第11章-房产税法、车船税法、船舶吨税法和契税法之契税1

第四节契税一、契税概述二、契税基本内容三、契税的计算四、契税的申报与缴纳（一）契税的概念一、契税概述契税是以境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（二）产生与发展我国的契税起源于东晋的“估税”。东晋时期，商品经济日趋活跃，“人竞商贩，不为田业”。为抑商励农，增加赋税收人，东晋政府“故使均输(指纳税)”，开征了估税。估税分输估和散估两种。对买卖田宅、奴婢、马牛等价值较高，成交时立有契券的大交易，按成交价每一万钱抽税钱四百，卖方出三百，买方出一百，称为“输估”；对不立契券的小交易，按成交价格百分抽四,全部由卖方缴纳，称为“散估”。契税到宋代逐步趋于完备，宋太祖天宝二年(公元969年)，规定民间典卖田宅，要在两个月内向官府输钱，请求加盖印契,称为“印契钱”。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。

中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。规定税率为：买契9%，典契6%。另外，还有一些免税规定：官方、自治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。1917年，北洋政府将税率改为买契6%，典契3%，各省征收附加税，但以不超过正税的1/3为限。1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。1934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。至此，契税税率在全国统一起来。1940年，国民政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契5%，典契3%。1942年修改《契税暂行条例》，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申报投税，请求验印或发给契证。因此，契税在群众中影响较深，素有“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”的谚语。新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收土地契税也就自然停止了。到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步得到了恢复和发展。从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复。恢复征收后，契税收入连年大幅度增加，从1990年的1.34亿元增加到1997年的36亿元，成为地方税收中最具增长潜力的税种。但由于《契税暂行条例》立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和执行。为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能，1997年7月7日，国务院发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。（三）契税的特点契税属于财产转移税契税由财产承受人缴纳以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。契税属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。特点（一）征税范围征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。二、征税范围、纳税人和税率1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换；视同房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。2、以房产作投资或股权转让。3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。房屋产权相互交换，双方价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。（二）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人

（三）税率契税实行3%～5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。三、计税依据和应纳税额的计算（一）计税依据一、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。二、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。三、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。四、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。五、房屋附属设施有关契税政策１、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。２、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。３、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（二）应纳税额的计算应纳税额＝计税依据×税率【例】居民甲共有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款40000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。(假定税率为5%)(1)甲应缴纳契税＝40000×5%＝2000(元)(2)乙应缴纳契税＝100000×5%＝5000(元)(3)丙不缴纳契税。【例题】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。

（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额＝280000×4%＝11200（元）（2）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额＝50000×4%＝2000（元）（3）王某实际应缴纳的契税税额＝11200＋2000＝13200（元）四、税收优惠1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。1、企业公司制改造一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2、企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税3、企业合并、分立（1）两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（2）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。（一）基本规定（二）特殊规定

4、企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税5、企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税6、房屋附属设施（今年新增）对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。7、继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税8、经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的