2022年上海房地产估价师考试考前冲刺卷九

2022年上海房地产估价师考试考前冲刺卷（9）

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,

60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一

个最符合题意）

1.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法

的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期

利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改

变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

2.某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由

1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到

20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为

A.0.36

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B.1.22

C.2.78

D.3.25

3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

4.按房地产的—来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、

工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

5.以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的

因素是

A.房地产价格

B.房地产市场预期

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C.金融相关因素

D.相关商品价格

6.收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修

及保养费包括①维修与保养费；②室内装修费；③生活用

水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿

地管理费；⑧清洁卫生费

A.①②③④⑤⑥

B.②③④⑤⑥⑦

C.③④⑤⑥⑦⑧

D.①②③⑥⑦⑧

7.马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于

A.平均禾I」润率

B.资本供求状况

C.通货膨胀率水平

D.资金成本

&_、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A.造船业

B.服务业

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C.建筑业

D.航空业

9.关于预算的说法正确的是_。

A.预算与物业实际收支相等

B.资本支出预算是最常用的预算

C.长期预算的详细与准确度高于年度运营预算

D.资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金

做出科学合理的预计

10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格

的方法，属于_。

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.市场导向定价法

11.某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用

建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是一万m2。

A.5.2

B.6.4

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C.6.8

D.7.6

12,不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

13.当贷款综合风险度超过一时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

14.基准收益率是导致投资行为发生所要求的_。

A.最低投资报酬宰

B.平均投资报酬率

C.最低投资利润率

D.平均投资利润率

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15.投资者进行房地产投资的主要目的是为了。

A.实现财富最大化

B.保值增值

C.降低投资组合的总体风险

D.降低通货膨胀的影响

16.零售商业物业的租金是以—为基础计算的。

A.每一个独立出租单元的总出租面积

B.每月每平方米

C.每平方米可出租面积

D.每平方米可出租面积按月或年支付的金额

17.产生房地产价格泡沫的主要诱因是

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度开发

18.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为—的方法。

A.质量控制

B.进度控制

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C.合同管理

D.成本控制

19.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是

O

A.容积率

B.空置率

C.利息备付率

D.成本利润率

20.以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是

A.城市基础设施

B.经济适用住房

C.商品住宅

D.社区小学

21.房地产泡沫形成的促成因素是

A.土地的有限性

B.土地的稀缺性

C.投机需求膨胀

D.金融机构支持

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22.__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，

并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以

判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A.因子推演法

B.趋势平滑法

C.加权平均法

D.回归分析法

23.对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用

方法是

A.保本点分析

B.敏感性分析

C.现金流量分析

D.统计试验分析

24.开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到

位资金原则上不得少于工程合同价的

A.20%

B.30%

C.40%

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D.50%

25.开发项目总投资包括建设投资和_。

A.前期投资

B.后续投资

C.经营投资

D.管理投资

二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个

符合题意）

L运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要

建立价格可比基础，主要包括—等。

A.统一1米用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵和大小

E.统一付款方式

2.可行性研究包括一等阶段。

A.投资机会研究

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B.项目开发期

C.项目的评估与决策

D.项目技术可行性研究

E.初步可行性研究

3.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用

的方法有_。

A.单元估算法

B.概预算定额法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.单位指标估算法

4.以下属于时间序列分析法的有

A.简单平均法

B.指数平滑法

C.相关分析法

D.专家意见法

E.销售人员意见法

5.下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述

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正确的选项为_。

A.一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的

可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项

工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为

开发建设项目投资决策的依据

B.银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的

先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致

的分析评估，即可确定是否给予贷款

C.项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进

行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批

准后，才能据以同国外厂商正式签约

D.在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和

论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工

作就可据此进行

E.未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任

务书，可以列入计划

6.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有

A.期望值相同、标准差小的方案

B.期望值相同、标准差大的方案

C.标准差系数小的方案

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D.标准差系数大的方案

E.标准差相同、期望值大的方案

7.公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投

标者之间选择—的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负

责完成。

A.报价管理

B.工期短

C.信誉良好

D.本位主义较重

E.工期长

8.影响房地产市场发展的社会经济因素包括

A.家庭收入水平及分布

B.物价水平

C.失业水平

D.房价租金比

E.经济发展状况

9.一般来说，—的经济寿命是40年。

A.公寓

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B.酒店

C.剧院建筑

D.工业厂房

E.普通住宅

10.针对不同用途的收益性，物业可以分为

A.写字楼物业管理、商场物业管理

B.工业及货仓物业管理、酒店物业管理

C.楼盘物业管理、酒店物业管理

D.楼盘物业管理、商场物业管理

E.写字楼物业管理、楼盘物业管理

n.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有

A.潜在毛租金收入

B.空置损失

C.租金损失

D.其他收入

E.经营费用

12,下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有

A.速动比率

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B.利息备付率

C.偿债备付率

D.内部收益率

E.资产负债率

13.新设项目法人融资形式的特点有

A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资

14.房地产市场营销因素调查包括的类型有_。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查

E.促销策略调查

15.房屋开发费包括

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A.建安工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

16.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于—等因素。

A.行业基准收益率

B.政府政策

C.通货膨胀率

D.社会平均利润率

E.投资者的目标收益率

17.开发商的主要合同关系通常包括—等。

A.保险合同

B.分包合同

C.销售合同

D.勘察设计合同

E.加工合同

18.土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按

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照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土

地供应计划，对确定的统一组织进行征地、农转用、拆迁和

市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地

E.合作开发土地

19.房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程

度的相对数，包括_。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数

E.土地交易价格指数

20.开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，

须提供的材料主要有

A.建设工程规划许可证

B.选址规划意见通知书