指出，房地产企业很容易受到各种各样的因素影响，进而导致公司营收情况出现变化。这些影响因素包括了财政政策、市场因素、金融政策等。因此如何调控这些政策，从而避免对房地产行业得打击就成了一个需要探讨的问题。政府应该加大宏观调控力度引导良性竞争，通过相关政策规范房地产企业的开发与建设，调整住房结构，建立保障性住房。谷萌萌（2019）研究指出，应加快建立健全房地产金融风险预警系统，即加强对房地产行业的监管。从而能够对于整体的房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析,经常性和持续性地监测与分析房地产金融风险,针对监测与分析的结果及时调整贷款的投向,以确保房地产金融的安全与稳定发展。同时健全房地产金融相关的法律法规，汪觉忠（2017）认为，从我国改革开放以来，房地产开始市场化，相关的法律体系并不够完善没有完全形成体系房地产金融法律法规建设与房地产经济的发展速度不相适应。同时我国政策的独立之处也导致缺乏借鉴的目标，因此日益快速发展的房地产金融也需要我国尽快的出台完善相关的法律法规。健全相关的监管监督机制，法律法规体系，一方面是严格管控房地产企业，另一方面是管控市场行为，保障房地产市场金融的健康运行与规范发展。建立多层次、多渠道的融资体系，李文军（2020）研究发现，长期以来，方便快捷的商业银行信贷业务一直是房地产信贷业务的主体。房地产信托和基金、房地产债券由于发展不充分,它们作为我国房地产融资的途径其贡献率有限。股权融资具有比较高的门槛,中小房地产企业难以大大上市标准而无法通过股市融资。因此其他金融机构，包括债券、股票、股权等等融资方式很少出现在房地产金融体系当中。我国需要建立多层次、多渠道的融资体系,羿建华（2019）研究认为使不同的房地产企业能够通过合适的渠道进行融资,从而进一步降低对银行贷款的依赖，有效分散稀释金融风险。2.文献评述综合上述文献的研究来看，在研究了我国房地产发展历程、房地产金融体系、房地产潜在风险与对策这主要的四个研究方向后。广大学者与政府普遍察觉到了我国房地产金融体系的不稳定，也意识到了需要对我国房地产进行调整与改革。对于我国迫切的需要进行房地产融资创新这一方面上，广大学者达成了普遍的共识，而随着对于相关研究的不断深入，可以发现我国房地产目前最为突出的问题，就是融资结构过于单一这一重要问题，其次伴随着监管、市场等一系列次要矛盾。（三）研究思路根据我国过往的房地产经典的融资模式、房地产金融体系的缺陷与单一性出发，借助Eviews构建的模型对于长沙市这一地区的房地产风险进行分析，以期望见微知著的对我国房地产的市场规划更加合理。（1）文献资料法通过文摘、索引期刊等检索工具，如知网、万方，查阅文献、并进行文献资料的收集。（2）比较研究法将近年来房地产金融的相关论文资料进行总结，得出核心内容后进行加工整理，在不同的观点之间进行比对论证，从而对现有资料得出一个较为详细的结论，并从中得出新问题、新思路，以此实现本文章的研究创新。（3）实证分析法通过对长沙市2010-2019年的数据进行分析，并利用Eviews软件建立模型进行分析。一、房地产金融理论房地产金融是房地产业发展的核心基础，房地产金融同时业是我国国内金融的主要业务，在我国国民经济体系中占据着重要的地位，其占据了我国信贷总量的40%以上，因此要想知道房地产金融可能面临的风险与应对方式，首先就必须要了解房地产金融体系的基本框架与概念。（一）房地产概念房地产，这个词是将房产与地产这二次结合创作出来的词汇，房产是指建土地上的各种房屋，地产是指土地及上下一定空间内，包含的各种基础设施、地面道路等。房地产也是一项国家规定的法律权益，即——可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。同时，房地产作为一种商品，它有着不同于其他商品的特殊属性，主要体现在下列方面：1.固定性：房屋本身的物理位置是固定的，其只会随着交通条件的改变而变更其交通便利性与相对位置。2.有限性：土地的总面积是有限的，能在其表面搭建的楼房也是有限的，不可能建造出超出土地容限的房屋面积，同时房地产业受到国家对于土地的利用与规划、城市建设的规划的影响。3.耐久性：质量合格的房屋本身，只要不进行拆迁、人为损毁或者遭受自然灾害，其使用周期相当的长久，一般来说，房屋的使用周期均在几十年以上。4.开发周期长、投资规模大：我国目前的房地产从售卖方式为预购、购买毛胚房和精装修三种方式，而预购，已然成为我国当今最普遍的房屋销售方式，业主购买房屋后，一般需要等房地产公司进行3年左右的开发周期后，才能拿到毛胚房。同时，房地产在进行开发建设时，也需要大量的资金支持，也让房地产金融有了介入的方向。5.房产价格高昂、回报性高：以长沙的房价为例，每平米均价九千元，一套120平米的房屋售价达到了一百多万的价格，其高昂的价格也让一般民众往往不能一口气拿出如此大额的资金，因此在购房的时候也需要各种方面的金融支持，即——个人房屋信贷。（二）房地产金融概念房地产金融这一概念，是对房地产开发流通、售卖等环节中，利用货币流通与信用渠道所进行的资金筹措、融资，以及其他的房地产关联的金融活动的统称。而房地产金融也和其商品属性一样，有着其独有的特性，主要表现在以下的方面：1.房地产金融融资期限长：房地产的开发周期一般需要三年，甚至五六年的时间，较长的开发周期中，还面临着建设过程中可能出现不确定性因素，因此其对于融资资金的占用时间很长。而同时，以购房者的个人房屋信贷来说，房屋信贷是一种在较长的期限内，以分期的方式偿还本金与利息的贷款方式，因此房地产融资不可避免的带上了偿还期较长的这一特点。2.房地产融资金额大：对于房地产开发企业来说，想要建设一块地产，从土地使用权“招标、拍卖、挂牌”的资格取得，到房产建设、开发，配套公共设施的建设费用，房屋销售费用以及相关应该缴纳的税，都需要大量的资金，少则几千万元，多则数亿；对于购房者来说，现在想要购买一套房屋，往往也需要几十上百万的紫荆，一般民众往往选择通过房屋信贷来筹措房屋的购买资金。3.房地产金融债权可靠：房地产的属性决定了，房地产有着较强的保值增值，抵御通货膨胀的特性，因此无论是银行，还是其他的金融机构，大都乐于向这样安全的融资项目提供贷款，同时还可以获得稳定而高昂的收益。二、中国房地产发展历程与其中的经典模式从1978年进行住房制度改革之后，我国房地产的融资方式逐渐固定，除去企业自筹资金外，逐渐形成了以下几种的融资方式：（一）房地产信贷在房地产的生产、开发、经营和销售环节中，往往需要大量的资金，而这部分的资金，大多通过银行和金融机构进行融资筹措，即——房地产信贷。房地产信贷可以分为三种：房地产开发贷款、房地产经营贷款和房地产消费贷款，而房地产开发贷款是我国房地产业的主要融资方式。表一：融资资金所占资金指标2019年2018年2017年2016年2015年房地产开发企业本年实际到位资金(亿元)5848.645312.084763.934164.93586.49房地产开发企业国内贷款(亿元)677.37577.91629.58523.34481.83数据来源：国家统计局（二）住房公积金住房公积金，是由职工所在的企事业单位活机关单位，按照国家统一规定而缴纳的一种长期住房储蓄。该种制度主要面向的是购房者，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠，过国家、企业、个人三方共同负担购房资金的方式，极大的减轻了购房者的经济压力。住房公积金贷款，是由我国政府向银行进行委托，让银行为缴纳过住房公积金的员工提供一种优惠性贷款，它和普通的个人住房贷款有着本质上的不同，一方的资金来源由公积金管理中心提供，另一方则由银行自行吸取的闲散资金提供。同时由于其贷款人是住房公积金管理中心，因此住房公积金的贷款风险也由住房公积金管理中心进行承担，而不是个人房屋信贷的由商业银行自行承担风险。（三）房地产信托房地产信托主要分为两种，即，资金信托和不动产信托。资金信托，是指委托方委托信托机构管理其名下的房地产信托基金。而不动产信托，是指信托机构在受到委托后对指定的房屋，进行经营管理。通过这两种方式，信托公司为房产开发的销售等环节提供了大量的资金，同时，这种方式也能满足房地产公司对于长期资金的需求、对于房地产经济活动多样性的特殊要求。（四）房地产保险房地产保险涉及的范围较广，从房屋设计、地产开发，到房屋销售，再到个人住房的这一整个开发—销售—使用的过程中，当任一环节遇到意外损失，保险公司将会为其提供经济补偿。也是房地产金融体系中的重要组成部分。它不单单能够有效缓解购房者的后顾之忧，也能帮助地产公司顺利的推动地产开发流程，通过保险公司极大的减少了意外灾害带来的损失。（五）房地产证券化将一个资产未来的预期收益，用销售证券的方式售出，以此来获得当下所需要的资金，这就是资产证券化。而其在房地产这一领域的运用，可以分为三种形式：以基金形式表现的证券化、以股票债券形式表现的证券化和住房抵押贷款证券化三、中国房地产金融面临的风险问题现状与成因（一）房地产金融体系脆弱，融资结构单一在改革开放以后，我国的房地产金融就进入了高速发展的阶段，但过快的发展，也导致了我国的房地产金融体系过于的单调，其具体体现在：较高的融资比例、单一的融资方式和贫乏而单一的金融产品。我国房地产公司在开发的过程中需要大量的资金，首先要支付不低的资金通过“招标、拍卖、挂牌”来获取房产开发资格，除去需要准备大量的流动资金外，地产公司还必须支付不低资金给施工企业。而在过程中，地产公司所面临的绝大多数资金压力全都转接给了银行，我国地产公司对于银行贷款的需求达到了74%，自筹资金达到了19%，而通过信托等新型的融资方式获取的资金仅仅只有7%。图一：房地产企业项目开发资金占有率数据来源：国家统计局我国房地产的融资渠道方式较为单一，近些年虽然出现了房地产信托、房地产保险和房地产证券化这新型的融资方式，但地产公司其最为主要的、常见的融资方式，还是以通过银行进行贷款这一重头业务为主。由于房地产本身的商业属性，需要巨额资金投入的同时，具有保值、增值的功能，加上投资房地产所能获得的收益较高，房地产与金融业可以说是一个互惠互利的关系，大量的银行贷款项目不单单缓解了地产公司对于资金的需求，也极大的推动了金融公司的发展与金融业的繁荣昌盛。商业银行业乐意于对房地产公司进行投资，而商业银行对于地产公司的支持方式，主要是通过地产公司提交的土地储备贷款、地产开发贷款和流动资金贷款这三种贷款。但这种融资方式，却具有较高的不稳定性，这三种贷款囊括了地产开发的绝大多数流程，也将地产公司在开发中的绝大多数风险，让渡给了商业银行。以国家数据网获得的长沙市2016年到2020年的房价为例，近年来我国房价处于不断攀升的状态，即使各种限购政策出台依然难以抑制房价攀升的趋势。表二：长沙市2016年-2020年商品房价格地区2020年2019年2018年2017年2016年长沙9221元/平方米8657元/平方米8206.49元/平方米7691元/平方米6410元/平方米数据来源：国家统计局此外建筑公司在进行地产开发时，并不是一次性拿到所有的资金，建筑公司往往需要在开发过程中自行垫付一笔数额不小的资金，而这其中很大部分也是向银行申请了贷款；同时，我们也要考虑到，普通局面在购买房产时也大都会选择找银行进行个人房屋信贷。整个房地产项目中，大部分的资金需求全部累积到了银行的身上，这笔数额巨大的资金与银行保持着不可分割的密切联系，从好的方面来看，这固然促进了金融业的发展，但不可避免的是银行也在整个房地产项目中积累了巨大的风险。（二）房产开发中的信息不对称在我国的房地产市场交易中有一个现象无法忽视，由于地产买卖双方所拥有的信息不同，获得消息的各种渠道也千差万别，这就导致了买卖双方对交易的内容有了不同的认知。以我国目前流行的精装房为例，一套精装房动辄一两百万，虽然价格高昂，可购房者只需要领包入住，省去了麻烦而繁琐的装修过程。但房地产公司为装修这套房子额外花了多少钱、是否值得购房者额外多出的一笔资金、使用的材料是否牢固可靠，都是购房者难以知道的事项，而房产公司则可以通过其中的信息不对称来赚钱额外的利润。见微知著，当房地产开发过程中的不对称信息越多，买卖双方的认知差异就越大，因此也会导致买卖双方在利益的驱使下，做出可能完全背离了市场需求的决策，从打破了整个房地产市场的供需平衡，导致市场无法正常的将资源合理配置。我国房地产市场中存在的信息不对称现象主要体现在以下三个方面：1.政府和房地产开发企业对于房地产开发企业来说，想要开启一个新的项目，先决条件就是从政府手中获得一块土地资源的开发权。我国国家的土地政策决定了，我国政府对于土地有着最高的所有权，因此政府对于土地的认知与了解是最为深刻的，掌握着一块土地最为全面的信息。相比之下，房产公司对于土地的认知就较为稀缺了，因此在政府和房地产企业之间就形成了一种信息不对称，而这种现象往往会让那些了解不够充分的地产公司进行错误的决策。此外作为政策的制定和执行者，政府在进行城市规划时，在对房地产影响较大的政策进行调整时，也存在着和房地产企业间的信息不对称。2.金融机构和房地产企业在房地产的建设和销售的过程中需要大量的资金，房地产企业和房地产投资者往往都选择了找寻金融机构，即——银行，进行融资和贷款，在从银行获得了大量的资金后剩下的项目才能顺利的进行下去。而房地产这些年一直保持着不断上升的趋势，加上高额的回报率，银行的主要投资对象也变成了房地产相关行业。在实际的开发过程中，房地产企业对于资金的利用和整合有着绝对的话语权，其经营水平也只有地产公司本身最为清楚，加上获取银行贷款这一事项的重要性，部分房地产公司选择了进行财务数据造假、伪造报表等行为。作为外行的银行等金融机构，受限于自身的专业性往往也只能派遣专员进行一定的监督，但考虑到监督所带来的成本，银行不可避免的位于信息劣势的一方，虽然近些年房地产贷款不良率有所下降，但信息劣势所能造成的风险依然是不可小觑的。3.消费者和房地产企业在房地产买卖市场中，购房者和开发商是最主要的参与人。而房地产企业天生就有着大量的信息优势，无论是选择使用质量较差的材料，还是缩减房屋面积，又或者刻意隐瞒重要信息，都是购房者所不能接受的事项，但购房者作为一个弱势个体，其信息渠道少之又少，极其容易被恶劣的地产开发公司利用信息不对称坑骗。这样的行为也容易导致地产交易的一二级市场失灵。（三）房地产市场区域化差异严重依赖于房地产的开发所带来的高额利润，国内不少地方政府对于房地产的大力开发是举双手赞同的，但考虑到我国那极为广阔的地域与东西部地区巨大的环境差异所带来的经济差异，房地产市场的区域化现象异常的严重，经济繁荣的东部地区对于土地的需求日益巨大，房价也越升越高，而中西部地区则由于经济欠发达的原因，开发出来的房产不但价格低廉，市场也缺乏对于大量房产的购买力。这是因为我国的房子不仅仅有着居住这一个功能，人们在购买房屋的时候往往会考虑到房屋的综合价值，具体来说其表现为房屋所处的位置与其周边公共资源的多寡。而发达地区的房屋，周边有着优秀的医疗环境，优良的教学资源，同时本身的基础设施也较为全面先进，加上资本本就在不断地向发达地区所汇聚，这样的差距也就拉的越大。而在这种情况下，发达城市的房屋自然就比欠发达地区的房屋来的有吸引力，也让更多人选择花大价钱去大城市买房，而不是留在小城市。这样的情况不仅仅出现在中西部和东部地区上，也出现在一二线城市和三四线城市之间，省会城市的经济发达程度总是比其周边城市的发达程度来的高，对于购房者的吸引力也就更大。四、房地产金融风险分析（一）以长沙市为例的房地产金融风险现状近些年长沙市对于房地产的投资逐年走高，也是因为长沙市这些年正处在飞速发展的阶段，高速发展的经济极大的提高了长沙市对于周边城区的吸引力，也在这种情况下，长沙市对于房地产的需求远远高于了供求，房价也不断地走高。从2016年到2019年，长沙市的商品房房价涨幅高达24.36%，而根据国家统计局的数据来看，长沙市的房屋空置率的涨幅却达到了47.68%，交房却未入住，大量的盲目投资也造就了大量的空置房，而恶性的消费又迅速的推动了房价上涨，想要买房的买不到，手里囤积着大量房屋的投资者又面临着房屋空置、难以出售的风险。于是在这种情况下，长沙市房地产市场就面临着不够理性的房地产投资消费。表三：长沙市2016年-2019年房地产数据指标2019年2018年2017年2016年房地产开发投资额(亿元)1672.961508.721493.441260.55住宅商品房销售面积(万平方米)2005.911973.341823.812308.24商品房平均销售价格(元/平方米)86578206.4976916410住宅商品房平均销售价格(元/平方米)82277796.272876160数据来源：国家统计局（二）实证分析1.数据来源研究点以长沙市为核心，选取长沙市2016年至2019年的房地产相关指标的年度数据来进行分析，数据来源于国家统计局和各大商业银行放出的年度报表。2.变量选取和原因由于我国房地产企业目前最为主流、也是最为常见的融资方式依然是向银行贷款，因此将对长沙市的地产企业和长沙市的商业银行之间的信贷为风险主要的研究对象。而在仔细筛选过后，本文将采用以下的几个指标来进行实证分析：（1）地产公司不良贷款额度（BL）房地产公司在长沙市的商业银行的不良贷款额度，能够很好的衡量长沙市地区里的房地产金融在本地银行中的风险程度。（2）长沙市商品房平均价格（P）选取了长沙市2016-2020年的商品房平均价格（P），数据来源于国家统计局。（3）中长期贷款利率（R）中长期贷款利率能够很好的反应地产公司和商业银行之间的关系，能够衡量房地产金融市场中的资金价格水准，本文根据长沙市各大银行放出的年度报表中的数据，选取了2016-2020年五年间的数据。3.相关性分析根据上述的指标，将其全部带入SPSS软件进行相关性分析，得出下表相关性BLPRBL1.001.749.593P.7491.001.459R.593.4591.001根据表中的数据，我们可以看出这三个指标之间确实存在着明显的正相关性。根据长沙市现实的情况来看，长沙市近五年来房价攀升价格涨幅为24.36%，迅速攀升的房价也极大的推动了房地产投资者和房地产开发商对于继续开发房地产的热情，这也代表着个人贷款和房地产企业贷款将会极大的增加。而表中的数据显示，房地产不良贷款额和长沙市商品房平均价格之间存在着高达74.9%的相关性。而长沙市商品房平均价格和中长期贷款利率之间的相关性，却仅仅只有45.9%，这也是长沙市，甚至我国目前普遍存在的现象，即商品房价格对于中长期贷款利率并不敏感。房地产不良贷款额和中长期贷款利率之间的相关系数为59.3%，也表明了长沙市的利率调控政策对于长沙市房地产金融有着一定的宏观调控作用。4.模型构建将文中选取得三个指标代入进Eviews进行单位根检验，得出以下结果：

序列名检验方法（n,t,k）T统计量5%置信水平P值BL(1,0,0)-2.265795-1.9786380.0289*P(1,t,0)-4.160264-3.1654320.0113*R(1,0,0)-3.79542-1.9143230.0014*注：n为差分阶数，t为含常数项，k为含趋势项，而*则为其在5%置信水平拒绝原有假设。而根据结果表面，在该表得三个时间序列中，所包含的T统计值均大于置信水平为5%的情况，且其P值全部小于0.05，这可以证明，本文中的三个时间序列都是一阶单整的时间序列。而在将三者建立协整方程后，我们可以得到：BL=C+α*P+β*R+ε

带入进Eviews进行回归分析和参数估计后可以得到：BL=-14486499+0.216P+228.224R+εT统计值：-1.5263.0361.476P值：（0.158）（0.0126*）（0.1708）自变量系数标准差T统计量P值常数-1459.799956.7297-1.5258120.1540长沙市商品房平均价格0.2255180.0742913.0356100.0123中长期贷款利率238.2236161.47361.4757660.1718R2P：0.0126修正后的R2F统计量：9.789321DW值：0.847570根据得出来的结果看，R2为0.671493时，修正后的R而长沙市商品房平均价格系数全部为正，也反映出长沙市商品房平均价格与不良贷款额度之间呈现出同向变动的趋势，而长沙市商品房平均价格其得出来的P值为0.0123，方程拟合效果优良，和现实中的房地产价格变动而对于不良贷款利率有影响的现实情况相互呼应。而模型得出来的中长期贷款利率的系数估计值也均为正。因此，我没有可以得出长沙市商品房平均价格和中长期贷款利率都，以及房地产不良贷款额度都呈同向变动的趋势，这两个指标的升高都会使得商业性房地产不良贷款增加，加剧长沙市房地产金融风险的形成。5.格兰杰因果检验虽然根据模型得到了，三个指标之间存在着相关性，但这无法证明中长期贷款利率和长沙市商品房平均价格，这两个变量之间存在着因果关系，所以我们需要做出进一步的验证。本文使用了Eviews对三个指标进行了进一步的，格兰杰因果检验，而得出来的数据如下：原假设观察样本量F统计量P值P不是引起BL变化的格兰杰原因BL是引起P变化的格兰杰原因109.541541.114510.03990.4554R不是引起BL变化的格兰杰原因BL是引起R变化的格兰杰原因100.154141.213660.91470.4299R不是引起P变化的格兰杰原因P是引起R变化的格兰杰原因100.0123011.95120.97800.0314从格兰杰检验后得出的结果来看，长沙市商品房价格确实是不良贷款额的格兰杰原因，长沙市商品房也是中长期贷款利率的格兰杰原因，但中长期贷款利率和不良贷款额之间并没有存在着格兰杰关系。根据这个结果来看，长沙市房地产价格的增长确实是引起长沙市不良贷款额升高的原因，而长沙市近五年来的房价飙升，涨幅一度达到24.39%时，银行对贷款利率进行了调高的处理，而长沙市政府也催促银行加强了对于贷款的审核加严。6.结论模型中得出的了商品房平均价格、中长期贷款利率以及不良贷款额的同向变化的结论，即商品房价格越高，不良贷款额度越高，中长期贷款利率也越高，相应得房地产金融风险也随之升高。而现实中的情况是，长沙市作为新一线城市，经济水平正在飞速发展，而快速扩展的城市也让土地资源变得越发的紧张，在大城市有着更好环境和公共设施水平的情况下，大量居民选择了在长沙市购房，不少的投资者也开始盲目的投资长沙市房地产，而这也导致长沙市房价飙升。在这种情况下，长沙市房地产开发商有着充足的、对房地产项目的开发热情，但我国目前的房地产金融依然是以向银行贷款为主，房地产信托、房地产证券化并没有在长沙市房地产金融体系中占据主流。但长沙市地产高昂的空置率表明，过度的开发显然存在着不小的风险。因此当长沙市的房地产企业向向银行发起更多的贷款时，银行为了减小不断扩大的风险，纷纷提高了贷款利率以其减小自身的资金压力，这也和模型得出来的结论相符合。五、对于降低房地产金融风险的对策建议房地产金融最为主要的三个参与者：房地产开发企业、金融机构、购房或房屋投资者。而房地产风险一般从房地产开发企业和房地产投资者手中产生，这二者造成的风险又会迅速的波及到金融机构，因此这三者也是房地产风险最先波及的对象。（一）金融机构加强对于房地产金融项目的审核1.加强对房企的资金监控金融机构，尤其是最为主要的参与者——银行，在面临房地产开发企业的贷款请求时，要加